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案例剖析 | 长租公寓ABS系列一：自如房租分期ABS

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2017年10月18日，第十九次全国代表大会开幕，大会报告中提及“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，现场响起了持久的掌声，充分体现了党情民意，是住房租赁前进的坚实风向标，在国内也积极落地支持住房租赁资产证券化产品。我们将通过案例分析和专题报告形式对住房租赁类ABS项目做深度跟踪。

截至目前，交易所审核通过和成功发行的住房租赁类资产证券化项目合计4单，拟发行金额61.55亿元，发行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产等。以下重点分析“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”项目。

1 证券基本情况

表2. 自如房租分期ABS基本要素

2 、原始权益人及资产服务机

（1）北京自如众诚友融信息科技有限公司（原始权益人）

众诚友融是自如品牌的后台支持部门，负责北京自如资管体系内金融信息建设和维护职能。公司成立于2016年2月4日，注册资本5000万元，注册在北京市密云区经济开发区。众诚友融股东为北京自如资产管理有限公公司（简称“自如资管”），实际控制人左晖，持股比例为94.6%。左晖，男，北京大学EMBA，现担任链家董事长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、北京市房地产中介行业协会副会长、全联房地产商会副会长。2011年创办自如网，2014年创办链家网。

（2）北京自如资产管理有限公司（资产服务机构）

北京自如资产管理有限公司是自如品牌的运营实体，公司成立于2015年10月20日，注册资本3200万元。经过5年发展，北京自如资管的产品线已经从成立之初仅有的合租产品—自如友家，发展成为拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线，横跨长租与短租市场，同时提供租期内的保洁、专业维修、搬家及自如优品等多项O2O生活服务。截至目前，北京自如资管管理房间数40万间，北京自如资管累计服务租客超过100万人，已经发展为国内长租市场第一品牌。

股权架构方面 ，北京自如的控股股东均为自然人，左晖持股94.6%，单一刚持股5.4%。

业务模式方面 ，北京自如资管的业务模式是依据自己搭建的B2C租房平台，为客户提供高效的找房、看房服务，以及租房期间的服务等。盈利模式就是“低买高卖”，主要是租金收入、增值服务和金融业务手续费等。 公司产品方面 ，（1）长租产品包括自如友家、自如整租和自如寓三个产品线，其中自如友家、自如整租是分散式长租业务，自如寓是集中式长租业务。（2）短租产品包括自如驿和自如民宿。本次专项计划底层资产— 房租分期 小额贷款对应的为长租产品中的“自如友家”和“自如整租”业务线，即北京自如资管旗下分散式长租业务。 房租分期业务风控措施 ，（1）贷前预审核，如实名认证、工作认证、入住校验、交叉审核等；（2）贷后管理。短信、微信、邮件等方式催收，上门张贴催告函等。如果租户预期、违约及到期未退租/解约超过3个自然日时自动上锁。

自如房租分期ABS项目基础资产为信托受益权，而信托受益权对应的底层资产为信托计划向北京自如资管的长租公寓租客发放的房租分期小额贷款债权。借款人要求是18岁以上非学生，芝麻评分不低于550分或自如分不低于70分，无失信不良记录等。

基础资产的形成 。（1）客户选择入住自如长租公寓，与北京自如资管签订《房屋租赁合同》；（2）客户选择使用房租分期，提出贷款申请；（3）北京自如资管和通道机构对客户进行资质审核；（4）通道与客户就房租分期小额贷款签署《贷款合同》；（5）客户线上支付一个月房租租金及等额于月租金的押金；（6）北京自如资管安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款，贷款将通过受托支付安排直接支付至北京自如资管指定账户；（7）客户按月还款，即支付租金和贷款服务费。

基础资产情况 。截至2017年5月10日，专项计划基础资产信托计划项下底层资产自如房租分期小额贷款余额4.92亿元（信托计划总规模5亿元，包含缴纳的信托业保障基金及现金），共涉及合同2.35万笔，合同期限为11个月，加权平均剩余期限为9个多月，单笔合同金额为2万多元。区域分布方面，集中在北京、上海和深圳，北京占比60%附近。违约情况来看，自如房租分期小额贷款入池资产中预期状态不到0.38%，预期率较低。目前自如所有贷款利率均为6.27%，贷款期限11个月，采用等额本息还款，贷款的IRR在11%以上。

