控制贷款规模？

银行房地产贷款“红线”划定，房地产贷款占比最高不能超40%

涉房类贷款占比有了明确限制。

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

光大银行金融市场部分析师周茂华对第一财经记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

五档两上限，最高上限为40%

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

央行、银保监会在答记者问时表示，研究制定房地产贷款集中度管理制度，主要是为提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等其他金融部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。

然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在发布署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好也仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。

在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比（DSTI）、贷款收入比（LTI）等。

此次房地产贷款集中度管理制度的设置则是从供给侧对涉房类融资进行了限制，监管根据金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。具体来看，共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

其中，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；其次是招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、上海银行等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。

差异化管理，设置2至4年过渡期

值得一提的是，在设置房地产贷款集中度管理要求时，监管层并未采取“一刀切”方式，而是差异化管理。《通知》表示，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，有适度的弹性，同时，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

具体要求为，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

周茂华对记者说，这种差异化管理充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，也综合考量了我国国情，市场业务现状、机构承受力等，进一步确保房地产和金融体系稳定运行。

另至于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生的影响，央行、银保监会在答记者问时表示，总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

据了解，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”央行、银保监会相关负责人称。

对于超出管理要求的银行业金融机构，监管将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

此外，对于近期市场颇为关注的住房租赁有关贷款是否纳入监管，《通知》称，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度。

同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

房地产贷款集中度监管要求陆续下发，上海、广东等地获“松绑”

各地房地产贷款集中度管理要求渐次落地！

券商中国记者获悉，央行、银保监会去年底联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》后，包括广东、海南、上海、浙江、厦门等地已分别下发当地房地产贷款集中度相关管理要求的通知。

其中，广东、海南、上海、浙江等地监管部门结对当地法人银行的考核上限予以上调，但获得“松绑”的银行档位、上调幅度均有所不同。

厦门版房地产贷款集中度监管要求则与央行、银保监会此前通知保持一致。此外，重庆、江苏等地银行业人士向券商中国记者反映，当地银行房地产贷款集中度考核指标上限也参照央行标准执行，未予上调。

厦门发布房贷集中度考核要求

券商中国记者获悉，人民银行厦门中心支行、厦门银保监局已于1月下旬下发《关于厦门市法人银行业金融机构房地产贷款集中度相关管理要求的通知》。

根据通知，厦门市法人银行业金融机构分属于第三档、第五档。其中，第三档机构包括厦门国际银行、厦门银行、厦门农商行，第五档机构包括厦门同安农银村镇银行、厦门翔安民生村镇银行，两档机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%；12.5%、7.5%。

这意味着，厦门版的房地产贷款集中度考核指标与央行、银保监会通知要求保持一致。

在这之前，央行、银保监会于2020年底联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共五档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%；第三档的中资小型银行和非县域农合机构两项占比分别为22.5%和17.5%；第四档的县域农合机构两项占比分别为17.5%和12.5%；第五档村镇银行分别为12.5%和7.5%。

而除厦门外，重庆、江苏等多地银行业人士也向记者反映，当地银行房地产贷款集中度考核指标上限参照央行标准执行，未予调整。

部分地方监管上调考核上限

另一边，立足当地实际情况，有部分地方监管部门上调了本地法人银行的考核上限。

其中，人民银行广州分行、广东银保监局于2月4日发布《关于做好广东省地方法人银行金融机构房地产贷款集中度管理工作有关事项的通知》，对广东（不含深圳，下同）辖内地方法人银行房地产贷款集中度提出要求。

具体为：第三档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为24.5%、19.5%；第四档银行两项占比上限分别为20%、15%；第五档银行两项占比上限分别为12.5%、7.5%。

这意味着，广东对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点和2.5个百分点、2.5个百分点；第五档银行则参照此前央行、银保监会通知执行。

以2019年末数据计算，广东地区500亿元资产规模以上的地方银行中，大部分满足前述个人住房贷款占比上限要求，但在房地产贷款占比方面普遍有所超标。其中，中山农商行、惠州农商行等两项贷款占比超标较多。

而在人民银行杭州中心支行、浙江银保监局今年1月下发的辖内法人银行房地产贷款集中度相关管理要求通知中，第三档银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限不变，第四档、第五档银行两项占比考核要求则分别上调1个百分点、2个百分点。

