美国贷款政策？

人均负债30万，全民进入“高负债”模式，美国究竟欠了多少钱？

这个人均负债不是指的我们所说的美国政府发行的国债，而是美国机构债务和各地政府债务所以是说美国人欠了多少钱，而不是美国欠了多少钱。美国欠的钱，算上发行的国债和机构债务和地方债务，总共是34.3万亿，而美国的GDP是20.49万亿。在某种程度上，就算把美国卖了也还不上这些债务。

而刨去高达21.97万亿的国债和3.1万亿的地方债务，美国还有9.26万亿的机构债务，也就是我们所熟知的银行贷款。美国的人口是3.27亿，9.26÷3.27得出来的是2.8万美元，相当于人民币20万。所以，说美国人均负债20万比较恰当。一些文章所说的30万是把地方债务误加进去了，但是光加地方债务不加联邦政府债务，多么奇怪啊，不如什么都不加。

当然这近3万美元的贷款也不容小觑，一个三口之家就背了近10万，这个数字还是十分惊人的。事实上，美国的平均家庭债务高达14.41万，这就相当于人民币100多万。如此巨额的债款主要来源于两种形式的贷款，一个是房贷，一个是助学贷款。

房贷很正常，绝大多数国家的国民都背着巨额的房贷，但是助学贷款这么高则是比较独特了。美国大学的学费都非常高。高到什么地步呢，美国的助学贷款总额超过1.5亿，而需要偿还的贷款的学生高达4500万，占了本科生的67%。这笔贷款是毕业之后必须偿还的，不像房贷什么可以申请个人破产，这意味着哪怕学生没有就业，学生的父母、祖父母也没有工作，这笔贷款也需要偿还。

平均一个学生就背了3万多美元的贷款，刚入职的工资，还是税后的，交完房租、水电费、网费、日常开支，不问父母要钱就很好了，哪里有足够的余额来还贷款，所以无法按时还款的占了四分之一。美国的经济很大程度是建立在贷款上的，之前的数次金融危机也证明了这一点，泡沫总有一天会破碎，在经济全球化的今天，只能希望这泡沫碎得晚些。

到现在为止美国消费贷款余额是多少

美联储9月30日表示.8月美国消费贷款余额减少120亿美元。经季节性因素调整后下降5.8%。这是美国消费贷款余额持续第七个...

