担保公司房产抵押贷款合法吗？

抵押房产贷款担保公司风险有哪些？

房产抵押贷款 担保公司存在的风险 (一) 抵押 登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《 担保法 》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将 房产抵押 给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 2、 土地使用权 的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定： 集体土地 不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理 抵押贷款 ，必须转化为国有土地。 3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。 (二)租赁权对抗 抵押权 的风险 1、抵押物难以处置。按照“ 买卖不破租赁 ”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。 2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订 借款合同 前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的 租赁协议 ，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将 房屋出租 给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。 3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。 (三)土地性质引发的风险 1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行 土地出让 制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付 土地出让金 ，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。 2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理 土地使用权转让 时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。 (四)土地用途变更的风险 出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。 (五)在建工程抵押的风险 1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《 合同法 》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。 2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于 担保物权 这种私权力。 (六)以单位房改房设定抵押。 有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购 买房 改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原 购房 款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。 (七)共有财产抵押的风险 根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。 (八)抵押房产评估价格的风险 目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。 (九)房产处置执行难 《最高人民法院关于人民法院 民事执行 中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所 扶养 家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。 动产或不动产的 抵押担保 是金融机构等 债权人 所选择的最重要的贷款方式之一。因此， 抵押房产 贷款担保 公司风险 也是担保公司要考虑的重要问题。因为不动产抵押贷款涉及到了很多环节，内容也比较复杂。存在的风险因此比其他担保方式要多。

房产抵押贷款担保公司的风险怎么样

抵押房产贷款担保公司的风险如下： （一）抵押登记权的风险。 （二）租赁权对抗抵押权的风险。 （三）土地性质引发的风险。 （四）土地用途变更的风险。 （五）在建工程抵押的风险。 （六）以单位房改房设定抵押。 （七）共有财产抵押的风险。 （八）抵押房产评估价格的风险。 （九）房产处置执行难。《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

房产抵押贷款方法有哪些 两种方法具体介绍

房产抵押贷款，即是将已购房产作为抵押，向银行提出贷款。房产抵押贷款方法有哪些呢？本文将为大家介绍房产抵押贷款的两种方法：房产抵押担保公司和房产证抵押银行贷款。具体详情，一起去了解下。

房产抵押贷款方法

房产抵押贷款方法有两种分别是：房产抵押担保公司和房产证抵押银行贷款。这两种方法有很多方面的区别，在贷款的时候可以选择最适合自己的。

房产抵押担保公司：适合短期周转，1－6个月周转，优势是当天下款，按月算息。贷款流程：面谈－抵押登记－借款公证－放款。房屋要求：全款房、分期房、成本价房屋、优惠价房屋、无本房屋、回迁房、经适房、小产权房屋、房屋等都可以。

房产证抵押银行贷款：适合长期周转，最长10年期，正常需要30个工作日左右放款。优势：利息低。贷款流程：评估—银行面签—银行审核批贷款—抵押登记—银行取到他项权利证—银行放款至借款人账户中。房产要求：商品房、未满五年经适房，成本价房（央产房、军产房必须有上市证明）、公寓、别墅、商铺、写字楼市区、远郊区县80年以后建成的房产。

具体要选择哪种房产抵押贷款方法，是要看您自己的自身情况，根据以上房产抵押担保公司和房产证抵押银行贷款优势和所需条件进行选择，适合自己的贷款方法才是最好的。

担保公司房产抵押流程是什么？

在实务中，有人为自己的 借条 上设定 质押 以保障自己的财产可以及时要回来，有人会为经营生意无流动资金会将自己的房子 抵押 ，而暂时获取相应的资金。这都是我们常见的一些担保的行使，但方式会有所不同，大多数人对于不动产都习惯于自己将其抵押给银行，也有部分人会将其交给担保公司去处理。今天我们就学习一下担保公司 房产抵押 流程。 担保公司房产抵押流程是什么? 《 民法典 》（2021.1.1生效）第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。 抵押权 自登记时设立。 第一步：提交所需证件 抵押借款人(自然人)需提供的证件： 1、房地产权证或 房屋所有权 证， 土地使用权 证; 2、借款人 身份证 ，户口簿; 3、还需下列证件(借款人根据自身情况准备相应证件 ) a、 单身证明 户籍所在地民政局出具至今未婚的证明 共1份 b、 结婚证 明 结婚证、配偶的身份证、户口簿 共3份 c、 离婚证 明 户籍所在地民政局出具 离婚 后至今未婚的证明 共1份 第二步：专业评估 公司将委托专业评估机构对抵押物进行实地评估，根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等预估其大约价值。 第三步：签署委托协议(在银行面签合同) 房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及 抵押合同 。 如果借款人(放贷人)与公司谈妥一切事项后，公司会和借款人(放贷人)签署委托协议书。 第四步：签署 抵押借款合同 借款人与贷款人必须共同到场，共同签署抵押借款合同。请您在签字之前，仔细阅读合同中的每一个条款,不要漏过任何一个细节。以后若有任何纠纷，此合同都会作为法律依据。 第五步：公证 借款人与放贷人必须共同到公证处进行公证，公证时需要携带上述证明材料。 第六步：办理 房屋抵押 权证(他项权利证) 由担保公司派人协助借款人与放贷人办理房屋抵押权证。 第七步：借贷、放款 在一切手续都办理妥当之后，放贷人将把现款打入借款人的户头。至此贷款过程即告完成。 通过以上担保公司房产抵押流程的学习，我们会了解到担保公司房产抵押流程共有七步，每一步缺一不可。而在实务中如果我们自己去办理不动产抵押的话，可能流程会有所不同。但设定抵押时有几个条件是必不可少的，一是形式上必须书面；二是必须在签订抵押合同，内容约定明确；三是在法律效力上，在抵押期限到期后抵押权人具有优先受偿权。

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