4 、交易结构

（1）原始权益人众诚友融通过外贸信托设立的“荟润5号-自如自感系列单一资金信托项目单一资金信托”向租客发放房租分期小额贷款；（2）众诚友融将享有的单一资金信托项下的信托受益权转让给中信证券设立的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”；（3）计划管理人根据底层资产的现金流情况设计出具有优先和劣后的结构化产品“自如房屋分期ABS”；（4）主承销商将“自如房屋分期ABS”销售给投资者；（5）投资者将认购资金打给主承销商指定的银行账户；（6）主承销商将募集资金作为资产对价打给原始权益人。

4 、增信措施

（1）优先劣后结构化分层，其中优先档获得次级档10%的信用支持。

（2）差额支付承诺，北京自如资管对专项计划提供差额支付。

（3）中证信用外部担保，对北京自如资管的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

长租公寓“爆雷”：谨防资本冒险裹挟租客“埋单”

近期，知名长租公寓平台蛋壳公寓“爆雷”事件持续发酵，多家银行已暂停“租金贷”还款业务。

“新华视点”记者了解到，自2018年以来长租公寓陆续“爆雷”逾百家，留下的“窟窿”往往得由房东和租客自行“埋单”。专家建议，监管部门应重拳出击，防止租客为资本泡沫破裂“埋单”。

长租公寓三年“爆雷”约170家

10月开始，蛋壳公寓即出现资金链危机。截至目前，北京市已在涉及蛋壳公寓的各区设立接待点，方便房东和租户咨询处理纠纷。蛋壳公寓APP上也开通了线上解约功能。

事实上，自2018年以来，长租公寓平台频频“爆雷”。据天眼查统计，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15％。从已“爆雷”的上海寓见、青客等品牌公寓的教训来看，除大量依赖“租金贷”饮鸩止渴外，采取“长收短付”、竞价圈房等不正当竞争方式做大规模是长租公寓平台资金链断裂的主要原因。

目前，不少长租公寓对房东采取月付方式，依赖“租金贷”维持企业正常运转，多数企业并不盈利甚至倒贴钱。“前几年，有一些比较好的房源，运营商拿房时把租金提高20％很正常，有时甚至能提高50％。然后运营商再以显著低于‘拿房价’的租金水平出租。”北京一位长租公寓运营商表示。

2018年初，蛋壳公寓和自如两家长租公寓运营机构均获得了数十亿元融资。多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出，纷纷得到资本青睐，并开始“跑马圈房”。

“2018年5月，在北京市朝阳区东五环附近的一个社区，有多家长租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。小区一共2000多套房子，自如托管的有230多套，蛋壳公寓托管的超过100套，同时还有数家刚进入公寓托管领域的运营商。为争抢房源，我们要在自如和蛋壳公司报价基础上再加二三百元才能抢过来。”一位房产中介回忆说。

京师律师事务所律师许浩表示：“长租公寓的这种商业模式，需要市场租金不断上升，且有持续、大量的租房需求才能玩得转，一旦租房量下降就会出问题。”

多家银行已暂停“租金贷”还款业务

一位银行业从业人士认为，当前控制好“租金贷”风险，是解决蛋壳公寓“爆雷”危机的“牛鼻子”。

所谓“租金贷”，就是长租公寓运营商与金融机构合作，以租客名义办理贷款、按月付租，金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商。这样一来，租客向长租公寓交租的行为就转变为租客的还贷行为。

V领地青年社区首席执行官周君强表示，“租金贷”解决了一些租客短期的资金压力；但这种方式被部分长租公寓运营商“玩坏了”，以此形成沉淀资金池，用这笔资金扩张规模，形成“拿房－出租－融资－再拿房”的循环模式。

蛋壳公寓发布的2019年财报显示，该公司大量现金流来源于“租金贷”，“租金贷”在该公司的融资中占比过半。蛋壳公寓的主要合作方为微众银行，目前有超过60％的租客在使用“租金贷”。

“租客通过‘租金贷’选择月付房租，每个月蛋壳会返还10％的房租，这样的优惠方式诱导很多人选择‘租金贷’。”今年6月签约入住上海蛋壳公寓的李小姐告诉记者，比起押金，现在大多数租客的最大诉求就是微众银行为其解除“租金贷”。“毕竟房东和租客都是受害者，只要能及时解除‘租金贷’，租客们搬走或者续租都可以。最怕的就是房不能住了，贷款还得继续还。”

