广深严查经营贷入楼市？

北京、上海、深圳接连出台房贷政策：严查个人信贷资金

近日，多地出台措施，加强个人住房信贷管理。

在北京，针对媒体报道有关购房者挪用消费贷、经营贷资金作为购房款的现象，北京银保监局近日表示，将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，积极配合维护北京地区房地产市场平稳 健康 发展。

上海银保监局近日也发布有关进一步加强个人住房信贷管理工作的通知，要求严格执行房地产贷款业务各项规制，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。

深圳市住房和建设局近日再发通知，要求严格审查购房人资格，核查收入证明、购房款来源、近一年及以上的银行流水单，劝退偿债收入比例不符合要求的购房人。购房者违规获取购房资格，将被停止使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。

来源/央视 财经

编辑/樊宏伟

如何看待央行深圳中支下发通知：自查房抵经营贷违规流入房地产情况？

不仅央行，银保监会也出手了。

最新消息显示，深圳银保监会表示各银行要迅速开展全面排查，对于排查发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。

2020年第一季度受疫情影响，全国房地产行业不太景气。然而，根据国家统计局发布的数据，深圳房地产价格指数不论是环比还是同比，都超过了其他一线城市。尤其是二手房，价格涨幅高居全国第一。再加之，深圳市3月份的网签住宅环比增长了279.8%，增速远远高于全国平均水平。

这一现象很快引起热议。然而，人们发现引起这番房价上涨的幕后推手，竟然是经营贷。原本用于支持企业发展的经营贷款，却悄悄流入了房市。

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

划重点，想要申请经营贷，需要房产抵押。这便给那些已经拥有房产，但仍想继续购房的人提供了机会。

低利率贷款的诱惑。

如果个人名下有全款付完的住宅或商务公寓，再以公司法人的名义申请经营贷，就可以按抵押物市场价70%的金额贷款，而年利率只有3.9%到4.5%。加上深圳市疫情期给予小微企业的财政贴息后，利率可以低至2%。这比房贷低了好几个点。

最新动态显示，在经营贷开始受到监管后，某些人群又打起了消费贷的主意。

把房子抵押出去，然后用抵押房子得到的资金再次购买房产，将加大房地产市场杠杆。同时，这种隐形的房贷，因为难以完全追踪，又会更进一步增加市场宏观调控的难度。

国家对于经营贷款的贴息，原本是为了鼓励和支持企业经营、促进经济发展的，然而流入房市的这部分资金不仅背离了本意，可能还会在实际操作中对真正需要经营贷款的企业带来影响，使得部分企业的财务问题进一步加剧。

先注册一个公司或者购买一个壳公司，然后把房产抵押给银行，获得贷款利率较低的经营性贷款。紧接着，以小微企业的名义申请贴息。在到账的贷款多方流转并回到个人手中后，继续购买房产。当然，这种购房方式存在财务和法律风险。

首先，骗取并挪用银行贷款便 不合法 。

诈骗贷款罪 是《中华人民共和国刑法》规定的罪名，是指以非法占有为目的，编造引进资金，项目等虚假理由，使用 虚伪的经济合同，证明文件 或者使用虚假的产权证明担保以及以其它虚构事实隐瞒真相的方法，诈骗银行或其它金融机构的贷款，数额较大的行为。

严重的应当承担 刑事责任 ，最高可判处无期徒刑，并处50万元罚金或者没收财产。即使涉及金额不大也不构成犯罪，按照现行的商业银行法，银保监也可以没收非法借款人的违法所得，并处违法所得最高5倍的罚款，或者处以最高200万元的罚款。

当然，银行绝非完全清白。相比于贷款给随时可能破产的企业来说，似乎借给炒房的人更为安全。同时，银行又能完成自己的业绩指标，何乐而不为呢。银行或许能够在发放时，默许贷款者炒房的行为。然而，一旦追究，最终的责任人还是借贷者。

其次，资金流转过程中存在 财务风险 。

现如今，各省为了优化营商环境，大大简化了公司注册的手续。然而，很多人缺乏基本的公司经营常识。为了获得经营贷而取得的公司，还需要进行日常的记账报税。可能很多人会选择中介公司代为处理，那么中介能不能及时搞定相关的问题又成一隐患。更别说，这其中还会涉及到自己的个人所得税等各种问题。 一旦出现问题，公司有可能就会显示异常经营，进而影响法人代表的征信、出行方式、贷款等方面 。

