房贷转移需要什么手续？

2019年公积金异地贷款难落地政策

10月初，住建部、财政部和央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(以下简称《通知》)。

这是自去年10月9日住建部、财政部和央行三部委联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》后，从政策上对于住房公积金事项更进一步的落实。

而根据住建部网站上发布的《通知》全文显示，本次《通知》对住房公积金的实际贷款额度、审批、贷款偿还期限等诸多方面都有所放宽，而该《通知》中的多项举措也将于10月8日起实施，以此来更好地为提高住房公积金使用效率服务。可以预期的是，随着政策利好的持续推进，公积金异地贷款将在更多的地区得到推行。

而随着《通知》的落地，唱好与唱衰的不同声音也随之而来。唱好者认为，此次出台的《通知》及之前已发布的一系列政策对于库存压力较大的三四线城市无异于重大利好;而唱衰者认为，政策落地还有一段路要走，大到地方政府，小到开发商甚至购房者，都将成为政策落实必须妥善参与的一环。

与此同时，公积金资金融通机制的建立以及相关配套制度的进一步完善，也将成为政策能否如期落地的核心问题。

有突破也有遗憾

10月8日，公积金异地贷款业务正式开始在各地推行。而公积金异地贷款政策，早在10月同样是由住建部、财政部和央行共同发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》中，被首次明确提出。

此后，异地互贷在多个地区获得了推行，而根据媒体报道，武汉、长沙、南昌、合肥四市签署相关文件，实行住房公积金异地缴存互认和转移接续等;而湖南、湖北、甘肃等地也表示将推进异地互贷。

时至今日，由住建部、财政部和央行共同发布的新《通知》，为各地住房公积金异地互贷的推行开启了新征程。

专家表示：“本次《通知》是对于之前《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》的补充，另外其中对于住房公积金异地贷款的要求也有一些新变化。”

从内容而言，今年10月初的《通知》提出提高住房公积金个人住房贷款实际额度，而去年的《通知》中只提出提高个人首套房贷款额度。另外，在延长还款期、同城区域内统筹、增加服务平台、问责等方面，今年的《通知》都有新的内容。

但略有遗憾的是，本次《通知》在异地贷款方面，并没有细则出台，所以各地仍然面对异地贷款的落实难题。从此前部分试行异地互贷政策地区的情况来看，在公积金的使用率方面，不同地区的程度参差不齐，总体而言，大部分城市的公积金使用率不到85%。

专家表示，此次《通知》对于异地公积金使用方面，并没有实质性的内容，但却体现了政策层面对公积金制度的修正，包括对过去公积金贷款的利率、首付比例等都进行了调整。

“有突破，也体现了行政效率的提升，同时也是一种惠民政策的表现。”严跃进说。

落地易落实难

一方面是公积金异地贷款不断得到推进，政策利好不断释放，而另一方面在落实上却存在问题。

此前曾有报道称，有人为办理公积金异地贷款经历一波三折，耗时达3个月，先是由于其住房公积金缴存地与其想贷款购房地区之间在《住房公积金缴存证明》上盖印公章不同导致无法办理，后虽由于政策变化得以解决，但此后在缴存证明上所需填写的经办人姓名和电话内容上，两地又有分歧，导致其办理公积金贷款再次拖延。

此次住建部、财政部和央行联合发布的《通知》一出，便有人质疑会不会存在部分地方以文件审核标准不同等为由阻碍推行，以此来保护当地的利益。

吕舒扬表示：“会遇到阻力，但如果公积金管理中心能在政府层面建立有效的信息联网，对跨区域资金调度有协商一致的措施，这种不平衡现象是可以得到解决的。”

吕舒扬还指出，在今后公积金异地贷款进一步落实过程之中还会遇到一些其他阻碍，与各地贷款额度不同、信息联网不畅等问题相比，最大的障碍就是地方利益壁垒。因为公积金缴纳地是资金流入地，而公积金贷款发放地是资金流出地，如果流出地没有获得资金收益或者资金收益不足以抵消放贷风险，那资金流出地就不愿意发放贷款。

