2021年信贷投放行业选择包括？

通过扩大信贷投放 三家银行稳增长

记者采访了解到，通过扩大信贷投放，三家银行尤其是国开行、农发行在稳增长过程中起到了重大作用。近年来，国家加快棚户区改造，让亿万居民“出棚进楼”，改善了民生，同时有力地拉动了投资、促进了消费。

而时间回到五年前。2014年一季度，中国经济增速回落至7.4%，相比上年同期下降0.5个百分点。当年4月2日，国务院召开的常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，重点支持棚改等相关工程建设。在市场人士看来，棚改是稳投资甚至稳增长的“重要抓手”，并一直延续至今。

为解决资金来源问题，央行创设PLS向国开行提供资金，国开行再向地方发放棚改 贷款 。2015年10月，PLS的支持对象扩展到农发行、进出口银行，支持领域拓展到水利建设、“走出去”等项目。

依靠着PSL的加持以及通过债券市场筹资的优势，五年间三家银行的资产负债表扩张迅速。

年报数据显示，2018年末国开行资产规模为16.1万亿，相比2013年末增长了97.6%，其资产规模仅次于四大行；同期农发行资产规模6.85万亿，相比2013年末增长1.6倍，其间超越了民生、中信、浦发、兴业、招商五大股份行，扩张尤为迅速；口行资产规模则由2013年的1.88万亿增至2018年的4.19万亿，增长了1.2倍。而同期国有大行和股份行的资产增幅大多在60%左右。

和上市银行不一样，三家银行仅公布年报，且年报内容不像上市银行那般翔实，显得相对“神秘”。因为承担一些政策性业务，同时体量庞大(三家银行资产总规模达到27.2万亿)，它们的变化亦需引起关注。近日农发行公布了2018年年报，三家银行年报披露完毕，这构成观察三者变化的重要窗口。

记者采访了解到，通过扩大信贷投放，三家银行尤其是国开行、农发行在稳增长过程中起到了重大作用。但是由于一些业务绑定了政府信用，有新增隐性债务之嫌。新形势下，传统的政府性业务也面临转型的难题。

扩张路径

基建业务一直是国开行的特长，其中也涉及棚改业务，但早期规模并不大。2014年，在央行PSL支持下，国开行发放棚改贷款的规模迅速增长。

年报显示，国开行2013年发放棚户区改造贷款仅为1060亿，而2014年增长近3倍至4086亿，2016年继续增长至9725亿。此后有所回落，2018年新增规模不足7000亿。

连续数年的大规模投放(2014-2018合计发放3.71万亿)后，棚改贷款成为国开行的第一大业务。年报数据还显示，截至2018年末国开行贷款余额3.2万亿，约占全部贷款余额为27.4%。第二大业务为公路贷款，占比低于棚改贷款11个百分点。

以粮棉油、三农贷款为主业的农发行则在2016年大规模介入棚改业务。和国开行相比，农发行的优势是人员众多、网点丰富：农发行5万多员工，而国开行不足万人；农发行近两千个县域支行，而开行只在省会及副省级城市布有分行。

“国开行大部分棚改项目与省级、地级市政府合作，统贷统还。农发行多年在县市级耕耘，争抢了很多县级甚至市级的棚改项目。”中部省份某地市级城投公司融资部人士表示，“因为项目风险低， 收益 也有保证，基本都是绑定政府信用。”

农发行年报显示，2015年农发行投放的棚改贷款仅为283亿，但2016年激增至2133亿，此后进一步上升，至2018攀升至5876亿。四年间农发行合计投放1.25万亿，棚改贷款也成为农发行的主要业务。

棚改贷款的大规模投放一方面来自于央行PSL的支持。2014年，央行提供PSL资金3831亿元，2014-2018年提供PSL资金在4000-10000亿之间。截至2018年末PSL余额增至3.37万亿。

另一方面则得益于政府购买棚改服务的交易结构设计。其主要模式为，棚改主体将政府购买服务合同向银行质押融资。政府根据合同约定，分期向企业支付采购资金，用于项目资本金投资及偿还银行贷款。穿透来看，实质上是财政对棚改贷款兜底，有新增隐性债务之嫌。

