严查银行贷款？

多地银行房贷收紧，严查违规资金，“抽贷潮”来了吗？专家这样说

“您需要贷款吗？年利率低至3.85%，三年期先息后本，随借随还。”

相信这种电话，我们每个人或多或少都接到过，而这种看起来年利率低且风险很低的贷款，实质上就是所谓的消费贷、经营贷。

这些贷款的本意是为了方便微小企业或者个体工商户经营需要，当企业需要资金的时候，可以用法人或股东名下房产抵押获取周转资金，因此也被称之为 “房抵经营贷”。

而在2020年，由于疫情的影响，国家为了扶持中小型企业，要求银行以极低的利率来向微小企业发放贷款，经营贷的利率，一下子被降低到了3.85%以下。

而这样的利好，却被“有心之人”横加利用，成为了杠杆炒房的方式。2020年，全国新增了2.2万亿经营贷，很难说这里面有多少真的被当作经营使用，但经营贷大增，却是不争的事实。

最近，全国多地银行都在加紧整顿消费贷、经营贷违规流入楼市的情况，北京、上海、广东、浙江……等多地，都已经大规模地开展了全面行动。

之前在网络上流传的一张“个人贷款提前收回告知函”就是上海的一家银行，发现有贷款“未按约履行借款合同第四条贷款用途的相关约定”，宣布合同的500万贷款提前到期，并要求3月底之前归还全部贷款本息的。

这其实就涉及到今年1月上海银保监局发布的上海地区房贷新政，明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。

而在春节的前一天，北京银保监局、央行营管部也联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。主管部门对从1月25日以来，楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，并在此基础上，对于西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。

广州也反应迅速，截至目前，辖内(不含深圳)银行机构已完成自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额 2.77亿元、920户 ，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

监管虽然会迟到，但并不会缺席。从目前来看，全国多地银行和银保监局都在大规模严查，一旦发现银行违规，就顶格处罚银行。在此基础上，银行发现个人违规，就有极大的可能提前抽贷，让其提前归还贷款。各地都在收紧经营贷的审批，严格防范经营贷进入楼市，而且相关的政策从央行到各地极为一致。这对于炒房客来说，无疑让他们风声鹤唳。

防范经营贷资金违规进入楼市，其实最重要的就是在这三个环节：

贷前要严格审批、贷中严格支付、贷后严格管理。

所谓经营贷购房，就是中介公司会先为客户注册或者过户一家公司，让客户“摇身一变”，成为这家公司的经营者。然后请垫资公司为客户提供一笔过桥资金，这样就可以全款买房了。

等到房子过户到购房者名下，再将房子作为抵押物，向银行申请经营贷来偿还过桥资金。

这个过程，其实就相当于空手套白“房”，已经成为了不少炒房客的“财富密码”。

类似现象又该如何防范？招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为：

严查！央行下发通知：摸底线上消费贷款流入楼市

7月28日，21世纪经济报道记者获悉，央行近日向各大银行下发调研通知，摸底线上消费贷款流入楼市情况。

一位资深银行业内人士表示，该统治由调查统计部门发出，意在摸底统计线上消费贷款规模，包括与蚂蚁集团旗下花呗、借呗两款产品的联合贷款规模、信用卡贷款及互联网贷款等。

“（央行通知）不是为了出台新的监管规定，而是要摸清楚线上消费贷款有多少流入楼市。”上述人士表示。

仍严查资金违规流入楼市

“（央行通知）不是为了出台新的监管规定，而是要摸清楚线上消费贷款有多少流入楼市。”上述人士表示。

7月28日，多位银行人士向21世纪经济报道记者透露，已经收到一份来自中国人民银行《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》。此次《通知》显示，暂未对联合贷款的规模以及比例作出限定，目前只是向各银行统计消费类联合贷款业务的相关信息。为央行要求各银行上报的统计数据，包括线上联合消费贷款规模、线上联合消费贷款加权平均利率，特别区分了蚂蚁花呗和蚂蚁借呗合作的消费贷款余额、不良率、以及平均利率和不良率、信用卡透支的不良率等。

此前，监管机构已连续采取多项措施严管资金违规流入楼市。今年4月以来，深圳等地也在紧急摸查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况，包括今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。

一位深圳大行人士表示，监管数月前已经入场检查房抵经营贷流入楼市，“检查新发放的所有贷款。用了跨行资金流向核查，甚至穿透了三次，手段很严格。”

刚刚过去的7月24日，房地产工作座谈会继续强调“房主不炒”的定位，并指出“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

此前，银保监会刚刚发布互联网贷款新规。7月17日，银保监会正式公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，该办法要求，单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元，到期一次性还本的，授信期限不超过一年。

