房贷业务风险点？

买期房如何防止开发商跑掉，规避风险？

购买期房应注意以下四点：

第一，查看卖方的营业执照和房地产开发资质证书，以及本项目的有关“五证”。

即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。

此外，购买人还要详细查验欲买房是否与许可证中批准的具体项目幢号、层次一致。

第二，要认真填写商品房的买卖合同并在规定时间内向房管部门办理登记备案。

买卖合同应采用国家统一制定的《商品房销售合同文本》，合同应尽可能详细、准确，明确房产的结构、建筑面积、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。

同时，双方对一些未能在合同中体现出来的具体事项进行约定，并附在正式合同后，其附件的基本内容应包括：所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、购买停车位所签订补充协议，明确买卖双方的权利、义务，以及正式合同文本中未列明的其它事项。

第三，购买期房最好利用公积金抵押贷款或者按揭贷款。

公积金贷款、按揭贷款将部分风险转移到银行方面，购房者的风险会小些，但如果购房者资金充裕，而开发商信誉好、资金雄厚，不妨选择一次性付款，这样可以享受到更多的优惠条件。

第四，购买期房要认准房屋的位置。

购买者要认真弄清所购房屋的具体位置，以及所处的周围环境和中长期建设规划，不要被广告所迷惑，避免房屋建成交房时，才与开发商交涉，甚至发生纠纷。

扩展资料

如何判断开发商是否靠谱

一、如何看开发商的实力？

开发商实力是房屋质量、按期房地产开发主要采取两种形式：

一种是由若干个投资者（即股东）新设立地产开发公司和房地产开发项目公司）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。

买房的时候需要了解开发商的经营情况、公司形式或开发方式、注册资本、经营范围等。

开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。用于商品房开发的用地，必须是有偿用地，无偿划拨用地以及农村集体所有的土地是不得用于商品房的开发的。

“企业开发资质”

资质是通过开发商注册资本、成功开发房地产时间、开发面积等指标对房地产开发商实力评级的证明。一级的话是最好，二级属于比较好，三级就比较一般了。

在我国，一般来说，资质一级的房地产开发商大部分有国有大公司的背景，实力很强，信誉也很有保证；如果一个民营开发商是一级资质，那么其实力也相当可以，是值得信赖的；

二级以下就是普通开发商了。如果开发公司是一家著名房地产开发公司的子公司，那么问题也不大。

除了对开发商资本和资质的了解外，还要知道这个开发商经验怎么样，因为开发经验是项目的有力支持，有成功项目经验的开发商能更好地对项目本身进行控制。

二、哪些方面能判断“开发商实力”？

首先是开发商以往的业绩；

其次是项目总开发量和开工量，这点是非常重要的。试想一下，一个总建筑面积为六十万平方米的大项目，可是首期只开工两栋楼，这样的开发商显然是没有实力的。

然后是市场占有率，大企业同期开工的项目较多，市场占有率是非常高的，如果开发商没有一定的实力的话是很难应付的；

最后是工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

参考资料

百度百科：期房

什么是现房和期房？房产证抵押贷款存在哪些风险?

什么是现房和期房？

预售房是指仍在的建设、都还没竣工的、不可以交由顾客应用的房子。准现房是指房地产商早已基本建设结束，办理完房屋所有权手续商住楼，在与用户签署结束商住楼购房买卖合同以后，就能按照法定条件获得房产证，进而宣布搬入。

期房和现房主要是由下边几个方面差别：

第一，在价格方面，预售房一般会比准现房价钱更具优势，而且拥有更多的政策优惠；

第二，在买房风险上，预售房因为还没竣工，风险相比准现房也会更加大，确实存在最后没法拿房的风险；

第三，在房型上，预售房的挑选室内空间一般超过准现房，准现房挑选空间相对来说比较小；

第四，在居住的地方舒适感上，因为预售房依然在基本建设，服务设施仍处于健全环节，在拿房后1到3年，很有可能都没办法达到生活所需；比较之下，准现房基本上看得见其完备的服务设施，买下来后即可进行。

房产证抵押贷款存在哪些风险?

一本房屋产权证手中，根本无法获得优先受偿权，因为这时候质押并没有创立。由于开设质押权，被告方务必采用书面签订借款合同才可以起效，与此同时，商住楼等固定资产的抵押物理应办理抵押，质押权自登记时开设。因而，小编友情提醒，在办理房屋抵押时必须按照法律法规、法规规定程序申请办理对应的不动产权办理手续，这样才可以更有效的确保自身的利益。

一、违约风险

违约风险包含迫不得已违约和客观违约。迫不得已违约就是指借款人的处于被动个人行为，付款能力基础理论觉得造成迫不得已违约是由于付款能力不够。这是因为借款人有还钱的意向，但无还钱的能力。客观违约就是指借款人积极违约，利益基础理论觉得在完备的金融市场上借款人可仅经过较为其住宅中独有的利益与抵押借款债务的尺寸，做出违约是否的决策。当房地产业价钱上升，借款人能够出让房子还清欠款，收回成本并且能够赚取一定的收益;当房地产业价钱下降时，借款人为了能转嫁给损害，即便这有还款能力，他积极违约回绝还贷。

