农村抵押贷款怎么办理？

农村土地承包经营权抵押贷款试点推进了哪些工作

——聚土回答

农村土地承包经营权抵押贷款是在推出“两权抵押”之后提出的农村金融服务。主要是对农村土地经营权抵押贷款和农村宅基地房产抵押贷款。虽然提出已经超过两年，但进展缓慢，主要原因在于部分专家领导对“两权抵押”持不同态度，现行的也只是在少量城市做了试点工作。

农村土地两权抵押贷款试点的进行，也在一定程度上解决了农业农村的金融问题，让一些闲置土地有了市价。但不足之处在于农村土地价值不一，很难准确把握进行抵押贷款。风险相对较高。

除了地方政府单位进行的试点，不少金融机构，农村服务平台也在先后切入“两权”包括如今的聚土在农房农地上面的服务，都有已经初具规模，但这一切都还是在为“两权”做万全准备。总体来说，农村土地的抵押贷款，会走向正规化和规模化，这也需要政策的大力支持。试点和市场的金融机构还会继续在这里面率先分切蛋糕，但进展不会快，对农村农业的金融实际帮助也不大。

小农生产调研报告

小农经济这种经济形式，在中国始于南宋，这跟北宋灭亡、人口大量南迁有直接关系。要下面是我整理的2017小农生产调研报告，欢迎大家阅读!

为摸清xx市2017年小春农作物生产情况，近日，xx市统计局组织力量对xx市小春农作物生产情况和粮、油预计收成情况进行了调查，并对大春备种备耕情况进行了了解，现将有关情况报告如下：

一、基本情况

本次调查选取了邻水县的梁板乡、丰禾镇武胜县的乐善镇、街子镇等6个乡镇、30户农户，采取与乡镇、村领导及相关人员座谈、与农户访问了解和填写调查表和深入田间地头实地查看的方式，对小春农作物生产和大春备种备耕等情况进行了调研。

二、调查结果

(一)小春作物生产情况

1、小春作物产量情况

据30户农户调查资料显示：粮食作物播种面积比去年增长0.6%，单产增长0.9%，总产量增长1.4%。从分品种来看：除小麦因面积下降2.2%，从而产量下降1.0%外，其余粮食品种单产及产量均呈略增趋势。油菜籽、蔬菜播种面积和产量也呈略增趋势。详见下表。

2、影响作物生产因素分析

今年小春作物生产情况总体向好，主要有三个方面的因素：一是气候适宜，有利于农作物生长。据调查了解，今年入春以来天气情况良好，在油菜终花期、麦类腊熟期及蚕豆豌豆谢花收割期xx市天气以晴朗为主，日照和温度适宜，适宜农作物生长。二是推广科技，促进了作物单产提升。各区县农业局牵头积极组织专业技术人员深入各个乡镇宣传和推广实施了高产创建和间种套种技术。高产创建主要涉及玉米、水稻、小麦、马铃薯等作物。在间种套种上因地制宜开展玉米间种豆类、蔬菜间种玉米或豆类、水稻多样性混栽、马铃薯套种玉米及其它粮食间种套种。通过建立核心示范区，辐射带动推广周边。三是措施到位，病虫害较上年轻。病虫害的防治成为保证小春粮油生产的一项重要工作。从调查的情况看：一方面抓住入春过后，气温转暖回升，大部分作物抽穗开花，拔节孕穗，病虫害多发时节，通过在不同地段设立病虫监测点、在发病初期及时发布病虫情报，指导大面积防治，并采取发布“当前小春作物病虫及防治方法”等积极措施，加强了小春作物的防治管理;另一方面选择农业生产条件较好，羣众科技意识强，对农业新技术要求迫切，村组干部认真负责的村组进行小麦病虫统防示范，举办防治示范样板，带动大面积防治，大大提高示范点周边乡镇的小春病虫害防治技术水平，使今年小春病虫害明显低于上年。

(二)大春备种备耕准备充足

从调查了解的情况看，今年乡、村政府领导高度重视农业生产，从种子选购、秧苗移栽到田间管理，各环节都安排技术人员随问随答，关键环节现场指导，使农户对大春备种备耕较为积极。从目前气候来看，进入5月后降水明显增多，大春秧苗栽插进度正常。化肥、农药等物资准备充足，田间管理到位，大春生产前期工作进展顺利。