民间借贷的国内外现状

国外民间借贷发展情况

1 境外民间借贷发展及实践

1.1 美国民间借贷实践

美国作为世界经济大国， 其金融业发展程度很高， 拥有非常完善的金融体系，但这仍不能满足国内所有个人和企业的融资需求。据统计，在美国有超过 0.75亿人、0.25 亿家庭没有银行账户，这部分人难以通过正规金融机构获得贷款，他们往往通过 ROSCAS、小额贷款公司等融资渠道解决。因此，美国政府决定共同发展正规金融和民间借贷， 并积极引其发展， 以满足社会各界的融资需求。目前美国主要的民间借贷组织形式主要有轮转储蓄和信贷协会、小额贷款组织、储蓄贷款协会和信用社。1988 年 Ivan and Michelle 发现，轮转储蓄和信贷协会普遍存在于美国的移民社区中，外国移民根据自身经济能力组织不同规模的轮转储蓄和信贷协会。 一般规模较大的轮转储蓄和信贷协会集中在较为富有的移民社区。在美国，小额贷款组织是一种常见的民间借贷组织形式。Severens andKays（1996）的调查结果显示，1995 年美国共有 325 个小额信贷组织，总共对171555 个客户发放了 1.26 亿元小额贷款， 其中借款客户主要为女性和有色人种。美国的储蓄贷款协会是从类似于轮转储蓄和信贷协会的机构演变而来的。储蓄贷款协会成员之间保持着较为密切的关系， 这样协会就可以通过各成员的资信程度来监督各成员行为，保障合约的执行。储蓄贷款协会分为互助性储蓄贷款协会 （即存款者为所有者）和股份制储蓄贷款协会 （即入股者为所有者） 两种类型。其中，互助性储蓄贷款协会不能通过招募外来股份吸收和增加资金。储蓄贷款协会必须注册登记，既可以在联邦政府注册，也可以在州政府注册；可以参加联邦存款保险或其他保险机构，甚至可以不参加任何存款保险安排。美国民间借贷组织的主要形式是合作性质的信用社。与我国的信用社不同，美国的信用社是一种不以盈利为目的的民间借贷组织。20 世纪 20 年代，美国社会中下层阶级很难从银行获得贷款资金。在政府的帮助下，在社区内成立了合作性质的信用社。二战结束后，全美信用社协会和州协会开始大力提倡信用社的发展，并在 1969 年达到了顶峰。1984 年，美国政府逐渐开始取消有关存款的“Q”条例的规定，在新形势下，美国信用社难以应对激烈的竞争，部分信用社纷纷破产倒闭。为了防止行业危机的进一步蔓延，美国政府先后通过了《竞争平等银行法》和《1989 年金融机构改革、复兴与加强法》，并为针对信用社建立了一套完整的金融监管体系。此外，美国针对信用社建立了完善的法律法规和监管制度。1934 年，美国国会通过了《联邦信用法》 ，对信用社的监管实施包括联邦政府监管和州政府监管在内的双重监管制度。1965 年，美国各州政府成立了各州信用社监督专员全国协会，用以各成员间的有效监管。此外，美国政府为了促进信用社的发展，通过了《美国联邦信用社法案》，并依法确立了信用社在税收、存款准备金和存款利率这三方面的优惠政策。

1.2 日本民间借贷实践

日本民间借贷市场发展程度很高，本部分主要介绍日本互助社的发展历程。在日本，互助社被称为 Mujin或 Ko，始于 Muromachi 时期（室町时代：国外民间借贷发展情况与经验借鉴观研天下（北京）信息咨询有限公司1338-1467） ，是带有经济互助性质的组织，为当地个人和中小企业提供了资金支持。互助社作为一种自发的民间组织，政府往往对其不加管理。1915 年，日本金融当局（the Ministry of Finance，MOF）和日本银行研究了互助社组织的利弊，国会出台了 Mujin Finance Law（《轮转储蓄和信贷协会金融法案》 ） ，该法案首次将互助社纳入法律监管范围内，并对其准入条件、资金额、业务范围、监管部门的检查权、处分权等相关法律责任做出了详细的规定。二战后，日本国内出现了被称为伪轮转储蓄和信贷协会的财务公司（或称产业促进公司）。这类公司不需要固定的成员，也不会使用抽签或竞价的方法使客户获得资金使用权。随着经济的快速发展，该法案的部分条款显现出了明显的局限性，在这种情形下，互助社协会要求政府起草一个新的法案，以促进互助社改造成为中小银行。日本于 1951 年通过了《互助银行法案》 ，该法案的实施促使了轮转储蓄和信贷协会向商业银行转变。截止 1956 年，大部分互助社都转变成为了互助银行。互助银行的业务范围包括：（1）接受定期的会金；（2）吸收存款和定期存款；（3）发放贷款，办理支票业务。在日本金融顾问研究委员的大力倡导下，到 1990 年，日本所有的互助银行完成了向商业银行的转变。目前，日本仍然存在许多的民间借贷组织，包括信用金库、信用协同组织、劳动金库、商工组合中央金库和农林中央金库。这些民间借贷组织具有很强的地方性和互助合作性质，其贷款对象主要为当地中小企业。当前日本的民间借贷组织和中小企业组成了相对稳定的融资网络体系。政府的积极引导和宽松的监管政策促使日本民间借贷得以大量存在和蓬勃发展， 民间借贷组织为中小企业提供了融资支持，同时也为我国民间借贷的发展提供了很好的借鉴。

