银行贷款房地产？

住建部财政部央行联推“保交楼”专项借款

“保交楼、稳民生”已成为当前住房工作的迫切任务。但对于出险房企而言，“保交楼”的资金来源一直是个难题。

8月19日晚，住建部消息称，住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

这是一个令市场振奋的重大利好。但据了解，并不是所有项目都会纳入专项贷款纾困范畴。

相关部门表示，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

同时，“对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。”住建部门表示。

专项借款发挥“四两拨千斤”效果

房企长期依赖高负债、高杠杆、高周转模式的弊病，在疫情叠加行业和市场下行背景下愈发显现，这是导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付的根本原因。这一情况的出现，损害了购房人合法权益，影响社会稳定。

有关部门表示， 房地产企业作为保交楼责任主体，要积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力。

针对此问题，多部门联合出台措施，将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

不过，专项贷款投入的项目选择非常严格，仅用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，精准聚焦“保交楼、稳民生”，且实行封闭运行、专款专用。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，封闭运行、专款专用，意味着资金投入项目后，要尽快产生“四两拨千斤”效果，修复市场信心，银行贷款跟进，施工单位和供应商都能迅速进场，推动复工和交付，平息市场情绪波动，并能在交付后顺利和全身而退，进入到下一个项目。

投入专项贷款纾困同时，还要压实企业自救的主体责任，落实地方政府属地责任。地方政府对于这类项目，一方面要协调各相关方，共同推进保交楼、稳民生；另一方面，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

“当前重点是解决保交楼和稳民生的迫切问题，但项目之前存在的问题一定会在事后或同步去追究，包括违法违规问题，挪用和套取预售资金问题。唯有此，才能落实国家一直要求的市场化、法制化原则，并一以贯之的坚持下去，谁家孩子谁抱走，杜绝道德风险，杜绝躺平思路，让违法违规得到应有惩罚。”李宇嘉表示。

不是政府救市 牢牢坚持“房住不炒”

7月份以来，房地产行业信用风险加剧，严重影响到了居民消费信心和经济稳定。

央行数据显示，7月社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。在新增信贷、社融规模增量数据远不及市场预期的同时，广义货币（M2）同比增长12%，创今年以来同比增速新高。从M2数据可以看出，现在市场主体不缺钱，只是不想借钱，不敢花钱。

安信证券研报称，随着房地产行业流动性问题的发酵，住户部门和相关企业部门出现了资产负债表收缩迹象，这在同期金融数据和资产价格上也形成了映射。预计未来房地产行业的演化，将在很大程度上影响下半年经济恢复的进程。

“近期出现的房地产风险事件，反映了自去年以来房地产风险的暴露，也一直没有消除。从中期看，对于中国宏观经济将是一个拖累。货币政策要进一步发力，首先要防止房地产信用风险进一步扩散。”清华大学五道口金融学院教授张健华表示。

当前，稳定大局是根本原则，绝不能发生从地产领域传导至金融市场的情绪恐慌，甚至是信心坍塌，这迫切需求出台新的政策工具；同时，“房住不炒”大基调不会变。这也是近期几次高层会议多次强调的内容。

7月28日，中央政治局会议将房地产置于“防风险”表述中。下半年如何处置好风险，并避免向民生保障和金融领域蔓延，守住不发生系统性风险的底线，将是货币政策的重要基调。

8月10日，央行发布2022年第二季度货币政策执行报告，指出：“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。”

8月12日，银保监会有关部门负责人在通气会上表示，对保交楼金融支持，银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

8月16日，在深圳召开的经济大省政府主要负责人座谈会显示，7月经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动。需求不振是经济运行的突出矛盾，经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求。

此次，住建部、财政部、人民银行等部门推出政策性银行专项借款的同时，亦再次强调：“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制，抓紧完善相关制度和政策工具箱，探索新的发展模式，持续整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

这也再次表明政策层立场，即专项贷款不是政府救市，不是兜底市场，更不是刺激楼市，只是解决当下楼市突出的问题，避免影响到民生、社会稳定，避免系统性风险发生。

李宇嘉表示，处置房地产市场风险，不管是之前的鼓励收并购，还是纾困基金，抑或是现在的专项贷款，其应用的大环境、大前提必然是要置于“房住不炒”、稳妥实施长效机制之下，同时探索新发展模式，整顿规范房地产市场秩序，只有这样才能迎来房地产可持续良性健康发展。一味地救助，反而会错失调整的窗口期，可能导致未来出现更大风险要处置。

