房价降了贷款会降吗？

央行再度“降息”，各地新政频出，房价究竟会不会跌？

央行再度“降息”犹如一个惊雷，在各行各业炸响。央行降息会影响各行各业，各地为了刺激经济增长也是各种新政频出，但是这些政策究竟对房价有何影响呢？只是单单的央行降息，对于房价的影响微乎其微，甚至很有可能造成房价的略微上涨。

首先我们来分析一下为什么说央行降息可能会造成造价的略微上涨：在其他条件不变的情况下，仅仅是央行降息，对于买房者来说就可以以较低利息成本贷款买房。正是因为较低成本的吸引力，将会大大刺激消费者购房的欲望和需求；再者由于需求的增加，从未会进一步增加房产销量的增加，进而形成卖方市场，促使房价上涨。

接下来咱们细数一下有哪些影响房价的因素：

一、购房刚需者的数量。真正影响房价或者说把房价推到这个位置的就是刚需的购房者，正是刚需者源源不断，使得房子不愁卖，使得房价居高不下。

二、物价、工资及就业水平。说明白一点就是购房者的经济收入水平，如果购房者不管怎么努力都拿不出那么多的钱，就算房子再怎么便宜，有购房意愿的人都不会去买。正是他们的收入水平能够支撑他们的首付、房贷等，才会有太多的人去买房。

三、地价。这一因素是直接影响房价的基本因素，房子的成本价低了，它的售卖价也就自然而然的低了。在房子的成本中，地价是占比重最大的一个，当地价降低时，房价就会降低，从而会促进购买者的购买。

四、计划生育政策的实施情况。当国家由于各种因素严格执行计划生育时，就会从根本上减少消费者的购买欲望，因为他们没有那么多的孩子，不需要居住那么大面积或者那么多套房子；当计划生育宽松时，很多都生两个、三个的时候，他们原有的房子就会变的狭小，他们就会想方设法的购买别的房子，这样房价肯能会上涨。

为什么房地产价格下跌，会导致住房贷款违约率上升？~坐等大神解答~

这个问题有点复杂了，你得知道经济是怎么循环的，才能理解为什么房价下跌会导致违约率上升。直观的理解往往是错误的，100万的房子，首付20万，贷款80万，当房子价格低于80万的时候，贷款人就形成了损失，有损失那不如违约让银行拍卖房子就行了。

看起来很简单吧，但实际并非如此，违约是有成本的，首先，征信记录会有污点，以后就不好再贷款了，无论是购房、经营、消费还是其他，总之信用有污点隐形的损失很高，另外，如果你的房子被银行拍卖卖了70万，那么扣除拍卖的费用、违约金、罚息、利息等等费用之后假设还剩65万，那么80-65=15万的欠款你还是要还的，银行还可以申请让你用其他资产、收入去偿还。所以你要是以为违约让银行拍卖就万事大吉了，那是十分严重误解。在实际中，也很少有人这么干，尤其是炒房的、投资的，甚至大部分刚需都不会这么干，只有实在太贫穷了，想尽各种办法，如亲戚朋友借款、父母赞助、卖房等等办法都试过后，实在没辙了，才会这么干，不能说没有这样的人，但很少，少的无法导致整体的违约率上升哪怕万分之一。

那么是什么导致违约率上升呢，总结起来就是买房人的现金流断裂，而不是房产价格下降，上面说的那种情况也属于现金流断裂，只不过比较特殊而且很少会出现。最容易出现这种情况的还有一些实力不足的炒房人，这些炒房人往往用的不是自己的钱，而是通过各种渠道，如银行、朋友等人借的钱付的首付、前几期的按揭款，房价下降其实也不必然导致其违约，导致其违约的原因是房产无法出售，因为房价下降后，房产交易会明显萎缩，在这种情况下，即使这些炒房人愿意低价卖房确认损失也无法找到买家，时间一长，这些人该借的也都借了，钱也花没了，资金链就断裂了，自然就违约了。这些人是构成初期违约的主力，但仍然无法构成大面积的违约，即违约率会上升，但远到不了银行按揭崩盘的地步。这个情况是与国外有明显不同的，因为国内的首付比例都比较高，一般20%-30%，且没有加按揭业务，故实际的财务杠杆不高，也就4-5倍，如美国的CDS都高达30倍以上，也就是说算上加按揭，贷款人首付仅有3%-4%，所以在国外特别容易出现房地产价格下跌，导致违约率上升的情况。但国内很难出现。

如果说，真的有能因为房价下跌造成国内按揭违约率急剧攀升的情况，那么你必须理解房地产在经济循环（至少是国内）中的作用，限于篇幅，就直接说结果了，房价长期下跌，会造成1-2年后各个行业的收入停滞增长甚至下跌，会造成失业率骤然增加，从而使购房人收入剧减或没有收入，即会让大量白领变成穷人，那么信用记录、法律惩罚就都不能让这些人顾忌了，因为他们首先要保障能吃的上饭。所以就不还款了，违约率自然就大面积上升了，社会经济也就面临崩盘了。这玩意就叫房地产绑架中国经济。