1.3 台湾地区民间借贷实践

在台湾地区固有的民间借贷互助的历史背景和原有的经济二元性的影响下，台湾在经济如此发达的情况下依然保持着金融结构的二元性特征， 民间借贷发展异常活跃。台湾拥有以中小企业为主体的经济特征，民营企业在所有企业中的比重最高时达到了 98%。在台湾，民间借贷是企业最重要的融资渠道，民间借贷规模极为庞大。从1964-1974 年的统计数据来看，民间借贷所占的平均融资比重可达 36.62%，其中在 1964 年比重达到了最大值，为 48.11%，最低值也高达30.09%。台湾“中央银行”在 1991 年底对民间借贷规模进行统计，统计结果显示，民间借贷规模占国民生产总值的 55%，资金流量占正规金融机构的 30%，约达 0.6 万亿元，其规模十分庞大。同时，台湾地区的民间借贷活动组织形式多种多样。从 50、60 年代的当铺、民间互助会和地下钱庄等传统民间借贷，到 70 年代的抵押贷款、远期支票贴现、租赁公司、分期付款公司、企业职工集资等民间借贷活动。在 80 年代产生了地下投资公司，其发展迅猛，成为民间借贷的龙头。其中影响较大的主要有地下钱庄、民间互助会和地下投资公司。台湾政府在对待合会的态度和政策上均经历了曲折的变化。在日据初期，日本政府于 1902 年颁布了《合会取缔规则》 ，用以监管民间合会，避免其给金融市场和社会秩序造成影响，但其实施效果并不显著。1915 年台湾地区开始实施从日本引入的《无尽业法》 ，该法案规定合会业务必须采取公司组织形式的经营方式，并加强法律法规对其的引导作用。1945 年台湾光复后，由于合会的迅速扩张引发的一系列政治、经济问题，台湾政府加强了对合会的打击力度，并先后进行了多次的打击和取缔活动。1948 年，台湾政府公布了《台湾合会储蓄业管理条例》 ，并在台湾地区建立了合会储蓄公司体系，这为台湾地区合会储蓄业的发展奠定了基础。虽然民间合会经历了多次的打击， 在正规金融高速发展的同时，民间借贷活动仍然保持着严密的体系和高度的运作效率。在这种情况下，台湾当局转而放松对民间借贷活动的管制，在承认其合法性的基础上引导民间借贷向规范化和正规化演变。台湾政府在对待民间借贷活动上，采取了审慎管理的态度，无论是在政策还是法律上都为民间借贷提供了生存和发展的机会。在金融二元化格局下，台湾政府于 1964 年对合会组织进行了改制，并先后两次修订了《银行法》 ，承认民间借贷的合法性， 为经营状况良好的合会和地下钱庄转化为民营中小银行奠定了法律基础。1999 年，台湾“立法院”通过了《民法债编及其施行法修正案》 ，并将合会纳入现有的法律体系，依法对民间合会进行了界定，并对条款的内容、会首会员的任职条件、权利与义务、倒会处理方法等做了详细规范，这使合会契约正式成为了要式契约。自此， 台湾地区的合会逐渐在法律法规的引导下健康发展。国外民间借贷发展情况与经验借鉴观研天下（北京）信息咨询有限公司

2.我国目前民间借贷现状

近几年来，我国民间借贷无论像“合会”这样有组织的活动，还是互助性质的自由借贷，一直非常活跃，是广大农民借贷资金的主要来源。民间借贷的主要形式有三：一是中小企业发展迅猛，资金需求旺盛，在向金融机构融资出现困难的情况下，转而向民间筹措资进。由于相应的融资利率要比金融机构高得多，且期限较长，如发展下去有形成非法集资的趋势；二是发放高息借贷。资金相对比较富裕的个体户和中小企业主，在暂时没有新的资金投向的情况下，为了给闲置资金寻求新的“出路”，向一些资金匮乏且又急需资金的企业及个人提供高息借贷；三是村民及亲朋好友之间的借贷，这种情况最普遍。有关统计数字表明，至2003年底，中国农村“高利贷”高达8000亿～1.4万亿元，仅浙江省东南部地区就有3000多亿元。另据全国农村固定观察点对2万多农户的调查，2003年的农户借款中，银行信用社贷款占32.7%，私人借款占65.97%，其他占1.24%.可见，我国民间金融仍是今后相当长时期农户借贷资金的主要来源，但目前民间金融在法律法规上尚没有任何合法地位。

