如何认定经营贷资金进入房地产？

怎样判定信贷资金流入房地产

申请房贷前审核。用户现在申请房贷的时候，银行是需要提供首付款证明以及流水证明的。还会查贷中审核供应商账户，银行只需要在贷中审核时确保供应商账户真实即可。最后就是贷后跟踪，在银行将经营贷打到用户账户以后，后续可能会要求提供相关的证明。

扩展资料：

贷款，意思是银行、信用合作社等机构借钱给用钱的单位或个人，一般规定利息、偿还日期。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展，同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

房贷，又叫个人住房贷款。个人住房贷款，是一种消费贷款 ，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。贷款条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力，信用良好，有购房所需资金30%的购房首付款，有银行认可的贷款担保等。

个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

借款人应向贷款人提供下列资料： 身份证件；借款人家庭稳定的经济收入的证明；符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明； 五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；贷款人要求提供的其他文件或资料。

贷款买老年公寓算不算流入房市

算流入房市。

严格防范两类贷款流入房地产市场，一类就是消费贷款，另外一类就是经营性贷款。其中贷款买老年公寓就属于第一种。

这两项贷款违规流入房地产市场之后，对于整个市场会产生负面影响，不利于稳定房价。有一部分人买房是为了自住，还有一些人买房是为了进行短期投资，等到房价涨了之后，再把手里的房子高价卖出去，这种行为是要坚持杜绝的。

经营贷款流入房地产处罚？

贷款资金流入房市对个人的处罚方式有：一是提前收贷，要求结清所有的贷款。二是利息翻倍。我国相关法律规定，信贷资金被挪用流向房地产领域：一是个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域。二是资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。三是并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于开发房地产。四是通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

法律依据

《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》第四条 信贷资金被挪用流向房地产领域规定：一是个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域。二是资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。三是并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于开发房地产。四是通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

银行是怎么查出来，个人通过消费贷进行房屋购买的？

银行查消费贷用途的方法：查转账记录，顺藤摸瓜，从a账户查到b账户，从b账户查到c账户，从c账户查到d账户……，直到发现某个账户，用这笔消费贷的钱直接买房了。这时，银行就会要求借款人归还贷款。

炒房客申请消费贷，申请材料这一块肯定是齐全的，不然银行不可能放款。

蹩脚的炒房客，都是倒在银行下款后的操作上。蹩脚的炒房客所有的操作都是通过转账汇款，处处留下资金流向痕迹。聪明的炒房客会通过取现操作，断了银行的检查线索。消费贷下来后，聪明人会去银行取现，然后把钱存进其他银行账户。

事实上，用消费贷买房，这是长期客观存在的现象，根本不可能禁止得了。举个例子，某企业主手上有300万资金，通过银行再借300万消费贷，这时他手里总共有600万。

他用自己的300万买房，把消费贷借来的300用在企业经营上，这种情况下，这个企业主完全不违规。

银行查的是那些蹩脚的企业主，他们自有资金几乎为零，注册一个空壳公司，向银行借消费贷300万，直接用这笔钱投资买房，这样的企业主，自有资金几乎为零，完全是在空手套白狼，他们炒房的风险巨大，资金链随时可能断裂，而且，他们连怎么规避风险都不知道。

无论是投资、创业还是做生意，都必须自己有本钱，银行只会借钱给有本钱的人，懂得规避风险的人。

借消费贷买房会被银行查到，这样的人根本不是合格的投资者，也不懂得规避风险，不尊重 游戏 规则。

个人通过消费贷去买房子，如果银行想去查，是非常容易查证出来的。现在说起这个问题，那么过去难道没有这种事情吗？过去银行也能查出来，但是银行不会主动去查。这就是我们的监管真正下了狠心之后，那么那些违规的现象自然就会被浮出水面。

1.违规的房产中介和贷款中介。现在一般房价买卖都离不开房产中介，而房产中介和贷款中介，其实他们是有时候合二为一，有时候分工协作。大家应该有过体会，当你在银行很难借到款时，贷款中介反而很容易就帮忙银行审批通过了。那么在经营贷违规进入房产买卖过程中，这两者合起来起到了很大的作用，他们会按照银行要求包装借款人的各项材料。指导借款人进行款项的各项转移以及成功购买房产。

2.有着考核压力的银行贷款。从去年开始，国家提出要扶持中小微企业，要加大对于个人低息贷款的发放。其中是下了很多考核性的指标，而且利率也是不高的，如果算上优惠扶持政策，甚至可能比房屋按揭抵押贷款的利率很低，低于5%以下。不少银行其实是进行了合同的精心设计，一方面将小微企业经营贷发放支小微企业主的公司账户中，另一方面要求以房产作为抵押担保。这样银行的贷款也就放出去了，任务也完成了，同时还有担保物和抵押物，风险也减少了。