在上一轮的稳增长中，专项建设基金也是重要方式。其操作方式为，国开行、农发行向邮储银行定向发行专项建设债券，然后利用专项建设债券筹集资金，建立专项建设基金，国开基金或农发基金采用股权方式投入项目公司。

在大规模投放的情况下，基金入股了一些民营企业项目。但出于风险考虑，增信方式上国开基金和农发基金要求当地融资平台按约定回购基金持有的民企项目股权，民营企业则再向地方融资平台回购股权。如果查阅地市一级融资平台公司的工商资料，可以发现其股东大多有农发基金或国开基金的股份。

“上一轮稳增长主要通过专项建设基金提供资本金，但最后增加了政府隐性债务。所以这一轮稳增长直接用地方政府债券提供资本金。”某外资银行银行业分析师表示。

专项建设基金已式微。以国开行为例，2015年末其专项债券余额为0.58万亿，2017年增长至1.39万亿，不过2018年回落至1.35万亿。分析认为，这可能是部分地方政府提前回购了专项建设基金。

转型之路

记者了解到，此前国开行、农发行的棚改、水利、公路等基建类业务大多绑定政府信用，而这可能新增政府隐性债务。

农发行西部省份信贷部门人士表示：“项目倒也不缺，但是很难做起来。如果新增隐性债务将会被问责，这是一个巨大的风险。所以我们对政府类项目都比较谨慎，只做一些收益能覆盖本息的项目，但收益从何而来是个大问题。”

最近，她还接到一个任务，即了解政府开展隐性债务清理导致政策压力加大的背景下，农发行与地方政府如何持续合作，包括业务在发展方式、品种、模式等方面的变化。

记者了解到，农发行近日下发通知，要求各分行积极支持移交—运营—移交(TOT)模式贷款项目。文件称，TOT模式作为PPP项目中的一种重要模式，有利于盘活政府存量资产；支持TOT模式能帮助地方政府减轻财政负担，深化政策性银行和地方政府的合作关系。

市场分析人士认为，此前一些金融机构也试水了若干TOT项目。农发行现在介入，是因为传统的平台业务(如棚改、水利贷款)有新增隐性债务之嫌，农发行的政府性业务大幅压缩，急需寻找新的投向和模式。

国开行也有一些探索。今年3月，国开行行长郑之杰接受采访时表示，建议扩大PSL的使用范围，增加对实体经济发展的支持。今年7月初，浙江省发改委和浙江国开行下发的一份通知显示PSL已拓展了支持范围。

通知称，对符合“一带一路”、国际产能及装备制造、生态环保、地下管廊、科技创新及研发、清洁能源、集成电路和配套产业等领域抵押补充贷款资金(PSL)运用标准的项目，给予低成本资金支持。

如果从广义基建角度来看，截至2018年末国开行铁路、公路、电力、公共基础设施和棚户区改造贷款余额占比接近七成。严监管下绑定政府信用明显违规，新的模式亦需探索。“这必然有阵痛。”国开行西部某省分行信贷部人士坦言。

“相对于农发、开行而言，进出口银行专注于外贸业务信贷，对政策性业务的恪守贯穿了从成立到现在的始终，方向相对明确。”沪上某券商固收首席分析师称。因为三家银行是债券市场主要的发债主体，也为债市参与者关注。

利率 市场化影响

和商业银行通过存款筹集资金不一样，国开行、农发行、口行主要通过发债筹集资金。

年报数据显示，截至2018年末国开行、农发行、口行应付债券余额分别为9.1万亿、4.2万亿、2.6万亿，分别约占其负债规模的61.4%、63%、66%。鉴于债市市场利率已实现市场化定价，如今贷款利率锚定LPR后，三家银行资产端也将实现市场化定价，由此资产、负债端都将率先实现市场化定价。

也有商业银行人士担心，商业银行负债端主要来源于存款，存款利率成本短期难以降下来，但国开行、口行、农发行依托国家信用在债市筹资，其成本低于存款利率。如果三家银行介入一些商业性业务，将具有明显优势。

实际上，如何准确界定商业性业务和政策性业务也是三家银行需要面对的争论。中部省份某地市农发行信贷人士介绍，今年首度投放了一些小微贷款，增信上主要由省担保公司担保。传统上，小微企业贷款是商业性业务，但在支持小微的大背景下，这类业务又具有了政策性的含义。那么到底如何界定？