美国近几年的贷款利率变化情况

经济的强劲增长往往会导致通货膨胀率上升，从而推动利率走高。

10年期美国国债收益率升至2004年6月以来的最高水平，显示全球经济的复苏将带动从美国房屋贷款利率到全球公司债券等几乎所有利率的走高。

部分经济学家和投资者认为，美国利率进一步走高可能会扼杀经济复苏的势头。原因之一就是美国的消费者已经背上了沉重的债务负担。房屋按揭贷款已从2000年年底的不足5万亿美元升至2005年的8万亿美元以上。部分经济学家担心，如果按揭贷款利率上升过快，可能会减缓经济增长速度，导致利率再度下跌。美林(Merrill Lynch)驻纽约首席北美经济学家大卫•罗森伯格(David Rosenberg)表示，负债累累的经济无法承受债券收益率的持续上升。他说，这也是前几年类似的复苏势头最终都功亏一篑的原因所在。

在周二纽约交易时段尾盘，10年期美国国债下跌14/32，相当于每1,000美元面值下跌4.38美元。债券价格的下跌意味著收益率的提高。10年期美国国债的收益率上涨了0.056个百分点，至4.742%。这是2004年6月28日以来的最高水平，当时美国联邦储备委员会(Federal Reserve)开始加息，以控制经济增长中的通货膨胀风险。收益率持续走高会推高按揭贷款利率，增加买房成本。不过来自bankrate.com的数据显示，截止周一，30年期按揭贷款利率为5.81%，仅略高于一周前的5.79%。

债券市场专业人士认为，在缺乏经济数据的情况下出现这种走势主要是因为预计经济的走强将导致欧洲和日本等央行提高短期利率。国外的低利率使全球投资者纷纷将资金投入到美国的债券中，尽管从历史标准来看，他们获得的回报率很低，但在目前的工业化国家中，这已经属于相当高的收益率了。比如，10年期德国国债的收益率仅为3.6%左右。但这一切可能正在改变。欧洲央行(European Central Bank)上周将短期利率目标上调至2.5%时表示，今后可能会继续上调利率。

交易员还预计，日本央行(Bank of Japan)的决策者最早可能会在本周四结束为期两天的会议后开始改变其目前世界上最为宽松的货币政策。在过去5年里，日本央行一直在向金融系统注入大量现金，以刺激经济活动，即人们所知的超宽松货币政策。其中部分资金最终在个人投资者手中派上了用场。尽管许多投资者在过去15年里一直不愿在低迷的市场上买进股票，但许多敢于冒险的人却大量申请年利率仅为1.3%的贷款——相当于10,000美元贷款，每天的贷款利息为0.36美元——并投入到股市中。

东京证券交易所的数据显示，2005年个人投资者的交易额中有49%是保证金交易，即用借来的钱购买股票。个人投资者的积极参与加上海外投资者的热情推动日经指数去年上涨了40%，使日本股市成为全球表现最好的市场之一。但是，随著超宽松货币政策的结束，未来几个月内情况可能发生很大变化。尽管日本央行已经表示，即使在结束超宽松的货币政策后，也将长期保持接近于零的短期利率，但这种政策变动将会使投资者失去利率将一直保持在低位的安全感。

部分经济学家表示，利率上升的速度可能比许多投资者预计的要快，尤其是如果经济继续像目前这样强劲增长的话。比如，本周10年期日本国债的收益率已经从年初的1.44%升至1.635%。由于保证金贷款利率是根据市场利率确定的，这将增加保证金交易的个人投资者的借贷成本。这些变化可能使投资者不愿继续购买股票，从而使股市丧失上涨动力。日本央行最早可能会在周四宣布政策上的变化，但不少经济学家认为四月份之前改变政策的可能性不大。