此外，上海对第三档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高了2个百分点、1.5个百分点；海南对第三档相关银行房地产贷款占比上限提高了2.5个百分点。

各地银行“因城施策”

事实上，在央行、银保监会此前发布的房地产贷款集中度管理通知中，已经给各地监管部门结合实际情况对当地银行适度松绑留出了空间。

通知提及，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

“监管政策相对灵活、‘因城施策’。对于个别地区而言，本来涉房贷款占比就高，如果把监管考核上限定的太低，反而会对当地银行的发展造成一定影响。”招商证券首席银行业分析师廖志明表示。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，各地政策对不同类型的银行明确了房地产贷款集中度上限，有助于银行灵活执行中央房贷政策。

“类似政策下，不同银行的房贷业务会有所变化，对于相关购房者来说，也需要积极了解各地银行贷款政策，减少贷款办理的风险。大方向看，房价过热的城市等所在银行，其上限上调空间小；而信贷额度充裕的城市，上调的空间较大。”严跃进表示。

与此同时，也有个别超标中小银行高管表示，一边是涉房类贷款新增难，另一边是互联网贷款政策收紧，而往年这都是业务重点，所以业务压力还是比较大的。

廖志明表示，整体来看，今年贷款需求仍然非常旺盛，银行可以投放的领域较多。“一是政府投融资项目需求；二是房地产融资虽然受房贷集中度政策影响，但需求还在，银行房地产贷款增量并不会明显下滑，更多地是平稳增长；三是明显改善的融资需求，包括制造业贷款、个人消费类及信用卡贷款等。”

2022我国商业银行活期存款比例和中长期贷款比例上升

8月31日，国务院常务会议指出，要贯彻党中央、国务院部署，保持经济运行在合理区间，努力争取最好结果。在信贷投放方面，要引导商业银行扩大中长期贷款投放，为重点项目建设、设备更新改造配足融资，着力扩大有效需求，促投资带消费增就业，巩固经济恢复基础，增强发展后劲。

成效明显

近年来，我国金融机构中长期贷款保持较快增长。从规模余额数据看，中长期贷款占比有较大提高。根据人民银行统计数据，2022年7月底，我国金融机构本外币境内中长期贷款余额为137.25万元，占金融机构本外币境内贷款余额的65.87％，比2011年底的42.3％提高23.57个百分点。从新增规模数据看，中长期贷款在新增贷款中的占比较高。根据人民银行统计数据，2022年1-7月，我国金融机构本外币境内中长期贷款余额增加8.15万亿元，占金融机构境内本外币贷款余额增加额的57.77％。从不同领域看，中长期贷款同比都保持较高增速。以工业为例，根据人民银行统计数据，2022年6月底，我国工业领域金融机构本外币贷款余额同比增长21.2％，其中轻、重工业金融机构本外币贷款余额分别同比增长27.4％、20.2％，制造业领域金融机构本外币贷款余额同比增长29.7％。2022年3月底，我国高技术制造业领域金融机构本外币贷款余额同比增长31.9％。可见，我国金融机构近年来投放中长期贷款较多，在数量快速增加的同时结构也在不断优化，中长期贷款向制造业尤其是高技术制造业领域投放较多。

从金融服务实体经济以及经济高质量发展的需要看，金融机构需要扩大中长期贷款投放。整体来看，我国经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动，经济恢复的基础需要稳固。在需求总体不足的情况下，需要通过扩大中长期贷款投放稳定需求、稳定经济恢复基础。

就长远发展来看，实现高质量发展也需要加大中长期贷款投放。我国转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革都需要大规模投资，尤其需要中长期资金支持。改革开放以来，我国抓住第四次全球制造业大迁移的机会，推动制造业快速发展，迅速成为全球制造业大国

对于目前房贷占比踩线的银行，监管给出过渡时间了吗？

对于目前房贷占比踩线的银行，监管给出过渡时间了。监管表示，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

中金公司研报认为，成都银行、郑州银行、青岛银行等房地产贷款占比超限，预计与这些城商银行融资合作较为紧密的个别区域性房企或将面临开发贷边际收紧压力，但其余与大中型银行和未超限城商银行合作的房企融资压力仍可控，行业集中度将加速提升。

扩展资料

银行房地产贷款“红线”划定：

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

光大银行金融市场部分析师周茂华对记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

参考资料来源：东方财富网-监管划房贷“红线”哪些银行已踩线？

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