房地产开发贷款可分为？

银监发房地产贷款规定 房地产贷款有哪些

买房子选择贷款的人比较多，因为用贷款买房子的话压力比较小，但是想要选择这种方式买房子的话，必须要具备一些条件，并不是说所有人都可以贷款，那么，首先我们要看一下银监发房地产贷款规定是什么。

买房子选择贷款的人比较多，因为用 贷款买房 子的话压力比较小，但是想要选择这种方式买房子的话，必须要具备一些条件，并不是说所有人都可以贷款，那么，首先我们要看一下银监发房地产贷款规定是什么，把其中的规定掌握好，然后，再具体的看一下房地产贷款有哪些，下面一起来看看吧。

银监发房地产贷款规定

对项目资本金（所有者权益）比例达不到35％或未取得 土地使用权 证书、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 和施工许可证的项目， 商业 银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积 房源 行为的 房地产开发企业 ，商业银行不得对其发放贷款；对 空置 3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过 房地产开发贷款 科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的 房地产开发项目 ，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

房地产贷款有哪些

房产 开发贷款的种类包括：

1．房地产开发企业流动资金贷款，房地产开发企业为资金周转要求申请贷款；

2．土地开发贷款；

3．商品房开发贷款；

4．住房开发贷款，银行向房地产开发企业发放的用于开发、建设供市场销售的住房的贷款。

《中国银行业监督管理委员会关于印发的通知》第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括 土地储备 贷款、房地产开发贷款、 个人住房贷款 、商业用房贷款等。本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

在这篇文章所讲到的知识中，主要了解了一下银监发房地产贷款规定都是什么，文章里已经把相关的规定给你们写了出来，如果你们想要在这个房地产买房子的话，必须要满足上文给出的规定，这样的话才可以选择贷款买房子，与此同时，也了解到了房地产贷款有哪些，可以选择合适的方式进行。

什么是房地产开发贷款

房地产开发贷款是银行提供的,用于建设住房、商品房及其他房地产开发建筑的中长期项目贷款,一般房地产开发贷款的借款人都是注册的有房地产开发资质的人,房地产开发贷款的贷款期限最长为3年,具体贷款利率按央行发布的贷款基准利率浮动执行,其贷款种类主要有住房开发贷款、商业用房开发抵款、土地开发贷款、房地产开

房地产开发商贷款种类

1、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

2、商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

3、土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

4、房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。

《民法典》第六百六十七条　【借款合同定义】借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

第六百六十八条　【借款合同形式和内容】借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。

借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。

第六百六十九条　【借款人应当提供真实情况义务】订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。

房地产行业的几种融资类型

下面，我们抛开房企的经营性负债不说，一起来看看他的金融负债到底有哪些类型。

一、土地款保证金融资

土地款保证金融资，在房地产行业有一个术语叫做“超前融资”，也就是说，在土地款保证金缴纳之前，就已经引进融资机构。那么，他具体怎么操作地呢？

一般来说，就是通过股加债的融资模式，即开发商和融资机构成立一个平台公司（SPV），一般来说在这个平台公司，开发商持股51%，融资机构持股49%，然后，金融机构的资金通过平台公司用于缴纳土地保证金。

如果土地保证金需要使用美金支付（当地政府引入外资需要），则由外资机构在境内设立第一个平台公司（SPV）公司，再由这个平台公司和开发商设立第二个平台公司（拍地公司），其中，第一个平台公司持股49%，开发商持股51%，然后美金通过第一个平台公司注入到第二个平台公司，并用于支付土地保证金。

另外一些地产公司直接要求他的总包单位替他缴纳土地保证金，作为总包单位承包工程的条件，操作模式和上述路径一致。土地款保证金融资一般能融到50%-70%资金，如果总包单位垫付，甚至可达100%。

土地款保证金融资最大的问题就是土地抵押的问题，在这个阶段，因为土地证还没有办出来而无法进行抵押，但是开发商会拿其它土地进行抵押。

二、土地款、前期费用和部分建安资金融资

一般来说，拿到预售许可证前，开发商的投入是净投入的，这个时候，开发商的投入会达到资金峰值。

土地款、前期费用和部分建安资金的融资俗称“前端融资”，和土地款保证金的融资模式基本一致，也是金融机构通过股加债的模式进来，然后在开发贷款下来后，再进行替换或者到期还款。

土地款、前期费用和部分建安资金的融资，一般也能融到以土地款或者资金峰值为基数的50%-70%的资金，利率大概在年化13%左右，比土地保证金融资略成本微低一点（大概年化15%-18%）。

这是前50前的房企超前端融资和前端融资的情况。一些排名靠后的房企，土地款、前期费用和部分建安融资的利息，有的高达20%多。

三、开发贷融资

开发贷融资基本上要求满足“432”条件，这里的“4”即四证齐全（土地证、用地证、工规证和施工证）、“3”即开发投入要达到总投入的30%，“2”即二级资质。

开发贷一般由四大商业银行进行贷款，当然一些城乡行也能进行开发贷，但是额度不高。四大行在房企资信良好的情况下，也愿意和房企合作，不仅是因为房企有土地进行抵押，更为重要的原因是，开发贷银行还想接房企的按揭业务。

开发贷融资的利息要比超前端融资和前端融资的利息低很多，一般为5%-8%左右。因此，很多开发商在获取开发贷后，会用开发贷的资金去偿还超前端融资和前端融资，即用低成本资金去置换高成本资金。

开发贷融资一般为项目总投资的50%-60%。

四、供应链融资

供应链融资即以房企上游的总包单位或者材料供应商为主体，以应付未付的工程款、材料款为基础资产而进行的融资，该类融资由房企提供土地抵押和股权质押，甚至一些融资机构还需要房企实际控制人提供连带担保责任保证。

房企上游的总包单位或者材料供应商融到资金后，再通过投资款、合作款、缴纳诚意金、借款等形式将融资资金支付给房企。

供应链融资的利息跟前端融资的利息差不多，年化13%左右，额度为基础资产的50%-60%。

五、尾盘融资

尾盘融资有两种类型，一种预售后交付前的尾盘融资，另一种是交付后进行的尾盘融资。

这种融资模式以未售的商品房作为基础资产进行的融资，它有效地满足了开发商快速回笼销售资金的需求。

尾盘融资的融资成本年化13%左右，跟前端融资、供应链融资差不多，额度就要看未售的商品房的价值了，一般为未售的商品房的60%左右。

六、其它融资

其它融资还有销售尾款资产证券化融资、物业租金资产证券化融资等等。

当然上述的各种房企融资，基本上是通过信托、基金、保理等通道进入房企中。在“三道红线”出台前，上述融资大部分以“股+债”或者“债”形式出现；在“三道红线”出台后，很多房企忙于降负债，因此，大概率会将这些资金以“纯股、股+债”或者“明股实债”的形式出现，进一步加大经营性融资。

因各种资金以各种通道各种形式进入房企，因此，进一步推高了房企的负债。

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