德意志证券(Deutsche Securities)驻东京的高级经济学家Seiji Adachi表示，股市可能将最先感受到央行从金融市场上减少24万亿日圆流动资金的效应。荷兰银行(ABN AMRO Holding)美国国债交易部门负责人里克•克林曼(Rick Klingman)说，如果日本像人们预期的那样，那就会有日本央行、欧洲央行和Fed同时都在采取紧缩政策。

随著欧洲和日本开始上调利率，争夺投资者的资金，部分分析师预计，美国的利率还将被迫走高，以维持投资者对拥有美国资产的兴趣。Bridgewater Associates Inc.的投资部联席负责人鲍勃•普林斯(Bob Prince)说，就象是深陷高利贷泥潭的债务人一样，美国需要偿还借贷的所有本息，除非美元下跌到不再需要这些资金的程度。

而且，就短期而言，利率上升本身结果往往会导致这一现象变本加厉。原因之一就在于债市和按揭市场存在的理论上的关联。利率上升会使房屋所有者不愿进行转按揭，这就意味著他们将按揭贷款保持更长时间的可能性加大了。到期日的延长可能迫使联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等机构通过卖出长期美国国债调整其对冲策略，从而会给债券收益率带来进一步的上涨压力。部分交易员预计，10年期美国国债收益率升至4.75%以上将引发另一轮与按揭贷款相关的卖盘，推动收益率进一步走高。

尽管美国多次上调短期利率，消费者支出却一直保持强劲势头。但经济学家表示，利率上升可能给消费者带来额外的压力，使他们缩减开支。这是因为新按揭贷款带来的冲击会降低对房屋的需求，使房屋所有者无法利用房屋价值的上升进一步借贷，而这种借款一直是消费支出的主要资金来源。如果低迷的消费支出使经济增长减速，长期利率将下跌，因为投资者会预计通货膨胀率下降，Fed将降低短期利率以推动经济增长。

看看有用吗？

在最近几年的全球房地产市场的一轮大发展中，中美两国的房地产市场令人注目，成为发展中市场和发达市场的两种典型。这里泡沫严重，那里的泡沫也不轻。现在，中国的泡沫开始消退，美国的泡沫却还在继续并且没有停歇的迹象；中国有人开始担心泡沫破裂，美国却没有人认为泡沫可能破裂(事实上美国历史上，房地产泡沫没有破裂过)；中国政府对于房地产泡沫采取了一系列调控措施，美国政府却无动于衷，依然故我。这是为什么?简而言之，这是因为两国的房地产泡沫，以及两国市场本身有很多和很大的不同。

美国房价涨幅同样惊人

这一轮美国房地产泡沫确实严重。根据美国联邦住宅企业监管局公布的最新数据，2004年美国51个州区，一年内房价上涨超过10%的有35个，其中超过20%的有6个。2004年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12.56%；今年第一季度上涨幅度更高，达到12.97%，4年来累计上涨50.56%，平均年涨幅超过10%，而过去半个多世纪，美国全国平均房价的年上涨幅度仅为5.5%。与此同时，美国的房价/收入比，房价/租金比也都达到历史最高水平。

就纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市而言，房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%，每平方米超过9万元人民币，顶级的达到3-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室(两卫)、套内面积在120平方米左右的公寓，起价在160万美元以上，品质好些的(包括游泳池、桑纳等健身设施)在200万美元以上，楼层高景观好的在300万美元以上，最顶级的达到近千万美元。曼哈顿下城的一些新开发区域，比如毗邻已经开工建设的世界第一高楼自由大厦的炮台公园，新建公寓的价格暴涨了318%。是不是涨疯了?