三、基本结论

从调查结果看，小春农作物种植结构不断优化，小春农作物呈现了良好的生长态势。小麦积植面积逐年调减，转向洋芋、油料及蔬菜等比较效益更好作物种植。若后期加强管理，有效控制病虫害的发生和发展，今年小春农作物有望实现增产。

5月中下旬，市人大常委会副主任曹聪带领调研组深入延平、顺昌、浦城、松溪、政和等县(区)，就我市特色现代农业发展情况进行调研。调研组先后察看了政和县镇前镇郢地油用牡丹种植示范基地，松溪县旧县乡南波湾葡萄种植基地，浦城县梅丰甲鱼生态养殖场，顺昌石溪良种场苗木繁育基地，延平区享通生态农业开发有限公司等项目现场，听取了当地政府及职能部门有关特色现代农业发展情况的汇报，并邀请行业协会、龙头企业、专业合作社、电子商务平台负责人，种养大户、家庭农场主、流通经纪人进行座谈。召开了由市农业局、林业局、财政局、发改委、商务局负责人参加的座谈会，并就调研中遇到的问题与市土地局、市农行、市农商行及保险公司负责人交换了看法。

一、基本情况

近年来，我市各级、各部门把发展特色现代农业作为转变农村经济发展方式、促进农业增效农民增收、加快农村发展进步的重要举措来抓，并取得了一定的成效。

(一)明确了发展目标。立足我市自然资源禀赋，提出充分挖掘地域特色，大力培育农业特色产业体系，大力发展设施农业、生态绿色农业和休闲养生农业的发展目标。为了使发展目标、具体措施落实到位，市委、市政府将《关于全面推进农村改革，加快特色现代农业发展的实施意见》[南委发(2017)1号文件] 下发到各级、各部门，要求抓落实。各县(市、区)也都根据各自的实际，制度了相应的产业发展规划和落实措施。如延平区制定并实施了《南平市延平区十三五现代农业发展规划》、《南平市延平区花卉产业发展规划(2013-2020年)》、《延平区苗木产业发展规划(2013-2020年)》等规划。

(二)推进了产业的发展。经过多年的努力，一批特色产业已形成一定的规模。如全市茶园面积已达60.9万亩，总产量6.47万吨，规模以上茶企60家，实现工业产值58.7亿元;全市食用菌鲜菇总产量28.59万吨，建成顺昌海鲜菇、建阳茶薪菇、浦城灵芝等7大生产基地。顺昌神农菇业已发展成为国内规模最大、唯一出口白色海鲜菇生产企业，占有40%的国内市场份额;全市10个县(市、区)全部列入林下经济省级示范县，建立林下经济示范基地87个，面积17万亩，实现林下经济产值119.45亿元。福建圣农实业有限公司经过二十多年的发展，已发展成为下辖福建圣农发展股份有限公司、福建圣农食品有限公司、光泽县富明纸业有限公司、福建圣农餐饮发展有限公司、福建省光泽县兴瑞液化气有限公司五个子公司和福建圣农有机肥厂一个子工厂的一二三产业高度融合的特色现代农业。浦城县薏米产业也得到了较好的发展，全县目前有20个薏米专业合作社，种植面积达2.6万亩，遍布官路、管厝、九牧等乡镇。

(三)经营机制有了创新。顺昌县以县林业局与信用合作联社为主体，成立了“顺昌县林业金融服务中心”，把县国有林场36万亩林地林木资产作为担保，采取为商业银行提供兜底担保方式，为全县林农提供林权资产评估、林权抵押贷款担保、抵押贷款违约林权处置等服务，把活树变活钱，解决企业和林农融资难的问题。创建于2005年10月的南平享通生态农业开发有限公司，经过多年的努力现已发展成为集种植、加工、销售为一体的现代农业产业化龙头企业。建有标准无公害蔬菜种植基地10片、3300亩，标准化无公害蔬菜加工车间4000平米，已有 53 个品种通过国家无公害产品认证(全省同行业中认证品种最多)。在福州、厦门等城市的各大超市设立品牌专柜销售的同时，2014年开始投入“武夷一方田”微商城网络管理系统平台及电子商务配送队伍建设，在我省首创了以电子商务会员制宅配无公害蔬菜的经营模式，开展蔬菜网上销售。现有直销会员3800名，年直供宅配送新鲜蔬菜1500吨，电商销售收入2000万元。