线上消费贷款规模有多大

问题在于，对于线上消费贷款（互联网贷款）规模到底有多大，一直未有确切的统计数据，市场只能大约统计规模在万亿元以上。

概因央行、银保监会的传统统计口径不包括此项。“监管还是要穿透去看线上消费贷的最终流向。”上述业内人士说。

21世纪经济报道曾拆解互联网贷款信贷聚合模式，在互联网贷款产业链上，当前流行的玩法是“信贷聚合模式”，即助贷或联合贷款，由蚂蚁金服、平安普惠、度小满金融、微众银行或新网银行等金融科技机构牵头或撮合，引入大数据风控、担保增信、银行等资金方。

根据银保监会的互联网贷款新规，互联网贷款资金不得用于房产。

具体要求是，贷款资金用途应当明确、合法，不得用于房产、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资，不得用于固定资产和股本权益性投资等。

此外，新规怼互联网贷款统计提出要求，监管机构对商业银行互联网贷款情况实施监督检查，建立数据统计与监测机制，并可根据商业银行的经营管理情况、风险水平等因素提出审慎性监管要求，严守风险底线。

瞄准银行审查及风控 央行摸底个人住房贷款

央行方面称，此次调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况，更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。

“受新冠疫情影响，银行业整体贷款质量下行压力加大，作为个贷业务中规模占比较高的住房贷款肯定要严控风险。一些借款人通过虚增流水等手段变相提高收入，一旦外部经济环境发生变化导致个人收入降低，将会导致贷款逾期发生，风险比较大。”看懂研究院研究院韩小刚如是说。

在针对主借款人的调查中，央行询问了被调查客户的年收入情况、办理贷款时银行要求客户提供的个人和家庭收入来源证明、在办理贷款时客户提供了哪些住房套数证明材料、此次首付款的来源、此次贷款所购住房的用途等情况。

中国银行研究院博士后李义举指出，2020年上半年房地产市场持续回暖，部分违规资金流入房地产行业。“受疫情的影响，上半年宏观政策较为宽松，形成了宽松的信贷环境。出于对未来经济发展的不确定性预期，部分生产型企业将低价融来的资金违规用于投资房地产，导致部分城市商品房交易火爆。”

个人住房贷款或将持续审慎管理

根据央行公布的数据显示，截至2020年二季度末，个人住房贷款余额32.36万亿元，同比增长15.7%；2019年同期，个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长17.3%。

李义举认为，2020年上半年，房地产企业中长期贷款增速达到工业企业贷款的三倍左右，房企的杠杆率上涨较快，这不仅提升了房企的经营风险，也挤占了其他实体经济企业的信贷资源，容易推高 社会 融资成本。

今年以来，监管层多次强调，金融机构要积极支持实体经济。如6月1日，央行等八部委联合发布《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》中亦强调商业银行要把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。

夏丹指出，房地产贷款余额增速已连续下降，在当前背景下，与调整贷款额度相比，严格把关房地产贷款投放和资金流向更有必要。

谈及下半年个人住房贷款的走势，夏丹认为，商业银行对房地产领域的融资总体仍然从紧，上半年实际投放金额和增速随着融资环境的整体改善而改善，更多的是水涨船高，并未明显放松。“下半年房地产金融领域也将继续进行审慎的管理，结合地区房价和地价上涨态势做好差别化调控。如对特定地区贷款额度、利率和放款速度方面或收紧，同时继续严查经营贷等违规入楼市的情况，规范居民消费贷使用范围等，以保持房价、地价的相对平稳。”

值得一提的是，在风险方面，央行还在此次调查中重点了解：除借款人偿债风险外银行认为个人住房贷款面临的最大风险是什么；2020年银行认为控制个人住房贷款风险最重要的因素是什么；2020年，银行个人住房贷款业务发展策略与上一年相比有哪些变化等问题。

同时，央行向银行询问了当不良贷款超过多少、房地产贷款（含开发贷款）新增与各项贷款新增占比超过多少、地方平均房价下跌超过多少时，银行会对个人住房贷款业务风险水平进行重新评估，甚至进一步对住房贷款业务进行调整。

央行发出“限贷令”！2021年起，48万亿房贷面临“高压线”

据央视新闻报道，12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要指的是中资银行，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于监管部门确定的上限。

注意，新规分为两个部分：房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比。

两个领域的信贷流向，都不能超过规定的限度，这是楼市将面临的两大“高压线”。

那么，房地产贷款的“上限”在哪里？

具体来说，分为5大档，每档都设置两个上限，分别是房地产贷款上限和个人房贷上限，我们先把新规的内容大概罗列一下，后文再分析规定出台后，对楼市会造成什么影响。

六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%。

最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

很明显，我们经常打交道的大型股份银行，条件最宽松，城商行或县城村镇小银行的条件最严。

如此详尽、严格、细致的房地产贷款占比规定，在2020年最后一天发布，紧跟着在2021年第一天就立即实施，没给市场一点缓冲期，是以往从来没有过的。

以前央行当然也对涉房贷款占比有要求，但大都是规定一个模糊的比例，或通过突击检查等方式约束信贷的流向。

比如，2003年银发121号文、2004年银监发46号文、2009年银监发25号文，楼盘必须满足“四证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质”才能从银行贷款，这就是所谓的“432”要求。