房地产开发企业的借款利息在哪个科目列支

如果是开发贷(也就是专项贷款)，利息计入“开发成本--其他开发费用”，如果是短期周转贷款，计入财务费用。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：

1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。

2、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%一6%。

3、财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

扩展资料：

核算步骤

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：

1、归集开发产品费用

由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)。

因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。

本文以为：对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。

(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2、正确划分成本项目

选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

(1)“4301开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。

借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

(2)“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。

按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。

3、计算并结转已完开发产品实际成本

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

参考资料来源：百度百科-房地产开发成本

多部门力促“保交楼”：专项借款支持逾期、难交付住宅项目

在业内人士看来，此次多部门出台“保交楼”举措，将对稳定市场预期起到积极作用。

8月19日晚，据新华社报道，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用；通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

业内人士分析指出，此次多部门出台“保交楼”举措，将对稳定市场预期起到积极作用，叠加央行降息预期以及各地加大因城施策力度，房地产市场情绪有望好转。

多部门近日出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付。

支持“保交楼”举措进一步升级

住房问题直接关系到千家万户的居住品质、切身利益。一段时间以来，受到疫情冲击和行业自身发展的结构性制约，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，侵犯了购房群众的合法权益，客观上也对房地产上下游产业造成了不利影响。

中央及监管部门高度重视“保交楼”问题。7月28日，中央政治局会议强调要“稳定房地产市场”，其中重要的一个方面就是“压实地方主体责任，保交楼、稳民生”。

事实上，近期全国多地已出台“保交楼”的相关举措，如“一楼一策”“一对一帮扶”等，郑州等城市亦针对项目的不同情况给出不同的处置方式，但目前各地“保交楼”中最大阻碍之一即是资金问题。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析指出，7月以来，受市场传统淡季及“断供”事件等因素影响，房地产市场活跃度再次下行，7月全国商品房销售面积、销售金额单月同比降幅均有所扩大，房地产开发投资额单月同比降幅超12%，供给端亦明显走弱。根据中指监测数据，8月前两周，重点100城商品住宅销售面积继续下滑，同比降幅有所扩大，市场预期明显不稳。

“在前期各地因城施策稳定行业和市场的情况下，仍无法消除对购房人权益的损害，房地产市场自我修复的能力受到削弱，突出表现在7月份以来风险扩散，即从行业和市场向民生保障和金融领域传导，因此，迫切需求新的政策工具。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说。

在此背景下，此次多部门出台措施推进“保交楼、稳民生”工作，意义重大。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

专项借款有望发挥“四两拨千斤”作用

对于上述规定，李宇嘉分析指出，并不是所有项目都会纳入专项贷款纾困范畴，而是已售、逾期、难交付，并且严重损害购房人合法权益、影响社会稳定的项目。此外，封闭运行、专款专用，这意味着专项借款投入项目后，要尽快产生“四两拨千斤”的效果，推动项目复工和交付，平息市场的情绪波动，并且能在项目交付后顺利全身而退，再进入到下一个项目。

58安居客房产研究院分院院长张波分析指出，保交楼、稳民生是房地产稳定发展的重要方向，此前部分区域的项目出现延误交付等问题已得到充分关注，各地不断推进纾困政策解决项目问题，但从实际推进的节奏来看依然偏慢。此次多部门出台专项借款进行支持，就是快速大力推进的表现，并且借款将严格限定用于已售逾期难交付的重点项目。预计通过此次专项借款支持，问题项目的解决将会更为有力，也将能更好维护购房人合法权益，保障楼市平稳运行和社会稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次多部门出台措施推进“保交楼、稳民生”工作，体现了当前中央层面、国家部委对“保交付”工作的关心，也体现了运用新金融等手段为解决“保交付”提供比较充足的资金，有助于后续更好地推进各地“保交楼”工作的开展，更好地保障购房者的合法权益。