二、主要问题

从总体上看，我市特色农业还处在初始发展阶段，还存在着规模不够大、实力不够强、品牌不够优、产业链不够长、扶持政策不够给力等问题。

(一) 规模不够大

土地流转困难是造成特色产业规模做不大的主要原因。虽然市里出台了《关于加快农村土地流转促进规模经营的实施意见(试行)》，建立了县、乡、村三级土地流转服务平台、对土地流转融资担保机构并加强对土地流转的指导，但土地流转率仍然偏低。全市农村土地流转面积只有81.37万亩，流转率为27.8%。由于土地无法流转集中，致使有意愿扩大生产的经营者无法进一步扩大经营规模，产业规模普遍偏小。据了解，造成农村土地流转困难的主要原因有：1、农民依靠土地种植营生，土地流转后，有失地、失业之优，土地租金又不能满足家庭全部的生活需要，因而不愿流转土地。2、农民土地流转后，已投入的资产，如购置的生产工具、机械设施闲置造成损失，因而不愿流转土地。3、部分农民想从土地流转中争取最大利益，以及部分农民对土地流转补偿提出过高的要求，增加了土地流转难度。4、部分村委会对土地流转积极性不高，有多一事不如少一事的思想，认为土地流转对自身并无益处，村财没有增加，且事务繁杂，而不积极支持流转。

(二) 实力不够强

一是基础设施配套建设薄弱。我市地处丘陵山区，耕地零星、分散，农田基础设施如水、电、路等配套不足，生产条件差，抵御自然灾害的能力弱。

二是主导产业不突出，特色优势不明显。 “一县一业、一村一品”的区域种养规模还没有形成，特色还没有真正形成优势。如延平百合花经过多年的努力已发展到4000亩，产值达2.4亿元的规模，但相对于延平区于整个农业来说，也算不上是主导产业。

三是特色农业保险业务没有开展已成为产业做不强的一个不可忽视的原因。除了水稻和森林这两项面积大的有进行投保外，其他如特色农业等还没能进行保险，这也加大了发展特色现代农业的风险。如政和县外屯千亩莲田昌盛花结蓬期被洪水淹没，损失达200多万元，由于没有保险，损失全部由农民承担。

(三) 品牌不够优

表现为特色品牌没有形成，市场竞争力不强。不少产品在县内是特色，但到了县外、市外就没有多少特色和优势，缺少真正叫得响、有较高知名度的品牌和拳头产品。如建瓯吉阳的空心菜、泽泻，浦城的大叶菠菜等在县域内名气比较大，但到了县外就没有什么名气，销售市场也基本局限在本县域内。

(四)产业链不够长

一是缺乏强势龙头企业带动。龙头企业不仅少而且规模也偏小，其中又是初加工企业多，带动能力有限，特色资源基本停留在卖原料和初级加工状态。如浦城的薏米虽然已发展到了一定的规模，但薏米的深加工无法跟上，基本上是停留在卖原料的状态。

二是产业化经营程度不高，一二三产没有很好的融合发展。大多特色农业企业只生产原料，只有一部分对原料进行了加工，而象圣农公司那样做到三个产业融合发展，形成从农业生产的产前、产中、产后比较完整的紧密联系、有机衔接产业链条的企业是少之又少。

(五)扶持政策不够给力

一是补贴政策不尽合理。以设施果蔬温室大棚建设为例，项目实施存在以下问题：1、起补面积门槛偏高。我市地貌以山地丘陵为主，省上制定集中连片20亩的标准还是偏高。2、补贴标准偏低。大棚每亩造价约20000元，省上只补5000元，仅为造价的25%，农户自筹比例太高，设施农业推广较难。

二是政策落实不到位。以顺昌海鲜菇生产为例，生产用电为0.6806元/千瓦时，比闽北县级网工业电价0.5611元/千瓦时，还高0.1195元/千瓦时，使每吨海鲜菇产品增加260元的生产成本。海鲜菇品种未列入《鲜活农产品品种目录》，不能享受鲜活农产品流通绿色通道政策优惠，运输成本每吨增加300元。2013年底，我省开始对省级农民创业园(含省级农民创业示范基地)实行7折用电优惠政策， 但大多数特色农业企业都不在“两园”内，无法享受政策优惠。

