银行房贷月供计算？

为什么？房贷计算器计算和银行还款金额不一样

贷计算器计算结果仅供参考，和银行还款金额是不一样的，银行还贷金额是随期限基准利率浮动的。目前利率下计算的预估结果，并不预示未来归还本息。

比如当下贷款没有上浮为4.9%（五年以上期限基准利率），如今年央行进行加息，将五年以上贷款利率调整为5%，那么明年的1月1日起，贷款者则以5%的利率计算月供金额。

所以，购房者需要特别注意上浮利率，因为这个上浮的比例不会随基准利率的变化而变化。比如如今房贷上浮30%，贷款利率为4.9%*130%=6.37%。

如果央行进行加息，基准利率调到6%（甚至更高），而这30%的比例不变，那么贷款利率将是6%*130%=7.8%，这就要考虑还不还得起的问题了。

如果已还5年，那么购房贷款应当在2013年，当时五年以上实行的基准利率为6.55%。而在2014年进行了一次降息，在2015年1月1日起房贷月供需重新计算，得以6.15%计算。

扩展资料

银行房贷还款金额计算方法

以20万，20年为例。

银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别,现行政策下首套房，一般按基准利率计算，

7月7日调整后利率为五年期以上7.05%,月利率为7.05%/12

20万20年(240个月)月还款额

200000*7.05%/12*(1+7.05%/12)^240/[(1+7.05%/12)^240-1]=1556.61元

说明:^240为240次方。

根据房贷还款方式的计算公式分为两种：

一、等额本息计算公式：

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

需要注意的是：

1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看；

2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

二、等额本金计算公式：

每月还款额=每月本金+每月本息

每月本金=本金/还款月数

每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率

计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

参考资料中新网-房贷四大还款方式省钱大比拼

参考资料中新网-银行将实行新房贷利率这个月还需多少钱？

参考资料百度百科-房贷提前还款计算器

参考资料中新网-提前还贷？房贷一族也可以精打细算！

房贷月供银行计算的和房贷计算器算出来的金额不一样

可以是：

还款方式不同。

或还款的利率，还款的时间不同。

房贷已还5年，为什么现在每月还的房贷和房贷计算器上面的金额不一样呢？

为了规避利率风险，五年以上贷款一般采用浮动利率。如果房贷还款在五年以上，那么一般为浮动利率，会随基准利率的变化而变化，而五年以来调了六次基准利率，如下图。

很多人会被房贷计算器，或被房产销售员所误导，认为贷款每月归还的本息都是一样（等额本息），或是房贷计算器的计算结果（等额本金）。其实不是的，房贷计算器计算结果仅供参考，是以目前利率下计算的预估结果，并不预示未来归还本息。

所以，购房者需要特别注意上浮利率，因为这个上浮的比例不会随基准利率的变化而变化。比如如今房贷上浮30%，贷款利率为4.9%*130%=6.37%，可能觉得没什么。但是如果央行进行加息，基准利率调到6%（甚至更高），而这30%的比例不变，那么贷款利率将是6%*130%=7.8%，这就要考虑还不还得起的问题了。

如果已还5年，

那么购房贷款应当在2013年，当时五年以上实行的基准利率为6.55%。而在2014年进行了一次降息，在2015年1月1日起房贷月供需重新计算，得以6.15%计算（贷款利率不上浮不打折的情况下，下同）。

2015年一整年都得以6.15%的计算，不管2015年降了五次息，因为降息要到第二年才实行。因此，

2015年的五次降息以后五年期以上期限利率调整为4.9%，那么在2016年1月1日起则以4.9%贷款利率计算房贷月供了。

因此，所还本金和利息并不等于购房时房贷计算器的计算结果，但是在某一年，或基准利率不变的情况下，月供至少会保持一年不变的情况（降息或加息要第二年才实行）。而如果阁下每个月还的房贷与房贷计算器不一样，那么选择的应当是等额本金还款，其本身每个月还款金额都不一样。基准利率只要一次调整，却未用新的基准利率计算，相较于原先的计算结果每个月就不一样了。

基准利率调整后怎么还款呢？假如2013年房贷100万，分30年等额本息还，在银行不上浮和不打折的情况下计算月供。那么在2013年和2014年，每个月应还还6353.6元，如上图。

在还了24期以后，2015年1月1日以实行6.15%计算，而其剩余本金为977109.35元，那么则以新的基准利率计算，则以剩余本金作为总金额，贷款期限为28年进行计算月供。

同理，在2016年得以实行的4.9%来计算剩余本金和剩余期限。

总而言之，每个月的利息等于逐月剩余本金*房贷利率/12。

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