买二手房可以用住房公积金贷款吗？

沈阳公积金买二套房贷款基准利率上浮10%

已于8月1日起执行，50万贷20年得多还近三万

想用公积金贷款购买二套房，不仅要多掏首付，沈阳最新公积金买第二套房贷款利率利息钱也得多拿了。

昨日记者从沈阳住房公积金管理部门获悉，从8月1日起用住房公积金贷款购买二套房，其首付依然是六成，但贷款利率为基准利率上浮10%。以50万元贷20年为例，二套房比首套房每月多还122.73元，累计多还29456.86元。

上浮10%，五年以上利率4.95%

为了改善住房条件，沈阳市民谭先生准备在浑南再购买一套住房，并准备用公积金贷款。

此前，谭先生的朋友和同事也用公积金贷款购买过二套房，除了比首套房贷多三成首付外，其余的并没有什么差别。

“我朋友贷款买的二套房是基准利率。”谭先生说。

不过，当谭先生准备买房时，却得到一个意外的消息，二套房公积金贷款利率上浮了，沈阳最新公积金买第二套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%。

昨日，沈阳住房公积金管理中心有关人士证实，从8月1日起，沈阳市上调了二套房贷利率，由原来的基准利率上调为沈阳最新公积金买第二套房贷款利率基准利率的1.1倍。

五年以下(含五年)公积金贷款利率首套房为4%，二套房上浮10%后为4.4%;五年以上首套利率为4.5%，二套房为4.95%。

已获得公积金贷款者不受影响

2010年11月2日，住建部、财政部、人民银行、银监会曾联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，提及第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

不过，由于沈阳方面系统调试，此前的系统无法对二套房贷上浮10%进行计算。

目前新系统已经启用，新政策开始执行，8月1日后所办理的二套房贷均按照基准利率1.1倍执行。

对于公积金二套房贷利率上浮10%的消息，不少已经获得二套房贷的市民担忧，是不是以后自己在还款时也会按照上浮10%的利率多花利息钱?

对此，沈阳住房公积金管理部门工作人员表示，如果遇到央行加息，那么从次年1月1日起，还款需要执行新利率，也就是说市民遇加息需要多掏利息钱。

而上浮利率与加息不同，已经获得贷款的市民依旧按照原来贷款时享受到的利率执行，不受利率上调影响，所以市民不必担忧。

■帮你算账

50万元贷20年每月多还122元累计多还近三万

二套房贷利率上浮，究竟市民购房能多花多少钱呢?

以 50万元房贷20年期计算，按照等额本息还款，基准利率时累计支付利息259179.25，月均还款3163.25元;上浮10%后，累计支付利息

288636.11元，月均还款3285.98元，由此可以算出，上浮后二套房比原来每个月多还款122.73元，20年累计多还款29456.86元。

■相关新闻

沈阳部分银行取消房贷利率优惠

晨报讯(记者张林林)昨日记者获悉，沈城已有商业银行将首套房贷利率上调，取消了优惠政策。

日前，某股份制银行总行宣布，该行个人首套住房贷款业务执行基准利率。昨日记者从该行沈阳分支机构获悉，该行此前曾执行过九折利率。

和平区一家股份制银行个贷部工作人员表示，下半年各大银行收紧了房贷规模，首套房贷审查得很严格，很多人享受不到九折优惠。

我省前七月商品房销售面积同比增1%

晨报讯(记者孟畅)昨日，国家统计局发布了1至7月全省经济运行简况。数据显示，1至7月居民消费价格指数同比上涨3%，涨幅较去年同期回落2.4个百分点。

商品房销售面积3778.3万平方米，比上年同期增长1%。商品房销售额1855.7亿元，增长3.1%。

（以上回答发布于2013-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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沈阳公积金二套房贷款最新政策

10年11月初，住建部等部委联合发布公积金贷款新政策，其中要求：“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。”

对于可以贷款的二套房，贷款的首付比例不得低于50%，贷款利率则调整为同期首套个人贷款利率的1.1倍。新利率政策自11年11月29日(含)开始执行，不追溯11月29日前已受理的贷款。

公积金贷款新政变化

1.面积

沈阳二套房的公积金贷款发放对象，限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米(不含)的家庭。

2 .套数

根据“认房又认贷”的原则，如果原有房屋已经出售，但原房面积超过人均28.81平米的标准，无论原来的房屋是否使用过贷款，那么如果再购买二套房，二套房也将无法获得公积金贷款的批准。

3 .用途

沈阳二套房公积金贷款的用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，即使首套房面积达标，再购买公寓、别墅等二套房，也都不能获得公积金贷款。如果合同上显示为公寓、别墅的，就不放贷。对于一些商业立项，商住项目，也就是那些40年、50年产权的，也不会通过审批。

4. 首付

首套房建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不得低于20%;建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。对于第三套房，公积金方面则明确表示停止受理贷款申请。

5 .利率

对于沈阳可以贷款的二套房，贷款的首付比例不得低于50%，贷款利率则为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

（以上回答发布于2013-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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二套房是否可以公积金贷款

二套房可以公积金贷款。若借款人在购买第一套房时，也是使用公积金贷款购买的，并且还未完贷款，则在购买第二套房屋时，就不能使用公积金贷款若第一套房是用商业贷款买的，并且正在按揭中，则第二套房可以使用公积金贷款。若第一套房的贷款已还清，无论是商业贷款还是公积金贷款，都可以用公积金贷款购买第二套房，相关规定自然也按照第二套来计算。《住房公积金管理条例》第二十四条 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： （一）购买、建造、翻建、大修自住住房的； （二）离休、退休的； （三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； （四）出境定居的； （五）偿还购房贷款本息的； （六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。 依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