三是融资难问题比较突出。直接融资方面，由于特色农业企业大多处于初始发展阶段，规模都比较小，实力都比较弱，不具备直接上市融资的条件。间接融资(贷款)方面，虽然农行、农商行等金融机构提供了一系列涉农贷款产品。以农商行为例，涉及农户贷款产品有：农户小额额信用贷款、农村青年创业贷款、农户联保贷款、妇女创业贷款、百合贷、普惠金融卡等金融产品。支持农村企业的贷款产品有：小额企业保证贷款、小微企业抵押贷款、担保公司担保贷款、小微企业林权抵押贷款。但贷款产品的额度都比较小，而且期限短。对农户和企业来说只能解决应急周转，无法满足中长期投入发展的需要。由于抵押物认定条件苛刻，加上担保体系不健全，贷款十分困难。

三、几点建议

发展特色现代农业是我市从传统农业大市发展成为农业强市的重要途径，特别是一些工业基础薄弱、农业生产条件和基础比较好的县更要以具有区域特色的农产品深加工为重点，在做大、做强、做优特色农业和延伸产业链上下功夫，促进一二三产业的融合发展，并以此来推动经济的全面发展。现阶段要着力抓好以下几个问题。

(一) 要做大特色农业

一要加强土地流转。特色农业一定要有适度的规模才会有效益，因此要改变传统“一亩三分地”小农生产模式，通过土地流转，做大特色产业规模。各级、各部门要认真落实《关于加快农村土地流转促进规模经营的实施意见(试行)》，健全和完善县、乡、村三级土地流转服务平台、土地流转融资担保机构，加强对土地流转工作的指导，促进农村土地承包经营权向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业有序流转，最终实现做大特色产业的目的。解决土地流转困难问题，浦城县建议采取以下措施：1、鼓励乡镇、村组织，流转农村土地100亩以上达3年的流转大户(流入方)，争取得到省上补助每亩100元的政策。2、鼓励企业按照相关的劳动法规，相对稳定地聘用流转土地后的农民，以解决农民失地、失业之忧。

二要加强培育新型农业经营主体。要做大产业规模，除了有土地，还要有善于经营的人。调研中，大家普遍认为，具有较高素质的农业经营管理人才和劳动力，是发展现代特色农业的前提条件。因此，要加强对农业企业主、专业合作社负责人、家庭农场主、种养大户等新型农业经营主体的培训，提高他们的业务知识和经营水平。同时，要加强对农民专业合作社的指导，促进其规范化运作，提高组织化水平。

(二) 要做强特色农业

一要大力发展设施现代农业。要把发展设施农业作为推进特色现代农业发展的突破口，用好用足省出台设施农业补助政策和用电用地政策优惠，抓好现代设施果蔬、食用菌、花卉、畜禽、渔业等种养基地建设，通过设施建设来提高土地的产出率，并增强抵御自然灾害的能力。

二要大力培育龙头企业。对不同的企业要采取不同的对策，一是提升。对已经确定并有明确优势、市场前景好、带动能力强的龙头企业，要集中精力将其培育成为省级、市级龙头企业，使之发挥更大的带动力。二是改造。对现有经营状况一般、但有一定资产的企业，要加大改革、改制、盘活力度，引进有资金实力、较好品牌的企业进行嫁接改造，通过注入资金，创新机制，使之尽快壮大起来。三是培养。对特色明显、与农民增收关系密切、有发展潜力的小规模加工企业，要帮助其提高产品档次和市场竞争能力，扩大产业规模，提高发展水平和带动作用。

三要着力加快园区建设。要发挥园区示范窗口、集聚平台、创业载体的作用，努力把《关于全面推进农村改革，加快特色现代农业发展的实施意见》中提出的“一区三园九基地”建设成我市现代农业转型升级的示范窗口。

(三)要做优特色农业

一要提高产品的标准化水平。要加快建立、完善特色农业标准化体系。把发展无公害农产品、绿色和有机食品作为标准化的方向，引导龙头企业树立品牌意识，加大品牌投入，并严格按照品牌的要求进行标准化生产。