从经营数据来看，2018年国开行实现利润1121亿，相比上年小幅收窄；农发行净利润181亿，同比微增5.8%；口行净利润则由2017年的亏损122亿转变为2018年盈利48.2亿。

“2015年外汇注资后，口行收到450亿美元外汇后保留在境外运作了。2017年人民币升值，口行从中承受了汇兑损失；2018年人民币贬值，获得汇兑收益，由此带来利润变动。” 一位外资银行汇率研究主管表示。

不过他提醒，这一操作仍属正常之举，取决于观察视角。部分企业倾向于避免外汇损益出现较大变动，往往会增加套保操作。而对汇率变化导致的估值起伏接受度较高的企业，也较为常见。

中信证券：基础货币的波动无需过于关注 预计M2仍将平稳增长

报告要点

2019年7月15日，人民银行公布6月广义货币(M2)分项数据以及货币当局资产负债表。6月M2同比增速收8.5%，连续23个月维持在8.0%-9.0%区间；储备货币(基础货币)同比减少1.69%，已负增长5个月。回顾曾经的基础货币与M2增速走势，我们可以发现自2017年以来，中国M2增速走势与基础货币增速走势出现一定的背离。

基础货币波动性增强。 央行对政府债权、央行对其他金融性公司债权并非基础货币变动的主因。央行国外资产是中国基础货币来源的重要组成部分，目前中国货币政策工具主要转向对银行部门展开逆回购以及MLF，对存款性公司债权项目也逐渐成为基础货币投放的重要渠道。财政存款在基础货币投放的重要性逐渐提升，央行OMO投放量的减少预示着对银行部门债权的变动在基础货币投放中的重要性在不断降低，财政投放会起到更加重要的作用。目前央行似乎没有扩大基础货币总量以支持信贷投放的政策意图，财政投放的重要性在不断增加。我们推测未来基础货币余额的波动性将会继续增大，但总量增速预计将有所减小，预计央行对基础货币波动的容忍度将继续增加。

M2来源显示信用扩张更加多元化。 我们认为信贷扩张不能完全解释货币乘数的增加，信用扩张的方式更显多元化。银行对非金融部门信用扩张和购置政府债券已经成为M2扩张的主力。银行部门支持政府财政对M2增量也相当重要。从托管数据来看，银行部门同样存在增持政府债券的行为。目前信贷增速未见高增，同时信贷结构也偏向短期化，小微企业信贷或许是看待未来信贷增速的重要抓手。其次，地方专项债发行和财政支出也是重要的边际变量。我们认为2019年3季度M2增长压力不大，财政支出和地方政府专项债将对信贷产生替代作用，整体信用扩张结构继续多元化。

债市策略： 目前，中国货币乘数已经达到近20年高点，同时基础货币增速趋近于0%与M2增速稳定在8-9%区间二者同时存在。我们认为M2增速相较基础货币的变动更受央行关注。央行货币政策工具箱更重于保证银行部门以各种方式投放足额M2，而当前经济前景承压使得信贷需求有所不足，这也组成了近期M2投放的多元化。银行利用表内资金购置债券支持非金融部门和政府财政的M2投放方式显得更加重要。综上所述，我们认为未来信贷扩张仍然有压力，基于M2维稳的视角，银行机构配置债券的动力将有所加强，利好近期债市。认为对基础货币的波动(或是央行公开市场操作额度大小)无需过于关注，预计M2仍将平稳增长，但内部结构值得重视。

正文

2019年7月15日，人民银行公布6月广义货币(M2)分项数据以及货币当局资产负债表。6月M2同比增速收8.5%，连续23个月维持在8.0%-9.0%区间；储备货币(基础货币)同比减少1.69%，已负增长5个月，M2与基础货币的背离将货币乘数推至6.14。回顾曾经的基础货币与M2增速走势，我们可以发现自2017年以来，中国M2增速走势与基础货币增速走势出现一定的背离。截止2019年6月，中国基础货币增速已经连续5个月为负值，而M2增速依旧稳健。

基于这样的观察，我们认为目前央行的货币调控方式或许更注重M2增速的稳健，力图维持M2增速的稳定，而对基础货币的波动容忍度有所增加。而货币乘数的上升并不仅仅由银行积极放贷支持经济引起，更有基础货币波动增大与M2形成方式多元化的因素在其中。

