贷款资金流向排查？

深圳加码监管全部涉房贷款 每季度滚动排查资金流向

深圳近日加码涉房地产类贷款资金监管，要求商业银行每季度将经营贷、按揭、开发贷、消费贷、信用卡等排查结果报送监管机构。

这是楼市资金监管收紧的又一最新迹象。

3月30日，两位业内人士对记者表示，近日，深圳监管机构要求每季度排查房地产信贷调控政策执行、经营贷资金是否存在违规流入楼市等情况。

当日，深圳银保监局回应记者称，滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务，包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务，其中经营用途贷款是排查重点，排查结果于每季后5个工作日内上报。

在“房住不炒”定位下，就在上周，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，坚决打击经营用途贷款违规流入房地产领域的违法违规行为。

深圳每季度均要排查涉房贷款

业内人士对记者表示，监管机构要求深圳商业银行每季度排查具体要求包括两大类，分别是房地产信贷业务排查、经营贷业务排查。

其中，对于房地产信贷业务排查，要求商业银行排查房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款、经营性贷款、消费类贷款、信用卡、其他（含理财、投资等）是否存在违反房地产信贷政策的业务，是否存在违规流入房地产领域资金情况。若存在，要求收回违规资金，说明问责情况。

对于经营用途贷款（简称经营贷）业务排查的要求更为细致，要求商业银行对企业流动资金贷款、个人经营性贷款、小微企业主贷款等详细排查经营贷规模，排查经营实体成立不满1年或贷款发放后经营公司注销或转让股权的贷款、期限超过3年的经营贷、借款人持有被抵押房产不满1年或6个月的贷款、贷后6个月内借款人或其亲属（含已离婚配偶）新增房产的贷款、资金未按约定用途或回流至借款人及其亲属账户或流入借款人关联企业等的贷款。

当日，深圳银保监局回应记者表示，为持续强化房地产领域信贷监管，严守信贷资金不得违规流入房地产领域的监管红线，深圳银保监局在联合深圳市住建局、人民银行深圳市中心支行印发通知，组织辖内银行开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查的基础上，建立房地产信贷政策执行情况及信贷资金流向按季滚动排查机制。

深圳银保监局表示，将持续保持房地产信贷领域乱象整治的高压态势，持续加大对房地产相关业务的暗访、督导和检查力度，对发现违反房地产信贷政策、信贷资金违规流入房地产领域的，将责令银行限期收回被挪用贷款，对责任部门和人员予以严肃问责，并依法从重、从严进行处罚。

此前的今年3月，独家报道，深圳地方监管召集各大商业银行开会，要求商业银行自查2020年以来经营贷资金流向，且需穿透检查。排查范围包括2020年以来获批经营贷的公司股东本人及其配偶在贷款前后的6个月内购房行为，穿透了解资金流向。

房贷监管全面趋严

3月26日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

上述通知要求，加强信贷需求审核。要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。三是加强贷款期限管理。要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。

近期，多家银行也表态要降低房贷占比。

3月29日，建设银行副行长吕家进在该行业绩发布会上表示，建行正在采取多种措施，稳妥促进对公房地产业务平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。

他说，总体来说，房贷集中度新规的过渡期相对充裕，预计该新规对贷款规模增长的影响较小，超标部分会逐年消化。建行也是最大的住房按揭贷款银行。其年报显示，截至2020年末，建行个人住房贷款余额5.83万亿，增幅9.91%，占比为 34.73 %，较监管要求略高。

对于房地产贷款集中度管理，交行方面表示，从2020年末公布的对房地产贷款比例上限管理政策来看，对交通银行影响较少。相比其他银行，该行还有进一步额度上行空间。近期经营贷在某些热点城市变相进入房地产市场，该行已将排查作为今年重点工作在推进，并将合规工作放在首位。截至2020年末，交行房地产贷款对公、按揭合计共16420亿元，占客户贷款比重超28%。

根据央行、银保监会在2020年12月31日联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理。其中工、农、中、建、交、邮储银行6家国有大行和国家开发银行，为第一档，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

做好贷款管理 多家银行严防资金违规流入楼市

针对近日网上“深圳小微企业经营贷资金流入楼市”的传言，多家银行23日对记者表示，当前已全面展开自查，严防小微信贷资金流入房地产相关领域；将持续不断做好贷款管理工作，切实加强对实体经济的支持力度。

迅速展开全面风险排查

多家银行已全面展开自查。上海银行深圳分行表示，针对近期经营贷相关情况，该行迅速展开全面风险排查，自查结果未发现有小微企业经营贷违规流入房地产领域。

具体而言，对经营贷客户准入时均要求其必须注册一年以上，必须提供对公对私真实流水；在审批中重视需求合理性审查；原则上要求抵押房产过户时间在贷款申请半年以前；同时持续通过贷后系统监测贷款资金流向，例如年初曾发现一贷款户贷款资金流向其关联企业，随即提前收回贷款；在贷后管理中明确，首次贷后检查资料采集须重点关注借款人及配偶的征信中是否存在新增或减少房贷的情形。