二要努力打造特色农产品的品牌。我市目前叫得响、影响大、知名度高的品牌很少，迫切需要整合资源优势、突出市场取向，做大做强一批特色农业品牌。要对全市特色农产品进行全面梳理，在巩固保持一批老品牌的基础上，加快创建一批新品牌。要加大产品的推介力度，充分发挥政府部门的组织协调功能，在全省乃至于全国范围内加大宣传力度，以建立购销合作和农超对接等方式方法，拓展特色农产品在外地市场的营销。

(四)要延长特色农业的产业链

延伸产业链条是发展特色现代农业的关键。有实力的龙头企业都要以圣农公司为榜样，把自己发展成为集产、加、销和电子商务为一体的一二三产融合发展的特色现代农业。

一要大力发展加工业，促进特色资源的转化，提高产品的附加值。要进一步扩大农业对外开放，加大农业招商引资力度，着力引进各种资本投入农业开发，创办农业企业，对特色农产品进行深度加工和开发。特别要重视引进已经有一定种植规模如薏米、丹桂、无患子产业的深加工企业。

二要做大特色产品市场。要改变传统“提蓝小卖”式小农经济模式，构建多元销售体系，丰富营销渠道和方式，借助电子商务，做到线上、线下同时发展，促进特色农产品的销售。当前尤其要进行科学规划、合理布局，着力建设好闽北特色农产品交易市场。

三要着力对接“互联网+”，促进三次产业融合发展。要主动适应经济发展新常态，积极融入互联网经济大潮，把“互联网+”和“绿色+”结合起来，发展电子商务等新型业态，推动电子商务与特色现代农业融合，促进一二三产业融合发展。

(五)要为特色农业发展提供有效服务

一要认真落实国家、省出台的各项扶持政策。特别要落实好设施果蔬温室大棚建设补贴、鲜活农产品流通绿色通道和农业生产用电的优惠政策，并积极向省上反映：1、调整设施果蔬温室大棚建设的补贴政策，将山区的设施果蔬温室大棚建设的起补面积标准由集中连片20亩降为集中连片10亩，设施果蔬温室大棚建设的项目补贴比例由25%调高至40%。2、调整《鲜活农产品品种目录》，将海鲜菇列入品种目录，鉴于鲜活农产品特别是食用菌新品种不断出现，建议今后享受流通绿色通道政策优惠的鲜活农产品以类(如食用菌类)为准，不要具体到品种。 3、建议对园外从事特色农业生产的企业按省级农民创业园(含省级农民创业示范基地)设定的标准进行考覈，对达到考覈标准的企业参照实行7折用电优惠政策。

二要用足用活各项支农政策和资金。充分利用特色农业发展项目，整合各类惠农支农资金，集中打捆使用，加大对特色产业基地建设的投入。要调整财政资金的投入方向，把有限的财政资金投入到龙头企业发展、农产品安全检测和名牌产品打造上。尤其是对既能增加农民收入，又能增加财政收入的企业和产业要进行重点投入。

三要切实解决融资难问题。一方面，要加强涉农贷款抵押和担保体系建设。1、抵押方面：要用好省上现代农业信贷风险补偿基金政策，创新金融信贷产品，通过农村土地承包经营权、林权抵押、设施抵押、土地产品预期收益质押等形式，扩大农村有效担保物范围，提高经营主体投融资水平。 5月15日，国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，其主要目的是赋予“两权”抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性，推进农村金融产品和服务方式创新。我市应该积极开展工作‘主动向上争取，力争作为试点单位。2、担保方面：7月22日，国务院印发了由财政部、农业部、银监会制定的《关于财政支持建立农业信贷担保体系的指导意见》，《意见》提出力争用3年时间建立健全具有中国特色、覆盖全国的农业信贷担保体系框架。主要包括全国性的农业信贷担保机构、省级农业信贷担保机构和市、县农业信贷担保机构。我市应主动对接，尽早建立起完善的涉农贷款担保体系。另一方面，要鼓励并指导有条件的企业上市进行直接融资，大力提倡通过发行债券和众筹的方式融资，促进大众创业、万众创新，进而推动特色现代农业向前发展。

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“两权”抵押贷款的法律困境（干货）

2016年3月24日，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，要求金融机构在试点地区推进落实“两权”抵押贷款试点工作。

“两权”抵押贷款无疑能充分激发三农的活力，盘活农村信贷市场，助推农村经济发展，但“两权”抵押贷款在制度上也面临着一系列的法律难题，导致这项“千呼万唤始出来”的政策进展较为缓慢。