3.炒房牟利的投机客。按照很多城市的限购政策，房屋起手付款要求的金额很高，有时候甚至能达到7成以上。那此时投机客就会想到通过经营贷套出贷款，买到房子后。当房屋升值之后再出售，归还贷款，谋取到了房屋的增值收益，甚至还可以谋取到贷款之间的差价（低利率的经营贷与正常利率的房贷）。

在监管部门专项打击之下，银行不敢违规，怕受到监管的专项处罚。此时只要去查得到经营贷的企业账户，其资金流向，那就一目了然了。例如贷款需求是补充流动资金、购买设备、归还货款、商业保理。但实际这笔款项最终通过”公划私“方式（也就是通过企业账户发给了私人账户），那么就是违反了贷款用途。按照当初的贷款合同，银行就有权提前收回贷款，结束贷款合同。

”房住不炒“，是一个坚守的底线。如果是刚需需求，那什么时候买房都可以，而且还可以申请到低息的公积金贷款和房屋按揭贷款，利率都很便宜。所以正常购房是不可能申请经营贷的，因为经营贷的期限都不长，最多也就三年。对比高达20年30年的按揭贷款来说。那相当于每次还款都要去筹措一大笔资金，还要冒着再次申请不下来的风险。

所以在一定程度上讲，借出了经营贷去买房子的购房者一般都不是正常的购房者，大多数都是炒房客。此次监管部门的打击真正叫精准打击，刚需购房人群不受到波及。这真是一个好政策。

银行其实自己最清楚多少消费贷流入了房市。

因为很多银行贷款业务员手把手在教个人用户怎么套消费贷买房。这些一般私下是留了底的。

对银行来说，贷款拿去买房，风险是可控的；贷款拿去做实业，尤其是小微企业，才是真正的“不良资产”，容易引起坏账。

所以作为银行，他会怎么选。巴不得个人拿贷款去买房呢。但是作为监管部门和中央银行，这与初衷是背道而驰的。央行给商业银行提供额度是为了救实体经济，而商业银行拿着央行放出来的水却鼓励个人拿去炒房，那么结果会怎样？

该做实业的不去做实业，大家一股脑儿都拿着放出来的低息贷款去炒房。一线房子一涨再涨，投机行为盛行，长期以往实体经济凋零，倾巢之下岂有完卵。

所以现在银监会要求银行自查，把风控收一收。上面不是不知道资金流向，但是因为各个行业都是心怀鬼胎，加上各方利益错综交叉，所以才导致部分地区“睁只眼闭只眼”的情况出现。

因为今年的疫情基本可以控制住了，之前放出去的水该适当收一收了，所以才有了严查消费贷资金违规流入房市的事件，今年的水多容易造成通胀，所以那些“违规”消费贷该提前还款了。

至于怎么查出来的，各大银行自己私下的小本本记的最清楚不过，否则银行风控部门该下岗了。

我先举几个例子，大家便一目了然。

1、客户A在银行申请了消费贷，资金到账后，A拿着卡直接去售楼部刷卡付首付了。

2、客户B在银行申请的消费贷到账后，立马转到了另一个银行的账户上，然后去售楼部刷卡付首付了。

3、客户C在银行申请了消费贷，资金到账后转到了配偶账户上，然后配偶去售楼部刷卡付首付了。

4、客户D在消费贷款到账后，在银行预约取现，然后带着资金去另一家银行存起来，之后再去售楼部付首付。

这是几种大家常用的手法，说实话都很小儿科，银行肯定已经掌握了相应的监察方法。

有些人觉得换了一张银行卡，换了一家银行，或者换了配偶账户，银行就查不到了，但他们忽略了“银联”这个机构，所有银行都加入的组织。

尤其是现在银保监会严查信贷资金进入楼市，银行方面会更加注意资金流向的监控，发现了异常肯定会立马采取措施，否则银行方面会受到更严厉的处罚。

当然，我也建议朋友们最好不要用信贷资金买房子，如果实在是刚需缺钱，也应该想个更全面的流程。

过去一年多时间，很多城市的房价都出现了快速上涨， 而这种快速上涨背后除了有大量的刚需人群之外，实际上有很多购房人群都是炒房客。

而且在这些炒房客当中，有不少人是通过消费贷，经营贷违规进入楼市购房的，针对这种行为， 过去一段时间，各地也在严查消费贷和经营贷违规进入楼市，而且有部分城市已经发现了铁的证据，在发现消费贷、经营贷违规进入楼市之后，银行也规定客户必须在规定的时间之内结清贷款。