而地方利益壁垒阻碍人们使用自己的钱，也不利于房贷市场长远发展。

与此同时，各地信息联网也需要加强，对跨区域资金调度需要建立协商一致的措施，以此来解决跨区域进行公积金调度时发生不平衡的现象。

上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为，问题主要体现在四方面。

首先，公积金资金须进行异地调动，但各地资金供应程度并不相同，部分地区资金较吃紧，无法满足申请，这种情况下如何解决值得深思。

其次，公积金的全国融通机制有待设置，如当一地资金紧缺时，由谁来提供支援?如果本地贷款借到异地用，出现风险该由谁来承担责任等。

再次，由于公积金异地互贷是一个业务，并会产生收益，而这部分收益的归属方如何确定?是缴存公积金城市还是最终提供贷款的城市?

最后，法律效力，比如，全国性公积金政策下达的一些指导意见，对地方而言究竟有多大法律作用?

“据我了解，很多地方对于公积金异地贷款是有抵触情绪的，那么如果说全国性公积金政策发布后，其法律效力如何确定?另外，如果按照政策执行后出现风险，如何确立责任划分的依据?这些都还需要制度设计。”陈杰说。

对房价影响不大

众所周知，公积金最大的用处之一就是买房，而随着一系列有关公积金贷款的利好政策出台，外界对楼市升温的说法也此起彼伏。有观点甚至认为，这会进一步带动一线乃至三四线城市的房价。

严跃进对此表示：“值得肯定的是，公积金异地贷款政策出台后，能够使得大城市周边的市场交易趋于活跃，主要利好是三四线城市，但从整个市场来看意义不大。”

严跃进进一步阐述，公积金异地贷款政策出台后，对大城市而言，人们能够利用在此城市中缴纳的公积金资源，到没有限购的周边城市进行购房。但从人口分布上来看，还是人口密度较大的城市买房者居多，而在一线城市里还涉及限购政策，所以政策对整个市场而言意义不大。

“近期央行降息，但是公积金的政策并没有进行调整，另外公积金的一些政策影响面也不大，今后影响楼市走向较大的还是商业贷款。”严跃进说，公积金异地贷款也将使得目前购房者更加拥护公积金政策，从而在缴纳方面提高积极性。

严跃进同时指出，从具体情况看，部分地区对此项政策有所抵触，这与公积金异地贷款背后的资金流动模式不清晰等有关。

“异地贷款确实利好三四线城市的楼市，但对一线城市来说，影响不大。”吕舒扬亦表示，公积金异地贷款对三四线城市而言，能为大城市工作回乡置业或跨区域工作和生活并有异地置业需求的购房者，节省一笔不小的房贷利息。使得一些在一二线城市工作但买不起当地房子的购房者，可以从容回乡置业，带动当地楼市成交。

“即使能带动三四线城市的楼市成交，也不太可能大幅度影响房价。毕竟决定房价的因素很多，而公积金异地互贷能起的作用很小。”吕舒扬如此表示。

青岛“商转公”政策落地 只能申请转为纯公积金贷款

新京报讯 （记者寇德娜）12月2日，青岛市住房公积金管理中心发布《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》（简称《办法》），对“商转公”的范围、条件等做出详细规定。

《办法》规定，此次商转公贷款适用于住房公积金缴存职工，将本人已办理且尚未结清的青岛市商业性住房贷款，经原商业贷款银行同意后，转为个人住房公积金贷款。

同时，《办法》明确，商转公贷款只能申请转为纯公积金贷款，组合贷款中的原商业贷款不能申请办理商转公贷款。借款申请人需同意并配合原商业贷款银行将住房公积金贷款资金与自有资金一并提前结清原商业贷款余额。

此外，在贷款对象和条件方面，《办法》规定，原商业贷款所购住房须为当前借款申请人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）在青岛市行政区域内唯一自住住房，且为新建商品房，现已办妥不动产权证；借款申请人申请商转公贷款时点已连续正常足额缴存住房公积金6个月（含）以上；借款申请人在原商业贷款发放时，已符合当时公积金贷款政策规定的缴存标准；借款申请人家庭在全国范围内须无公积金贷款记录。

