房地产贷款制度？

央行：持续完善房地产金融管理长效机制

7月22日，据央视新闻报道，中国人民银行表示，近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。

据了解，为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，央行、住建部自去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则。三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

经过一年时间，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

央行表示，这一举措有利于矫正一些房企盲目扩张的经营行为，增强自身的抗风险能力，也有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期。

此外，央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。中国人民银行金融市场司司长邹澜指出，这项制度实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。房地产贷款的占比下降0.6%，其中个人住房贷款的占比下降了0.2%。支持制造业、科技创新等重点领域的贷款占比显著提升。

另据最新数据显示，6月末，人民币房地产贷款增速较2020年末回落2.2个%，其中个人住房贷款增速比2020年末回落1.6%。央行表示，下一步将坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，抓好政策执行，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

本次新增贷款额度及用语的合理性

本次新增贷款额度及用语的合理性如下:关于房地产贷款，数据显示，截至2022年9月末，厦门银行房地产贷款余额为 430.46 亿元，占全行人民币贷款总额（不含应计利息，下同）的 25.08%，其中个人住房贷款余额为 292.41 亿元，占全行人民币贷款总额的 17.03%。

厦门银行公司房地产贷款集中度偏高，目前仍处于压降过程。对此，证监会要求厦门银行补充说明房地产贷款金额占比较高的原因及合理性，主要的房地产客户情况以及是否存在重大经营风险等。

厦门银行表示，该行坚持合规有序地发展房地产领域相关业务，房地产贷款以个人住房贷款为主，截至 2022 年 9 月末，房地产贷款中 67.93%为个人住房贷款，个人住房贷款主要满足福建省、重庆市居民合理的自住购房需求，所在区域房地产市场较为活跃，带动个人住房贷款增长，导致房地产贷款金额占比相对较高，具有合理性。

房地产开发贷款管理办法是什么？

中国银行房地产开发贷款管理办法第一章　总则第一条为支持我国商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等有关法规，特制定本办法。第二条各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。第三条本办法适用于中国银行国内分支机构(港澳分支机构除外)发放的各类开发性房地产贷款。第二章　贷款对象和用途第四条贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。第五条贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。第三章　贷款种类和条件第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。 (一)住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 (二)商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 (三)其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。第七条贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件： (一)符合本办法中第四条规定的贷款对象条件; (二)具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度; (三)企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力; (四)在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务; (五)已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间; (六)已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效; (七)贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求; (八)贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要; (九)具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%)，并能够在银行贷款之前投入项目建设; (十)将财产抵(质)押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证 ; (十一)落实中国银行规定的其他贷款条件。第八条借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料： (一)借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。 (二)借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。 (三)经有权部门或会计(审计)事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。 (四)贷款项目开发方案或可行性研究报告。(五)开发项目立项文件、工程设计和批准文件。 (六)土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。 (七)企业董事会或相应决策机构关于借款和抵(质)押、担保的决议和授权书。 (八)开发项目资金落实文件。 (九)开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。 (十)抵(质)押财产(有价证券除外)的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵(质)押物清单、权属证明、抵(质)押人同意抵(质)押的承诺函。 (十一)还款保证人的资信证明材料。 (十二)贷款人要求提供的其他证明文件和材料。第四章　贷款期限和利率第九条贷款期限。 (一)住房开发贷款，最长不超过三年(含三年); (二)商业用房开发贷款，最长不超过五年(含五年); (三)其他房地产开发贷款，最长不超过五年(含五年)。第十条贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率;外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。第五章　贷款担保与保险第十一条申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵(质)押或第三方不可撤销的连带责任担保。第十二条借款人提供的抵(质)押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。第十三条借贷双方商议采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续;贷款人认为需要公证的，借款人(或质押人)应当办理公证手续。第十四条用于抵(质)押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵(质)押物价值的70%;以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。第十五条抵(质)押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵(质)押已被抵(质)押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。第十六条借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。第十七条借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。第十八条房地产开发贷款抵(质)押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担;贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。第十九条申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。第二十条在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。第六章　贷款审批与发放第二十一条借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。第二十二条借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。第二十三条借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。第二十四条经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款计划。第二十五条按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。第七章　贷款使用与偿还第二十六条借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。第二十七条借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担费率向贷款人支付承担费用。第二十八条借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。第二十九条贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。第三十条借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵(质)押登记、保险的手续。展期协议经抵(质)押人、保证人书面认可后生效。第三十一条贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵(质)押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。第八章　贷款管理与考核第三十二条贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。第三十三条贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵(质)押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。第三十四条在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。第三十五条贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。第九章　附则第三十六条房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵(质)押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。第三十七条本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。第三十八条本办法自颁布之日起执行。

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