各银行房地产贷款占比？

央行银保监会明确房地产贷款占比上限

专家表示，与以往 房地产 金融调控政策工具相比，此次出台的房地产贷款集中度管理制度明确了银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例，有利于更好地引导和稳定市场预期，促进银行形成自我约束内在机制，引导其根据防范系统性金融风险和宏观调控需要，调整中长期经营策略和信贷结构。

分档设定集中度管理要求

人民银行、银保监会相关负责人介绍，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。根据房地产贷款集中度管理要求，银行业金融机构共分为五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为 40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

通知明确， 2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。

总量管理 +结构优化

分析人士认为，此次管理制度分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限两项管理要求，既有总量管理又引导结构优化。

前述人民银行、银保监会有关负责人强调，目前，人民银行正会同相关部门研究制定 住房租赁 金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至 2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

业务调整将平稳有序

分析人士表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，也有利于房地产市场平稳健康可持续发展。此次制度的实施将稳妥有序推进，不会造成市场大幅波动。

从构建房地产长效机制的角度看，专家表示，房地产贷款集中度管理机制属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。制度设计已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现断贷、抽贷。个别调整压力较大银行，还可通过申请延长过渡期等方式进行差异化处理，银行业务调整将平稳有序。

建行、邮储、招行等多家银行个人房贷占比超标 调结构在路上

建行、邮储、招行等多家银行个人房贷占比超标，调结构在路上

零售业务一向被认为是银行业增长的压舱石、效益提升的助推器，但并不是占比越高越好。目前，不少上市银行因涉房贷款占比过高，面临着调结构问题。

第一财经记者梳理 2020年上市银行年报发现，建设银行、兴业银行、邮储银行、招商银行等多家银行的 房地产 贷款占比或个人住房贷款占比超过了监管要求的上限。

“个人住房贷款在不少银行中占比较高，为符合监管要求，部分银行需要调结构。但个人按揭贷款资产较为优质，若转向对公业务或信用卡业务，可能会对未来的资产状况有影响。对大型银行影响不大，但是对中小银行而言，若不具备对细分市场的专注，调结构后，会出现资产质量走差的可能。”某银行人士对第一财经记者表示。

建行、兴业、招行、邮储等超 “红线”

去年 12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称“新规”)称，将银行业金融机构分为5档，其中，第一档为中资大型银行，包括6家国有大型商业银行；第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行等。对应的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%；27.5%、20%。

根据已披露年报，部分国有大行和股份行超过了上限。建设银行数据显示，去年末，个人贷款和垫款 7.23万亿元，较上年增加7565.17亿元，增幅11.68%。其中，个人住房贷款5.83万亿元，较上年增加5257.64亿元，增幅9.91%，占比为34.73%。

另外，邮储银行 2020年末的个人住房贷款余额为1.92万亿元，较上年末增加2210.06亿元，增长13.00%，占比为34%，超过32.5%占比上限。

兴业银行年报数据显示， 2020年末，对公房地产贷款余额3516.75亿元，个人住房及商用房贷款余额1.05万亿元。计算下来，兴业银行个人住房贷款占比为26.6%，房地产贷款占比为35%，均超过20%、27.5%的“红线”。

招商银行数据显示，去年末，个人住房贷款余额 1.27万亿元，占比25.35%，也已超过20%的上限规定。

今年上半年，第一财经记者走访部分银行时发现，在办理个人 住房按揭贷款 时，一些国有大行分支行并不需要银行详细流水和亲属担保，从亲朋好友转账过来的资金也会被银行认可。而之前银行的房贷申请要求较为严格，月收入必须在月按揭贷款的 2.2倍以上，并且只认可工资卡的收入。

有分析人士认为，去年以来，零售贷款业务和对公业务受疫情冲击明显，多个零售品种贷款不良率在上升，但个人住房贷款不良率较低，是优质资产，银行于是加大房贷投放。

招商银行数据显示， 2020年末，其零售贷款总体不良率为0.82%，小微贷款不良率为0.63%，信用卡贷款不良率为1.66%，消费贷款不良率为1.47%，而个人住房贷款不良率仅有0.3%。