编辑 武新

校对 柳宝庆

公积金异地贷款落地难 新政利好三四线城市

公积金无法异地贷款的问题，困扰着许多有异地购房需求的人。从技术层面上看，鉴于各地公积金长期封闭运行，各自的数据库建立、审批流程信息化均存在较大差异，短时间内实现信息快速沟通、协调难度颇大；从需求层面看，目前大城市的公积金利用率很高，归集资金其实已用得差不多。而对于公积金使用率相对较低的三四线城市来说，由于流动人口不多、居民收入水平不高，再加上目前购房投资风险上升，难以看到更多的外溢性投资需求。

2015年9月底，住建部、财政部、人民银行联合出台《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(下称“通知”)明确，10月8日起全面推行住房公积金异地贷款。其实，从去年开始，住建部、财政部、央行就发文要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。10月8日出台的通知更是进一步推动了这一政策的落实。

公积金异地贷款落地难

在专家看来，由于各地公积金长期封闭运行，导致信息、数据不互通以及缴纳规定的不同，这些都将成为异地互贷的障碍。目前各省已陆续表示，正在制定本地区互贷政策，如无全国统一标准，政策的顺利落地就存在难点。

《通知》提出，缴存城市公积金中心负责审核职工缴存和已贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险。

事实上，早在《通知》出台前，已有部分省份开始执行公积金异地贷款政策。从2015年7月24日起，广东省9个城市(包括东莞、广州、珠海、佛山、江门、中山、肇庆、惠州、清远)之间实现了住房公积金异地互贷业务。

除同省异地互贷外，跨省异地贷款也在局部地区实施。2015年2月，武汉、长沙、南昌、合肥四省会城市市长共同签署了《合肥纲要》，约定四城市实施住房公积金缴存异地互认和转移接续；职工在就业地缴存公积金，在户籍地购买自住住房的，可向户籍地公积金管理中心申请公积金住房贷款。

在一线城市中，虽然北京目前表示居民异地购房不能申请北京的住房公积金贷款，但北京住房公积金管理部门已于9月发布《关于向外省市住房公积金管理中心出具住房公积金缴存证明的通知》，明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程。

然而，政策的实施并没有预想中顺利。住建部公积金监管司司长张其光曾表示，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡。

公积金异地贷款对楼市影响有限

2015年底的《通知》发出后，咨询公积金异地贷款的个人明显增多。不仅是在上海，近期，河北、北京、广州等多个省市通过网络或电话咨询住房公积金异地贷款的市民明显增多。在专家看来，随着人口的迁移和多地流动，公积金异地贷款的需求十分旺盛。

进入2015年第三季度以来，全国楼市回暖迹象日趋明显。中国指数研究院10月1日发布的《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。相关业内人士说，除一二线城市房屋成交量环比上升外，三线城市也出现了“解冻”迹象。

在楼市量价齐升的背景下，公积金异地贷款的需求或将进一步增加。而公积金贷款利率优势更可令其市场份额进一步扩大。住房公积金当前贷款利率为：5年以下(含5年)2.75%，5年以上3.25%；而商业贷款利率多在4%以上。

更直观地来看，以30年期100万元贷款为例，公积金贷款与商业贷款总支付利息差额超过30万元。

知名房产专家、评论员丁建刚对媒体表示：“虽然一二线城市今年上半年到现在复苏的情况比较明显，但是三四线城市复苏仍然比较低迷，出台这样的政策有利于稳定和支持住房消费、提振楼市的信心。”

不过，也有分析人士认为，虽然此项政策可能会对楼市产生一些正面影响，但是影响有限。在国内，并不是所有人都能够缴存公积金，用公积金贷款买房的人仅占很小一部分。而且，公积金贷款的申请者多为工薪阶层，属于刚需购房群体。在一线城市房价仍处于高位徘徊的大背景下，刚需群体无资金实力负担高房价。相对而言，新政或利好三四线城市。

（以上回答发布于2015-10-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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