个人住房贷款的法律和政策风险点？

个人住房按揭贷款未封顶风险

个人住房贷款风险有：

(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。

1、职员道德风险

主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。

2、贷款审查风险

贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。

3、贷后治理的风险

大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

(二)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。

1、“假按揭”风险

“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。

2、由于房屋发生瑕疵的风险

假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无法正常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

3、借款人的信用风险

目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。

个人住房抵押贷款需要承担的风险有哪些？

住房贷款是以房产为抵押物停止抵押担保的，普通状况来讲是很平安的一款贷款产品。但受制于房产抵押贷款时间长、活动性较低等要素，关于银行来讲，其风险主要表如今如下几方面：

一是房产抵押权证无法落实的风险。大家晓得，如今房产销售根本上销售的都是尚未竣工的楼盘，银行在房地产开发商获得土地证、建筑工程规划证、预售证等手续的前提下，就能够对外开端销售住房，收取首付款等，而银行在楼盘封顶的状况下就能够对购房户发放贷款，虽然期间也停止了房产抵押预注销，但由于真正的房产权证办理还需求一个很长的期间，在这期间房产权证的办理是需求开发商提交相当多的手续材料的。在住房贷款发放后，要保证房产可以顺利如期办理好权证，有就有赖于开发商后续建立工程的持续推进和办理权证注销的各种手续的效率。假如，整体楼盘房产权证注销办理呈现脱节以至呈现开发商跑路等方面的风险，就有可能影响整个住房抵押贷款业务的办理，致使借款人呈现违约以及抵押物品价值失效等状况。

二是房产抵押一切权人的信誉风险。由于住房抵押贷款时间长，受多方面要素影响，局部购房者受制于本身的还款实力，如呈现与借款初期较大的风险变故，招致家庭收入无法满足还贷请求，就会呈现房贷拖欠，产生借贷风险；再就是借款人本身实力不济，且如承当阶段性担保义务的开发商或是担保人资历实力超出本身才能时，就会产生贷款无法正常出借的问题。

三是房产抵押物无法正常变现的风险。一是由价值评价的方式存在差别，能够有会呈现对房产抵押物价值的高估，招致客户的抵押贷款成数过高，进而呈现贷款金额高于抵押物价值的风险。其次就是房屋权属存在违规建筑或是存在质量问题，抵押物的权属无法正常移交，招致抵押物失效，呈现贷款抵押无效等风险。再就是房产贷款固然有抵押，但毕竟房产是属于不动产，受当地域域经济形势、地段房价、小区配套，以及一些例外事情等要素，都会影响抵押房产的变现，以至呈现拍卖流拍，以至折价拍卖等都无法变现的状况发作，从而影响抵押房产的正常变现抵债。即便经过多方努力变现胜利，扣除各方的多种拍卖费用，也会呈现现金无法到达支付贷款本息的风险，形成信贷资金无法完整收回的损失。

个人住房抵押贷款资产总体质量良好，平安系数高。但是，贷款作为一种风险产品，会遭到开发商、借款人及阶段性的经济要素等影响，依然会发作信誉风险、系统风险等，需求在贷前贷中贷后加以关注管理注重，采取多重措施加以防备和化解。