万亿贷上征信吗？

一线城市银行收紧“钱袋子”，哪些城市将跟进房贷调控？

2021年，热点城市调控政策接连加码“打补丁”。从上周起，调控内容由严控限购开始向严查房贷转移，表现在居民信贷环境收紧，个别城市上调利率，沪京等一线城市持续出台房贷调控措施，涉及严查个人信贷资金违规流入房地产市场，严查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等。

在业内人士看来，2020年经营性贷款流入助涨了部分城市的楼市。如果上海严查个人信贷，那么市场很快会降温，后续这一政策或在深圳、杭州等热点城市落地。此外，此轮房贷调控是落实去年最后一天发布的房地产贷款集中度管理制度，预计2021年居民购房杠杆回落是大概率事件。

京沪严查资金违规流入房地产

2021年，一线城市陆续出台房地产调控措施。严查资金违规流入房地产成为房地产调控的发力点，居民信贷环境收紧，个别城市上调房贷利率。

据媒体报道，1月27日起，广州四大银行的房贷利率全部上调。比如首套房贷利率调整为LPR+55bp，即5.2%，而此前首套房贷利率为LPR+40bp。

个别城市上调利率仅是开始。1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，严格实施房地产贷款集中度管理。审核首付款资金来源和偿债能力。防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。

1月30日，北京银保监局表示，将严查个人信贷资金违规流入房地产市场。要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，上海针对信贷的调控政策内容非常详细，调控房地产就是调控信贷，这一轮房价上涨和信贷违规进入房地产关系非常大。“信贷政策出台，也代表了调控开始真正有力度了。”

对于政策集中在一线城市出台，同策研究院分析师汪恒认为，由于一线城市一直是中国人口和资金迁入的主要目的地，也成为全国楼市的风向标。去年以来，部分一线城市房价上涨十分迅速，尤其是二手房。房价的快速上涨带来了大量的投机性需求。2015年-2017年那一轮的楼市暴涨最早也发端于深圳，而2016年开始的调控也是从深圳和上海起步。从历史经验来看，如果无法控制一线城市的涨势，后面就很难避免涨价向其他城市扩散。今年1月底的这轮调控是前期调控的进一步加强，也带有一定的预防意味，比如北京尚未出现房价快速上涨的情形。

背后：经营性贷款流入助涨楼市

从上周来看，一线城市的本轮调控集中在个人资金端。汪恒认为，这是出于多个方面考虑。其中，为了尽快压制房价过快上涨的势头，同时打击投机性需求，从资金端下手是较为容易见效的方法。

贝壳找房分析人士表示，2020年宽松的房地产金融环境一定程度上支持了房价的上扬。2020年居民购房杠杆继续加码，平均贷款成数为57.1%，较2019年56.7%的贷款成数略有上扬。而以贝壳百城二手房价格指数来看，与2020年1月相比，2020年12月，百城二手房价格指数上涨的城市有52个，占比过半。

张大伟也分析称，部分城市的确出现了经营性贷款流入房地产的现象。上海、深圳等城市的楼市最近火爆，核心原因是经营性贷款流入楼市。 其中，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。

此外，汪恒表示，为了防止房价快速上涨期间出现非理性加杠杆的行为，进一步防止居民和金融部门存在的风险，当前必须加强对于购房资金的管控。根据同策研究院的测算，早在2017年，中国居民的人均负债就已经超过人均居民可支配收入，且仍在上升。而居民部门债务每增加1元，其中0.3元就是房贷造成的，这一比重也呈上升趋势。从银行部门考虑，我国上市银行个人贷款的不良贷款当中，个人房贷占比从2017年年中的27.17%上升到2020年年中的27.55%，占比在不断上升。

业内：后续热点城市将跟进，房贷利率或提升

值得关注的是，今年的房贷政策调整与2020年12月31日央行和银保监会出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“通知”）不无关系 。

通知明确，对银行分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。其中7家中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。这一规定自今年1月1日起实施。在汪恒看来，今年开年一线城市的信贷政策收紧，也可以看成是该通知的延伸与细化。

贝壳找房分析人士认为，贷款集中度制度的出台对银行有一定影响，2021年1月，广州、东莞、合肥等多地已经出现银行额度收紧、放款周期延长等，部分银行停止接收新的购房贷款单，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，2021年居民购房杠杆回落是大概率事件。

据张大伟介绍，过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明，而收入证明造假是行业长期的顽疾，信贷管控很难真正严格。而银行作为企业单位，对于经营贷流入房地产管控意愿不足。当下按揭贷款利率平均在5%-6%利率之间，经营贷只有3%-4%，使得大量的投资需求、改善需求使用了经营贷。

“如果上海真能严查个人信贷，那么市场很快会降温。后续很可能这一政策也会在深圳、杭州等其他市场过热的城市落地。”张大伟如是称。

对于2021年，中指企业事业部研究副总监刘水预计，房地产金融监管将从严，引导信贷资金更多流向实体经济，部分热点城市房贷利率存在提升的可能。而考虑到近期信贷环境的整体趋紧，会在一定程度上限制居民杠杆率，观望情绪或走高。市场去化压力进一步加剧，预计市场成交规模环比将有所回落。

