地产开发贷款？

我想问问购买房屋时按揭贷款怎么操作

按揭贷款的流程：

1、向银行递交按揭贷款的申请书，并且给银行提供银行所要求贷款人提供的有关资料;

2、和房地产商签订购房合同，银行在收到购房者递交的按揭贷款申请有关的文件，审查确认符合按揭贷款的条件后，给购房者发放同意贷款承诺书;

3、银行办理相关贷款事宜，审批发放贷款;

4、购房者后期归还银行贷款。

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上面那位说的是不完整的，我来补充几点：

1、在递交按揭贷款申请之前，购房者应该先确认其购买房产的房地产商是否有银行的支持，如果有，购房者才可以申请按揭贷款;

2、在银行同意贷款之后，购房者还要办理抵押登记、房屋保险等手续;

3、购房者还要开立专门的还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。

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房地产项目开发贷款基本流程是怎样的

房地产项目开发贷款基本流程如下：

1、递交申请

2、受理调查

3、项目评估

4、核查审批

5、办理手续

6、资料归档

7、贷后管理

8、收贷撤保。

《中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法（试行）》第十条：房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情况。

第十一条：对开户行同意受理的借款申请，申请房地产开发贷款的，通知开发商正式填写《固定资产(中长期)借款申请书》;申请建筑安装贷款的，根据资金期 限，属于短期贷款的，通知建筑安装企业正式填写《流动资金(中短期)借款申请书》，属于中长期项目贷款的，通知借款人正式填写《固定资产(中长期)借款申 请书》。

第十三条：贷款调查部门对房地产开发贷款合法性的调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

(一)从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。

(二)开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。

(三)土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。

(四)合法批件的完整性。应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施(开)工许可证》是否齐全有效;已经开始销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》;上述批件是否为临时性质的批件。

(五) 贷款用途的合规性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农 业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地;对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是 否依法征用转为国有土地后可进行有偿出让。

(六)参建、联建协议或合同的合法性。

(七)对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划，减免税费的证明文件是否真实有效，划拨土地的取得是否合法。

(八)抵押物的合法性。

根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押：

1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施;

2.军事设施;

3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权;

4.国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物。

根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地产进行抵押：

1.未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;

2.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的;

3.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。

对建筑安装贷款的合法性调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

(一)从事建筑安装的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照是否经工商行政管理部门办理年检手续。

(二)建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性。应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其他建筑企业的名义承揽工程。

(三)外地企业承建许可证。应调查外地注册的建筑安装企业是否持有进入本地区承建项目的许可证，许可证是否真实有效。

(四)建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效。

(五)贷款实际用途合规。是否用于垫资承包等国家政策所列禁项。

第二十条：房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实行逐笔核贷，逐笔发放，按照工程设计和实际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。

房地产贷款怎么申请？

房地产贷款是由具备贷款资格和房地产开发资质的企业法人向银行提出申请的，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。

需要供应能证明开发商资质的资料，包括营业执照、税务登记证，房地产开发企业资质证书等，以及房地产开发必要的五个证书，还有近3年的公司财务报表、房地产项目核准或备案批复等等。

如何对房地产贷款企业进行中后期管理

您好，加强房地产贷款管理，提高经营管理水平和贷款资产质量，已迫在眉睫。为此，特就进一步加强房地产贷款管理的有关事项通知如下：

一、统一思想认识，进一步加强管理，努力提高房地产贷款管理水平和贷款资产质量。现代商业银行的竞争，是管理水平的竞争，是经营效益的竞争，贷款资产质量的优劣，反映了这种竞争的结果。各级行一定要树立商业银行经营意识，采取有力措施，狠抓管理，提高房地产贷款的管

理水平和经营效益，优化房地产贷款的资产质量，增强我行在房地产金融领域的竞争实力。

二、全面实行贷款风险管理，切实防范贷款风险。各级行要按照总行关于贷款风险管理方面的统一要求，全面推行房地产贷款风险管理。一是要根据《中国人民建设银行贷款风险管理办法》，在总结试点经验的基础上，结合本地区实际和房地产贷款特点，制定房地产贷款风险管理实施