另外，在经营贷款到账后，资金多方的转手也存在 税务问题 。如果贷款到的是对公账户，与其他公司的对公账户转账，以什么名目进行，对方计收入吗？是否取得发票？报不报税？转给个人的话，算工资吗？交不交个税？或者贷款直接到达的是个人账户。同样的问题，为了避免银行追查进行的虚假交易行为，要不要发票，交不交税。这些都是问题。

诚邀，作为一名从事信贷工作的人员。这里讲的就是贷款用途的风险了。

1.房抵贷经营的用途已经说的很明白了，就是用房子抵押获得银行贷款去从事自身营业执照相关的经营，如原材料采购等。所以如果该笔资金流向房地产必然属于违规。

2.这里谈到的是先自查，也就是央行爸爸告诉你们各家银行了，我要去检查你们了，你们赶紧查查自己有没有相关问题。

3.最后也是表面央行的态度，刚开的中央政治局会议也再次提到了房子是用来住的，不是用来炒的，要求各家银行机构严格规范贷款资金流向也是积极响应国家政策。举个例子，如果某些商户利用国家政策取得较低的经营贷款利率，然后通较为隐蔽的渠道将资金流入房地产，那这笔贷款到底是还算进国家支持小微企业专项贷款还是算房贷呢

重拳整治！全国各地出台房地产严查方案，涉及郑州、深圳……

3月29日，郑州住房保障和房地产管理局公布了《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》(以下简称方案)，明确对房地产开发企业，经纪机构，租赁企业和评估公司进行检查。

其中对开发企业的检查不少于在售项目的50%，房地产经纪机构不少于备案的10%(不包括随机抽查的未备案经纪机构)，租赁企业不少于20%，估价机构不少于备案的30%。

方案明确，对以下方面进行重点整治

经纪机构

中介公司强行保管交易双方定金及购房款的。

未按要求进行备案，违规开展房地产经纪业务的;

房产交易过程中违规克扣保证金、定金和房屋产权证明的;

为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或为达交易目的，采取不正当手段为购房人伪造购房资料购房的;

为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费的;

代收代管甚至非法侵占、挪用客户交易资金的;

房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等服务，未经委托人书面同意，也未向委托人事先说明服务内容、收费标准违规收取除佣金之外费用的;

房地产经纪服务合同未由房地产经纪人员或经纪人协理签名的等。

开发企业

开发企业为达卖房目的，采取不正当手段为购房人伪造购房资料购房的;

捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证;

取得预售许可后不在10日内一次性公开全部房源信息并进行销售的;

未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售的;

一房多卖，损害购房人合法权益的;

采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅的;

未按规定使用商品房预售款项，或另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款的;

未取得资质证书，违规开发、经营的;

房地产开发企业销售现场公示不符合要求，内容不全、格式不标准或不能反映动态情况的;

限制、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款的等。

租赁企业

从事住房租赁经营的房屋租赁企业、房地产经纪机构、网络平台和转租住房10套以上的个人或单位，未依法办理市场主体登记的;

从事住房租赁经营的住房租赁企业和房地产经纪机构，营业执照中营业范围无“住房租赁”内容的;

从事住房租赁托管业务的住房租赁企业和房地产经纪机构开业前未进行备案;

住房租赁企业、房地产中介机构未按规定进行房屋租赁合同网签备案的;采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，无正当理由恶意克扣押金、租金的;

采取“高进低出”“长收短付”等经营模式骗取租客、房东财物的;

通过隐瞒、欺骗、强迫方式要求承租人使用“租金贷”等。

估价机构

房地产估价机构备案，专职房地产估价师数量和在岗及法定代表人或执行合伙人是否为专职注册房地产估价师等情况;

机构内部质量控制、档案管理、财务管理等制度的建立及执行，各类经营证照、规章制度、服务事项、收费标准公示情况;

估价业务承揽和收费，估价业务合同签订情况;

估价档案建立和管理，办公场所与备案等级、工位匹配等情况;

不按规定及时办理备案证书有关事项变更手续，信用公示信息发生变化不按规定及时变更的;

聘用在其他机构注册的房地产估价师在本机构执业，超出备案证书有效期仍从事房地产估价业务的;

评估机构是否对执业人员撰写的评估报告进行内部质量审核，评估报告是否由至少两名承办该项业务的评估师本人签名并加盖评估机构印章;

以压价、支付回扣、签订低价收费或垄断协议、虚假宣传，或者贬损、诋毁、恶意举报其他机构等不正当手段招揽业务，损害行业声誉或其他机构利益的;