基础货币波动性增强

央行对政府债权、央行对其他金融性公司债权并非基础货币变动的主因。 目前中国基础货币余额约为31.3万亿元，同比增速仅为-1.69%，已经有5个月持续收缩。依据央行资产负债表中总资产以及总负债的勾稽关系，我们考察了近期央行资产负债表的资产部分变动。

对其他金融性公司债权、债权发行等项波动较小，其他资产负债项有上升趋势。 由于央行对政府债权自2007年购买特别国债后一直保持稳定(目前余额稳定于15,250.25亿元)，故而我们认为其并非基础货币变动的原因。考察央行对其他金融性公司债权的变动，该项主要记录央行为了金融稳定而开展的对非银金融机构的再贷款，其三次大规模的增量均源于特定的金融事件(1999-2000年和2004-2007年定向支持四大资产管理公司处置银行不良债务，2015年为救市向证金公司再贷款)，目前其余额也随着贷款到期而缓慢减小。同时央行对非金融部门债权额度相对基础货币余额极小，目前仅余额约27亿元；央行“债权发行”项目主要记录央行发行央行票据的余额规模，该项在中国贸易结汇额高增期起到了回收基础货币的作用，但目前三点原因导致其已经成为较少使用的货币政策工具：一来中国贸易外汇流入额度已有减小；二来强制结售汇制度也在逐渐放松，“藏汇于民”逐步推进；三来央行票据的发行有较大的货币政策成本，同时推测该项6月的变动主要由央行在港发行300亿元离岸央票引起。其余某些项目例如国外负债、自有资金存量或变化量较小，对基础货币影响也并不显著。而其他资产、其他负债项虽然额度较大，但目前其变动还缺乏一个公开的信息来源说明项目所包含的具体内容，我们可以观察到其他资产负债每逢季末可能有较大动作，同时二者额度自2017年以来均有上升趋势，我们预计二者的变动可能仍将呈现稳步上升的趋势。

由于上述项目变动都不大，故而我们可以将基础货币勾稽关系简化：

基础货币≈对其他存款性公司债权+国外资产-政府存款；

将等式右侧的项目加总，可以发现2013年以来其对基础货币的拟合效果较好。进一步观察2013年来年度基础货币变动及其来源结构，存在以下特征：①基础货币月内波动较大，自2018年以来，基础货币单月环比波动常常达到15,000-20,000万亿元，其波动相较2018年之前有了明显的增大；②央行国外资产依旧是中国基础货币来源的重要组成部分，总计额度有21.8万亿元，但外汇占款影响实际逐年减弱，今年以人民币计价国外资产波动较小，单月环比变动往往在百亿元左右；③中央银行对其他存款性公司债权增量自2017年起持续缩量，目前中国货币政策工具主要转向对银行部门展开逆回购以及MLF，对存款性公司债权项目也逐渐成为基础货币投放的重要渠道(目前余额约为10.2万亿元)，但近期该项实际上进入缩量区间，对基础货币起到下拉作用。

财政存款在基础货币投放的重要性逐渐提升。 从近期表现来看，财政存款对基础货币形成了支撑：2019年6月政府存款环比减少3,662亿元，基础货币环比增加8,970亿元，财政投放占比达40.8%；2019年上半年政府存款环比增加7,458亿元，基础货币环比减少17,870亿元，财政回笼占比达41.7%。同时观察央行的公开市场操作，可以发现央行公开市场操作中货币投放额度有所减小，其维稳资金面的态度可能更加重要。观察公开市场操作货币净投放和对银行部门债权的变动关系，可以认为当前央行公开市场操作投放净额构成了大部分对银行部门债权的增量。而目前央行OMO投放量的减少预示着对银行部门债权的变动在基础货币投放中的重要性在不断降低，财政投放会起到更加重要的作用。

在出口以及外汇流入因贸易摩擦承压、OMO更多用于熨平资金面波动的情况下，财政存款对基础货币的支撑作用将更加凸显。财政存款因为税收和财政支出周期的影响，也呈现出明显的周期性，1、4、5、7、10月份财政存款倾向于增加，3、9、12月财政存款减少。值得注意的是，在财政存款增加月，对其他存款性金融机构债权倾向于增加，央行往往展开OMO操作投放来对冲税期效应。