细则，使工作开展有所遵循；二是要结合风险管理开展信用评定工作，为风险管理提供基础数据；三是要进行房地产贷款存量的风险界定工作，要测算出每笔存量贷款的风险度及各级行的房地产贷款综合风险度，对处于高风险状态的存量贷款，要制定风险转化措施和进度，汇总分析后于7

月底前报总行，作为核定贷款审批权限的依据；四是新发放的贷款都要实行风险管理，首先做到优化贷款增量。今后，凡属高风险贷款，未经有权行批准，一律不得发放。

三、消除不良贷款资产，努力盘活资金存量。要在全面清理贷款资产的基础上，区别不同情况，采取相应措施，把资金存量盘活。要努力压缩现有逾期贷款比重，控制新的逾期贷款形成。今年，各行贷款逾期率都要在上年度基础上有所压缩，年末全行房地产贷款逾期率力争控制在13

．2％以内。要加大对呆滞贷款的回收力度，必要时应采取法律手段，以维护银行自身权益。要做好呆帐贷款核销工作，对符合条件的呆帐贷款，要按照规定尽快核销。到今年6月底止，凡不良贷款比例超过25％的行，要制定转化方案，于7月底前报总行；凡不良贷款比例超过30％的

行，一律不得发放新贷款，确需发放的贷款，必须报总行审批。

四、狠抓贷款利息清收工作，提高经营效益。贷款利息的虚收严重影响银行的经济效益，制约银行自身的积累和发展。各行要在清收不良贷款的同时，逐户摸清贷款利息欠收情况，制定计划，确定重点，采取措施，积极组织催收。对欠息不还的借款户，一律不发放新贷款。今年，各行

房地产贷款应收利息实收率要达到85％。

五、采取有效措施，做好贷款资产保全工作。一是要逐步减少信用贷款的比重。新发放的房地产贷款都要采取担保方式，特别是要提高抵押贷款发放的比重。对存量中的信用贷款，也要力争补办担保手续；二是要保证担保的有效性。对保证贷款，要加强对保证人担保能力和信誉的审查

，取消一般保证，全面实行连带责任保证方式。对抵押贷款，要严格按规定办理抵押登记，确保抵押行为的合法、有效；三是要重视贷款后期管理。要密切注视企业的贷款使用情况和经营状况，对贷款企业的转制或破产工作，要主动提前介入，采取有效措施，保证我行贷款资产的安全。

六、努力优化贷款结构，合理把握贷款投向。房地产贷款实行效益优先原则，重点支持经济效益好、发展潜力大、还本付息能力强、资信等级高的企业和项目。当前，房地产贷款的重点是国家安居工程、“经济适用房”和各类普通居民住宅及其配套设施的开发建设。严禁向高档宾馆、

高级写字楼、高消费娱乐设施、豪华别墅等国家限制的房地产开发项目发放贷款。要大力发展个人住房贷款业务，逐步提高其在整个房地产贷款总量中的比重。今年，各行新增的贷款和盘活的贷款，要优先用于发放个人住房贷款。

七、实行贷款限上报批制度，全面推行房地产贷款工作达标考核。各级行要严格按照规定权限审批发放贷款，限额以上的贷款必须报有权行审批，不得将贷款划整为零，越权审批，否则，核减乃至取消其房地产贷款审批权。各省级分行要按规定核定今年所属地（市）级行和县级行的房

地产贷款审批限额，并于7月底前报总行备案，凡不核定或核定后不报总行备案的，明年不对其核定房地产贷款审批权；要实行审贷分离制度，建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制，建立贷款监测制度，对贷款业务进行全过程的监控，并对信贷资产质量的变化趋势作

出预警信号，及时发现问题，采取防范措施；要全面开展房地产贷款达标考核工作，各级行要认真做好达标考核的各项准备工作，按照规定的时间和权限，对今年的房地产贷款工作达标等级进行评定。

八、加强基础工作，建立健全贷款管理制度。要按照《建设银行房地产贷款管理办法（试行）》、《建设银行房地产贷款工作达标考核办法（试行）》和《建设银行房地产贷款业务情况表》的要求，结合本地实际情况，建立贷款审批管理制度、贷款工作达标考核制度、贷款业务情况统

计制度、贷款工作报告制度、贷款业务档案及相应的贷款台帐等，实现贷款管理工作的系统化、制度化

望采纳

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