地产错位抵押？

影响商业银行个人住房贷款业务发展的因素有哪些

影响我国个人住房贷款业务发展的因素主要有以下几方面：

1、业务范围窄，品种单一。大多集中在购买个人商品房按揭和单位集资房、房改房按揭方面，对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景。

2、贷款环节多,手续繁琐。

3、传统观念的束缚。向银行借款,就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。

(1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。

(2)贷款偿还期过短。虽然规定最长偿还期限为30年，但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于30年,一般在10年以内。贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。

(3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。

此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。

4、从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素 商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,

具体分析有以下几个方面原因:

1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。

2）抵押物的估价、处分难。 由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时

处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。

3）贷款利率过低,使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。 现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高,但仍低于各种中长期非住房贷款利率,也低于其他资产投资收益率,这虽然对借款人有利

,却损害了贷款人的利益,所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。

4）贷款结构错位。 长期以来,我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷,轻消费性住房贷,造成贷款结构错位,这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求,而且造成大量房屋空置难以及时销售,使本来不足的资金被占压,不能灵活周转,进一步限制了房地产信贷业务发展,特别是个人住房贷款业务的发展。

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银行抵押贷款风险有哪些

从银行业实践操作中发现的问题来看， 银行抵押贷款 的风险主要存在于以下四个方面： (一) 银行贷款 抵押 优先权难以实现的风险。 抵押权 是基于商业银行和借款人(或为借款人提供 抵押担保 的第三人)的合同约定而产生的 担保物权 ，它在行使顺序上位于基于法律直接规定而产生的法定优先权之后。一旦法定优先权与抵押优先权在贷款案例中相遇，抵押优先权就相对不优先了，从而可能导致银行贷款债权在一定程度上甚至完全丧失担保物权的保障，即贷款债权被悬空。 (二)银行发放贷款过程中审查不力的风险。《 商业银行法 》第36条规定商业银行有对抵押物的权属、价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查的法律义务，以确保抵押对贷款的保障功能能切实有效和充分地发挥。实践中银行贷款抵押审查业务操作问题众多，风险巨大。较突出的问题和风险主要有： 一是权属错位悬空贷款债权; 二是抵押物价值高估直接造成贷款风险; 三是抵押权行使的可行性反比例地对贷款风险状况形成重大影响。 (三)银行贷款抵押登记的法律风险。签约与抵押登记的风险。实践中，签约与抵押登记方面存在的突出风险主要有： 一是贷款合同或 抵押合同 无效的风险; 二是应登记而未登记或可不登记而未登记的风险; 三是重复登记的风险; 四是贷款借新还旧或贷款 债权转让 业务中的风险; 五是房地产抵押中的“两证”风险。 (四)银行抵押贷款的管理风险。因抵押权是抵押标的物不转移占有的担保物权，有效设置抵押并发放贷款后，抵押物仍在抵押人的占有之下，抵押物实物存续形态、价值形态和抵押权权利维护等因素对抵押权的实际有效性和法律有效性影响甚大，抵押物管理因而面临大量风险。贷后抵押管理实务中面临的风险主要有：抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物的风险;抵押物灭失的风险;抵押时效丧失的风险;抵押被非法裁定为无效的风险;企业改制中“债权随资产走”原则和“除权期”规则适用的风险。 《中华人民共和国商业银行法》第三十六条　商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保 证人 的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。 经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。

支付宝车金融抵押贷款别的平台有借款审批能过吗

1分钟申请、快至30分钟到账、0抵押0担保……这样的广告语可以在众多互联网借贷平台上看到，急需资金周转的人看到这样的话，都会为之心动，甚至向这些平台借款。“只要按期还款，就不会有不良信用记录。”这是很多借款人的想法。

然而，最近有消息称，杭州银行发布贷款新政，“只要近半年内有2次使用互联网借款的记录，如蚂蚁借呗、京东白条等，即使已经还清，也不予放贷。”这则新闻让在互联网平台上借过款的人都心里一惊，尤其是花呗、白条、苏宁任性付这样类似信用卡的互联网信用支付方式，究竟在不在被限制范围呢？

招商银行的一位信贷员则表示，招行在审批贷款时，会看申请人的具体征信、负债情况，如果在互联网借贷平台上借过钱，的确会比没有在互联网借贷平台上借过的人难批。

在上述农行信贷员看来，之所以银行对互联网借贷比较敏感，是因为在互联网借贷平台上借一次钱就有一次信用报告查询记录，信用报告频繁被查询会让银行觉得不安全，审批也会更严，需要申请者提交更多的信息。“

按时还款最重要对于习惯使用互联网消费的信贷一族，因为不少互联网借贷平台使用方便、到账速度快而频繁使用，同时，他们中又有很多人的房贷、车贷等大额支出，仍主要依赖于银行信贷。有业内人士认为，在目前的征信评价体系中，银行风控系统对小额贷款者“不太友好”，如果有计划向银行申请房贷、车贷，短期内不要在互联网借贷平台上申请。

在银行眼里，满足有一定的信贷记录但无小额贷款记录、三个月内机构查询次数不会过多、信用卡数量、额度使用率、贷款数适中等条件的征信报告才是好报告。

银行客户和网贷客户有一定错位，银行偏向于高净值客户，网贷更多偏向年轻化、信用记录缺失化、互联网化的人群，这类人群的坏账率明显偏高，但是这类人群规模在快速扩张。“现在，一些正规且大型的互联网借贷平台在服务界面告知用户会进行征信查询，但关键是仍有一部分用户不了解采集征信所带来的影响。”上述业内人士评述。

不过，在朱海斌看来，个人征信联网是大势所趋，作为个人，关键还是要保持自己良好的信用记录，不管是否上报央行征信，按时还款肯定没错。

根据现行银行贷款条例，信用记录良好，具有还款意愿仍然是银行审批通过并发放贷款的重要前提之一。随着人行征信中心升级、百行征信获批准，以后个人征信记录在生活方方面面会发挥作用。4月24日，中国互联网金融协会官网发布一则通告：《中国互联网金融协会开通信用信息共享平台在线接入申请》。

截至4月20日，正式接入了蚂蚁金服、京东金融、国美、苏宁、唯品会、百度金融、宜人贷、陆金所、网信、拍拍贷等100余家机构

固定资产打包建卡的缺点

1.固定资产打包建卡的成本较大，由于衡量及估价固定资产的困难，对于固定资产的评估费用较高；

2.固定资产打包建卡所需的审批程序繁杂，需要多方审批，审批时间长，审批过程缓慢；

3.固定资产打包建卡过程中需要选择合适的地区和银行，而一些银行由于业务优势不同，往往会造成资金的错位；

4.固定资产打包建卡需要相关的审计制度和管理制度，且审计制度难以满足科学性、合理性的要求；

5.固定资产打包建卡的抵押贷款需要收取相关的费用，且如果考虑到贷款抵押风险，有可能会收取比实际风险更高的费用。

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