假按揭贷款的法律责任？

“假按揭”变“真买房”，买房的有几个知道

究竟是"假按揭"，还是"真买房"?法庭之上双方各执一词，被告说"假买房假按揭"，原告说"买卖合法合同有效"。

近日，同安区法院审理了这样一起与"假买房"有关的案件。福建自晖律师事务所主任林敏辉结合这起案件解读分析了"借名买房"与"假按揭"的法律风险。由于一旦出现意外情况，"借名"的购房者或将承担巨额债务，因此，律师提醒大家小心防范，别让假按揭变成真买房、真按揭。

最终，同安法院针对上述案件作出一审判决，认为本案开发商为购房者开具的购房首期款发票真实有效，双方签订的合同合法有效，合同也已经过登记备案，因此判决认定双方达成的购房意思表示真实，合同已实际履行。也就是说，房产应归购房者所有。

借款200万，为了还债拿房抵债

这起"借名买房"争议，是因为债务纠纷闹上法庭的。原来，购房人林先生及其父亲老林(化名)几年前曾向债权人老吴(化名)借款200万元，双方约定于2013年11月30日前还清借款，借款利息为每月2.5%。

2012年4月5日，林先生"买"下了厦门同一个小区的两处房产，并和开发商签订了购房合同。这两处房产的成交总价分别为290万多元和362万多元。合同签订后，开发商开具了首付款发票，并办理了合同备案手续，而且，这套房子随后也办理了银行按揭借款。

2013年9月，林先生为了还债，决定"拿房抵债"，将上述两处房产出售给老吴。根据双方签订的合同，房产的成交总价为470万余元。

当时，双方确认，林家父子尚欠老吴借款息合计194万多元，双方约定，用林先生的这些欠款与老吴的购房首付款冲抵，其余购房款于过户起7日内付清。林先生应在开发商交房5日内将上述房屋交付给老吴。

但是，数年后，开发商发出了《交房通知》，可林先生却没有依约定将房产交付给老吴。

为此，老吴将林先生夫妻告上了法庭，并将开发商列为案件第三人。

签字卖房，却说房子不是自己的?

面对起诉，林先生夫妇答辩说，两处房产虽然挂在他们名下，但他们并不是房屋的实际所有人，实际所有人应是开发商。因此，他们无权处分那两处房产。

本案第三人开发商也说，这两处房产确实并非林先生的，只是开发商因经营资金的需要，为了办理银行按揭，借林先生的名义签订两份《商品房买卖合同》，由林先生向银行申请房贷，所得贷款实际上作为开发商的运营资金使用。实际上，每月按揭款及利息也是开发商支付的。因此，开发商无需将借名所购的房屋交付给林先生，林先生也未要求开发商交房。

因此，开发商认为，林先生与老吴签订的《房屋买卖合同》是无效的，林先生夫妇无权处分这两处房产，两处房产仍应归开发商所有。

林先生夫妇与开发商的说法基本一致，都说林先生并没有真实支付"房屋首付款"，双方签订的买卖合同并非真正意义上的买卖。

一审判决，买卖合同合法有效

开发商是如何找到林先生办理"假按揭"的?经查，林先生的父亲曾在开发商公司担任监事。

不过，开发商对此并未举证证明自己的说法。因此，同安区法院一审判决认为，这两份《商品房买卖合同》是真实合法的，并且已经实际履行。因此，判决认定这两处房产为林先生夫妇所有。

所以，一审判决最终支持了原告债权人老吴的诉求，要求林先生夫妇履行与老吴所签订的合同义务，要向开发商办理房屋的交房手续，并将房屋交付原告老吴。同时，林先生夫妇还应赔偿因逾期交房给老吴造成的损失。

法官说法：给了首付经过备案，应该交房

法院审理认为，林先生与开发商之间的系列手续均真实合法，两份《商品房买卖合同》已通过厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。因两张购房首付款发票足以证明林先生已向开发商支付房屋购房首付款，因此，双方购买房屋的意思表示真实，合同已实际履行。

此外，林先生向银行申请的贷款也已划入开发公司账户，开发商也未举证证明与林先生签订的合同是为获取贷款用于公司经营，而且，隐瞒真实情况向金融机构骗取贷款严重违反国家金融法律。

所以，法院判决认为，本案涉及的房屋已由林先生向开发商购买，虽然至今未办理交房手续和不动产权利登记手续，但是，林先生夫妇已是实际所有人，对上述房屋依法享有处分权。

律师说法："假按揭"风险重重

"借名买房"、"假按揭"，看似便利，实际上却是风险重重。

通常，开发商通过假按揭获取贷款后，会采取两种方式:一种方式是卖二手房。开发商通过热卖假象，吸引真正的购房者来买二手房，而且会依据热卖假象，适当提高房价。另外一种情况是，等楼市回暖或资金不紧张之后再想办法退掉房子，并将房子重新出售。

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说，房地产企业利用"假按揭"套取银行资金，一方面扰乱了房地产销售市场;另一方面又破坏了金融秩序。如果房地产公司资金断裂，没有能力支付按揭款，会产生一系列严重的法律后果。

