老破小房子能贷款吗？

买“老破小”别忘这些事

学区房销售旺季恰逢“五一”，这对学区房市场将是一个不小的促进。担心楼价高难以承受？低总价的“老破小”或者是其中一种不错的选择。

最近，留言给肥妹咨询“老破小”问题的家粉有不少，肥妹在此特地提醒：要买“老破小”，千万别忘了下面这些问题。

家粉

我最近打算买一套学区房，因为我和老公都有不少公积金存款，不知混合结构的房子能否申请公积金贷款？

肥妹

“老破小”通常是混合结构，楼龄基本在40年左右，要买这些“高龄”房子，没法使用低月供的公积金贷款。现在，五年期以上公积金贷款利率为3.25%，商业贷款是4.9%，大多数银行还要上浮10%，即年利率要5.39%，与公积金贷款利率差距很大。

当然，虽然不能申请更优惠的公积金贷款，但是购买“老破小”也一样可以提取公积金，这一点和买其他住宅并无差异。

家粉

买“老破小”贷款年限会很短吗？有的经纪说贷款20多年也没有问题？

肥妹

对于“老破小”的贷款年限也不要太乐观。通常银行计算贷款年限的公式是：50-楼龄=贷款最长年限，对于这些“老破小”学区房，虽然贷款年限略有放松，一般能有十七八年，但如果你相信经纪所说的“能贷款20多年”的鬼话，未来不能按期还款，损失的是你自己。因为中介会在合同条款上撇得干干净净——银行贷款的发放不在其可控范围内，买家要自行承担按揭风险。

家粉

最近我看了两套“老破小”，都在顶楼，房子条件差不多，一套是新装修过的，总价300万元；另一套装修比较旧，卖275万元，我该选哪套？

肥妹

一般来说，买“老破小”选择顶楼要慎重。因为：一，混合结构的房子很难加装电梯，长年累月爬顶楼挺累的，除非房子总楼层数在4层以下；二，顶楼的房子一般十年以上的容易出现漏水的问题，更别说是“高龄房”，漏水是大概率事件。

假如你买的是重新装修过的顶楼，建议你要加倍小心：有些炒家或业主为了节省成本，不重做防水层却快速“美颜”房子，新装修很可能是为了掩饰漏水的问题。如果你买的是近期未装修的顶楼，可从房子的外观分析是否有漏水的情况，接手后可以对症下药重点处理；但要是买了“美颜房”，你根本不知道问题出在哪，要根治也不太容易。

反正25万元的差价基本上足够你自行装修了，如果要求不高的话，可能还会有余钱买家具电器，所以要是不嫌麻烦，又只有顶楼单位可选的话，那就挑未装修的房子吧。

房龄超过多少年不能贷款

房龄一般超过20年就不能贷款了，一般在各家银行超过20年房龄的房子基本上是不放贷了。因为房龄过大的房子，从外到内的建筑结构、材料肯定有一定的老化，所以会影响房子的质量，所以银行可能会拒贷房龄过大的房子。

不过，实际在二手房交易中很多老破小也卖的很好，这样的老房子要么是房子位置特别好，要么是有非常有优势的配套，比如知名学校。所以要买的房子能不能贷款，直接到银行咨询是比较好的，并且房子评估是由人审核的，一家银行不行可以试试其他的银行。

购买老房子要注意什么

1、不买小产权、安置房，这类房子涨幅慢、住着不舒适，也无法正常交易。

2、不买年份过久家属院，随着单位的外迁与新建家属院，老家属院会逐步沦落为没人管的境地，即使买了也得不到好的居住体验。

3、不买没有地下车库或车位严重不足小区，当车子成为每个家庭的标配，停车难的老小区自然卖不上价。

4、不买物业口碑差小区，物业水平关乎居住舒适度，要是口碑差，购房者自然不愿意买。

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买老房子的优缺点

1、价格相对便宜

正常的市场状况下，旧房本来就应该比新房便宜，这些道理尽人皆知。而且如果你遇到了想要急于出手的二手房房主的话，还可以再与房主讲讲价，从而买到非常划算的房子。

2、已带装修

如果买新房，后期就需要花费一大笔钱装修，而且装修后的甲醛也可能影响到居住者的健康，所有自带装修的二手房则避开了这样的问题。

3、交通与生活配套更完善

大多数二手房占据了整个区域核心的位置，或者配套十分齐全的位置，吃饭、看书、购物、观影、洗浴等，几乎都可以在家门口找到，生活舒适度更高。

买老房子的缺点

1、手续比较复杂

买二手房流程相当复杂，流程需要自己亲力亲为，不像新房，很多事由开发商代替办理。流程复杂不仅增加购房者的麻烦，还会增加购房风险。如果原房东贷款尚未还清，那会使得交易越来越困难。