中国银行深圳市分行表示，经过排查，深圳中行一直以来的准入门槛就是“借款人企业持续经营1年以上”“抵押房产持有时间不低于6个月”，不存在房产交易完成后，短期内申请抵押经营贷的情形；对个人经营贷金额50万以上严格执行受托支付的要求，并对贷款资金流向进行严格监控，夯实贷款管理要求，今年没发现违规流入房市的情况。深圳中行还表示，不存在贴息资金进入房市的情形。

对于疫情期间客户准入是否不设门槛，深圳福田银座村镇银行行长李文荣对记者表示：“当然不是，我们坚持围绕‘下户调查、眼见为实、自编报表、交叉检验’十六字核心调查技术，对所有客户都做实尽职调查。”

李文荣介绍，3月以来为支持企业复工复产，银座村镇银行开启客户大拜访行动，信贷人员进社区、进厂区，累计电话联系及实地走访客户8000多户，重点了解客户受疫情影响、复工复产中存在的经营困难，掌握企业真实的生产经营活动及资金需求。

对涉及企业复工生产经营的贷款需求，通过分析企业资产与负债的变化情况，并对购销合同、订单等信息进行交叉检验，确认申请授信金额是否合理，核实借款用途的真实性。对成立或受让时间较短的借款人则开展进一步严格审查，不存在对注册不久的企业发放贷款的不审慎情形。

严把客户准入关

事实上，各家银行在信贷业务办理时都坚决严把客户准入关，把好风险防控的第一关。比如，某某科技(深圳)有限公司，在招商银行深圳分行存量已有200万元小微贷款，近期新向该行申请500万元小微贷款。该行审查发现借款人近半年经营性流水仅150万元左右，新增贷款金额与借款人经营规模不匹配，贷款资金用途存疑，拒绝准入。

同时，也有空壳公司用途不真实被拒的案例。今年中国银行深圳市分行客户经理上门查看某企业经营状况时，发现某借款人经营地址位于盐田区某小区，其实际用途是住家且并无员工在场，客户意向申请贷款600万元，用于购买电脑设备，客户经理与其沟通了解到公司并无实际经营，另经过上网比对电脑单价，明显低于客户采购单价，初步判断为空壳公司且用途不真实，拒绝了客户的贷款申请。

李文荣强调：“有房产作抵押也不能‘闭着眼睛’放款。对于通过房产抵押申请贷款的企业主，信贷人员都上门核实抵押物评估价值、抵质押状态以及房产持有时间等情况。我行坚持不满半年的房产不予申请抵押贷款，防止信贷资金被挪用变相流入房市。疫情期间我行累计发放抵押贷款16笔，总金额3224万元，所有抵押房产持有期限均在3年以上。没有出现客户全款买房，然后用新购房产作为抵押向银行申请经营贷的情形。”

另外，对于部分银行违规流入房地产市场的贷款也已提前收回。就招商银行深圳分行来看，2020年，该行共发现违规流入房地产市场贷款3笔，均已提前收回违规贷款。

坚守“房住不炒”红线

多家银行强调，将持续不断做好贷款管理工作，切实加强对实体经济的支持力度。

对于支持企业复工复产的贷款资金去向如何跟踪，怎样确保真实合规，不进入楼市股市？李文荣认为，该行对贷款资金的使用情况都通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的“交叉检验”方式，确保每笔资金真正用于复工复产。同时严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市，对借款人贷后房产新增情况也加强监测。

上海银行深圳分行称，该行一直秉持支持实体经济，服务市民的经营理念，严把客户准入关，强调合规风险和信用风险，注重客户经理职业操守教育，不得与不良中介发生往来，确保信贷资金在有效快捷支持小微企业发展的同时不流入房市股市。在即将开展的申请贴息工作中，也将严格按照市政府相关要求对相关贷款主动审查，杜绝骗取财税优惠补贴的行为发生。

招商银行深圳分行表示，将坚决守住“房住不炒”的红线，严格落实差别化住房信贷政策，严防信贷资金违规流入房地产领域挤占小微企业信贷资源，严格贯彻支持小微企业和复工复产的政策精神，帮助小微企业渡过难关。

如何看待央行深圳中支下发通知：自查房抵经营贷违规流入房地产情况？

不仅央行，银保监会也出手了。

最新消息显示，深圳银保监会表示各银行要迅速开展全面排查，对于排查发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。

2020年第一季度受疫情影响，全国房地产行业不太景气。然而，根据国家统计局发布的数据，深圳房地产价格指数不论是环比还是同比，都超过了其他一线城市。尤其是二手房，价格涨幅高居全国第一。再加之，深圳市3月份的网签住宅环比增长了279.8%，增速远远高于全国平均水平。

