组合贷款是在一家银行么？

房贷必须在指定银行办？组合贷款竟有这么多潜规则！

去年9月以来，北京开始推出共有产权房，且部分房子已经在申购中，不过一些项目存在拒绝购房人使用组合贷款。

组合贷款，就是商业贷款跟住房公积金贷款组合起来的贷款方式。

举个例子：买的房子价值200万，首付 3成就是60万，剩下140万想申请公积金贷款，但是公积金贷款最高限额为60万，那么就还有80万的贷款缺口，通过申请商业贷款解决。

其实不仅是共有产权房，即便是买普通的商品住房和二手房，申请组合贷款也未必能一帆风顺，在市场上总有一些针对组合贷款的潜规则存在。

1、办理组合贷款要在同一家银行

案例：小A要申请组合贷款买房，申请公积金的时候，银行说要在同一家银行申请商贷才行，可是这家银行的商业贷款利率并不算低。

答：一般来说，公积金贷款需要到公积金中心指定的银行办理，同时要将所购房屋抵押给这个银行，而办理商业贷款的话也要抵押给贷款银行，同一套房子不能同时抵押给两家银行。因此出于风险的考虑，不少地区的银行规定，组合贷款中的商业贷款跟公积金贷款要在同一家银行办理。

2、申请组合贷款买房要经过房东或者开发商同意

案例：小B资金有限想申请组合贷款买房，但是当房主得知这个后明确表示不接受组合贷款，因为自己急着用钱等不了那么长时间。小B纳闷了，为啥贷款还得经过房主同意呢？

答：由于组合贷款涉及了银行、公积金管理中心等多个机构，办理周期要相对长一些，快点的2、3个月，慢的有可能要3、4个月甚至更长，加上目前政策收紧，商业贷款放款速度放慢，整体花费的时间会更长些。对于一些急于用钱的房主或者资金周转的开发商来说，时间就是金钱，能越快拿到贷款越好，等不了的就只能换买家了。

3、组合贷款提前还款要先还公积金贷款

案例：小C申请组合贷款买房，已还款两年，他想着用公积金账户里的钱提前还清商业贷款，减少还的利息，但是公积金中心说账户里的钱只能优先偿还公积金贷款，商业还款是不允许的。

答：组合贷款是由多个机构构成。各地的公积金中心和银行都有各自的规定，大致为以下两点：

一是提取的公积金优先偿还公积金贷款，一般无法偿还商业贷款，就和上面举的例子一样。

二是公积金贷款、商业贷款提前还款需要保持一定比例，像是一些城市会规定公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，这就使得想要使用公积金里的钱优先偿还商贷的可行性降低，不过不同的公积金中心规定不一样，具体还得看当地公积金中心的规定。

4、组合贷首付、利率要同时满足商贷、公积金贷的要求

案例：小D名下有一套住房，是通过商业贷款购买的，现已经还清贷款，想用公积金贷款再买一套，但是这时候公积金中心却说要按照二套房的标准执行。

答：组合贷款的首付、利率要同时满足商业贷款和公积金贷款的要求，并且会取较高一方的首付作为组合贷款首付比例。当首套房、二套房认定标准不一致时，会依据要求严格的一方标准执行，

依照既然公积金中心有规定，即使已经还清首套房商业贷款，再买房仍是按照二套房来算的。

举个例子：在北京用公积金贷款首套房、二套房首付都是20%。但是如果是商贷的话，首套房首付35%，二套房首付60%-80%。即便首套房贷款已经还清，因为是组合贷款，需要按照要求较高的商贷首付标准计算，这时候首付要60%-80%。

组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题，但是它还有许多潜在的条件限制，并且，各地公积金中心、银行的规定也是有所差别的。他们会根据自身的额度、业务情况做出规定。因此，想通过组合贷款来买房的人，在组合贷款前一定要向贷款机构了解清楚各项相关规定。

组合贷款只能在同一家银行办理吗

可以不在同一家银行办理，同一家办理时为了还贷方便，这属于组合贷款。

组合贷款流程：

购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款（组合贷款）的程序可分五步：

第一步：到贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”。

第二步：银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

第三步：到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。组合贷款

第四步：到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押

购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。

借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。

2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。

第五步：办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

第六步：签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

第七步：银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。

个税申报：组合贷中的公积金和商业贷款银行是同一家吗？

你发起提问，问个人所得税六个专项附加扣除项目里的住房贷款利息扣除，对住房公积金贷款和商业银行组合形式的贷款是否为同一个银行。这个是可以为同一家贷款银行，也可以是不同贷款银行。即有些银行就是为承揽承办个人住房贷款的业务即可以是经办住房公积金业务，也有经办商业性贷款业务，因住房公积金贷款额度有限制，超过部分只好以商业性贷款来组合形式来对个人提供贷款业务。

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