2、小区设计存在缺陷

部分小区以前设计时使用的是推拉窗，后期想更换平开窗就会非常麻烦，而且电动车没有专用充电停车位，只能甩线充电等，这些设计都不能满足现今购房者的需要

3、物业没有保障

不少以前的小区没有真正系统的物业，而且前期较低的物业费定价以及业主对提价的抵制，也注定老小区的物业即使更换也很难有质的提升。

在石家庄市区，全款买老破小可以吗？

买房是一件大事，在石家庄买老破小可以吗？这得根据实际情况而定看需求了。

在石家庄什么样的房子都能卖出去，下面我们来分析一下老破小房子的优缺点：

优点：一，石家庄的城市不大，老破小房子大多分布在二环内或二环周边，交通便利，周边配套成熟。

二，物业费低廉，有的没物业，生活成本不高。

三，总面积小，公摊少，总价低。

四，低层住宅采光好。

五，老旧小区有的地理位置处于好学区，学区房可为孩子提供好的教育环境。

六，老旧小区，有可能拆迁升值。老旧小区改造拆迁就值钱了，不过现在国家好像叫停旧小区拆迁改造了。

缺点：一，无电梯，老年人上下楼不方便。

二，人员混乱，出租房多，无物业旧小区多，爱丢东西。

二，设施陈旧，会给生活带来不便。如下水道堵，自来水管坏，暖气跑水。

三，老旧小区车位少停车难。

综上，老旧小区优点还是不少的，可作为资金紧张时的过渡房，学区房来买，长期考虑新小区更受欢迎。

我去年底以全款买了一套老旧小区，至今快一年了，谈谈整体感受。

城市：石家庄

购买原因：方便孩子上学

去年，孩子开始上小学一年级，因为片区的公立小学不太好，所以我能为孩子选择了一所教育质量相对较好的私立小学。

但学校距离居住地将近十公里，起初，每天带孩子来回跑，没觉得怎么样！但是时间长了，感觉路上浪费的时间太多，而且早上很早就要把孩子叫起床。想想如果六年都这样，确实不是个办法。

所以，我们选择在距离学校一公里附近买了套老旧小区。面积很小，八九十年代的房子，只有60多平米，全款下来将近100万。

老旧小区的特点

首先，因为没有物业，少了一笔开支。但是小区卫生环境不太好，公共卫生基本没人打扫，公共设施基本没人维护。小区规模很小，住户不多，所以，也没有脏乱差到不可忍受的地步！

第二，租户比较多，人员情况复杂。和我同一单元，有三个租户，外卖的、送快递等等，经常会听到不同地方的方言，平时邻里之间很少打招呼。

第三，户型较差，居住体验一般。因为都是老房子，之前的户型都很一般。虽说买的是两室，但客厅很小，卫生间也很狭小。

当然也有些便利之处，比如比较靠近市中心，而且紧挨地铁口，出行方便，周围配套设施齐全。

老旧小区能不能买？

我认为，主要看需求，比如像我家这种情况，买了要比不买强，现在很多学区房都是老旧小区，为了孩子教育，不得不出手购买。

而且现在老旧小区改造不断铺开，居住环境在不断改善。所以，即便买了老旧小区也不要太担心。

以上是我的买房经历，希望可以借鉴。

只要钱多的没地方花，买什么房子都可以！

：石家庄市区现在买老破小区的我觉得大多数是为了孩子上学。

老旧小区评价褒贬不一，我作为亲身经历简单说说：

：我是18年买的，此时金马小区供暖管道已经完成，去年2019年国家推兴老旧小区改造以后，楼道干净多了，墙面也重新刷白，小区环境也有所改善，物业管理也小有成效，总之还算不错，不能和新小区相比。

我是绿色昨天。我认为如果自己没有太多的钱，全款买个老房子也不是不可以。首先全款买肯定会便宜，再说老房子虽然老了，有点破旧，过去的房子面积也都不大，但大多还是两居室，还是能住的开的。我认为买这种房子也是可以的，比租房子强多了！

一，房子买下了就是自己的。自己想怎么安排就怎么安排，可以根据自己的经济情况和性格爱好来装修和安排，没有任何顾忌！不用担心房东不让这个又不让那个的。自己的房子自己住着心里是踏实的，有一种家的感觉。租房子从心里来说总是觉得是在凑合，不是自己的，没有家的感觉，总觉得不踏实，多多少少有一点寄人篱下的感觉。

