购房房贷政策？

2022年，房贷利率下调明显，之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

其实没必要太担心，这里有两种情况。第一种情况，如果是在2020年1月1号以前，各大银行实行的是固定汇率这种政策，如果你的房贷利率是5.39%左右，那么银行这次降低房贷利率就与你无关。也就是说，你之前的贷款利率是5.39%，无论央行如何调整，LPR利率都与你无关，你还是执行你之前的汇率。

第二种情况，如果你和银行签订的是浮动利率，虽然今年仍然是执行之前的房贷利率，但是从明年开始，购房者也可以享受到今年房贷利率下调的好处。至少可以减轻明年还贷的压力。

如果大家认为自己以前购买的房子实在太亏本，要是想享受一下新政策的话，也可以将旧房子售卖出去，自己再买新房子居住，这样一来就可以享受到新政策的关怀。但在这种情况下，房屋所有权的变更会产生各种税收，这些税收通常数额较高，并且一般由售卖方缴纳，所以对于老业主来说，仍然是一个不太有利的选择。

其实国家既然能考虑新业主，就不会忘记老业主，后期相关部门可能还会推出一些老业主福利，尽可能全面改善大家的还款压力。当然，如果大家有一定的能力，那么大家也可以提前偿还银行的贷款。利率调整的目的是进一步调动人们的购房热情，振兴房地产业。

经过各行各业的降温，市场要恢复往日的活跃，还有很长的路要走。至于如何回到之前的经济状态，商家也在努力进行调整。如果房地产市场一直不景气，也许以后贷款利率还会降低。

值得一提的是，从上个月开始，一些中介和销售大肆炒作住房贷款利率将上浮的消息，让你赶紧买房。其实这个消息一直都是假的，现在银行手里大笔的额度都贷不出去，反而希望利率能再低一些，多拉一点贷款的客户，所以谁再忽悠你说利率要涨，不要相信。

总之，国家调整这些政策是为了促进我们社会的和谐发展，现在的房价和利率出现变化，很多人身上的压力也增加了不少。但无论变化如何，大家都只有选择接受。

公积金贷款买房政策收紧 北京楼市小阳春或降温

中新网客户端北京4月13日电(记者李金磊)国管公积金买房迎来新变化。中央国家机关住房资金管理中心12日出台新政，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元。贷款期限不得超过25年。  

新政将自4月15日起执行，以网签日期为准。专家分析，此次政策调整释放出公积金贷款收紧的信号，对于最近的楼市“小阳春”来说会有一定的打击。

住房套数实行“认房认贷”  

国管公积金有别于北京市市管公积金，主要是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金。

根据12日印发的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”。“房”为借款申请人名下在北京市的住房，“贷”指在人民银行个人征信系统中全国范围内的商业性住房贷款记录和住房公积金贷款记录。

具体来看，借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理。被认定为二套以上住房的，不予贷款。

二套房首付比例不得低于60%  

借款申请人购买经济适用住房的，首付款比例不低于购房总价的20%；购买经济适用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于购房总价的30%；购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%。

二套房最高贷款额度降至60万  

首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率；二套住房贷款最高额度由80万元降至60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

中央国家机关住房资金管理中心表示，这是为加大对职工基本住房需求支持力度，确保住房公积金贷款主要用于保障首次购房和购买政策性住房需求，引导职工改善性购房需求主要通过组合贷款等方式解决。

贷款期限不得超过25年

贷款期限有所调整，不得超过25年，最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，最高不得超过65周岁。此前最长可以计算到借款申请人70周岁。

调整月还款额上限。在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

楼市“小阳春”或将有所降温  

至此，在北京买房的商贷、公积金贷款全部实施“认房又认贷”。2017年北京“317”新政中，商贷已经实施了“认房又认贷”；2018年9月北京市市管公积金“认房又认贷”，二套最高贷款额降至60万。

中原地产首席分析师张大伟对中新网记者表示，因为之前市场已经炒作收紧，对市场直接影响不大，但从心理层面肯定会影响小阳春持续。对最近有所回暖的北京楼市将有非常大的心理影响。

中原地产数据显示，截至4月11日，北京二手房4月网签住宅4850套，3月网签16051套，均处于调控后的高位，未来几天最后的末班车，预计网签还将有所高位运行。

张大伟认为，在国管公积金收紧，包括青龙湖等区域供应井喷下，北京楼市刚起来的“小阳春”，很快会被打击。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响，市场很可能比3-4月有所下行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对中新网记者表示，此次政策调整体现了政策收紧的导向和管控思路，最核心的就是落实公积金贷款“认房又认贷”的政策，有助于把控公积金贷款发放节奏。