“本次政策出台将对稳定市场预期起到积极作用，叠加央行降息预期以及各地加大因城施策力度，房地产市场情绪有望好转。”陈文静分析称。

业内：专项借款纾困与市场化、法制化不冲突

值得一提的是，在此次多部门出台措施完善政策工具箱的同时，有关部门还强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

对此，李宇嘉分析称，专项借款投入的项目选择非常严格，资金量少，但能起到“四两拨千斤”的效果，而在投入专项借款纾困的同时，还要压实企业自救的主体责任，落实地方政府属地责任，“也就是说，当前重点是解决保交楼和保民生的迫切问题，但项目之前存在的问题，一定会在事后或同步再去追究，包括违法违规的问题、挪用和套取预售资金的问题等。只有这样，才能落实国家一直要求的市场化、法制化的原则，以‘一以贯之’的逻辑坚持下去，杜绝躺平思路，让作奸犯科者得到应有的惩罚。”

李宇嘉表示，处置房地产市场风险，不管是之前的鼓励收并购，还是纾困基金，抑或是现在的专项贷款，其应用的大环境、大前提，必然是要坚持“房住不炒”、稳妥实施长效机制，探索新发展模式，整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这也意味着，专项贷款不是政府救市，不是兜底市场，更不是刺激楼市，只是解决当下楼市突出的问题，避免影响到民生、社会稳定，避免系统性风险发生。“它与我们坚持不懈地推进长效机制不矛盾，而且是相得益彰。在解决短期问题的同时，积极向新模式迈进。只有这样，才能迎来房地产的可持续、健康发展。一味地救助，反而会错失调整的窗口期，可能导致未来有更大的风险要处置。”李宇嘉如是说。

实际上，在“保交楼”过程中，房地产企业、地方政府仍需要发挥更加积极的作用，主动应对，协同推进。在招联金融首席研究员董希淼看来，楼盘烂尾及停工风险要由多方来承担和化解。首先，房地产开发商承担主体责任，要加快筹集资金，如果存在挪用预售资金的情况，要及时归还；对于实力较弱的开发商，现阶段要及时收缩业务线，将精力放在保证楼盘交付的工作上。同时，地方政府要起到综合协调的作用，主动推动各方解决问题，同时加强预售资金监管。此外，银行在此过程中要主动采取措施，缓解购房者压力。最后，购房者也要合理合法理性维权，合理管控购房风险。

“现阶段房地产金融政策在持续调整，整个房地产市场健康平稳发展值得期待。”董希淼分析称。

银保监会：全国首笔“保交楼”专项借款到位，对房地产市场来说意味着什么？

我认为这个措施会进一步把“保交楼”贯彻到底，所以这个措施意味着房地产市场会变得越来越稳定。

从某种程度上来说，当部分城市的房地产市场变得越来越差的时候，有些地方甚至已经出现了烂尾楼。在这种情况之下，烂尾楼的问题不仅会影响到很多购房者的信心，同时也会导致购房者因此而蒙受损失。对于购房者来讲，因为购房者非常担心烂尾楼的存在，所以很多人也不敢买房，这个现象只会进一步加剧当地的房地产行情的恶化。如果想要解决这个问题的话，我们全国各地需要积极解决“保交楼”的问题。

这个措施是怎么回事？

这是关于银保监会所推出的“保交楼”措施，为了进一步保证所有的烂尾楼能够正常复工，银保监会的第1笔“保交楼”专项借款已经到位了。在此之后，银保监会会通过这种方式来进一步保证所有的楼盘能够正常建设，同时也会全面杜绝烂尾楼的出现。

这个措施意味着“保交楼”会贯彻到底。

在这个措施之下，我们可以看到很多地方的烂尾楼正在逐渐复工，购房者也不需要过分担心烂尾楼的问题了。从某种程度上来讲，不管一个地方的房地产行情如何，也不管房地产开发商的资金情况如何，只要购房者正常支付了自己的购房款，并且申请了个人住房贷款，购房者就理应拿到属于自己的房子。

对于整个房地产市场来讲，如果我们能够进一步执行“保交楼”的话，这个方式才能保证整个房地产市场健康发展。特别是对那些存在房地产泡沫的城市来说，这些城市需要格外关注“保交楼”的问题，一定需要把这个措施坚持到底。

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