对此，微众银行11月16日发布公告称，对被迫搬离的租客，银行将协助解决租赁纠纷，并就贷款事宜做出适当安排，尽量保护租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的征信将不受影响。但是据多位已退租的蛋壳公寓租客反映，现在微众银行以未收到蛋壳公寓退还资金为由，让租户继续偿还贷款，直至蛋壳公寓还清贷款。

面临这一可能产生三方债务纠纷的棘手问题，一些租客反映，近日招商银行等一些银行已暂停为微众银行代扣“租金贷”还款。

资本冒险不能成“客户风投”

2017年起，很多长租公寓运营商乘政策东风、在资本补贴的助力下大肆争抢房源。如今市场回归理性，资本退潮的“后遗症”正逐步显现。

“长租公寓运营商的高管们钻了法律漏洞，平台一旦‘爆雷’，就卷钱跑路。剩下的事情就是房东和租客自行协商解决，解决不了就去法院走民事诉讼程序。真正的始作俑者只是‘罚酒三杯’，处罚力度不够。”上海一位房屋租赁纠纷资深律师表示。

北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长胡景晖认为，长租公寓频频“爆雷”的现象未能引起足够的警觉，以至于让行业“小恶”衍变为社会大患。纵观近年来的“爆雷”案件，肇事者卷钱跑路，高管最多承担民事责任，如被限制高消费等。

以上海知名长租公寓品牌寓见为例，其创始人程远至今失联。根据天眼查统计程远涉及的司法案件结果，目前其仅被限制高消费。寓见公寓的合作方阳光城也无须承担任何赔偿责任。房东和租客只能“自认倒霉”，各自消化损失。

许浩表示，当下不少长租公寓将租赁业务做成了金融产品，通过风险投资机构、金融企业等多方融资，不断扩大规模提高自身估值，谋求在资本市场实现“造富神话”，最终投资方和企业高管tx 离场，把“烂摊子”留给全社会收拾。从长租公寓、P2P到共享单车，一些从业者以创新之名绑架社会资源，裹挟客户成为“风投”，为其接盘。

近期，多地政府紧急出台措施“亡羊补牢”。重庆、成都、深圳和西安等地要求建立租赁资金监管制度。如重庆和成都均要求，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管账户。此外，深圳还提出企业应慎重选择租金收取模式，要求房东不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租客；西安拟对住房租赁企业实行信用分级。

住房和城乡建设部9月7日发布《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

周君强等业内人士认为，长租公寓虽遭非议，但从国际来看，租赁机构化依然是大方向，关键在监管。住房租赁作为民生行业，相关部门应加强事前和事后监管，重拳整治市场乱象，切实保障城市打拼者住有所居。

自如客专享分期什么意思

自如客专享分期是自如租房平台基于租房场景衍生出来的房租消费分期贷款，为租客减轻房租压力。需要注意的是，如果出现逾期情况，不仅会有罚息存在，同时逾期时间过长，对于征信也有不良影响，严重者自如平台是可以收回所租住的房子的。

【拓展资料】

分期付款的期限也有多种形式：购房人自己分期付的，通常是先交首付，然后等接到房地产商的交房通知后再交第二笔钱；分三期的，第三笔钱等入住后一定时间内再缴纳。这种做法，购房人交的总房款通常会比一次性付款交的多，但同时可以减少期房可能发生的损失，比如房子“烂尾”，再如房价下跌幅度超过首付及购房人自己经济状况发生变化等等。

贷款分期付款的通常都是若干年才付清，这里的关键是除了首付，分期付款从何时开始，换句话说就是贷款银行何时把购房人的贷款交给房地产商。这个时间可以是从贷款手续一办好就开始，也可以是在房屋交付时开始，后者对购房人更有利。

当然，如何付款不是购房人一厢情愿的事，如果房地产商自己没有实力，一定要靠购房人的钱盖房子，他们通常不会同意购房人第二期付款的时间拖到交房时的，在这种情况下，购房人除了争取，只能自己决定是否买这个房地产商的房子。

搞清分期付款的范围 各家银行对分期付款有不同的做法，除了信用卡分期付款目录上的商品外，有的银行对购买地点、金额均有具体要求。如广发卡可对单笔满500元的交易申请分期付款，消费前须致电客服登记；而招商银行则可在国美电器、百安居等处消费时申请分期付款。在购物前搞清这笔消费能否分期付款很重要。