沈阳再出手！二套房贷款最低首付比例由50%调整为40%

为了房地产市场，5月10日，沈阳市又出手了！

当日，沈阳市房产局、中国人民银行沈阳分行营业管理部联合发文，为支持刚需和改善性住房需求，结合沈阳房地产市场实际，现将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%，具体由银行机构按照市场化、法制化原则与客户平等协商确定。

接连出手

值得注意的是，沈阳市在近期针对房地产市场可谓是频频出手。例如，4月30日，沈阳市房产局等部门一连发布《关于支持多孩家庭购买自住住房的通知》、《关于提升老年人居住品质的通知》、《关于实施“卖旧买新”支持改善型住房需求的通知》等三个通知。

综合上述三个通知的内容来看，为满足多孩家庭住房需求，提升居住品质，促进人口事业健康发展，经研究，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳市限购区域内再购买1套新建商品住房。对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。

为促进养老事业发展，保障老年人权益，推进房屋适老化改造，实现老有所养，老有所乐，让老年人共享改革发展成果，经研究，对有60岁及以上成员的居民家庭，在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳市限购区域内再购买1套新建商品住房。

为支持改善型住房需求，提升居住品质，方便群众购房，经研究，对于通过“卖旧买新”购房的居民家庭，在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，在旧房出让过程中，可在沈阳市限购区域内再购买1套新建商品住房。

除了支持多孩家庭和老年人购房之外，沈阳市也在放宽外地人在沈阳购房的条件。

例如，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局、沈阳住房公积金管理中心在4月29日联合发布《关于优化外地人在沈购房服务的通知》称，为建设国家中心城市，加快沈阳都市圈建设，方便外地人来沈工作生活，解决住房问题，经研究，非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。缴存住房公积金外地职工家庭在沈阳市购买自住住房的，可按规定在沈阳市申请住房公积金购房贷款。

4月26日，沈阳市房产局还会同国家税务总局沈阳市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，为消除新冠疫情对我市正常生产生活造成的不利影响，减轻群众购房负担，满足住房需求，经研究，个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

效果待观察

实际上早在去年11月10日，关于“沈阳市房产局召集各大房企，线下通知从11月11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策”的消息就曾经引发了外界的极大关注。

2021年11月11日，一位沈阳市当地的房地产行业人士告诉e公司记者，网上有关沈阳解除限购限售的消息应该是真的，但是因为这个话题关注度太高，所以只能暂缓执行，具体会在什么时候正式实施现在还没有进一步通知。

之后有媒体报道称，沈阳市房产局已正式回复：“近日，网传沈阳市解除限购、限售等政策。经查，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变，希望广大市民不信谣、不传谣。”

虽然彼时的救市传闻未能真正落地，但是今年4月26日至5月10日的半个月时间里，沈阳市房产局联合多个职能部门连续发文，这也被外界看成救市意图十分明显。

e公司记者在辽宁省房地产行业协会网站看到，该网站转载了一篇《15万套！库存高居不下 沈阳二手房陷入“困局”》的文章，文章来源是中国房地产网，上传时间是2021年9月6日。

文章中提及：“据统计，沈阳二手房库存大约15万套，全国城市二手房挂牌量排名第二；排名第一是天津，第三是重庆，库存量分别是15.8万套和14.6万套。从库存数量来看三者属于同一量级，不同的是，天津和重庆是直辖市，人口数量不在同一量级。天津人口接近1500万，重庆人口更是超过3000万，沈阳人口仅907万。由于人口少、库存量大，沈阳二手房库存人均占比远超天津和重庆，链家统计的在售二手房数量排名上，沈阳每60人就有一套二手房在售，居全国城市之首。

另一组数据显示，2020年沈阳新建商品房销售面积共1358万平方米，沈阳2020年户籍人口增长仅5.8万。假设新增5.8万人口全部购房，分摊新建商品房面积人均高达234平方米。”

“目前国内的房地产市场整体并不是很好，加之又受到政策的影响，所以近期包括沈阳在内的很多城市都在不停地出台政策。”中原地产首席分析师张大伟告诉证券时报.e公司记者，但是政策出台之后的效果如何，仍然有待观察，毕竟一些城市的购房需求在此之前已经被透支了，即便现在出台一些政策也不容易拉动。

分析人士：市场成交逐渐接近底部

据张大伟介绍，4月29日中央政治局会议的定调，非常有利于各省市按照“因城施策”的原则出台政策。从现在的情况看，出台政策的城市已经井喷，出台的政策力度也越来越强。

“房地产仍是中国经济的稳定器、压舱石。房地产在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，所以各地才会在现阶段频繁出台楼市政策。”张大伟说。

中原地产研究院统计数据显示：5月1日开始，截止9日下午3点，累计已经有逾18个城市发布了稳楼市政策超过20条。4月全月，全国当月累积房地产稳楼市政策已经超过75次。

张大伟分析说，从各个城市出台的政策内容看，继续是公积金为主，其中接近10城提高了公积金贷款额度和降低了首付成数。整体看，目前的稳楼市政策基本都是降低购房者入市难度，包括降低房贷利率、降低首付比例、提高购房补贴、降低购房税费等。

“与2021年开年一季度房地产调控全面收紧，学区房 集中卖地 约谈 市场监管成为2021年1-4月楼市调控主要特点相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松。”张大伟表示，今年以来接近120城出台稳楼市新政，4月单月就超过70城发布了各种稳楼市政策，包括福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。

整体看，2022年开年房地产调控政策延续了2021年四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松，人才补贴，购房补贴。

“2022年，从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交也逐渐接近底部。”张大伟认为，虽然信贷政策的持续宽松，放款难已经全面缓解，但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格，楼市的整体热度上升非常缓慢，市场依然期待更多的稳政策，预计将有更多城市加快政策调整节奏。

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