严跃进指出，此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房，满足首套房刚需，遏制投资投机性的炒房需求，对北京市场影响比较明显。未来刚需楼盘销售预计好一些，改善型楼盘销售将受到一定影响。(完)

加强限购、收紧房贷，这一轮调控下市场能否降温

从2020年底开始，以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆，7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。住建部迅速反应，赴沪深等地调研督导。2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗？春节前市场能否迎来降温？房价有没有可能跌一波？

多位业内人士在接受记者采访时称，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。上海打头阵，7天5地调控

1月21日，上海打响了2021楼市调控“第一枪”，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等内容。分析认为，上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。

上海最狠的一招是堵死了假离婚这条路——夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，过去通过假离婚可以骗取购房资格，而现在即便是离婚了，对最近3年的购房仍然有影响。

实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多城已明确离婚年限，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年。相对来说，上海政策更严，直接阻断了通过假离婚买房的“上车”机会。

深圳则胜在了调控频次。1月19日至1月23日，深圳5天内进行了3次“打假”。

1月23日，深圳市住建局发布通知，专门启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。

上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”，杭州将本轮调控推向了高潮。

今日(27日)，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

“杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”严跃进解释称，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在进行了管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。

此外，广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。对未经法定程序在民政部门登记，擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的，依法予以取缔。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的将被依法查处。

另据媒体报道，1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信，严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

上述城市中，上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确，即限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。在严跃进看来，“这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。”广州“被逼”收紧房贷，京、广迂回压住楼市虚火

除了主动出击，北京、广州通过收紧贷款迂回调控楼市。

据报道，广州银行业接到窗口指导，个人按揭贷款也被实行“双管控”；北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。

根据报道，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。调整后，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。有媒体算了一笔账，如果首套房贷款300万元，期限为30年，月供将从15830.75元涨至16473.33元，每月多还642.58元。

广州为何突然出手调控？事实上，也并非突然，属于被动而为。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2020年，广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关，二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%。如今沪深都已经调控，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。

李宇嘉称，近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。如果这次真的控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，给楼市降温。

他预计，2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。

炒房凉凉？一季度房价或放缓

近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。住建部出手，多城调控，传递出怎样的信号？后续调控有什么趋势？房价上涨势头能不能被“按住”？

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者采访时表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，大部分都是针对前期政策“打补丁”，但也指明了2021年的政策风向，传递出房住不炒的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“本轮调控政策是从上而下的调控，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。

陈霄认为，整体来看，大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

“只要调控，肯定是稍微能‘按’一下的。政策收紧对房源管控、销售秩序管控，肯定是有影响的。” 严跃进告诉记者，“某种程度上来讲，市场已经明显偏离调控的预期了，这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。除了上海、合肥、杭州等城市，不排除其他地方也会收紧。”

严跃进强调，目前政策接连出台，可能会加剧市场恐慌性交易，引发房价炒作和房源炒作，这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧，今年一季度市场稍微降温都是有可能的。

购房贷款怎么办理

申请人应具备的条件\x0d\x0a各银行一般都要求“个人一手房住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：\x0d\x0a1.具有城镇常住户口或有效居留身份;\x0d\x0a2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力;\x0d\x0a3.不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款;\x0d\x0a4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;\x0d\x0a5.具有购房合同或协议。\x0d\x0a申请所需证件\x0d\x0a在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：\x0d\x0a1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件); 2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明; 3.购房合同意向书、协议;4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。\x0d\x0a个人贷款额度\x0d\x0a个人一手房住房贷款的贷款额度为不高于购买住房价值的80%，贷款期限最长可达30年。\x0d\x0a偿还方式选择\x0d\x0a在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：\x0d\x0a1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。\x0d\x0a个人二手房贷款业务流程\x0d\x0a个人二手房贷款业务主要是指，银行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。\x0d\x0a与办理“个人一手房住房贷款”不尽相同，借款人申请个人二手房贷款时，需要提供以下材料：\x0d\x0a1.与售房人签订的《房屋买卖合同》;2.首付款证明;3.所购房屋产权证明;4.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;5.贷款人认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告。

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