30%的房贷或将违约！“次贷”危机2.0将上演？

在这次疫情当中，美国同样“优先”。当前美国的确诊病例逼近30万人，疫情给美国人民造成巨大牺牲的同时，也重挫了美国经济。房贷或许是其中之一。

美国经济遭到重挫

Moody'sAnalytics首席经济学家MarkZandi预计，如果美国经济活动的停止延续到今年夏天或之后，将有高达1500万个家庭会出现房贷断供，占拥有房贷家庭的比例高达30%。也就是说，届时美国将有1/3的贷款还不上，“次贷”危机或将再次爆发。

其实这个看似危言耸听的预测并非空穴来风：

1、失业人口飙升。 美国劳工部数据显示，3月22日至3月28日这一周美国新增失业人数达到664.8万人，过去两周内累计近1000万人失业。

2、美股大跌。 受疫情影响，在3月的20个交易日中，美股经历了4次熔断+7天大跌+9天大涨，道指、纳指、标普500累计跌幅分别为14.85%、12.43%、13.98%（截止3月27日）。

3、死亡人数或继续上升。 白宫冠状病毒应对工作组称数据模型图表估算美国新冠肺炎疫情死亡人数将在几个月内猛增，可能达到10万到24万。

目前来看，美股的泡沫正在释放，而房地产违约率也将通过失业-收入下滑-断供这一传导途径进一步提升。要知道，历年美国自然灾害，当然也包括08年次贷危机，全美抵押贷款违约率都会上升，这次新冠肺炎疫情也不例外。

有无绿卡都能申请美国房贷

美国的房贷分为两种：固定利率房屋贷款（Fixed-rate Mortgages）和可调利率房屋贷款（Adjustable-rate Mortgages）。前者贷款周期一般在30年，后者贷款利率通常每6到12个月调整一次。

在美国申请房贷方面，除了需要提交信用报告、年度工资表、报税表、银行帐户以及雇佣证明、房屋租金收入证明等其他材料便可申请美国房贷。但是是否为美国公民及绿卡持有者，并不是美国申请房贷的必须条件。

也就是说，美国的房地产市场充斥着全球的资金，当然这些国际资金也会受到比美国国内多得多的因素所影响。一旦资金无法获利，便会退出，相当于对美国房地产市场“抽贷”。而这对于房地产这种资金密集型行业来说是致命的。

“次贷”危机2.0或将上演？

我们将此次疫情与次贷危机做一个简单的对比：

1、在08年次贷危机前，美国经济增长明显，通胀压力较大，而后由于连续加息，2006年7月开始美国房价开始下跌；而此次美联储已经降息了四次，美国房价还暂时处于上行通道。

所以即使失业率高于金融危机，引发美国房贷违约的条件还未成熟，至少在利率方面。

2、当年金融危机的具体表现为利率上升和房价下跌，银行次级抵押贷款违约率大幅飙升，相关衍生工具遭到大量抛售，短时间内流动性趋紧；而当下由于降息流动性相对充足，且标普500银行业指数显示，杠杆率没有出现明显的上升。

不过相比10年前，此次疫情的影响范围比之前更广，且关乎民生的实体经济是重灾区，而最大的风险点是当前美国经济的复苏力度并不强，这与08年危机前的情况完全不一样。所以最终“次贷”危机2.0会不会上演，只能看美国人民能不能抗住了。

买房后房子降价了，贷款的这部分会有所调整吗？

买房子之后房子价格下降了跟贷款有什么关系呢？两者是没有任何必要联系的，买房子的时候签合同说的房子是多少钱一平米，那这就是固定的。就算以后房子价格下降了，那也没有什么改变，该多少钱还是多少钱，房子贷款的偿还也不会受到影响。

因为买房子本身就算是一种投资，投资就是有风险的，比如说这地方现在房子价格是12000块钱，可能说它三个月之前的时候房子价格是13000，现在便宜1000块钱了，那买100平米的房子就能便宜10万块钱，这是一个很不错的优惠买了。但是可能再过三个月他下降到11000了，房地产商肯定不会给大家退钱的呀，合同签的这一套房子总共多少钱？一平米多少钱？贷款分多长时间偿还什么样的贷款利息，那这就是固定的了。

我们做房子贷款的时候选择的是浮动利率，因为当地房子滞销的原因，可能会出台一部分政策刺激房地产市场的发展，然后房子贷款的利率就会下降。选择浮动利率就可以得到一定的下调，也就是偿还的贷款总额会略有下降，但是这有好处有坏处，就是如果当地政策收紧，房贷利率上升意味着选择浮动利率的人群，他们所偿还的贷款利息也会更多。毕竟这世上没有两全的事情，不能什么好事都占了，然后一些不利的事情就都不发挥作用。

买这房子的时候就要看好房子的地段，房子，周围的基础设施以及房子的户型，自己是不是喜欢，价格能不能接受可以接受的话，那就不要考虑这房子以后它会不会降价的问题了，因为就一直等固然可以，因为好多专家都说10年之后房子价格肯定会下降。那大家真等10年之后买房吗？谁知道10年之后到底是什么情况呢，所以不用考虑那么多。

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