比如，2015年底，央行推出MPA考核，新增房贷规模及按揭、开发贷占比指标，哪家银行考核不过关，央妈就不给钱了。

央行和银保监会认为，这些措施还远远不够，还得继续给银行加码，不能让房地产予取予求，在我们的记忆中，还真没有像这次发正式文件、分档、定上限，让整个市场都感到了一种“压迫感”。

为什么央行、银保监会要对房地产贷款“放大招”？

答案很简单：房地产贷款占比越来越高，出现了“大而不能倒”的现象，捆绑了整个金融体系。

央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续 26个月回落，前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8个百分点。

易纲行长前段时间发过一篇论文，其中提到：房地产与金融资产之间存在对偶关系。

一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债，银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。

另一方面，房地产作为抵押品的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和地方集中，并容易形成自我强化的机制。

蓝白当时写文章解读过，跟大家举了个例子：A是购房者，B是银行，C是城市，D是房企。

城市C把土地卖给房企D，城市C获得了财政收入。

房企D拿土地向银行B抵押贷款，盖房施工。

购房者A把收入、现金充当首付，向银行B抵押转换成房产，作为家庭最重要的资产构成部分。

因为发放房贷的原因，银行B的资产端不断扩张，居民的房产实际上对应的就是银行的资产。

涨的时候皆大欢喜，C的财政收入会越来越多，A的资产会越来越优质，并且可以再次抵押获得规模更大的融资，银行B的资产也非常 健康 ，很难出现坏账，D的规模不断扩张，加大力度拿地，到处都是千亿级别的房企，一片欢腾景象。

但实质上看，购房者A、房企B、城市C，他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上，一旦楼市出现流动性危机，无人接盘的城市出现价格坍塌，房产市值缩水，抵押品价值大跌，银行的资产端必然会恶化，坏账、集中兑付就会成批出现。

华泰固收张继强有份统计，2019年，我国香港地区房价收入比高达49.42倍，在全球居首，而我国大陆地区的房价收入比为 29.09倍，也高居全球第二。

对比而言，美国仅为3.5倍、日本为11倍，反映出我国家庭购房负担已显著较重，房价不能再涨了。

要知道，美国和日本可是经历过房地产“硬着陆”的，日本从出台“地价税”后经济一蹶不振，经历了“失去的20年”，美国的次贷危机，最后需要全世界为之买单才蒙混过关。

对房地产加码调控，刻不容缓。

下面聊聊新规对房地产行业的影响。

短期（1-2年）看，影响还真不大。

国盛证券曾整理过有关数据，从房地产贷款合计占比看，在第一档中，建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%。

第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。

第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。

看得出来，因为央行最近几年三令五申压降房地产贷款占比，各家银行超出的比例并不多，像第一档里工行、农行、邮政银行、交行都在“天花板”之下，额度都没用完。

哪怕建行和中行涉房贷款占比超出限制了，接下来只需要控制贷款增速就行，反正信贷总量是一直在增长的。

分母增长，分子不动，就算超出贷款上限10%以，照样能达标。

更何况，各家银行还有过渡期。

涉房贷款占比超出2%的，过渡期两年，占比超出4%的，业务调整过渡期长达4年，绝大部分银行都能平稳落地。

但是，长期（5-10年）看，无论对购房者还是对房地产行业，都极其不利。

关键词只有一个：长效机制。

以前调控，控的是现状，控的是银行存量，措施一箩筐，一阵风过后，丝毫不影响房产作为优质抵押品的“真香”地位，银行、房企、购房者，都甘之若饴。

现在的调控，控的是硬性指标，控的是预期和信贷增量，还想把宝贵的信贷资源像以前那样全部投向房地产，门都没有。

房企的“三道红线”，针对了房地产的贷款需求。

银行的“两大高压线”，针对了金融体系的贷款供给。

一边压制“需求”，另一边控制“供给”，用漫长的时间，渐渐“熨平”房地产行业高速扩张带来的副作用，缓解金融体系对楼市的依赖。

蒋天养有句名言：做大事三个条件，第一银子，第二银子，第三还是银子。

不管开发商资本整合腾挪的手段有多高，购房者突破限购、限贷、限售的本事有多强，没有银行源源不断的“银子”支持，信用扩张的基础没了，说什么都是徒劳。

因此，央行选择2021刚开局的时候发出“限贷令”，更是一种态度上的“宣示”：房地产“去金融化”，我们是认真的。

2020年是房地产过去5年来最难的1年，也可能是未来10年最好的1年。

对于央行严查贷款吗和严查银行贷款的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。