银行贷款利率变化图？

建行房贷12万,用10年,利率4.9,已经还了6年,房贷利率转换划算吗？

划算的。我认为有必要换，现在贷款基准利率为4.9%，2020年2月的LPR为4.75%，换了之后可以减少月供。且目前近几年的趋势和经济整体趋势发展看，利率呈现下降趋势，换成LPR是划算的。当然，一旦选定就不能更改，也存在将来较长时期利率上升的风险。

两种方式选择，原来还款方式是按照“基准利率+浮动比例”计算，基准利率是可变的，浮动比例是不变的；新的方式是按照“贷款市场报价利率（LPR）加浮动点数”计算，LPR是可变的，浮动的点是不变的。根据人民银行〔2019〕30号公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。按新的选择利率应该表达为：LPR+浮动点。原来4.9%，按2019年12月LPR4.8%转换后为LPR4.8%+0.10%=4.9%，转换后到第一个重定价日前，房贷利率与原来相同；从第一个重定价日起，房贷利率就会变成“当时最新的5年期以上LPR+浮动点”；以后每个重定价日都以此类推。

LPR是个变动数，对比上述方式，因为转换是以2019年12月基准利率4.8%（五年期以上）为基础的，很明显，判断未来5年期以上LPR比4.8%高，就可选择原来的还款方式；反之，如果判断未来LPR比4.8%低，就可选择转换成LPR。

历年银行贷款利率一览表

历年银行贷款利率一览表：

2015-8-26-至今： 4.6

2015-6-28 ：4.85

2014-11-22： 5.6

2012-7-6 ：5.6

2011-7-7： 6.1

2010-12-26： 5.35

2015年10月24日至今，活期基准年利率都是0.35%，3个月的定期基准年利率都是1.1%，6个月的定期基准年利率都是1.3%，1年定期的基准年利率都是1.5%，2年定期的基准年利率都是2.1%，3年定期的基准年利率都是2.75%。 2015年10月24日至今，一年以内（含一年）的各项贷款基准年利率都是4.35%，一至五年（含五年）的各项贷款基准年利率都是4.75%，五年以上的各项贷款基准年利率都是4.9%。 2015年10月24日至今，五年以下（含五年）的公积金贷款基准年利率都是2.75%，五年以上的公积金贷款基准年利率都是3.25%。 从中国人民银行（央行）历年公布的基准存款年利率可以看得出来，国家缺钱的时候，给的存款利息是最高的，1949年8月10日-1959年1月1日，1982年4月1日-1990年8月21日，1993年7月1日-1996年8月23日的基准活期年利率，都比2015年10月24日至今的三年定期基准利年率还要高。

另外，利率目前执行：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。基点即万分之一的意思，一个基点等于0.01个百分点，即0.01%。需要特别注意的是，每个银行具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定，且跟借贷人征信情况、房屋套数都有关系。央行公布11月最新一期贷款市场报价利率（LPR），即1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。此外，光大、汇丰、工商、交通这4家银行房贷利率，环比10月保持不变，其中，汇丰银行利率可低至4.65%，不加基点与LPR保持一致。

房贷利率5.635是固定的好？还是浮动的好？

房贷40万，期限20年，利率5.635%，是改成LPR浮动还是固定利率好？题主这个问题笔者建议改成浮动LPR利率，题主的房贷利率是5.635%，这说明是在基准利率上上浮了15%（=4.9%*1.15%），今年利率换锚，房贷利率换锚要在8月31日前完成，还有三十多天，大部分人应该都已经做出选择了，还没有做选择的，大多是不知道如何选择，在纠结中，本文就做一个分析。1、题主的月供情况题主的情况通过计算软件计算后，得到的月供是2782元，如果你选择固定利率，那么以后月供就永远是2782，未来LPR的变化和你没有任何的关系，LPR涨了，你也不会吃亏，LPR降了，你也不会节省利息。

如果你选择LPR浮动利率，那么根据新的房贷利率计算公式：房贷利率=LPR+点数，你的未来的房贷执行利率是取决于LPR的走势，如果LPR降了，那么说明你选择是正确的，反之你就是错误的。如果你选择LPR浮动你利率，那么你的“点数”是多少？根据央行的公告，换算前后利率不变，而LPR取值为4.8%（2019年12月份的数值），所以题主的“点数”是0.835%（=5.635%-4.8%），那么你以后的房贷执行利率就是：LPR+0.835%。如果你选择LPR浮动利率，那么重新计算房贷执行利率的周期一般是1年，也就是每年在约定的时间按照最新的LPR重新计算房贷执行利率。现在的LPR是4.65%，如果这个数值一直维持到明年你约定的时间，那么你的房贷执行利率就会变成：4.65%+0.835%=5.485%。短期内你的房贷利率会降低0.15%，那么长期来看LPR的走势是什么样的？

2、LPR未来的走势是什么？我们要预测未来LPR的走势，那么我们首先要明白LPR的本质是什么，LPR的全称是“贷款市场报价利率”，是所有贷款利率的定价基准，而贷款的利率说到底是资金的成本，虽然贷款利率有很多种类，但是当所有的社会融资成本集合在一起的时候就叫做社会资金融资成本，而社会融资成本和什么相关？是和社会资金投资回报率相关的，当回报率高的时候，融资成本自然是可以高一点的，回报率低的时候，融资成本就会低一点了。

而社会资金投资回报率是和宏观经济增速相关的，GDP增速高，那么社会资金投资回报率自然也高，而GDP增速低的时候，社会资金投资回报率自然也是要将低的，我们可以得出一个结论：社会资金投资回报率和GDP增速正相关，而社会资金融资成本和社会资金投资回报率也是正相关，那么社会融资成本和GDP增速也是正相关的。所以，我们可以简化成这样的一个逻辑：LPR的走势和GDP增速是正相关的，这个逻辑对不对呢？我们可以用历史数据做验证。我们国家的GDP增速有两个高峰，一个是1992年，第二个是2007年，这两个时间中间的1999年是比较低的，然后在2007年之后是呈现明显的下滑趋势。

下图是1991年到2013年期间“贷款基准利率”的走势，2002年是一个低点，在此之前是往下走的，2002年之后在不断走高，而同期中国GDP增速也在不断走高，2007年是转折点，之后就不断走低。而2013年之后的走势也是在继续走低的。

下图是2013年之后的走势，明显是在不断走低的，而这段时间GDP增速也是持续走低的，这些历史数据大概就验证了我们上面的逻辑关系：贷款基准利率/LPR的走势在较长一段时间内是和GDP增速正相关的。

这个时候我们的选择就取决于未来GDP的增速走势了，这个问题就容易判断多了，未来GDP的增速是重回8%甚至10%，还是会降低到5%、4%、甚至3%？就笔者而言，我会选择LPR浮动利率。

历年贷款利率走势图

贷款利率（1）贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是2011年7月7日调整并实施的，种类与年利率如下：①短期贷款六个月（含）6.10%；②六个月至一年（含）6.56%；③一至三年（含）6.65%；④三至五年（含）6.90%；⑤五年以上7.05%。（2）房贷为例：银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策（是否首套房）等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别,2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。从2012年2月开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。4月上旬，国有大银行开始执行首套房贷利率优惠。部分银行利率最大优惠可达85折。五年期限以上85折优惠后利率为7.05%*0.85=5.9925%

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