这一现象很快引起热议。然而，人们发现引起这番房价上涨的幕后推手，竟然是经营贷。原本用于支持企业发展的经营贷款，却悄悄流入了房市。

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

划重点，想要申请经营贷，需要房产抵押。这便给那些已经拥有房产，但仍想继续购房的人提供了机会。

低利率贷款的诱惑。

如果个人名下有全款付完的住宅或商务公寓，再以公司法人的名义申请经营贷，就可以按抵押物市场价70%的金额贷款，而年利率只有3.9%到4.5%。加上深圳市疫情期给予小微企业的财政贴息后，利率可以低至2%。这比房贷低了好几个点。

最新动态显示，在经营贷开始受到监管后，某些人群又打起了消费贷的主意。

把房子抵押出去，然后用抵押房子得到的资金再次购买房产，将加大房地产市场杠杆。同时，这种隐形的房贷，因为难以完全追踪，又会更进一步增加市场宏观调控的难度。

国家对于经营贷款的贴息，原本是为了鼓励和支持企业经营、促进经济发展的，然而流入房市的这部分资金不仅背离了本意，可能还会在实际操作中对真正需要经营贷款的企业带来影响，使得部分企业的财务问题进一步加剧。

先注册一个公司或者购买一个壳公司，然后把房产抵押给银行，获得贷款利率较低的经营性贷款。紧接着，以小微企业的名义申请贴息。在到账的贷款多方流转并回到个人手中后，继续购买房产。当然，这种购房方式存在财务和法律风险。

首先，骗取并挪用银行贷款便 不合法 。

诈骗贷款罪 是《中华人民共和国刑法》规定的罪名，是指以非法占有为目的，编造引进资金，项目等虚假理由，使用 虚伪的经济合同，证明文件 或者使用虚假的产权证明担保以及以其它虚构事实隐瞒真相的方法，诈骗银行或其它金融机构的贷款，数额较大的行为。

严重的应当承担 刑事责任 ，最高可判处无期徒刑，并处50万元罚金或者没收财产。即使涉及金额不大也不构成犯罪，按照现行的商业银行法，银保监也可以没收非法借款人的违法所得，并处违法所得最高5倍的罚款，或者处以最高200万元的罚款。

当然，银行绝非完全清白。相比于贷款给随时可能破产的企业来说，似乎借给炒房的人更为安全。同时，银行又能完成自己的业绩指标，何乐而不为呢。银行或许能够在发放时，默许贷款者炒房的行为。然而，一旦追究，最终的责任人还是借贷者。

其次，资金流转过程中存在 财务风险 。

现如今，各省为了优化营商环境，大大简化了公司注册的手续。然而，很多人缺乏基本的公司经营常识。为了获得经营贷而取得的公司，还需要进行日常的记账报税。可能很多人会选择中介公司代为处理，那么中介能不能及时搞定相关的问题又成一隐患。更别说，这其中还会涉及到自己的个人所得税等各种问题。 一旦出现问题，公司有可能就会显示异常经营，进而影响法人代表的征信、出行方式、贷款等方面 。

另外，在经营贷款到账后，资金多方的转手也存在 税务问题 。如果贷款到的是对公账户，与其他公司的对公账户转账，以什么名目进行，对方计收入吗？是否取得发票？报不报税？转给个人的话，算工资吗？交不交个税？或者贷款直接到达的是个人账户。同样的问题，为了避免银行追查进行的虚假交易行为，要不要发票，交不交税。这些都是问题。

诚邀，作为一名从事信贷工作的人员。这里讲的就是贷款用途的风险了。

1.房抵贷经营的用途已经说的很明白了，就是用房子抵押获得银行贷款去从事自身营业执照相关的经营，如原材料采购等。所以如果该笔资金流向房地产必然属于违规。

2.这里谈到的是先自查，也就是央行爸爸告诉你们各家银行了，我要去检查你们了，你们赶紧查查自己有没有相关问题。

3.最后也是表面央行的态度，刚开的中央政治局会议也再次提到了房子是用来住的，不是用来炒的，要求各家银行机构严格规范贷款资金流向也是积极响应国家政策。举个例子，如果某些商户利用国家政策取得较低的经营贷款利率，然后通较为隐蔽的渠道将资金流入房地产，那这笔贷款到底是还算进国家支持小微企业专项贷款还是算房贷呢

怎样查个人房屋贷款资金流向

银行系统会自动监控贷款资金流向，一般监控三手交易。假如客户从农行获得个人消费贷款，转入朋友的银行卡，通过朋友的银行卡进入房地产领域，那么也会被银行系统监控到，就会被视为进入房地产领域。他提醒，不但购房，购买车位也属于房地产领域。

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