一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示，今年6月份二手房销售折合成年销售达到733万套，这是今年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋(ONEFAMILYHOUSE，我们称之为别墅)销售的中位线价格达到21.9万美元，再创历史最高水平，与去年同期相比，上涨幅度高达14.7%，是过去25年来最大的。

美国政府对泡沫无动于衷

目前，中国在中央和地方政府采取的一系列房产新政下，很多城市的房价开始下降，尤其是被称为风暴之源的上海，下降趋势非常明显，一、二手房价格基本上下降了15%，人们预计下半年的降幅更大，有人担心甚至可能出现泡沫破裂，即短期内价格暴跌30%。在美国至今没有任何房价下降迹象。美国商务部公布的数据一再显示，新开工率、新房销售以及贷款数额还在不断创历史新高。美国人好象并不担心泡沫破裂。虽然美国人现在已经毫不怀疑，随着美联储下半年的进一步升息，美国房价迟早要进入下降通道。但是这个过程，5年里房价下降20%，是缓慢和安全的，既不会使银行产生大量坏帐，也不会造就一批负资产阶级。美国政府没有，也认为不需要对房地产泡沫采取特殊关照。

房市高度发达和成熟

究其根源，首先，中美两国房地产市场本身有很大不同。中国是一个新兴市场，是一个正处在快速发展，但是还不健全和完善的市场。美国则是一个高度发达和成熟的市场。这表现为美国房地产市场充分体现了多元化和多样性特征，包括消费结构的多元化(美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%，35%的家庭长期租房，拥有大量价格相对低廉的租赁公寓和多家庭房屋)。价格结构的多元化。与此同时，价格大幅度上涨后的美国单家庭房屋的销售中位线达到21.9万美元，即便这样，以每套220平方米面积计算，每平方米为1000美元，相当于人民币8000元，最高和平均价格两者相差100倍。产品结构的多元化(美国既有昂贵的产权公寓，也有便宜的合作公寓；既有单家庭房屋，也有多家庭房屋，品种繁多)。然而，中国房地产的方方面面，结构都很单一，相关系数大，容易一荣共荣，一伤俱伤。

房价上涨各有特点

中美两国这次房价上涨的具体情况有很大不同。这次房价上涨中，中国很多地区几乎是全面和同步上涨。比如以上海为中心的长三角地区，16个核心城市的房价个个大幅度上涨，上涨的原因也基本一样。而且每个城市中，房价不分地区(市中心还是郊区)，不分价位(高档还是低档)，不分形态(公寓还是别墅)，轮番上攻，大有你方唱罢我登台的味道。美国这次房价上涨，虽然涉及面也极其广泛，也有其上涨的共性原因，但是绝对不是普涨。美国房价暴涨狂升的主要是大城市的产权公寓，以及好几个州的单家庭房屋。数量是产权公寓好几倍的合作公寓，以及多家庭房屋，并没有出现日长夜大的涨幅，租金价格也没有出现大幅度上涨。不同地区不同类型的房价上涨幅度存在很大的差异。

而且美国各州和各个城市房价上涨，都有自己特殊原因：比如有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求，有些城市是由于失业率的大幅度下降，有些州是因为移民数量的激增，有些州是由于某些产业的迅速崛起，因此啤酒泡沫和咖啡(卡布基诺)泡沫不会互相串联成更大的泡沫，充分显示了市场的广泛性和独立性对立统一的特征，而这种特征正是目前中国缺乏并且需要努力为之创造的。

泡沫化程度有轻重之分

中美两国尽管房价涨幅都很大，但是泡沫程度有很大不同。所谓房地产泡沫，并不是简单的价格上涨，而是指由于过度投资和投机造成的价格上涨和虚假需求。长三角地区某些大城市，投资和投机蔚然成风，排队抢购屡见不鲜，结果造成虚假繁荣和供求关系的严重失衡。美国房价上涨，虽然带有投资成分，但是基本上得到真实需求的支撑。由于美国制度齐全，税收严密，贷款严谨，成本昂贵，买卖房屋的基本规律是少于5年很难赚到钱，所以投资客仍然以中长期为主。确实，伴随房价大涨和收入提高，越来越多的富豪、富人和中产阶级购置两套以上的住宅，或者更换新居，或者养老之用，或者以租养贷，或者避税减税，但是绝大多数都是作为家庭长期财务的一部分，失去理智的甚少。统计数字显示，随着房价越来越高，低收入和第一次购房家庭的比例下降，租赁比例提高，说明市场机制仍然发挥着作用。