综上所述，我们可以发现目前央行似乎没有扩大基础货币总量以支持信贷投放的政策意图，财政投放的重要性在不断增加。但是财政存款的货币投放、回笼却是不受央行控制的，其国债发行以及财政投放支持经济的节奏与力度更多受财政政策控制。结合OMO工具投放额度减小的现状，我们可以推测 未来基础货币余额的波动性将会继续增大，但总量增速预计将有所减小，预计央行对基础货币波动的容忍度将继续增加 。货币乘数分母端增长将有所下行，分子端扩张或将主导信用扩张的未来。

M2来源显示信用扩张更加多元化

2019年6月M2同比增速收8.5%，连续23个月维持在8.0%-9.0%区间；储备货币(基础货币)同比减少1.69%，已负增长5个月，M2与基础货币的背离将货币乘数推至6.14，已经达到了中国货币乘数自有统计以来的最高区间。2019年《政府工作报告》关于货币政策的表述中，首次提出M2、社融增速与名义GDP相匹配，而中国M2同比增速也较为稳定。但考察信贷扩张的速度，我们发现中国各项贷款的同比增速并未高增，2019年6月增速录得12.45%基本持平去年同期，但2018年6月的货币乘数仅为5.56。故而我们认为信贷扩张不能完全解释货币乘数的增加，目前 信用扩张的方式更显多元化。

从存款性公司概览来看，由于M2实际上是银行部门负债，其增量来源则来自于银行部门利用准备金进行放贷、投资以及债券购买等等行为。由于有一些项目对M2增速变动的影响不大，例如实收资本项指央行与商业银行的资本金，变动较小；其他(净)项是存款性公司存款与负债的调整项，实际意义不太清晰；不纳入广义货币的存款主要指的是商业银行的可转让定期存单和其他存款，2017年之后波动较小。故而我们可以简化M2增速来源为：

广义货币(M2)≈国外净资产+对政府债权(净)+对非金融部门债权+对其他金融部门债权-债券

银行对非金融部门信贷和购置政府债券的行为已经成为M2扩张的主力。 2016-2018年间，贸易环境的恶化导致了银行国外净资产的下滑，同时2018年开始的金融去杠杆行动极大的压缩了银行部门对非银金融部门的信贷投放(2016年，对非银部门贷款高峰时贡献了30%M2增量，而目前对非银金融部门信贷已经连续13个月负增长)。2018年起，银行对非金融部门债权的影响迅速增大，贡献率将近70%。从同比增速来看，2015-2016年间银行对其他金融部门债权增速在50%以上，而目前该项增速已经长期保持-5%以下。与此同时，银行部门对实体经济部门提供信用(包含放贷、购买企业债券)则提供了主要的同比增量；银行部门对政府部门提供信用(主要来源于购买国债以及地方政府债券)也有着约21%的增速，提供约50,000亿元的M2同比增量。

从环比数据看，银行部门支持政府财政对M2增量也相当重要。 “对政府债权(净)”等于货币当局的“对政府债权”减去“政府存款”，再加上其他存款性公司“对政府债权”。由于中国央行对政府债权项变动很小，对政府的信用扩张则主要由银行部门“对政府债权”以及“财政存款”项决定。在6月金融数据点评文章中我们提到，目前社融增量越来越依靠地方政府专项债融资。6月，银行体系对政府债权增量为8,692亿元，同期M2增量为30,206亿元，银行支持财政带来的M2占比约为28.8%(如果国债资金全部投放的情况下)。

从托管数据来看，银行部门同样存在增持政府债券的行为。截止2019年6月，相较2018年1月，商业银行部门增持了约8,000亿元的记账式国债；与2019年1月相比，商业银行部门增持了约15,500亿元的地方政府债券。而商业银行部门在2019年上半年同样增持了一部门非金融部门债券，相较2019年1月，商业银行扩大ABS持有规模约1,000亿元，但诸如企业债、短期融资券以及超短融的债券商业银行往往仅有小幅增持，其债券持有偏好更偏向政府债券。

