美国房屋抵押贷款？

中国美国住房抵押贷款异同点

无论是美国还是中国，住房抵押贷款构成通常都包括首付比例、利率和费用、还款方式、期限、贷款数量、抵押品等几个方面。首付比例既相当于一种定金，又可以反映借款人的能力，因为很难相信连首付能力都没有的人还有未来还款能力。利率和费用反映了银行资金成本和服务成本，或银行对收益的要求。由于借款金额较大，还款方式一般采用分期付款。在六个要素中，首付比例、利率和费用、还款方式的不同规定，是不同国家银行住房抵押贷款的主要区别所在。

从大的方面来看，中国与美国银行业住房抵押贷款没有什么区别，但仔细分析起来，却有很大的不同：美国银行业住房消费信贷的最大特点同样是消费者可以选择。下面以中国和美国银行业住房抵押贷款设计为例，分析两国贷款设计方面的异同。

(1)首付比例。中国住房抵押贷款的首付比例均为不低于20％，对不同的消费者是一视同仁的．大家没有区别。这看起来很公平，但事实上却存在着严重的不公平。因为不同年龄阶段、不同收入水平的人的首期付款能力是不同的。银行的贷款产品设计应该考虑这一特点。而美国的首付比例是一个区间，从5％一30％或以上，消费者可以根据自己的情况进行选择。

(2)利率和费用。消费者在获得住房抵押贷款时，一方面得到银行的资金，另一方面会得到银行的非资金服务，如代理保险、房屋质量评估、产权过户等。由于银行在这一过程中提供了资金和相关服务，所以银行要收取利息和非利息费用。这一点上，似乎中国与美国没有区别。

(3)还款方式。在中国，住房抵押贷款一放采取月均等额还款方式，这种看似公平的设计，实际上是没有考虑不同借款人的具体差别。而美国的还款方式是灵活的、可选择的，比如借款人可以月均等额还款、月递增还款、月递减还款等。

从以上分析可以得出这样的结论：美国的存款、贷款产品是差别化的，一是不同银行的产品不完全相同，彼此有差别；二是同一家银行的产品可以满足消费者个性化选择的要求。

美国抵押贷款市场上的"次级"及"优惠级"的区别

美国抵押贷款市场分为两个体系，一个是优惠级抵押贷款市场，是普通银行都可以借出贷款的那种，相当于中国的按揭贷款，对于借款人的审核比较严格，利率是根据国家或者中央银行公布的利率来执行。

次级抵押贷款市场是说低于惠级抵押贷款市场的一种贷款形式，一般不需要很严格的审核，利率相对比较高，一般人都可以贷到。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。造成了这次百年未遇的金融危机。

什么是次级抵押贷款危机？它具有哪些特征？

; 关于次级抵押贷款，我们往往与不好的事情联系在一起，这是因为美国曾因为次级抵押贷款爆发过一场危机事件，波及到了全世界的金融，更是影响到了全球好几年的股市。那么，到底什么是次级抵押贷款危机呢？它具有哪些特征呢？

什么是次级抵押贷款危机？

次级抵押贷款危机是指，由美国次级房屋信贷行业违约剧增、信用紧缩问题而于2007年夏季开始引发的国际金融市场上的震荡、恐慌和危机。

次级抵押贷款危机有哪些特征？

1、次贷市场埋下隐患

在前几年美国住房市场高度繁荣时，次级抵押贷款市场迅速发展，甚至一些不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款，这就为后来次级抵押贷款市场危机的形成埋下了隐患。

2、重创波及欧美投资基金

美国次级抵押贷款市场出现危机，一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构首先受到冲击。由于放贷机构通常还将次级抵押贷款合约，打包成金融投资产品出售给投资基金等，一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。

3、可能影响全球经济增长

随着美国次级抵押贷款市场危机扩大至其他金融领域，银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量，致使全球主要金融市场隐约显出流动性不足危机。而且，危机如果影响到美国经济增长的主要动力-个人消费开支，则会对美国乃至全球经济增长造成不利影响。

为什么美国房贷市场那么危险？

　次级房贷危机爆发的偶然性中却孕育着自身的必然性，这些原因主要可以归纳为以下几点：

(一)贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危机的种子。为了能在激烈的竞争之中不断扩大市场份额，许多放贷机构调低了针对所有借款人的信用门槛。不少放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款。一些次级贷款公司受利益驱使，开始了更加激进的信贷扩张，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来根本不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也被蛊惑进来。

(二)房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的融资。自2000年美国经济不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，从而逐步带动了一波以住房为标的的持续上涨的资产市场。从2000年到2006年，美国全国房价上涨了80%，涨幅为历史之最。但从2006年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹象，房屋价格开始持续走低。在房地产价格不断攀升的时候，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，一旦整个住房市场存在降价预期，借款人很难再将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权的情况一旦大幅增加，次级市场就可能发生严重震荡，并波及整个房贷市场。

(三)持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担。在美国经济出现衰退以后，美联储的降息力度很大，从而刺激了消费者的借钱欲望。但从2004年6月到2006年6月间美联储连续17次调高利率水平，基准利率从1%调到5.25%，导致以浮动利率为主的次级抵押贷款利率不断提高，借款人的还款负担逐渐加重，还款压力迅速增大。在不堪重负的情形下，违约现象大量出现。很多贷款者，成为名符其实的“房奴”，特别是那些“次级信用”的人，如打零工、新移民和年轻单身母亲等人，如今就面临着没法付出利息的窘境，更别说偿还本金了，于是抵押贷款市场违约率不断上升。

(四)高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜。美国次级房贷在2003年推出时，曾被认为是一项了不起的金融创新，因为它圆了没有充分财力置业且信用欠佳人的购房梦想。在众多次级市场贷款公司“创新精神”的推动下，各种新的房贷产品大量涌现。这些贷款的共同特点是，降低贷款初期的贷款利率，一般在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升，自己完全来得及出手tx ，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款去负担远超过自己实际支付能力的房屋。但当房价持平或下跌时，这些贷款就可能变成高危品种，就会出现资金缺口而形成坏账。

(五)次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移，利益相关者一损俱损，一荣俱荣。抵押贷款二级市场成就了新世纪金融公司等次级抵押贷款公司的规模扩张，但证券化过程中的风险残留最终导致了该公司的破产命运，对其而言，不彻底的证券化可谓“成也萧何、败也萧何”。这是因为在抵押贷款证券化后，各行业的联系更加千丝万缕。抵押贷款公司将手中的抵押贷款出售给银行，银行将它重新打包成抵押贷款证券后出售给投资者来分散风险。但同时，银行还会与抵押贷款公司签署协议，在个人贷款者拖欠还贷的情况下，必须回购抵押贷款。在这种情况下，次级贷款公司的风险并未完全、彻底转移出去

所以导致的今年的金融危机。

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