组合贷必须一家银行么？

房贷必须在指定银行办？组合贷款竟有这么多潜规则！

去年9月以来，北京开始推出共有产权房，且部分房子已经在申购中，不过一些项目存在拒绝购房人使用组合贷款。

组合贷款，就是商业贷款跟住房公积金贷款组合起来的贷款方式。

举个例子：买的房子价值200万，首付 3成就是60万，剩下140万想申请公积金贷款，但是公积金贷款最高限额为60万，那么就还有80万的贷款缺口，通过申请商业贷款解决。

其实不仅是共有产权房，即便是买普通的商品住房和二手房，申请组合贷款也未必能一帆风顺，在市场上总有一些针对组合贷款的潜规则存在。

1、办理组合贷款要在同一家银行

案例：小A要申请组合贷款买房，申请公积金的时候，银行说要在同一家银行申请商贷才行，可是这家银行的商业贷款利率并不算低。

答：一般来说，公积金贷款需要到公积金中心指定的银行办理，同时要将所购房屋抵押给这个银行，而办理商业贷款的话也要抵押给贷款银行，同一套房子不能同时抵押给两家银行。因此出于风险的考虑，不少地区的银行规定，组合贷款中的商业贷款跟公积金贷款要在同一家银行办理。

2、申请组合贷款买房要经过房东或者开发商同意

案例：小B资金有限想申请组合贷款买房，但是当房主得知这个后明确表示不接受组合贷款，因为自己急着用钱等不了那么长时间。小B纳闷了，为啥贷款还得经过房主同意呢？

答：由于组合贷款涉及了银行、公积金管理中心等多个机构，办理周期要相对长一些，快点的2、3个月，慢的有可能要3、4个月甚至更长，加上目前政策收紧，商业贷款放款速度放慢，整体花费的时间会更长些。对于一些急于用钱的房主或者资金周转的开发商来说，时间就是金钱，能越快拿到贷款越好，等不了的就只能换买家了。

3、组合贷款提前还款要先还公积金贷款

案例：小C申请组合贷款买房，已还款两年，他想着用公积金账户里的钱提前还清商业贷款，减少还的利息，但是公积金中心说账户里的钱只能优先偿还公积金贷款，商业还款是不允许的。

答：组合贷款是由多个机构构成。各地的公积金中心和银行都有各自的规定，大致为以下两点：

一是提取的公积金优先偿还公积金贷款，一般无法偿还商业贷款，就和上面举的例子一样。

二是公积金贷款、商业贷款提前还款需要保持一定比例，像是一些城市会规定公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，这就使得想要使用公积金里的钱优先偿还商贷的可行性降低，不过不同的公积金中心规定不一样，具体还得看当地公积金中心的规定。

4、组合贷首付、利率要同时满足商贷、公积金贷的要求

案例：小D名下有一套住房，是通过商业贷款购买的，现已经还清贷款，想用公积金贷款再买一套，但是这时候公积金中心却说要按照二套房的标准执行。

答：组合贷款的首付、利率要同时满足商业贷款和公积金贷款的要求，并且会取较高一方的首付作为组合贷款首付比例。当首套房、二套房认定标准不一致时，会依据要求严格的一方标准执行，

依照既然公积金中心有规定，即使已经还清首套房商业贷款，再买房仍是按照二套房来算的。

举个例子：在北京用公积金贷款首套房、二套房首付都是20%。但是如果是商贷的话，首套房首付35%，二套房首付60%-80%。即便首套房贷款已经还清，因为是组合贷款，需要按照要求较高的商贷首付标准计算，这时候首付要60%-80%。

组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题，但是它还有许多潜在的条件限制，并且，各地公积金中心、银行的规定也是有所差别的。他们会根据自身的额度、业务情况做出规定。因此，想通过组合贷款来买房的人，在组合贷款前一定要向贷款机构了解清楚各项相关规定。

组合贷款必须是在一家银行办理吗？

除去首付以后，需要贷款的部分如果超过了公积金贷款的额度，就需要一部分商业贷款来补足。那么，办理组合贷款必须是在一家银行吗？

办理组合贷款过程时，使用同一套房屋作为抵押物，办理商业贷款和住房公积金贷款的银行应为同一家银行。大多都是公积金管理中心指定的合作银行。

同时，组合贷款涉及到同时用商贷和公积金贷款，公积金贷款“认房又认贷”，商业贷款“认贷不认房”因此如果已经有一套房子，那么依照公积金贷款的规则，算二套房。

（以上回答发布于2015-06-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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个税申报：组合贷中的公积金和商业贷款银行是同一家吗？

你发起提问，问个人所得税六个专项附加扣除项目里的住房贷款利息扣除，对住房公积金贷款和商业银行组合形式的贷款是否为同一个银行。这个是可以为同一家贷款银行，也可以是不同贷款银行。即有些银行就是为承揽承办个人住房贷款的业务即可以是经办住房公积金业务，也有经办商业性贷款业务，因住房公积金贷款额度有限制，超过部分只好以商业性贷款来组合形式来对个人提供贷款业务。