二、流通性风险

流通性风险就是指资产短存长贷难以快速变现风险，流通性是银行确保资产质量的一条关键标准。目前流通性风险表现在两方面，一是我国目前的购房贷款主要来自个人公积金和活期存款，银行吸收的活期存款归属于短期存款，一般只有三五年，而房屋抵押贷款却是属于长期借款。这类短存长贷的个人行为使银行的流通性极低，进而产生流通性风险。二是银行所持有的财产债务不容易转现，非常容易造成流通性风险。导致银行很有可能缺失在金融体系更有利的投资机会，提升经济成本造成的损失。

三、经济波动风险

经济波动风险指的是在社会经济总体水平周而复始的起伏中产生的风险，相较于其他产业链，房地产行业针对经济波动具备更高敏感度。经济扩张时，居民收入水平提升，市场对于房地产业需求量扩大，房子的转现不成问题，银行和个人都对生活充满积极乐观的预估，银行发放房屋抵押贷款总数也大幅度增多。经济衰退时，失业人数升高，居民收益骤降，很多贷款无力偿还，即便已经将房产抵押给银行，也因为房地产行业的乏力没法转现。这时候质押风险转变成银行的不良债权和损害，银行则遭遇大量“呆坏账”，非常容易造成银行的信用危机乃至倒闭。

四、利率风险

利率风险就是指利率水准的变化给银行资产净值所带来的风险，是由其业务流程短存长贷的营运资本决定的，利率的变化不论是涨也是跌对银行都是会产生损害。假如利率增涨，房屋抵押贷款的利率也随之上涨，可能就提升借款人的偿贷工作压力，信用额度越大，借款期限越久，其影响程度就越大，进而增强了违约风险。假如利率降低，借款人还有可能从现阶段资本市场融资或者以低利率再次贷款来一次性偿还借款，给银行产生风险，主要体现在，提早借款的产生促使购房贷款的现金流产生可变性，给银行的规模化资产负债率带来一定的艰难。

买期房需注意8种潜在风险 应对措施都在这

买期房最担心什么？恐怕最担心的是“钱房两空”了，钱交了，合同签了，房子却交不了。房子交不了的原因有很多，比如质量不过关验收无法通过，开发商遭遇资金问题，房子被抵押等等。

买期房都有哪些风险呢？

1、房屋质量风险

房屋质量问题是期房收房时的主要问题，也是购房者投诉的重灾区。由于购房者在与开发商签订购房协议时，不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后，对一些隐蔽工程质量问题也难以发现)，因此购房者常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。

应对措施：验收房屋时，请专业的房屋检测(监理)机构来进行检测，对于一般的质量问题可以要求开发商限期整改，对于基础工程和主体结构方面的质量问题，则一定要请专业检测机构进行检测、鉴定，以便根据具体情况进行处理(要求维修、退房、及时索赔)。

2、面积变动风险

有些开发商为了谋取商业利益，在进行实测时，有意改变建筑面积、加大公摊面积，并且不明示公摊面积的数量和计算方法，以致商品房实际面积与销售面积严重不符。

应对措施：收房或进行产权登记时，一定要注意查看房屋面积测绘技术报告书（俗称“房屋面积测绘表”），仔细核对相关数据并根据有关法规对可列入公摊的面积进行计算，看开发商公布的各单元套内面积加公摊面积的数据与图纸标明的建筑物房屋总面积之和是否相等。

如果不相等，就要查明原因或请开发商作出解释，必要时要请专业测绘机构进行复测，以避免经济损失。

3、虚假广告宣传的风险

开发商的售楼广告经常是美丽动人的，仅凭广告宣传买房风险很大。大多数人入住后会发现，开发商交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。

应对措施：如果对环境、配套设施等社区品质方面有特别要求，一定要在合同中对相关事项作出明确的约定。

4、规划变更的风险

开发商擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动，将小区中本是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。

应对措施：消费者购房时，对那些广告下角字体极小的免责声明，要予以特别注意。为此，消费者要特别注意审查合同内容的真实性，不仅要看大处，更要注意小处。

5、定金风险

定金的风险主要体现认购协议中的违约风险。

应对措施：签署认购协议时，要注意审查协议内容，对其中诸如“不能在约定的时间内签署合同，定金不予退回”之类的条款，要提出修改意见。已经签署了认购协议并交付了定金，则一定要在认购协议中约定的时间内，和开发商协商签署合同的相关事宜并留好证据(如签署备忘录、携证人到场、作现场录音等)，以便一旦不能签署合同时索回交付的定金。

6、产权风险

实践中总有一些开发商以各种借口拖延办理产权证。出现这些问题大约有以下几种原因：开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押等。

应对措施：在签署购房合同时就要认真审查开发商的土地情况、房屋抵押情况、以及建房的相关法律手续(审查五证)，并约定不能及时办理产权证的法律责任。

7、合同以及合同条款无效的风险

信息不对称容易导致购房者无法察觉合同条款中存在的问题。

应对措施：认真审查合同（包括补充协议）内容，明确每一个合同条款含意，对模糊不清的条款，一定要在明确其具体含意后再决定是否签署。

8、延期交房的风险

因为开发商资金问题（开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金等）、工程管理问题等原因，延迟交房的事情时有发生。

应对措施：由于政策收紧，中小开发商融资环境恶化，期房项目应选大品牌开发商。

（以上回答发布于2016-12-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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