看到这很多人都可能挺好奇的，银行是怎么知道客户的钱违规进入楼市呢？ 银行有哪些方法可以监测客户资金的流向？

在这我们可以分两种情况。

第一种情况、银行明知道资金流向楼市还放任不管的。

我觉得过去一段时间之所以有很多经营贷，消费贷违规进入楼市，我认为一巴掌拍不响。

实际上有一些经营贷，消费贷之所以能够进入楼市，是银行、房产中介以及客户三方“共同合作”的结果而已 ，事实上有很多银行都知道这些钱是进入楼市的，只不过他们为了完成业绩，只能睁一只眼闭一只眼而已。

比如我认识一个朋友，他是在医院里面上班的，在2020年三四月份的时候，当时银行资金比较宽松，而且银行还有信贷任务，结果他们客户经理就找到这些医院的工作人员，可以给他们提供50万块钱的信用贷款，结果有些人申请这些信用贷款之后直接拿去买房，其实这些客户经理也知道，只不过他们“假装”不知道而已。

这种掩耳盗铃也少不了中介功劳，现在有很多房产中介为了卖房，他们可以说是想尽各种办法 ，比如消费贷、经营贷在违规进入楼市的过程当中，这些中介就帮客户伪造一些假虚假的合同，比如找一家装修公司虚假鉴定一份装修合同，然后就骗取银行的资金。

对于这些贷款违规进入楼市难道银行不知道吗？我相信不可能，只是他们出于自身的利益考虑，选择忽视而已。

一方面是真正能够从银行借到消费贷款或者经营贷款的客户，质量本身就比较好，这些客户出现违约的可能性比较小，特别是对经营贷来说，基本上都有房产做抵押，所以出现风险的可能性比较小，把钱借给这些优质的客户，风险要远远小于比那些没有任何抵押物的小微客户。

而对于这些违规的信贷来说，只要能够正常还款那谁也不会追究责任，如此一来，客户可以成功买房，而银行就可以赚取比较可观的利润。

另外，最近几年时间，各大银行都有“两增两控”的考核任务，两增”即单户授信总额1000万元以下（含）的小微企业贷款同比增速不低于各项贷款同比增速，贷款户数不低于上年同期水平；“两控”即合理控制小微企业贷款资产质量水平和贷款综合成本。

对于“两增”来说，如果银行把钱放给那些资信比较差的小微企业，银行有可能出现比较大的坏账，但如果不放又完成不了目标，那怎么办呢？这时候很多银行就只能睁一只眼闭一只眼违规将资金发放给那些资信比较好的购房客了。

对这些客户，银行想要查很简单，因为银行本身就知道他们拿这个钱去买房的，就看银行愿不愿意查而已。

第2种情况，银行不知道客户将资金投入楼市，然后再通过其他方法进行监测。

前面我们所说的这种情况目前很多银行可能都存在，但并不是普遍现象， 在现实当中很多资金违规进入楼市，其实都是房产中介帮客户包装。

对这些隐瞒实际贷款用途的客户来说，银行有时候确实比较难查，但也并不代表没有办法查， 从实际情况来看，银行可以通过以下几种方式来监测客户的资金流向。

第一、约定贷款用途。

为了防范贷款违规进入楼市，目前很多银行都会跟客户约定贷款用途，比如你申请经营贷，那这个钱有可能直接打给对方的银行账户，而不是给申请贷款的这个客户。

再比如客户申请的装修贷，有可能这个钱直接打给装修公司，而不是给贷款客户本人。

当然也有实际资金是直接打到申请人的银行账户上，但既然合同里面有约定贷款特定的用途了，那么申请人就必须按照约定用途来使用这笔钱，不能违规将这笔钱投入到楼市当中，否则银行随时可以上门调查。

第二、查看银行流水流向。

从目前的实际情况来看，银行只能查到客户流水的第一手流向，第二手是没法查到的。

客户申请贷款之后直接拿这笔钱去购房，比如把这笔钱打给房东或者给一些房产中介，那银行很容易就可以看出来， 不过现实当中这种情况很少存在，房产中介没有这么笨，他们都是山路十八弯，把资金转来转去，来迷惑银行，以达到最终的目的。

比如A向银行申请了一笔贷款，然后A向B，向C，向D转移的钱，银行是可以查出来的，但如果a把钱转移到B的账户上，B又把钱转移到其他人的账户上，这个过程银行是没法查到的，因为不同的银行属于不同的系统，银行是没法跨行追查资金流向的。

