买房的各种贷款？

有备无患！那些你该知道的买房贷款冷知识

去年年底买的房子，但是今年才完成网签，赶上新政策了吗？银行利率折扣会变吗？网签时间决定是否受新政策限制；网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同……这些买房贷款冷知识，你应该知道！买房前多多了解一下，有备无患！

知识一：网签时间决定是否受新政策限制

网签时间决定购房人是按照新政策执行还是按照旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。

我们来举个例子：

1、比如今年重庆住房公积金中心规定5月9日起执行认房又认贷的政策，名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房贷款记录的，再买房都不算首套。

如果小李名下有一套住房，打算用公积金再买一套房子，在5月9日前完成了网签，因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。

需要注意的是，对于房贷利率的调整，银行也有一个反应的过程，比如今年北京房贷利率统一到9折，大的政策已经公布了，但是各家银行需要总行下文正式通知后才会按照新的政策执行，因此有时候会出现，新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。

知识二：网签价、指导价、二手房评估价、过户指导价各不相同

网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的最低过户指导价（下文会介绍过户指导价），网签价最高可达到合同价的90%-95%。

成交价：就是买家实际支付给卖家的房款金额，也就是购房合同中写明的房屋价格（合同价）。

二手房评估价：是指在二手房交易时，银行请评估机构评估得出的房屋价格，处于风险的考虑一般评估价比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低，商业贷款额度=评估价格×70%左右。

过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。

不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下限，也有上限，超过上限不管交易面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。具体可咨询当地房管部门。

我们来举个例子：

王先生看中了北京市海淀区一套房本面积60㎡、报价200万、满五唯一的房子，最终成交价格为200万（合同价），买家是全款购买。

根据国家规定，这套房子的最低缴税和过户价格是2万/㎡（过户指导价格），最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万（网签价），最终也是按照120万的价格去缴纳税费，满五唯一只交1%的契税，最终契税为120万×1%=1.2万。

知识三：通过缩短贷款年限的方式提前还贷，需要重新签订合同

房贷提前还款主要有两种方式：提前全部还清、提前部分还清。

在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。

部分提前还贷又分为两种：缩短贷款年限、月还款额不变；减少月还款额，贷款年限不变。

选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息，但弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。

我们来举个例子：

贷款100万，已经还了30万，还剩70万没有还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同。

需要注意的是：按照最新的房贷利率执行剩余贷款，2017年信贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减，以前利率是8.5折，现在变成9.5折甚至基准利率。

（以上回答发布于2017-05-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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买房贷款冷知识 小心多花十几万冤枉钱

今年房贷利率不断收紧，有购房人咨询，自己是去年年底买的房子，但是今年才完成网签，本来银行说利率最低能到8.5折，可是赶上了新政策，利率统一到了9折一下子多出十几万利息，银行这么做合理吗?

其实包括这个网签时间在内，有一些买房贷款方面的知识不太容易引起购房人注意，遇到问题了才后悔没早知道。融360房贷君给大家总结了几个买房冷知识，希望可以帮助你顺利买房。

　　1、网签时间决定是否受新政策限制

上面朋友咨询的网签时间，决定购房人是按照新政策执行还是按旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。比如今年重庆住房公积金中心规定5月9日起执行认房又认贷的政策，名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房贷款记录的，再买房都不算首套。

举个例子：

小李名下有一套住房，打算用公积金再买一套房子，在5月9前完成了网签，因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。

所以，正是因为他的网签时间赶在了新政策之后才完成，只能按照新政策的9折利率执行，银行这么做并没有什么问题。需要注意的是，对于房贷利率调整，银行也有一个反应的过程，比如今年北京房贷利率统一到9折，大的政策已经公布了，但是各家银行需要总行下发文件正式通知后才会按照新的政策执行，因此有时候会出现，新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。

2、网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同

网签价、成交价(合同价)、评估价，虽然都是关于价格的标准，但是各自有着不同的职责。

网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的最低过户指导价(下边会介绍过户指导价)，网签价最高可以达到合同价的90%-95%。

成交价：就是买家实际支付给卖家的房款金额，也就是购房合同中写明的房屋价格(合同价)。

二手房评估价：是指在二手房交易时，银行请评估机构得出的房屋价格，出于风险的考虑一般评估价格比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低，商业贷款额度=评估价格X首付比例。

过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。具体可以咨询当地房管部门。

举个简单的例子就更明白了：

王先生看中一套海淀区一套房本面积60平方米，报价200万满五唯一的房子，最终成交价格为200万(合同价)，买家是全款购买的，根据国家规定，这套房子的最低缴税和过户价格是每平方米2万元(过户指导价格)，最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万(网签价)，最终也是按照120万的价格去交税费，满五年唯一只交1%的契税，最终契税为120万×1%=1.2万

3、通过缩短贷款年限的方式提前还贷，需要重新签购房合同

房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变。

选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息，但是弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子，贷款100万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同，按照最新的房贷利率执行剩余贷款，今年信贷政策收紧，不少热点城市

利率优惠幅度骤减，以前利率是8.5折，现在变成9.5折甚至是基准利率。另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷，没准还会提高贷款利率呢!

4、父母以未成年子女名义买房也受政策限制

有人曾问过融360房贷君，家里父亲名下有一套房子，未成年儿子名下无房，如果以儿子的名义买房能算首套房吗?要知道评估首套房还是二套房是以家庭为单位的，子女还未成年，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房子，即使用儿子的名义买房，也要算二套房。另外，银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况，如果父母把名下房产过户给未成年子女的方式，再以无房的名义买房同样会被认定为二套房。

在买房的过程中，购房人要时刻保持怀疑的态度，多多了解购房、贷款知识，只有自己掌握了问题，才会降低遇到问题的可能性，买房不易，且行且珍惜。

（以上回答发布于2017-05-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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25个买房冷知识 不知道这么千万别先买房？

如果你打算买房，不仅要看清楚当前的楼市局势，也要读懂下面这25个买房冷知识。

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑权属年限是50年。产权到期，房子还归你，只是要交土地税。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”，要么是定金，要么是保证金。订金可退，定金不可退，签约要看清！

3、挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为1层—3层，多层为4层—6层，小高层为7层—9层，高层为10层及以上。

5、9层—11层是扬灰层？一般高层楼不存在。空气中污染物会随气流沉淀和流动，没有污染源时，楼层越高，空气越干净。

6、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

7、别以为实测面积是对的，最好自己带上卷尺测量。

8、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，很多保险公司都可以为你打折。

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。层高=室内净高+楼板厚度。

13、提取公积金缴付房租的前提条件是房租超过家庭工资收入规定的比例。

14、使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为22%（以最新政策为准）。

15、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。

16、居住证持有人或将享与户籍人口同等多项权利，其中就包括享有公积金服务。

17、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

（以上回答发布于2017-02-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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对于买房贷款的几大冷知识和买房的各种贷款的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。