未来M2增量应关注小微信贷、地方专项债发行以及财政支出节奏。 目前信贷增速未见高增，同时信贷结构也偏向短期化，我们推测小微企业信贷或许是看待未来信贷增速的重要抓手(由于小微企业信贷往往呈较短期限，可能不会较多借入长期限资金)。梳理近期针对小微企业的扶持政策和小微信贷在新增信贷中的比重，我们预计未来银行部门实施小微信贷的力度将是判断未来信贷的重要视角。

其次，地方专项债发行和财政支出也是重要的边际变量。同国债购买不同，商业银行配置地方政府专项债可以直接形成信用扩张(配置国债的资金须经过财政支出财政形成M2)。目前地方专项债发行逐渐提速，而商业银行对地方政府债的配置也显得更加积极。由于国债募得资金须统一存放国库，故而财政支出节奏对未来M2增量也起到非常重要的作用。2019年6月一般公共预算支出同比增长5.6%，高于上个月3.5个百分点；上半年财政支出增速为10.7%，低于一季度支出增速4.3个百分点，目前财政政策“减税费+宽财政”的组合使得财政扩张有短暂反复的可能。

预计小微企业信贷在新增人民币信贷中的占比将逐步扩大，支持M2增速；预计地方债发行将有所提速，但地方债所剩余额是M2增速的一大掣肘；预计财政支出节奏有所反复，不会对M2形成趋势性作用。 综上所述，我们认为2019年3季度M2增长压力不大，财政支出和地方政府专项债将对信贷产生替代作用，整体信用扩张结构继续多元化。

债市策略

目前，中国基础货币增速趋近于0%与M2增速稳定在8-9%区间二者同时存在。我们梳理了基础货币与M2投放的来源变动，认为M2增速相较基础货币的变动更受央行关注。央行货币政策工具箱更重于保证银行部门以各种方式投放足额M2，而当前经济前景承压使得信贷需求有所不足，这也组成了近期M2投放的多元化。银行利用表内资金购置债券支持非金融部门和政府财政的M2投放方式显得更加重要。综上所述，我们认为未来信贷扩张仍然有压力，基于M2维稳的视角，银行机构配置债券的动力将有所加强，利好近期债市。

（文章来源：明晰笔谈）

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八大看点 预测2016年北京房贷市场走势

贷款买房越来越成为主流，2015年的贷款市场环境可谓是大幅宽松，很多人也想知道2016年的房贷环境如何。有机构对2016年的房贷市场提出以下八大看点。

一、“楼市去库存”基调下 贷款调控政策以宽松为主

2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的“红利年”，多重利好的房贷政策为市场大幅增温。因此很多购房人都密切关注着明年的贷款政策走势。“伟嘉安捷”指出，在近几年房地产市场大力加快消化库存的背景下，明年整体的宏观调控政策基调仍然趋于宽松，因此房贷调控政策的出台整体仍将以宽松态势为主。

二、整体房贷利率水平保持平稳 贷款需求仍将稳中有升

近年来，受到外资不断撤资而三四线城市存压力过大的影响，目前投资增速仍持续回落，国内经济增速水平处在相对放缓阶段，因此央行从2014年下半年开始便逐渐放宽货币政策，到2015年更是通过连续五次降息及多次降准为金融市场“注水”，通过抬高经济杠杆来拉动内需。而近期频被提及的“供给端改革”也预示着未来经济将从供给与需求两侧双重发力，在经济下行压力加大的背景下，稳增长仍然是调控的主基调，因此“伟嘉安捷”预测明年的整体利率水平将趋于平稳，在宽松货币政策刺激下，房贷需求仍将稳中有升。

三、 2016年房贷市场成交量稳步回升 房价总体水平企稳

2015年在降息降准等多项利好政策的拉动下，无论是购房人还是二手房业主对市场的预期都产生了变化，房贷市场的成交量也逐步企稳回升，明年在楼市多重政策加上银行批贷放款较为稳定的环境下，房贷市场的成交量仍然将以企稳为主。此外，今年楼市在央行多次降息、二套首付下调和“二胎”等政策的保驾护航下，房价也未出现明显的大幅上涨，这也说明购房人对政策的敏感度有所降低，加上近年来实体经济萎靡下滑对房价带来的消极影响，而商业地产的“退烧”也从侧面反映出房地产整体行业的成本压力大，因此未来房价的走势仍然将以企稳为主，并不会出现大幅增长或回落的现象。