第三、贷后管理。

银行把贷款发放出去之后，并不是放任不管了，银行会不定期地进行贷后管理，贷后管理包括到实地调查企业的实际生产经营情况，比如你当初申请贷款，用途是购买原材料，那么到企业查看，如果这笔原材料不存在就有疑问了。

再比如某一个个人客户申请了一笔消费贷款用于房子装修，但上门调查发现这个房子根本就不存在装修的情况，那这笔钱就存在可疑情况。

对这些可疑的资金用途，银行可以向监管部门申请查看资金的流向，目前中国人民银行是可以查看同一个人名下资金的流向，不管你流了几手，央行想要查都可以查出来。

当然除了查看资金流向之外，还可以查看申请人名下的房产以及信贷申请记录。

比如某个人申请银行的贷款之后拿去买房，那么他的名下或者配偶子女名下就有可能存在房产，或者他个人征信记录里面，有可能会有银行信贷审批记录。

即便这些人没有以个人的名义申请房贷，但也有可能存在他们每个月都会将固定的月供打给某个固定的账号，或者每个月都取固定的现金出来，这些资金刚好可以对得上月供，那就存在炒房的嫌疑了。

但在现实当中有一些人做得比较隐蔽的，银行即便知道他们用资金去炒房，有可能也没法提供有效的证据。

比如有些企业向银行申请正常的经营性贷款，有房子做抵押，而且这个钱也确实完全用于企业的日常生产经营，没有任何违规。

但是这些企业在向银行申请贷款之后，手头的资金多了，他们就可以用自有资金拿去买房，这完全是合法合规的，对这种情况你说到底是合规还是不合规呢？

虽然现在目前很多地方已经堵上企业买房的道路，比如深圳现在已经不允许企业买房，但是这些企业完全可以把钱打给员工，或者其他亲戚朋友，然后用他们的名义去买房，这也是为什么最近一两年时间出现很多代持买房的重要原因。

所以想要控制资金违规炒房，不能简单地监管资金流向，而是要通过多种手段相互配合，相互制约，这样才能达到遏制炒房的目的。

银行可以通过以下方式查到个人通过消费贷进入楼市：

1、查征信：银行要查借款人的征信是非常容易的，只需要通过贷后管理查征信就行了，消费贷放款前后三个月内个人及配偶名下有无按揭贷款记录，如果有的话，则可被列为高度可疑对象。

2、查名下住房：银行对可疑对象可以要求其提供个人名下住房信息，像上海，让借款人及配偶通过随申办APP查询个人名下住房情况即可，更严格一点还能让借款人及配偶的父母提供名下住房信息查询记录。

3、资金流向监管：银行可以查询放款后的资金流向，通过银监会配合还能跨行做渗透式检查，只要是通过转账的都能查到。

4、用款证明检查：一般消费贷的用途都是大宗商品消费，如：家具家电、珠宝玉石、红木家具、古玩字画、装修等，银行只需让借款人提供付款收据、发票、实物照片，甚至可以安排信贷员上门拍照核实。

5、最后如果借款人将消费贷资金通过现金的方式打散通过多个账户这种隐蔽的方式走账，银行真要查也能查出来，只要让借款人及配偶、直系亲属提供贷款发放后三个月内的个人银行流水就能从中查出端倪。

最后总结一下，按照目前的技术手段，没有查不到的问题，就看能查的有多认真！

如果我告诉你，现在我们在银行ATM机上取的每一笔现金，银行都能追踪到它的流向，那么你就不会奇怪怎么查到这些通过转账的消费记录了。简直太容易，太容易了。去年演得里面就有一段追溯自己流向的问题，但是那个是最普通的案例。再复杂的也会追溯到。

都涉及到银行，央行的清算系统能把你的每一笔账查的清清楚楚，比这资金小的多的xq 都能通过大数据筛查出来，何况消费贷，经营贷这么大资金进楼市，如果想查都能查出来的

自从国家严查各类违规贷款资金进入楼市后，不少此前通过“特殊”方式将消费贷、经营贷tx 出来后买房的情况被倒查了出来。等待这些人的命运是提前归还贷款，因为这属于在贷款时没有如实申报贷款用途，违反了贷款合同的主要条款，银行有权利要求贷款人提前偿还。 那么银行是怎么查出来购房者用消费贷买房，之前为什么又没有查出来呢？先来回答第二个问题。

对于银行来说，有时候哪怕知道借款人使用了消费贷买房也是睁一只眼闭一只眼的。银行最重要的是将借出去的钱连本带利收回来，对于基层网点来说这是最重要的考核指标。至于借款人借的钱到底是用去做什么了，只要不是从事违法犯罪的事情就问题不大。