房贷新政策？

新“国十条”有要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

新政从4月17日开始执行。

“新国十条”内容一：建立考核问责机制

住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

“新国十条”内容二：实行更为严格的差别化住房信贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

“新国十条”内容三：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会 保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

“新国十条”内容四：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

“新国十条”内容五：增加居住用地有效供应

房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

“新国十条”内容六、调整住房供应结构

各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

“新国十条”内容七：加快保障性安居工程建设

确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。

“新国十条”内容八：加强对房地产开发企业购地和融资的监管

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

“新国十条”内容九：加大交易秩序监管力度

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

“新国十条”内容十：完善房地产市场信息披露制度

各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

但是很多地方对于异地购房贷款，有所放松，具体你可以询问当地银行。

以上资料来自“中国易贷网”

新政来了！2020年3月1日起 这部分房贷将“重新定价”！

今天（12月28日）早上，央行发布公告，宣布正式出台存量贷款利率基准转换方案！

什么是存量贷款？很多人搞不懂，让我们来回顾一下：

1、今年8月17日央行发布公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，意思是自那时起，银行发放的新贷款（房贷除外）主要参考LPR，而不是原来的贷款基准利率。

2、今年8月25日，央行发布房贷新政，自2019年10月8日起，商业银行新发放的房贷也要参考LPR（最近一个月相应期限的LPR）。

上述两项新政发布后，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，就是说还有10%的新贷款以及前面两次新政之前的存量贷款还没有参照LPR定价，有人做过统计，涉及超过28万亿个人贷款。

新房贷以及存量房贷之所以推迟到10月8日以及今天才实施或出台方案，就是因为涉及面广，影响量大，关乎众多购房者的钱袋子。

那么本次的新政对于存量房贷转换是如何确定的呢？

一、1、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。（应于2020年8月31日前完成）。

关于存量房贷：

2、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

什么意思？我们来整理下：

1、存量贷款转化时间段是2020年3月1日至2020年8月31日，也就是说这个时间段内银行会和你商量存量贷款合同条款变更的事宜，新合同利率将以LPR为基准。说白了合同的要点是确定新的利率计价公式：

老的贷款利率计算公式是：贷款基准利率×（1+浮动比例）

新的是：贷款利率=LPR利率+加点

2、有人问了，那么新合同前的利率怎么确定？如果你和银行约定2020年4月5日采用新定价方式，那么在此之前执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平，说白了你现在的贷款利率（含房贷）怎样，那么采用新公式计算之前的利率就是怎样（过渡期）。之后采用新利率公式计算。

3、存量房贷新利率计算公式是怎样呢？分两种情况：

A、如果是房贷以外的存量贷款，比如个人消费贷款，企业贷款等，贷款利率=LPR利率+加点，至于加点多少，由银行和贷款者商量决定，贷款人有一定的主动性。

B、如果是存量房贷，贷款利率=LPR利率+加点，但是为了调控楼市，这里的加点是一刀切，加点是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，比如原合同的利率是5.3%，LPR利率是4.8%，那么加点就是50个基点（0.5%）。

这样做有两层含义，一是存量房贷利率基准转换前后你的实际贷款利率不变。二是如果今后LPR利率调整，你的贷款利率会跟着变动，但50个基点的加点不变。

二、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

原来老的贷款利率计算公式是：贷款基准利率×（1+浮动比例），但贷款基准利率调整后一般次年的1月1日才会按照新公式调整你的贷款利率（央行赶在2020年1月1日之前发布存量贷款转换方案就是这层考虑）。新的方案对于新利率的计算则不要求在1月1日，商业银行和购房者可以商量来定。

此外，房贷重定价周期最短为一年，说白了就是要求房贷利率最短要一年不变，可以是两年，或三年，我个人的建议是最好选一年，原因我下面解释。

三、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

你的贷款利率可以转为固定利率，但我不建议你转，原因我在12月24日《买房贷款，固定利率好，还是浮动利率好？》一文解释过：无论是哪个国家、哪个经济体，长期利率都是走低的。

为什么长期利率会走低呢？

1、因为我们的钱是纸币，或者说只是银行里的一个数字，至于想印多少完全掌控在货币当局手中。

2、每个国家的都希望适当通胀，而不是通缩，所谓通胀就是让钱更便宜，通缩就是让钱更贵。通胀的好处是增加人们的持币成本，让他们主动消费，同时降低企业获得资金的难度，让他们敢投资，最终刺激经济增长。

目前中国一年期存款基准利率是1.5%，1年期贷款市场报价利率(LPR)是4.15%，5年期是4.8%，在主要经济体中还是比较高的，未来继续走低是大概率事件。

第二点中重定价周期的选择也是一样，如果你的期限太长，那么你的锁定期就会越长，当利率下调的时间，你的利率还维持在高位，不能下调。

最后展望一下：2020年央行大概率会降准降息，降准是投放资金，降低银行资金成本，降息是下调MLF利率，考虑到新的LPR利率是：

新的LPR=MLF利率+银行综合成本（资金成本、运营成本）

未来LPR下调是大概率事件，也就是你的实际贷款利率（含房贷利率）将会走低。

来源：小白读财经

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