项目项下供应链融资业务占用核心企业？

银行贷款中业务品种指的是什么

银行贷款中业务品种指的是个人经营性商务贷款、个人消费贷款、个人抵押贷款、个人信用贷款、房屋按揭贷款、公司固定资产贷款、公司流动资金贷款、房地产贷款、项目融资、供应链融资等。

贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。 贷款指债权人（或放贷人）向债务人（或借款人）让渡资金使用权的一种金融行为。

房地产行业的几种融资类型

下面，我们抛开房企的经营性负债不说，一起来看看他的金融负债到底有哪些类型。

一、土地款保证金融资

土地款保证金融资，在房地产行业有一个术语叫做“超前融资”，也就是说，在土地款保证金缴纳之前，就已经引进融资机构。那么，他具体怎么操作地呢？

一般来说，就是通过股加债的融资模式，即开发商和融资机构成立一个平台公司（SPV），一般来说在这个平台公司，开发商持股51%，融资机构持股49%，然后，金融机构的资金通过平台公司用于缴纳土地保证金。

如果土地保证金需要使用美金支付（当地政府引入外资需要），则由外资机构在境内设立第一个平台公司（SPV）公司，再由这个平台公司和开发商设立第二个平台公司（拍地公司），其中，第一个平台公司持股49%，开发商持股51%，然后美金通过第一个平台公司注入到第二个平台公司，并用于支付土地保证金。

另外一些地产公司直接要求他的总包单位替他缴纳土地保证金，作为总包单位承包工程的条件，操作模式和上述路径一致。土地款保证金融资一般能融到50%-70%资金，如果总包单位垫付，甚至可达100%。

土地款保证金融资最大的问题就是土地抵押的问题，在这个阶段，因为土地证还没有办出来而无法进行抵押，但是开发商会拿其它土地进行抵押。

二、土地款、前期费用和部分建安资金融资

一般来说，拿到预售许可证前，开发商的投入是净投入的，这个时候，开发商的投入会达到资金峰值。

土地款、前期费用和部分建安资金的融资俗称“前端融资”，和土地款保证金的融资模式基本一致，也是金融机构通过股加债的模式进来，然后在开发贷款下来后，再进行替换或者到期还款。

土地款、前期费用和部分建安资金的融资，一般也能融到以土地款或者资金峰值为基数的50%-70%的资金，利率大概在年化13%左右，比土地保证金融资略成本微低一点（大概年化15%-18%）。

这是前50前的房企超前端融资和前端融资的情况。一些排名靠后的房企，土地款、前期费用和部分建安融资的利息，有的高达20%多。

三、开发贷融资

开发贷融资基本上要求满足“432”条件，这里的“4”即四证齐全（土地证、用地证、工规证和施工证）、“3”即开发投入要达到总投入的30%，“2”即二级资质。

开发贷一般由四大商业银行进行贷款，当然一些城乡行也能进行开发贷，但是额度不高。四大行在房企资信良好的情况下，也愿意和房企合作，不仅是因为房企有土地进行抵押，更为重要的原因是，开发贷银行还想接房企的按揭业务。

开发贷融资的利息要比超前端融资和前端融资的利息低很多，一般为5%-8%左右。因此，很多开发商在获取开发贷后，会用开发贷的资金去偿还超前端融资和前端融资，即用低成本资金去置换高成本资金。

开发贷融资一般为项目总投资的50%-60%。

四、供应链融资

供应链融资即以房企上游的总包单位或者材料供应商为主体，以应付未付的工程款、材料款为基础资产而进行的融资，该类融资由房企提供土地抵押和股权质押，甚至一些融资机构还需要房企实际控制人提供连带担保责任保证。

房企上游的总包单位或者材料供应商融到资金后，再通过投资款、合作款、缴纳诚意金、借款等形式将融资资金支付给房企。

供应链融资的利息跟前端融资的利息差不多，年化13%左右，额度为基础资产的50%-60%。

五、尾盘融资

尾盘融资有两种类型，一种预售后交付前的尾盘融资，另一种是交付后进行的尾盘融资。

这种融资模式以未售的商品房作为基础资产进行的融资，它有效地满足了开发商快速回笼销售资金的需求。

尾盘融资的融资成本年化13%左右，跟前端融资、供应链融资差不多，额度就要看未售的商品房的价值了，一般为未售的商品房的60%左右。

六、其它融资

其它融资还有销售尾款资产证券化融资、物业租金资产证券化融资等等。

当然上述的各种房企融资，基本上是通过信托、基金、保理等通道进入房企中。在“三道红线”出台前，上述融资大部分以“股+债”或者“债”形式出现；在“三道红线”出台后，很多房企忙于降负债，因此，大概率会将这些资金以“纯股、股+债”或者“明股实债”的形式出现，进一步加大经营性融资。

因各种资金以各种通道各种形式进入房企，因此，进一步推高了房企的负债。

工程款支付采用供应链融资付款方式是什么意思

一般来说，在供应链中，核心企业在交付，价格，账户周期和其他贸易条件方面往往对上下游企业苛刻，而上下游配套企业多为中小企业这很难从银行融资。结果，资金链紧张，整个供应链失去平衡。

供应链金融的最大特点是以核心企业为出发点，将供应商，制造商，经销商，零售商作为一个整体连接到最终用户，为供应链提供资金支持。一方面，资金将有效注入相对薄弱的上下游中小企业，解决中小企业融资困难和供应链不平衡的问题;另一方面，将银行信贷纳入上下游企业的购销行为，增强商业信用，提高谈判地位，促进中小企业和核心企业建立长期合作关系。战略协同作用，增强供应链的竞争力。

供应链金融融资模式大致可分为三种类型：

1、应收账款融资方式。应收账款融资模式是指应收账款余额较大的供应链融资银行供应商。

2、确认仓储融资模式。经销商通常需要提前向上游核心企业付款，以获得可持续生产所需的原材料和成品。确认的仓库融资模式可用于为中小企业的预付账户提供资金。

3、动产抵押融资方式。动产抵押融资，也称为“库存融资”，是企业通过库存质押为金融机构融资的行为。

扩展资料：

供应链融资『Supply Chain Finance』是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。

分为国际供应链融资、国内供应链融资、省内供应链融资、市内供应链融资。详见孙天宏主编的《贸易金融产品设计》、《贸易金融商业模式及营销》。

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