四、公积金贷款使用率提高 或与商业贷款“平分秋色”

以往公积金贷款低利率的优势是唯一最大的优势，但是申请门槛较高，而且额度上限较低， 因此用公积金贷款买房的人群并不多，而2015年公积金贷款在出台例如上调最高贷款额度、降低二套房首付比例以及国管公积金放松五年限制等一系列政策红利后，加上五次降息后公积金贷款利息已降低到3.25%，让公积金贷款在今年的表现十分“抢眼”，从成交结构来看，公积金贷款的占比有所回升。“伟嘉安捷”指出，在一系列贷款政策的刺激下，明年公积金贷款的使用效率将大幅提升，将与商业贷款“平分秋色”，在房贷里占比将有所提高。此外，随着异地贷款、公积金资产证券化及提取公积金范围拓宽等政策的陆续出台，公积金内部资金的使用率将有望加大，购房人使用公积金将更加灵活。

五、二次置业人群持续入市 首次与改善型人群占比约6:4

从2015年信贷政策可以看出，在整体信贷差异化政策的基础上，从2014年下半年开始，政策的侧重点加大了对改善置业人群的扶持力度。无论是上半年的“3.30”政策或是下半年“二胎”政策的放开，宽松力度都直指改善型人群。“伟嘉安捷”指出，受政策利好的影响，改善型人群在2015年集中入市，而明年这部分人群还将继续发力，接力入市。除去改善型人群外，首次“刚需”置业的“刚需”群体的贷款需求依然十分庞大，这部分人群在陆续突破五年限购后，在各家银行降息后利率空间相对宽松的情况下，明年入市的环境将更为优越，预计明年首次与改善置业人群的入市比例约在6:4左右。

六、银行信贷投放侧重“房贷” 传统金融将降低审核门槛

“伟嘉安捷”指出，随着宏观调控加大对房贷市场的扶持力度，银行信贷投放板块中“房贷”业务很可能再次成为“香饽饽”。以往受到房贷政策较为严格的影响，银行普遍将更多目光投向中小企业贷款方面，而2015年随着房贷政策的利好，从各家银行的首套房利率大幅八五折优惠及年底放贷的平稳都可以看出，银行投放资金的比重也逐渐向“房贷”方面转移。随着央行多次降准及银行内部流动性的增加，明年银行首套房利率的优惠力度和放款速度仍将保持平稳。此外，随着P2P网贷平台的崛起，受到冲击的传统金融机构将在放款和审批上放松门槛，明年的贷款环境仍然是比较良好的。

七、明年税收改革力度或加强 刺激房地产市场交易回温

在今年的宏观调控政策中，税收与信贷调控宽松可谓“双管齐下”，今年上半年“营业税5改2”与“3.30”政策配套出台，将二手房转让营业税的免征年限从5年调整为2年，让大量“二手次新房”在上半年房贷成交中快速消化。而今年下半年新一轮个税改革方案基本思路基本敲定，提出房贷利息可以在纳税前抵扣纳税所得额，“伟嘉安捷”认为，房贷利息抵扣个税可以为购房人节省大部分购房利息，因此可以看出在2016年购房契税、营业税、甚至个税等方面都将很可能出现明显的变化。购房税收方面的变化将在一定程度上刺激交易量的上涨。

八、P2P网贷平台发展呈“井喷”之态 发展迅猛监管细则尚待落地

2015年是P2P网贷行业抢滩金融市场的井喷之年。行业数据显示，截至2015年11月底，全国P2P行业累计交易规模已达1.25万亿，2015年以来截至11月底，行业交易规模约在8400亿元左右，依据行业现有规模及月均交易额数据估算，全年成交量已突破万亿大关，是金融行业名副其实杀出的一匹“黑马”。“伟嘉安捷”预计明年的成交将继续呈现上涨的态度，然而伴随着频频被爆发的行业危机，因此P2P行业已经被纳入整体监管系统，但是具体细则何时出台还有待商榷，明年在P2P行业稳定发展的同时，监管层面的力度也无疑是会不断加大的。

（以上回答发布于2015-12-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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