30年 通货膨胀？

『深度干货』——美国30年固定利率房贷是如何定价的

Chester@丘爷房谈

2015年12月，美联储将联邦基金目标利率从0-25基点（一个基点=0.01%）提升到25-50基点，从而正式开启了新一轮的美元升息周期。这次加息，距美联储上次将利率降到0%，已经过去了7年，距离上次加息，则已经过了9年。

对于自住房购买者和地产投资人来说，加息周期中最为关心的问题当然是： 买房贷款的Mortgage利率是不是也会随着美联储加息而逐步上涨，而上涨幅度和速度会怎样 。这就涉及到Mortgage市场利率的形成机制。

对于大部分银行贷款产品来说，美联储加息的影响是立竿见影的。因为美联储利率是整个市场资金成本的基石。美联储加息的效果，会马上反映到银行的资金成本（基石利率+金融机构风险溢价）中，银行又会把这个成本传导到贷款者头上。最为极端的例子是信用卡。由于信用卡是浮动利率，美联储的加息在下一个账单日就会反映到信用卡的新利率中。而其他产品，根据其条款利率是否固定或者浮动，也会在以后以存量或者增量形式陆续反映这种变化。

但是Mortgage的利率生成和传导机制却和普通金融产品不一样。

美国最为典型的房贷形式是30年固定利率贷款（30 YR FIXED），占整个房贷市场85%以上份额 。但这个30YR FIXED却是一种颇有美国特色的金融产品。在其他很多国家，比如 中国，尽管也有长达15-30年期限的房贷，但是利率大多是浮动的，每隔3个月或者半年会根据市场利率进行调整 。30年固定利率贷款对于买房者的好处是显而易见的：

• 承受性好 ：30年固定房贷的利率相比于别的贷款产品，一般较低（后面会解释原因）。而特别长的还款期也减少了每月的还款额

• 预期稳定 ：利率和还款现金流固定，不会出现还款额突然跳涨而断供的情况

• 有弹性 ：提前还款没有罚金

但是 对于银行来说，发放30年固定利率的贷款，却是一个天大的难题 。银行不光要对贷款人的还款能力和违约风险进行评估，还需要对市场未来30年的通货膨胀率率进行准确预测。如果固定利率显著低于未来的实际通胀，银行就会面临负利率和亏损。

预测通货膨胀这个活儿有多难呢？ 2010年美国通货膨胀率为0，但是往前推30年的1980年，美国通货膨胀率是15%！而今时今日，又有谁能够预测2047年的通货膨胀率呢？

这么说起来， 给30年固定贷款定价似乎是一项不可能任务 。那么它又怎么会成为美国房贷市场的主流呢？秘密就是： 银行们根本不用承担这个风险！他们找到了背锅侠——房利美和房地美。

Home Ownership（“自有住宅”）一直是美国梦和美国生活方式的核心要件之一，也是美国中产社会稳定的基础 。当年“两房”的创设，就是为了帮助更多的美国人实现这个梦。“两房”推进自有住宅的手段，并不是直接去建设廉租房或者经济适用房，而是创造一个更宽松的房贷市场。两房的主要功能，就是从各银行手里收购符合标准的30年房屋贷款，将它们打包成住房抵押债券（MBS），然后卖给二级市场投资人。所谓的MBS，就是以屋主们的房贷还款为现金流的债券。

而这个系统中 点石为金的一笔是：“两房”会为被打包的房贷提供担保，而这个担保几乎等价于美国政府担保 。也就是说： 两房债券的信用级别几乎可以与美国国债相比 ！之所以说是“几乎”，是因为“两房”的美国政府担保属于隐性。美国法律将两房定义为Government Sponsored Entity（GSE），可以说金融市场没有人知道这个词到底是什么意思，但是没有人怀疑政府会担保“两房”的债务履行。2008年以后美国财政部接管濒临破产的“两房”，更是明确了这种担保义务。

房贷MBS市场的另一个重要特点是： 两房对conforming（“符合要求”）的房贷是敞开收购的 。不管贷款人是张三李四，发贷银行是农村信用社还是花旗大摩，只要符合“两房”对于贷款的一些基本要求，比如FICO分数，LOAN TO VALUE比例，贷款额上限，两房都会敞开收购，然后打包成MBS资产包，在二级市场上拍卖。而二级市场投资人也根本不用去认识MBS背后的一个个贷款人，他们只要定期从两房收取债券付息就好了。

打个比方：各种不同地域，房型，贷款人，发贷银行的房贷，就像不同毛色、胖瘦的生猪。只要符合两房的最低标准，两房就会把它们收购进来，做成香肠，在运到超市去出售。 而最终消费者根本不知道，也不在乎猪长的什么样子，他们只要认准“两房”牌子的香肠就好了 。

典型的房利美MBS债券，如同食品配料表一样，标明了其中包含的各种房贷信息。但是一般来说， 二级市场投资人由于有GSE担保，并不会去关心这些“配料”。

这样一来，银行根本不需要担心30年以后的通胀率如何。他们发放的房贷，只需要在自己账上呆几个星期，就可以转售给“两房”，资金可以回笼，继续发放新贷款。而两房对新贷款的收购价格，则是根据近期类似贷款MBS的拍卖情况来定的（房贷收购价=MBS定价-两房利润）。而两房MBS债券的价格，又是类比（稍高）于美国长期国债的。