房子在最近20年里一直是比较好的投资标的，因此哪怕银行知道消费贷投入到了楼市也不太担心。 买了房子的借款人跑得了和尚跑不了庙，且房价一直在上涨，银行不担心借款人还不出钱来。 如果借款人拿着消费贷乱消费反而倒有可能还不出钱来。

网贷、信用卡出现坏账的概率明显多于房贷。这个道理除了在消费贷上奏效外同样适合经营贷。借钱开公司说不定就亏了、还不出钱了。

正是出于这样的考虑，在监管压力不大的情况下，银行可以容忍消费贷流入楼市，反正不影响他们的收益，资金安全性还能得到更好的保障。

不过，国家最近明显加强了对于违规信贷资金流入楼市的监管。在有压力的情况下，银行没法睁一只眼闭一只眼了，虽然内心是不愿意的但必须倒查。

其实并不是所有用来买房的消费贷都能被倒出来的。为什么我这没说呢？因为我身边就有没有被查出来的情况。银行打电话来查了，但没有找到证据。现在说说被查出来的情况。

1.只要是通过转账付款的就都能查出来

借到消费贷后的第一步是把钱掏出来，最简单的方式就是找朋友假装买他的东西，先把钱打到他的账户上然后再由朋友把钱转给购房人。拿到钱后购房人可以转给开发商买新房或者转给房东买二手房。

做得比较仔细的人会找人在不同的银行账户上转几次帐，这样看上去更加“安全”。

其实只要涉及转账的就没有查不出来的。 银行只要顺藤摸瓜根据资金在不同账户间的转移状况最终都能找到源头以及资金最终的去向。 只要证明了消费贷的钱从卡上转出最终进入了开发商或者房东的账户证据后就形成了完整的资金链（证据链）。

每一次转账都会在银行系统内留下痕迹的！

2.无法查出的情况

银行之所以能够倒查出来是因为转账留下的痕迹，那么只要资金链中有过取现就很难查出来了。

一些经验丰富的炒房客在办理了消费贷后会立马把钱取现出来，然后分成几部分存入其他人的银行账户上，随后分几天由不同的人再将资金转给他。最后和其它方式筹到的买房资金一起交给开发商或是房东。 由于取过现了，故银行没有办法证明消费贷和买房有直接关系。

我认识一个人此前受到了银行的电话，询问他消费贷取现后用来做了什么。这人其实是买房子去了，但和银行工作人员解释说买了玉镯子。这玩意的价格本来就无法判断，便宜的几百元、贵的几百万元。这人最后还拍了一张玉镯子的照片给银行。

最终银行也没有要求他提前还贷。现金在现实中确实是一个BUG，很多人用现金支付逃避监管。

部分消费贷进入楼市之所以查不出来是由于取现的原因。取现后没有了消费记录与证明。

要解决这个问题还得靠数字人民币。数字人民币是现金的替代品，但相对于现金来说它也在银行的监控之中。每一笔数字人民币的消费及转账都是有迹可查的。未来当市场上只有数字人民币没有现金交易时，违规、违法的交易均会被暴露在阳光之下。

最近银行查经营贷入房市查的紧，很多人担心自己的消费贷也受牵连，那么我们来看看银行是怎么追查贷款用途的：

首先，要相信银行若是愿意查的话，一定能查得到。消费贷的用途，其实有根明确的指向，只要花点心思去调查，就能发现蛛丝马迹。但银行愿不愿意真的查？多数情况是，只要你能做到表面上的合规，他就不会追究。

其次，银行用什么手段查贷款用途是否真实？两种，一是让客户自己证明，二是银行自己查证。让客户自己证明，就是要客户提供交易合同，交易发票，甚至是叫。很显然，如果把这当成只是表面文章，那么很好糊弄。但是，如果银行较真，那就过不去了。比如，合同无法证实真实性，但可以查交易对手情况，比如营业执照注册时间，经营范围，纳税情况；发票则是可以核验是否真实，开出后有没有作废的情况。银行自己查，那就是查你银行账户上的钱是如何支付的，是否和提供的合同一致。最狠的一招，会去交易对手注册地实地查看。但是上述这些手段，银行不可能常用，常用他自己也受不了。

最后，至于查消费贷是否入楼市，银行其实是查不出来的，除非你使用贷款的时候，直接把贷款用转账的方式转给房地产公司了。这无疑是最愚蠢的操作，银行就算有心帮你，也爱莫能助。

我是空谷财谭，与您分享我的观点。

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