笔者梳理了一下我国的法律体系，试着向大家阐明“两权”抵押贷款与我国现行法律存在冲突的部分。

一、农村承包土地的经营权抵押的法理分析

《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》第五条规定，符合规定条件、通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农户及农业经营主体，均可按程序向银行业金融机构申请农村承包土地的经营权抵押贷款。该办法规定农户可以家庭承包方式取得的土地经营权向金融机构申请抵押贷款，这条规定与更高阶位的《物权法》、《担保法》等相关规定相冲突。

我国《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

另外，《担保法》第三十七条也作了相同的规定，下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；　

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；　

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

所以，在我国现行法律框架下，农村土地承包经营权抵押贷款仍存在一定的法律困境，与现行法律存在冲突。虽然《农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但《担保法》和《物权法》对其抵押问题是明令禁止的。《农村土地承包法》第四十九条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。但这类土地属于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，与“两权”抵押贷款中的农村土地经营权不一致。

二、农民住房财产权抵押的法理分析

《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》规定农户在不改变宅基地所有权性质的前提下，可以以住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押，向金融机构申请贷款。其中第四条规定：

借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；

（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。

第四条第三款规定了借款人除抵押的住房外，还需要有其他长期稳定的居住场所。之所以规定借款人不能以唯一住房做抵押，是因为一旦发生贷款违约，日后会遇到抵押物执行的难题。我国《民事诉讼法》第二百四十四条规定，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第十二条也作了相应的规定：因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

虽然《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》这样规定有一定的法律正当性，但是这与我国农村“一户一宅”、“房地一体”的政策相冲突。我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。这样普通农民就很难有其他长期稳定居住场所。另外，我国实行的是“房地一体”，处分农村住房，必然涉及到该住房所占用范围内的宅基地，两者不能独立存在，而根据《物权法》、《担保法》等相关规定，宅基地不为法律明令禁止的抵押物。可见，在现有法律框架下，农民住房财产权抵押贷款还有很多的限制。

三、试点地区法律授权法理分析

针对“两权”抵押贷款与现实法律制度存在冲突的现状，2015年12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，对“两权”抵押贷款试点地区进行了法律授权。基于此，试点地区在开展“两权”抵押贷款业务是不是已经不存在法律障碍了？这种观点还有待商榷。

我国《立法法》(2015)第十三条规定：“全国人民代表大会及其常务委员会可以根据改革发展的需要，决定就行政管理等领域的特定事项授权在一定期限内在部分地方暂时调整或者暂时停止适用法律的部分规定”。

《立法法》中增设该条的目的是：“按照凡属重大改革都要于法有据的要求，在立法宗旨中增加规定，发挥立法的引领和推动作用；并结合近年来的做法，规定全国人大及其常委会可以根据改革发展的需要作出决定，就特定事项在部分地方暂停适用法律的部分规定。”但《立法法》的该条规定在宪法学理方面仍然存在一定的问题。

《宪法》第六十二条详细列举了国人民代表大会行使下列职权，包括（一）修改宪法；（二）监督宪法的实施；（三）制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律；（四）选举中华人民共和国主席、副主席；（五）根据中华人民共和国主席的提名，决定国务院总理的人选；根据国务院总理的提名，决定国务院副总理、国务委员、各部部长、各委员会主任、审计长、秘书长的人选；（六）选举中央军事委员会主席；根据中央军事委员会主席的提名，决定中央军事委员会其他组成人员的人选；（七）选举最高人民法院院长；（八）选举最高人民检察院检察长；（九）审查和批准国民经济和社会发展计划和计划执行情况的报告；（十）审查和批准国家的预算和预算执行情况的报告；（十一）改变或者撤销全国人民代表大会常务委员会不适当的决定；（十二）批准省、自治区和直辖市的建置；（十三）决定特别行政区的设立及其制度；（十四）决定战争和和平的问题；（十五）应当由最高国家权力机关行使的其他职权。从这条规定可看出我国宪法并未明确规定全国人大可以授权国务院暂时调整适用法律。

“两权”抵押贷款作为解决农村金融难题的措施之一，从推出至今已获得不少试点的经验，但要想全面铺开这些制度，从而真正惠及三农经济，立法工作仍有很常的路需要走。

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