所以 住房贷款市场，其基石利率并不是联邦基金利率，而是美国长期国债利率 。 长期国债利率，又取决于市场的长期通胀预期 。美联储只能通过公开市场操作影响短期利率，却无法决定市场的通胀预期。而由于“两房”的介入和担保，房贷利率的传导机制和普通个人消费和商业贷款也不同。国家担保抹平了市场波动和不同购房贷款人之间的各种差异，形成了 稳定而廉价的贷款成本预期 。

56万商业贷款30年，利率6.37已还款两年，有没有必要提前还款。这次选的固定利率？

你好！谢谢邀请！你说的“按现在人民币贬值来说，房贷还越久是不是越划算？”这个理论我认为是正确的。当然，也会很多人反对，说贷款越长，利息越多，但是很多人没有考虑到时间成本及通胀，如果不是打算提前还款的人，我的意见就是贷款越长越好。下面我一点一点来解析，我这么认为的理由，文章略长，有兴趣的可以读下。

一、通货膨胀

1、或许有人不了解通货膨胀，我们先来解析一下什么是通胀，百科定义为：在信用货币制度下，流通中的货币数量超过经济实际需要而引起的货币贬值和物价水平全面而持续的上涨。字面或许不好理解，我们以小例子来说：假设目前社会上需要流通的资金为10万亿元，但是中央银行实际发行的货币数量为20万亿元。那么1个鸡蛋，如果在正常的水平下，它原本的价值为1元钱，但是现在由于市场上流通的货币数量翻倍，它的价值变为2元。也就是说你原本持有的1元钱购买力，变为了只有50%，这就叫做通胀。

2、同理，假设年初你拥有10000元，存在银行，利率2%，一年后你收到的钱是10200元。如果当年的通货膨胀率为6%，那么你原本10000元的钱，实际购买力就变为9400元。因此你1万元存了银行1年，理论上增加了200元，但实际上你相当于亏了400元（10000*（6%-2%）），这也是为什么每次通货膨胀率高的时候，大家都不把钱存在银行，而用于投资。

3、改革开放以来，我国的通货膨胀率大部分时间均处于正数，且2000年之前很大一部分高于5%，这也是为什么我们手中的钱越来越不值钱。

二、买房 ，先不考虑通货膨胀率。

依据中研的调研报告：从1981年~1998年17年间，我国房价涨了3倍，1998年~2009年11年之间，房价再次涨了2.5倍多，而从2009年~2013年这4年中，实现了惊人的一跃，再次翻倍。

纵观改革开放40年以来，我国的房价一直处于一个快速的增长阶段，1981-2013，共计32年间房价翻了3*2.5*2=15倍，参照历史，我们来分析你买房情况：

1、全款买房：

假设你现在有200万元人民币，买了一套房子，总价值200万元，全款支付。30年后房子价格涨到了400万元（参照历史，30年翻一倍，并不过分），你赚了2百万元。

2、贷款买房

假设你使用贷款买房，首付30%即60万元，贷款140万元，以目前首套的贷款利率上浮10%即5.39%来算，30年利息143万元，你为了获得这套房子于共支付了：60万元首付+贷款140万元的本息（283万元）=343万元。

你一共200万元，第一套首付60万元，还剩下140万元，此时再购买一套200万元的房子，二套假设首付50%，贷款100万元，利率基准上浮30%（6.37%），那么30年利息为125万元，你获得第二套房子共支付了100万首付+100万元的贷款本息（225万元）=325万元。

此时你手上付款两套后还剩下40万元，以银行目前货币基金利率4.3%计算，30年的本息合计：40万元*（1+4.3%）ⁿ=141.5万元，其中n=30

3、对比

30年后，一套房子价值400万元，全款支付，你总共赚了400万元-200万元=200万元；

贷款支付：你总共赚了800万元-343万元-325万元+141.5万元=273.5万元。

那么贷款比全款净赚273.5-200万元=73.5万元。

当然有人会说房价又不一定会持续上涨，我前文说了参考历史情况，而且历史32年间涨了15倍，我仅预测翻了一倍，属于比较保守估计，而且下跌，你全款买房的房子也贬值了，并非只有贷款的贬值。

三、考虑通货膨胀：

1、全款支付了，以后不管通胀不通胀对你来说已经，没有任何影响了，我们不考虑

2、贷款支付：两套房子每个月需要还款的金额为7853+6235元=14088元。

参照历史，同时予以下调，假设未来30年，平均通胀率为每年3%，那么第二年，你每个月还款的资金相当于第一年的14088*（100-3）%=13665元，越往后越低，30年后，你每个月归还的金额相当于现在的：14088*（100-3）%ⁿ=5648元，n=30。

这就是为什么30年前你30万元在上海买一套房，现在可能连首付的尾数都不到，因为通货膨胀，货币的购买力下降，货币持续贬值。所以如果考虑通胀因素，你贷款买房实际赚的钱比全款赚的远远不止73.5万元。