地产业在经济、生活中地位下降

中美两国房地产业在整个经济和生活中的比重及地位有很大不同。美国房地产业，在高新技术和高端服务产业崛起之前的很长时间里，一直与钢铁、汽车并称国民经济三大支柱产业，但是今非昔比，美国房地产业早已过了顶峰时期，对整个经济的影响和作用大大下降。中国却不然。中国目前的房地产业有点像1920-1950年期间的美国，蒸蒸日上，遍地开花，对国民经济的增长和人民生活的改善举足轻重。虽然居住仍然是美国居民消费和信贷的重要部分，随着房价上涨负担和比重都明显加大，但是总体而言还是比较低。居民住房方面的平均开支占税后收入的34%，与食品服装交通方面的开支相当；每月住房还贷平均占债务总额的35%，低于信用卡债务(40%)，而且美国人不会因为购房而无限制地约束其他方面的开支。随着中国房价步步升高，中国居民的住房开支和房屋信贷占收入和债务的比例达到很高的水平，房地产的动荡对经济和生活的影响将远远大于美国。

融资方式区别巨大

中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产业，无论是开发商借款还是购房者贷款，70%直接依赖银行，成也萧何，败也萧何，银行承担着房地产大起大落的最大风险。美国开发商和购房者对银行依赖程度比中国低得多。美国主要开发商都是(或者背景是)一些财团、集团和上市公司，融资渠道很广，银行资金比例较低。而购房者的贷款渠道，除了与中国相同的商业银行(称为商业/储蓄银行)外，还有大量独立的贷款机构(虽然有的名称上也称银行，但是实际上只做住房贷款业务)以及数量更多的贷款经纪人。贷款经纪人就是贷款的零售点和代理商，他们自己不能贷款也没有贷款资金，但是代理放贷机构的贷款业务，帮助不同贷款者找到最合适的贷款渠道。而贷款银行和机构的背后，则是由政府支撑的两家巨型上市公司联邦全国抵押贷款协会(中文翻译为房利美)和联邦住房抵押贷款公司(中文翻译为房地美)，它们收购银行和贷款机构发放的贷款，以股票形式再卖给各种各样的共同基金、保险基金、养老基金、专项基金以及投资大众。这两家上市公司手里掌握的房屋贷款占美国全部贷款的20%以上。住房贷款的证券化和二级市场的存在大大降低了直接放款机构的金融风险，使房地产风险和利益为很多的机构和个人承担和享受。

干预市场的方式不同

中美两国政府对于市场的干预方式和程度也大不相同。由于上述五个不同，所以美国政府采用的是软刀子，并不强行和直接干预市场。美联储主席格林斯潘说，他不管房价的高低，只管利率的高低。实际上，即使是美国政府的唯一利器--提高利率对房价的遏制作用也是极为有限的和缓慢的。一年多来美联储已经连续九次提高基准利率，从1%提高到3.25%，但是基准利率的提高并不能也没有直接提高贷款利率，目前美国30年贷款利率依然很低，只有5.5%左右，而且美国各大商业银行和贷款机构都是根据自己的风险评估自行决定贷款利率的。

美国政府采用软刀子，是为了防止硬性戳破泡沫，让经济和市场机制慢慢消化和吸收泡沫。

中国政府采用的硬刀子，从制定政策，强化监管，完善体制到提高利率，增加成本，全面而直接地干预和引导市场，为的是在目前还不成熟、不发达、不规范和不健全的市场状况下，有效地防止投资过热，增长过快，价格上涨过猛等诸多问题，为市场的长期稳定发展，创造良好的基础和环境。

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