未经备案，擅自设立分支机构、营业网点、办事处开展估价业务等。

从今天起进入排查整治阶段，直至4月30日。 相关部门对房地产市场领域存在的乱象和隐患，组织开展全面排查，对排查发现的问题，开展集中整治，建立问题台账。对在检查中发现的问题，能现场改正的责令其现场进行整改，不能现场改正，下发整改通知书，责令其限期进行整改。

从5月8日至6月30日，进入巩固提高阶段 。按照标本兼治原则，加强制度建设，出台相关措施，完善法规制度，确保管控责任落实到位，行业市场监管有效加强，建立健全常态化联动管理的长效机制。

严查首付款

一、重磅消息，广州实施首付款实施审查新政

自3月17日开始，广州首付款实施审查新政，进一步严查购房首付来源，必须为家庭自有资金!若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

具体包括：

1、提供首付款流水。 提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水;可以是活期存款，也可是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。

2、对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质;对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。

3、对于直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水;若亲属半年前已持有可直接认定;若断续存入的，需核实为合理收入所得。

4、对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

5、提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。

可以说，这一次审核可谓是史无前例的，对于买房人的影响是非常大，假流水，假证明，借贷都将被通通堵死， 可以总结以下两方面：

1、严查首付款流水。

申请个人房贷必须提供首付款支付账户近6个月的流水，已申请但尚未放款的客户都必须补充提供。

首付款来源必须是家庭自有的、或者是直系亲属自有的，禁止各种借贷资金被用于首付款。

这就意味着兄弟姐妹或亲朋好友转入的大额资金，也不能视为合规的首付款来源。

如果首付款是半年内转入的，需解释资金来源，父母等直系亲属转入的，也要提供半年流水证明以证明是其自有资金。

2、民间借贷、经营贷、消费贷尚未结清，都会影响首贷

为了防止经营贷或消费贷流入楼市，对于申请借款人名下如果有经营贷或消费贷，且尚未结清的，房贷则不批。

此外，征信存在问题、或存在异常流水也会导致贷款审批被拒绝。

二、上海、北京、深圳等多地都出手严查房贷

近期金融监管部门对银行经营贷进行史上最严的大面积排查，从源头上避免经营贷资金变相流入楼市。

事实上不仅是广州，上海、北京、深圳等多地都出手严查房贷。

北京:防范挪用个人经营贷进入房市 对协助客户造假的员工从严问责

北京市银行业协会3月19日向各会员银行发出《关于进一步加强个人信贷业务管理工作的倡议书》。

《倡议书》主要从完善贷款合同约束惩戒条款、规范中介机构管理、防范舆情声誉风险和加强金融消费者教育等方面向会员银行提出倡议，旨在坚决落实和维护中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，防范套取银行信贷资金以及挪用个人经营性贷款进入房地产市场的行为

深圳：贷款造假停止买房，查出1771亿经营贷

要求对于弄虚作假、隐瞒真实情况、提供虚假证明材料等情况的，予以及时查处。

处理措施包括停止使用购房意向登记系统及合同网签系统、停止购买或承租保障性住房和人才住房、取消保障性住房和人才住房轮候资格、停止住房公积金贷款。

3月18日，深圳银保监局、央行深圳中心支行两家监管机构，联合通报了辖内经营贷违规炒房的排查结果。根据通报，2020年4月以来，监管共对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷，进行了全面排查，上述被收回的贷款共21笔，就是在排查中发现的。

上海：严格审查贷款人个人信息的真实性

上海要求加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

杭州：明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场

杭州市，明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。

西安：不得以“信用贷”“消费贷”等方式支付购房首付

3月16日，西安市住建局下发通知，房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策，不得诱导、协助购房人以“信用贷”“消费贷”等方式支付首付;不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。进行购房意向登记信息核验时，要严格核查首付存款证明。

三、安徽银保监局发布!加强房贷管理!

今年2月初，安徽银保监局就曾召开会议，严控资金违规流入楼市，并提高了个人贷款的难度!

主要内容为：

1、集中度超过40%的，个人房贷超过30%的，要控制贷款规模增长;

2、个人住房贷款只能对主体结构已经封顶的项目发放按揭贷款;

3、严禁消费贷、经营贷(房抵贷)等资金违规流入房地产市场;

4、各银行机构立即开展合规自查，房地产信贷管理情况。

这一政策对购房者有何影响?