四、房价变动因素

这个我之前分析过好多次了，房价未来更可能的是趋于稳步上升至稳定阶段，最多小幅下调，具体情况可以去我看以前关于这方面的问答，此处不再详解。

按揭30年买房，利息几乎等于房价，真的合适吗？

我97年，最近正好在买房，按揭这个问题真的是感同身受~

自己刚过研究生初试，家里大概拿出70万来买房保值（市区房子卖了然后还债剩下的钱，需要买房来保值）。我和我家里人看上了郊区的87㎡，三室，南北通，所有房子都有窗户还挺好的，成交价算起来可能需要117万，所以需要贷款47万

然后我上网上用了下房贷计算器，选择银行基准利率5.34%，贷款30年，等额本息，就得到了以下的结果：

也就是说月供2600，这套房子出租的话大约价值2500，总的来说还是能够负担的。但是比较坑爹的事情是，这30年其实主要在偿还利息了。大家可以看上面的饼图，商业打款利息占到还款总额的50.2%。其实大家按照现在基准利率来计算的话，不管多少钱贷30年都会得到类似的结果。

我也很纳闷，但我后来又参考了一个数据我就释怀了，那就是通货膨胀率。在过去的三十年时间中，我国最高通胀率达到24%，最低为-1.4%；过去时间中最高为5.4%，最低为-0.7%，平均下来大约在3%上下。

当然了，一些网友和专家说要计算“真实通胀率”，就是“M2增速减去GDP增速”的差值，如果按照这个所谓“真实通胀率”来计算的话，我国近十几年的平均通胀率约在7%左右。

我没仔细学过，我也不敢说哪个对哪个错。但无论通过何种方式计算，事实就是未来的100块肯定比现在的100块能买的东西更少，今天你用了2600快去偿还这个月供，30年后呢？保不准2600就是平均工资的十分之一了。

所以一些人说，买房子贷款三十年是普通人唯一一次跑赢通胀的机会了，甚至还描绘成一次占便宜的机会。个人倒是觉得占便宜倒是没什么可说的，下半辈子都给银行打工了，还占便宜？苦中作乐吗？

另外一个数据还值得我们这些购房者高兴，就是未来中国的房价。本人是学历史的，过去中国人手里的土地是最值钱、最保值的财产，如果土地的价格出现大跌，那么只有一种情况：出现大规模饥荒，土地被抛售，商人进来抄底。

按照咱们伟大祖国的发展道路来看，未来的房价不可能跌，只可能涨。只有小涨和大涨的区别，作为有良心的购房者，我希望小涨即可，只需要和居民的收入水平以及通货膨胀水平同期上涨就行了。

还有一些人说我们这一代人可以多吃一些苦，下一代人就能多享。本人是受传统文化熏陶的，我非常支持这样的说法，看到周围的中产阶级后代能在未来的人生道路上有更多选择和周旋的地位，对于我来说也是一种幸福。

总之，贷款买房算是一个不错的选择，即便看起来利息和本金额度类似，但他是我们普通人跑赢通胀的较好手段，早些入手，未来房价升值，也会给我们带来一些意外之喜~

30年房贷利息等于本金？有这么多？

最近网上挺火的话题，最近大家都在热火朝天的讨论，什么话题呢？

30年的房贷利息几乎等于本金，是这样吗？我们来简单的算一下，

按照现行的房贷基准利率我们来算一下，

房贷基准利率应该是在5.9%比如贷了50万，贷款30年等额本金还，

最终还款的金额是多少呢？差不多94万多其中本金50万利息44万，

这样看来还真的是差不多等于本金了。

30年房贷利息等于本金？有这么多？

那我们对此该怎么看，我们当然要分情况看，

举例：第一种情况，你想买房但是你又没有那么多钱，除了贷款买房你还能有其他的选择么？

第二种情况，你可以选择，但是考虑的问题是你此次贷款是亏还是赚了，这还是要分

情况来看，比如说过去二十年，货币贬值的非常的快，房价又快速的增长，那这贷款就是 国家给你的福利，你可以这么想想，30年前的10万能和今天的10万能一样吗？

说一个真实的笑话：在1989年的时候，有一个年轻人在上海买了一套房，当时他的工资一个月只有80元，每个月要换60元的贷款还30年，到了2018年他仍然还着每个月的60块的贷款到现在还没有把贷款还完，轻松获得上海一套房。

所以从现在往回看，房贷是普通人能接触到最划算的金融杠杠，最直接的原因就是贷款利率远低于

通货膨胀率。

30年房贷利息等于本金？有这么多？

那我们再来说另一种情况，如果说发展的速度放缓了，收入增加也变慢了，甚至出现了长时间的负增长，那么这就是另外一回事了。

今天的100万到2050年值多少？已经很难说清楚了，

社会发展你认为赚了，意味着你相信30年后，房子依然像现在这样值钱，

收入还会像过去30年一样增长，

反之如果房价30年后不值钱了，

社会发展的速度降低，那就会亏本，

到时候还贷款的钱就可以多买一套房。

对于商业贷款30年通货膨胀率和30年 通货膨胀的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。