准确计算手续费 天下没有免费午餐，虽然信用卡分期付款免收利息，但手续费是免不了的。有必要在消费前先把需缴纳的手续费算出来，如果加上手续费后价格可以接受，再刷卡也不迟。

挑选最合算的信用卡由于各家银行对手续费的计算不同，那么在了解信用卡手续费后，就应挑选自己手中最适合的卡进行交易。各家银行手续费率如下表：银行 3期 6期 9期 12期广发银行 1.8% 3.6% 5.4% 7.2%招商银行 2.6% 4.6% -7.2%工商银行1.65% 3.6% 5.4% 7.2%建设银行 2.1% 3.6% —— 7.2%交通银行根据消费金额划分：1500（含）-6500元，每月0.72%；6500（含）-12500元，每月0.7%；12500元（含）以上，每月0.68%

自如租房靠谱吗？

现在租长租公寓还是要小心谨慎，最近很多长租公寓暴雷，再总结两个特征，作为供大家作为判断风险的参考，这两点在投资理财的时候也适用。

特征一、存在较严重信息不对称的风险

在金融投资领域，有一种说法：掌握信息更全面的人，能使对方处于不利地位，为自身谋取更大的利益。

意思是说，在信息不对称的条件下，任何信用活动都有可能会出现道德风险。

我之前分析P2P的时候，曾给大家讲过，P2P最大的问题是不透明，也就是“黑盒”。

除了P2P平台的老板，基本上没人知道P2P平台的资金是怎么运作的，钱投到哪里去了，收益如何。最关键的是没人知道P2P平台的坏账是多少。

那你再仔细想一想长租公寓的运营模式，是不是也是这样？

长租公寓虽然牵涉到房东、租客，以及中介公司，但很多长租公寓在签租房合同时，三方采取的是“背靠背”的模式，即房东和租户无直接关系，而是分别与中介公司签合同。

房东、租客，以及中介公司，这三者之间，显然中介公司掌握的信息最多。如果中介公司想做什么手脚，租客和房东也不容易发现。除非，中介平台暴雷。

即使这样，房东还可以在第一时间止损，把房子收回来还可以租给其他人。而租客由于处于信息弱势方，所以，损失也是最大的。不仅丢了租金，也没了房子住。

这种信息不对称的风险，是最难避免的。所以，巴菲特才说，不懂不投。

在这里我要提醒大家，不管是投资，还是租房，或其他的交易活动中，一旦发现自己掌握的信息不够多，就一定要谨慎，或者直接避开。

否则，很容易吃亏。

特征二、存在资金被挪用的风险

不管是P2P，还是长租公寓，跑路的平台无一例外的全都是“资金池”模式。

比如那些暴雷的P2P，是利用新投资人的钱来还老投资人的本金以及利息回报，等资金积累到一定数量，平台管理人圈钱跑路。

还有一些平台则是拿了投资人的钱去炒股，或者把钱拿来扩展自己的经营，收益由平台独享，隐性风险则由投资者承担。

暴雷的长租公寓也是这样的运营模式。

一方面他们对房东给出了“短期收租，但单月租金高”的诱惑；另一方面他们又通过“长期付租，租金更低”来诱惑租客趸交房租。

当租客把一大笔钱打到平台后，大部分都不会进入房东的口袋，而是被中介平台挪用，最终暴雷。

所以，不管哪种交易活动，只要你发现某些公司或平台，存在一个金额庞大，没有进行第三方资金托管或银行存管，能被平台进行全权处理的“资金池”，就一定要回避！

要知道，这些骗局在未被发现之前，并没有明确的监管和法律措施。所以，一旦出现问题，用户都是很难维权的。

最后，再提醒一点，一定要谨慎对待“租金贷”或一些其他的长期预付消费贷，能不用就不用吧。

租金贷本质上是一种消费贷款，本意是为了缓解年轻人的经济压力，但目前来看，这种模式有一个比较大的风险，就是长租公寓刚开始就能从贷款机构提前拿到一年的房租，但租客利益从始至终都没有得到保障。

一旦长租公寓暴雷，作为借贷方的租客，就会陷入两难，不仅没房可住，还要偿还贷款，不然就会有影响信用的风险。

所以，大家还尽量避开这样的模式。欢迎关注我的公众号：徐彬说投资。

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