开发商"假按揭"不仅给银行带来巨大的风险，也给很多"借名"的购房人带来隐患，他们当中不少人是开发商员工和普通民众，因不清楚"假按揭"的法律风险和对个人的影响后果，在不知不觉中使自己深陷险地。一旦开发商资金紧张不能及时还贷，"假按揭"很可能变成"真贷款"，借名的购房人可能被迫承担偿还贷款的责任。如果贷款最终违约的话，还将导致个人信用会有不良记录。

除了民事责任外，"假按揭"也有可能带来刑事责任。作为开发商，如果是非常明确的以非法占有为目的伪造一系列材料实施"假按揭"骗取银行贷款的，可依照《中华人民共和国刑法》以合同诈骗罪定罪处罚。如果是个人以非法占有为目的利用了开发商的名义进行"假按揭"的情形，则涉嫌构成贷款诈骗罪。

什么叫假按揭？假按揭有何危害？

假按揭是指开发商为资金tx ，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。

一、假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价，这是从所谓不知情的消费者角度带来的危害。而即便是知情的消费者，如果他去帮忙签字，也有可能要承担相应的民事责任。这样，其今后的人生道路将因此而受到很大影响。

二、假按揭会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响。在房地产按揭贷款质量下降的时候，必然会影响到几个方面，一方面可能会影响银行的盈利，也会影响到银行的股东，有可能又变成持有银行股的广大公众，收益会受到影响。同时，对银行本身来讲，可能由于资产质量的恶化导致资金流动性出现问题，而流动性出现问题就会给银行带来声誉风险。如果流动性问题比较严重的话，还可能导致银行的挤兑。如果银行发生挤兑，甚至发生破产将损害存款人也就是广大储户的利益。

三、假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展。一些开发商抓住银行政策的空隙，大肆进行假按揭融资。假按揭的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金。假按揭还造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展。

四、假按揭将诱导消费者、投资者盲目入市。假按揭所产生的直接结果是成交量的大幅攀升，而成交量放大将让消费者、投资者产生楼市向好的错觉，从而产生购买冲动，有可能导致其盲目入市。

五、假按揭将影响政府对房地产市场的决策。假按揭所产生成交量放大、房产投资增多、房产信贷大幅增加、房地产市场虚假繁荣等表象都会影响决策层对房地产市场的判断，从而影响政府在出台相关政策时出现偏差或变得没有针对性。

六、假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。因假按揭能给开发商、房产销售者、银行信贷经办人带来直接的利益，故假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。

七、假按揭将导致企业声誉受到严重影响。假按揭一旦被揭露以后，房地产开发企业的声誉会受到沉重的打击，其美誉度将会受到严重影响，并将对其后期的经营产生非常不利的影响。

八、假按揭较为严重地破坏了金融秩序，并将诱导犯罪。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。在假按揭中，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪，将要受到法律的制裁。

如何防范假按揭贷款风险

假按揭”的风险防范

坚持发展与管理并重原则，强化风险意识教育。目前，“假按揭”贷款已成为商业银行零售资产业务的主要风险因素之一。商业银行要在积极发展零售按揭业务的同时，坚决克服片面追求业务发展，忽视风险管理和内部控制的倾向，坚决扭转“重发展、轻管理”经营思想，把防范“假按揭”贯穿于整个业务经营过程，不断增强防范意识。

深入做好贷前调查工作，防患于未然。一是调查、掌握开发商（企业）的资信状况。很多“假按揭”贷款风险形成的直接原因，就是开发商（企业）资金实力不强，主要是靠通过套取银行贷款进行资金周转的。因此，商业银行在办理按揭贷款业务时，应严格审查开发商（企业）的资信状况，要选择资质良好、资金实力较强的开发商（企业）合作。二是调查、掌握购房者个人信用状况。商业银行在办理按揭贷款时，要充分利用中国人民银行个人征信系统、银监会公布的黑名单等信息资源，核实借款人及其配偶的个人信用记录。三是调查、掌握所开发的楼盘情况。了解、掌握所开发楼盘的单位成本和售价的真实性情况，从源头把控“假按揭”。

严格管理，把好抵押登记关。具体经办支行要认真办理抵押登记手续，抵押登记要坚持双人经办，抵押登记合同要由经办人员亲自到房地产交易所送件、取件，不得委托借款人或开发商（企业）、销售商办理抵押登记的送件和取件工作。

严格审核，把好按揭贷款真实性关。具体经办支行要直接对购房者办理按揭贷款业务，审查是否存在代理购房情况。经办人员必须当面核实借款人的真实身份，当面签署抵押借款合同，不得由开发商（企业）、销售商代办合同签定及填写手续。

落实责任，抓好贷后管理工作。商业银行要密切关注开发商（企业）经营状况，关注楼盘建设与销售情况，一旦发现楼盘建设与销售出现异常，要及时报告并采取相应措施。同时，要持续关注购房者的相关情况，了解、掌握其经济状况的变化，检查是否存在同一人代缴月供的情况等。

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