二，买了房子不用惦记租金了，每年的租金也不是一个小数目。少说也得一万多吧，若是好地段恐怕得小两万吧？你住五年就是十来万。你可以把这十来万先一个月一个月的赞下来（就当是交租金），五年以后再看房价。现在是房价比较低迷的时候，五年以后如果房价降了，那么这又小又旧又破的老房子，能降十万的可能性是很小的。真的就降了十万，就当自己又租了五年，只是这五年住的非常踏实，因为是自己的，因为有家的感觉。住自己的房子和租别人的房子心情，感觉都是绝对不一样的！

三，如果房子没降价，基本还是这个价格。那你不就赚了那十万租金吗？你这五年在市里辛苦打拼，能一点钱也不攒吗？如果你挣了钱，再把这又老又破又小的房子卖了，加上那十来万“租金”，再添上点自己这五年打拼好不容易挣的钱，再去卖个新房子不行吗？如果五年以后房价涨价了呢？那不是更好吗？说不定就能把这个卖了添点钱去卖一个大的新房子了。你说呢？是不是？

所以我说现在在力所能及的情况下，能买个老破小的旧房子先住着，慢慢再换新的，未必不是个好办法！

不能买！你犯了买房的两个大忌。第一，买房轻易不要买老破小。第二买房不要全款。

解释一下原因，为什么不能买老破小？ 第一，居住体验太差。 别人小区出门就是花园绿地，你出门就是垃圾箱和水泥地；别人居住的物业特别好，遇到疫情居家隔离等特殊时期，什么事儿都帮你办得妥妥的；你在老破小住，无人管，无人问。别以为没有物业你可以省一大笔物业费，但真的遇到事儿了，你会发现没有一个好物业带来的方便。特别是老旧小区很多设备设施老旧易坏，没有物业管理特别麻烦！

第二，邻里邻居租房的人多，鱼龙混杂。 老旧小区租房子的人多，素质参差不齐。有的人素质高，有的人素质低，有的人爱乱丢垃圾，有的人爱顺手牵羊，容易丢东西。 第三，以后不好租也不好卖。 买房子的时候其实还就要考虑，这个房子能不能升值，以后好不好卖，能不能变现，都是个问题。老破小因为年久失修，而且年限过长未来也不好申请贷款，所以他的升值潜力特别低。如果不是特别牛的学区的，将来很难卖个好价钱。

第四，买房子，千万不要全款。 即使你有全款的钱，最好也要贷款，因为贷款利息低，比做生意找银行借钱利息低多了，这也是国家给我们的红利，为什么不贷款呢？剩下的钱搞点投资不香吗？

最后有人会问，老破小是给孩子买学区房，这种可以买吗？这种也尽量不要买，如果周边有新的小区或者次新的小区，你可以考虑，但不要买老破小。因为人文环境不好，对孩子成长不利，还记得孟母三迁的故事吗？如果没有别的选择只能买老破小，那么建议你贷款买。不过话说回来，也没有那个好的学校是必须买老破小才能上的，石家庄又不是北京，哪有那么难？！

从个人的经历，我是不太建议你买这种老破小房子。但是也要看你买房的初衷是什么。

我的买房经历。。。

来石家庄快10年了，前几年呢，因为没有足够的首付，错过了房价相对低的时候，结果到2016年前后房价一下子涨了很多，而且长得很快。

但是到了前年呢，因为孩子也大了，也不得不买了，也不能总租房住，刚需嘛，早晚都得买，所以我们也就下了决心去买房。

我是在2019年的四月份开始看房的，到国庆时签约，整整半年时间， 累心又费力 。

因为考虑到孩子上学，我没有看新房，新房大都是期房，等不及了。所以从一开始的 定位就是二手房 。

从第1套开始，前前后后看了40来套，基本上每周1-2套，有时间的话会多看些，有的时候自己有事，房主没时间也凑不到一起，也就看的少了， 可以说都 挑花眼 了。

但是看得越多越好，通过比较才能找到自己满意的房子。

不怕没中介联系 ，因为你只要第1次看了之后，你的需求信息可以说已经在整个城市的中介网络之中了，基本上隔几天就会有给你推荐的，邀请你去看房的， 不同的中介公司 。

因为我俩都上班，都是在下了班或者去周末都会带着孩子，有的时候也是带着孩子一块去看，因为我们觉得买房也 不仅仅是给大人买的，也是给孩子买的 。太累，有时带孩子在那等半天，房主也没来。

经过多轮的比较，最后买了一个相对满意的学区房，虽然小学不是很好的，户型也一般，至少解决问题了。

买了之后其实觉得还是挺满足的，挺高兴的啊，也简装了一下，觉得自己终于也在石家庄有个窝了；孩子也有学校上了，这个暂时也不用租房了，每月不用再掏租金了啊，正常的还贷就行，觉得 挺满足 的。

但是呢，老旧小区的一些 不太好的因素 ，也在这一年多的生活中 不断地放大 ，也影响着你的 生活质量 。但是又不能 短时间调整 ，只能延续，所以买房前一定要慎重考虑。