①首先，如果你的资金都是通过自己工资收入、理财收入来的。那么，就没多大影响。无非就是贷款的时候，提交的资料会较多，麻烦一点。

②如果你的首付款资金有部分需要从亲朋处借来，那就可能至少提前半年准备了。

③贷款之前和放款之前，尽量别用消费贷、大额信用卡分期等。

④不可再利用信用贷、消费贷等渠道获取购房首付资金。

堪称史上最“严”！深圳经营贷遭全面堵截

一边是严查经营贷等资金违规进入楼市，一边是购房者打新时遇到严格的资料审查，深圳楼市最近只能用一个“严”来形容。

购房资料审查非常严格

在这风口浪尖上，购房者打新也越来越慎重。

“我本来和家人准备打新资料，但递交后回馈说首付来源必须补足证明资料，真够严格的。”麦先生最近刚刚参与光明区一网红新盘的打新，但最终由于资料递交错过了时间，最终选择放弃。

光明的这一网红新盘由于价格低于周边二手房挂牌价，再次吸引众多置业者的目光，而且积分入围方式和此前罗湖区的新盘入围积分规则一样，没有住房转让记录的无房“刚需”优势明显。不过房源虽诱人，但仅意向登记就难倒一大批购房者，多位购房者都反映此次资料审查非常严格。值得注意的是，该项目的系统一度瘫痪，两度推迟系统关闭时间。

麦先生告诉记者，身边想打新的朋友，大部分被驳回的资料都和流水有关，流水是购房能力的证明，也是现在银行严查的内容。具体的提交资料包括：本人（已婚夫妻双方均需提供）可覆盖月供金额2倍以上还款的收入证明；购房人本人近一年的银行流水盖章文件，需体现冻结资金和首付款流水，打印工资流水，或能体现稳定收入不少于月供金额的2倍。

其实，深圳早在年初就对违规炒房者开出过罚单，并发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，强调商品住房购房资格审查，进一步严厉打击“代持”等炒房现象。其中提出启用“购房意向登记系统”，购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记。在意向登记时就已经开始对购房者的资料进行严查。深圳一家房企营销部门负责人告诉记者，相关的诚意登记系统全面启用，统一了标准，对于违规搞内幕交易的开发商和外围中介，还有不合符条件的购房者而言，可能是一次重大的打击。

此外，《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》还强调，对于弄虚作假、隐瞒真实情况、提供虚假证明材料等情况的，处理措施包括停止使用购房意向登记系统及合同网签系统3年、停止购买或承租保障性住房和人才住房、取消保障性住房和人才住房轮候资格、停止住房公积金贷款，并对此类违法违规失信行为进行联合惩戒，涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理。

深圳将实施大规模住房建设计划

对于真正的刚需购房者来说，打新资格严查是好事。更好的消息还有，深圳将实施大规模住房建设计划。

记者从深圳市住建局获悉，今年深圳将加大住房供应，实施大规模住房建设计划，全年计划新开工1500万平方米住房。同时，加大力度规范住房租赁市场，建设筹集租赁住房10万套。据悉，2020年深圳公共住房建设供应创历史新高。全年建设筹集8.85万套、供应4.17万套，棚户区改造开工5456套，均超额完成目标。

《深圳市住房和建设局2020年工作总结和2021年工作计划》提出，今年是实施“十四五”规划的第一年。深圳将着力稳控住房价格，一方面管理好一手房价格，综合运用行政、经济、税收、金融等手段，加强市场乱象整顿，合理引导市场预期。另外一方面管理好二手房价格，深圳已建立全市二手住房成交参考价格发布机制，接下来要继续抓好落实。要更加重视发挥金融监管部门作用，严厉打击资金违规炒作房价行为。

此外，今年深圳将加大力度规范住房租赁市场。一是加快推进立法工作。出台促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施和开展住房租赁资金监管通知，力争年内将《深圳经济特区房屋租赁监管条例》（草案）提交市政府审议。二是多渠道增加租赁住房供应，建设筹集租赁住房10万套。同时，规范城中村房屋租赁规模化改造，提升居住品质。三是整顿租赁市场秩序。加强执法力量建设，通过联合执法加大市场秩序整治。推进行业信用体系建设，探索建立“负面清单”和“黑名单”制度。对租金水平进行合理调控。四是继续抓好中央财政支持住房租赁市场发展试点。五是提升住房租赁信息化建设水平，完善租赁住房数据库信息，优化升级租赁平台。

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