截至去年末，建设银行个人住房贷款不良率仅为 0.19%，而信用卡贷款不良率为1.4%，个人消费贷款和个人经营贷款不良率分别为0.98%和0.99%。另外，建设银行公司类贷款和垫款在2020年末余额为8.36万亿元，不良贷款余额2138.85亿元，不良率达到了2.56%。

一位国有大行华北地区个贷人士对第一财经记者称，他所在的区域今年上半年对个人住房贷款的投放较去年会有减少，但幅度不会太大。当前，监管和总行比较关注严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

零售业务调结构

近年来，随着银行零售业务快速增长，逐渐形成了房地产贷款存量占比较高的特点。受新规限制，一些银行开始面临调结构的难题。

“新规将限制银行房地产贷款的集中度，监管认为楼市过热迹象明显可能削弱银行体系稳定性。”穆迪高级副总裁香镇伟曾表示。

“监管部门高度关注房地产的风险，先后出台各项相关制度，包括‘三道红线’，以及去年底出台的关于房地产贷款集中度管理制度，对中国房地产行业、市场，包括金融服务都会产生重大影响。对建设银行而言，过渡期较为充裕，新规对贷款规模增长的影响比较小，存量超标的部分会逐渐消化。”3月29日，建设银行副行长吕家进在2020年业绩发布会上表示。

吕家进称，建设银行对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为 一二线城市 的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款，优先支持刚需群体，满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。将在符合监管要求的前提下，采取多种措施稳妥地促进对公房地产业务的平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度的增长，有序降低房地产贷款在各项贷款的占比。招商银行首席风险官朱江涛称，会沿着两个方向的策略进行调整：一方面，在大类资产组合配置上，适当加大投资类资产与经营性资产等非信贷类资产配置力度，提升非信贷类资产占比；另一方面，持续优化信贷类资产内部结构，在风险可控前提下推动普惠小微、优质制造业，以及消费金融、新动能与新经济、供应链金融等业务发展，不断优化信贷结构，加大对实体经济支持力度。

“随着‘踩线’银行调整结构，短期内可能面临相关不良贷款上升的问题。银行将贷款结构从个人住房抵押贷款向其他业务倾斜，可能在一定程度上影响资本效率。尽管如此，由于相关贷款业务调整的规模较小及节奏较慢，对受影响银行资本实力、资产风险及盈利能力的可能影响也较小。”穆迪称。

另有分析人士称，不同银行距离房地产贷款占比上限的空间差异，将会造成银行之间的信贷结构调整。房地产贷款余额占比超限的银行将会选择在制造业等其他实体经济领域相关业务发力，探索其他优质信贷投放领域，同时适度调整对公业务和零售业务的占比。房贷占比距离上限空间充足的银行也可把握机会发展房地产贷款业务，促进信贷结构优化平衡。

银行房地产贷款占比新规

根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。 股份行及部分城商行房地产贷款、个人住房贷款占比上限分别为27.5%、20%。

【拓展资料】

房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产(其中典型的是城镇居民购买商品住房)，用于租用房地产(但比较少见)。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。

除却一般贷款所需条件，房地产开发贷款还需基本以下条件：

一、有企业法人营业执照。

二、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。

三、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。

四、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

五、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

六、具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设。

七、在银行开立帐户保持正常业务往来。

八、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。

房贷占银行贷款比例

第一档中资大型银行(工农中建交邮储)：房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.50%；

第二档中资中型银行：房地产贷款占比上限27.50%，个人住房贷款占比上限20%；

第三档中资小型银行和非县域农合机构：房地产贷款占比上限22.50%，个人住房贷款占比上限17.50%；

第四档县域农合机构：房地产贷款占比上限17.50%，个人住房贷款占比上限12.50%；

第五档村镇银行：房地产贷款占比上限12.50%，个人住房贷款占比上限7.50%

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