（1）环境因素

老旧小区吗？它不会有太多的公共地方，而且我们也是几个小区交叉在一块啊，又没有什么绿化，也没有孩子活动的空地，仅限的一些空地，但基本上都被小区里的车停的满满当当的。拥挤又杂乱。

（2）用水不方便

用水不太方便，至少我们小区如此。有些老旧小区它是没有那个二次加压设置，在一般会碰到水压低的时候，楼层高一点的，可能水流就很小，有的时候会断流，这也是很麻烦的一件事，尤其是夏天。小区群里经常会有人问是不是停水了？其实是水压变小了。 当然不同小区也有不同类型的问题。

（3）原来的好多老旧小区都是一些单位宿舍，随着他们年轻一代子女都搬走了，所以这个小区里的成员成分会更加的复杂。 一般在这种小区租房的人也很多 。

业主没有什么向心力和凝聚力 ，所以碰到有什么活动，或者要参加什么，组织一下，基本上就不会有响应的， 更多的都是靠自己 。

有些小区不太安全，这两年有了物业的还好些，因为之前呢，门口也就有一个门卫室，没有大门，也就有个大爷在看着，但是晚上基本上不会有太多的作用啊，有的时候会丢个自行车啊，那也是正常的。

（4）老旧小区的 暖气 都不是特别的好，都是原来那种集中供暖，虽然说现在有些小区会改造成并联式的，但是满意质量都一般啊，因为它很多户外管道的维护，都是很多年了，需要重新维修。

（5）很多老小区 户型都一般 ，很多客厅还不能用，卫生间对着客厅的户型也是见过的。即使它装修得很豪华，但是它的一些原来的设计缺点都摆在那里，也是避免不掉的。

（6）原来的小区会有一些福利，物业费很便宜基本上没有，但是现在这种小区很少了。我们就是直接从10来块然后涨到了40来块。

现在有些老旧小区会进行了大整治，但它的 固有条件在那，提升不会太大 。举个例子即使有些老旧小区想装电梯，那也不是一件容易的事儿不是。

（7） 对前景不太看好 。老旧小区的价值，一般也就固有化了，不会有太大的提升，有可能随着房龄的增长，它的价格还会略有下降。

现在都是老旧小区的通病，也不是一时半会儿能够解决掉的。

我们是贷款买的，但是你全款的话还会有优惠 。因为当时很多中介也说，如果你全款付的话，房主至少会给你优惠不少的，碰到那些急用钱的房主可能会优惠得更多。

因为办贷款有一个 周期 ，我们办贷款前前后后花了两个多月的时间，所以说全款在这方面肯定是有优势的。

如果全款的话，你可能有更多的考虑机会，有更多的选择啊，即使有一些户型好一点的小区、新一点的小区，超出了你的全款的范围，适量的去贷款，我觉得也是会更带来更好的生活体验。

但是只是用来投资保值，出租房的话还是可以的。

总而言之：买房是一件大事，也是一笔大支出，一定要想好自己的买房定位是什么？一定要多看多选多对比。

我一直认为是不错的选择。

缺点就是疏于管理，比较混杂，设施老旧。

优点是配套齐全，周边成熟，出行方便，还有拆迁可能，即使不拆迁政府也会不断完善环境。

最好买一楼带院那种，院子可以全部也可以一半改成住房，更加宽敞，有就买了一套39平带院带小房的，小房改成了门洞，院子留下了八平米，十二平做了房间。最后能够变成三室两厅房子，这种房子基本都没有公摊，和高层七八十平米房子利用率差不多。用来投资出租，每月能租1500元。

可以啊！老小区有很多好出，位于市里，周边配套好，小区内虽然环境差，但是基本出门不远都有公园，买东西方便，学校，超市，医院，商场应有尽有。我家也住老小区，出门二百米有地铁口，周围小学四五个，幼儿园更多，菜市场，医院什么都有。就一点小区人少。建议买大一点的小区的，这样孩子上学了小区里有同学可以一起玩。

现在老旧小区都在进行改造，整体舒适度提高，为了居住，为了孩子升学没有问题，但是未来的的政策是什么样，学区房的学位怎么算，会不会更改，在小区居住的年轻人是否够多，十几年后这可能影响小区周边的经济环境，现在学校都往二环外搬迁，医院没准也是趋势，将来的房子会不会跟车性质一样，转手越多，越不值钱，人家买八手奥拓，在整出来个八手房子[我想静静]

老破小的价值在于优质学区，拆迁补偿价值。如果孩子上学当然是可以的，如果等拆迁现在概率越来越小，如果刚需贷款买房为了上班方便60平90个左右便宜也好理解，投资全款买5年限售，有这些钱定投基金它不香吗

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