市公积金可以商贷转公积金贷款吗？

福州、洛阳等近20城推行“商转公”，房贷一族能省多少钱？

在住房公积金利率全面下调的背景下,商业贷款和公积金贷款之间存在较大利差,对于正在还贷的家庭来说,商业贷款转公积金贷款(即“商转公”),确实能省下一笔不小的费用。

根据新京报记者梳理,自从9月以来,陆续有福州、常州、汉中、洛阳等城市推出“商转公”政策。此外,据中指研究院不完全统计,2022年以来,已有近20城推行“商转公”政策。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为:“‘商转公’业务有利于降低购房者还款负担,短期或有更多城市跟进。”

9月份以来,福州、常州、汉中、洛阳等城市陆续推出“商转公”政策。图/IC photo

“商转公”能省多少钱,有何限制?

所谓“商转公”,即商业性个人住房贷款转公积金贷款,因为商贷与公积金贷款的利率差异较大,二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力。

根据新京报记者梳理,自从9月以来,陆续有福州、常州、汉中、普洱、洛阳、吉林、巴中、防城港、临沂等城市推出“商转公”政策。

陈文静认为,该政策主要针对存量房居民,尤其过去几年购房贷款利率相对较高,部分城市首套房贷利率高于5%,“商转公”之后,房贷利率明显下调,可以明显减轻购房者的还贷负担。

那么,“商转公”到底能为还贷家庭省下多少费用呢?从10月1日起,央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以上利率调整为3.1%,同时参照目前首套住房商业贷款利率4.1%,贷款30年额度60万,按照等额本息计算,总利息省下约12万元。

值得注意的是,陈文静指出,“商转公”虽然可以节省不少费用,但其同时也受到多方限制。首先,需取得房产证后方可办理,对于近两年在房贷利率较高时购房的居民,或未满足办理条件;其次,受当地公积金资金运转情况所限;另外,部分城市需提前还清商业贷款,对还款人短期资金带来一定压力。

对于“商转公”的申请条件,各地政策中都有明确说明,多地提出“首次使用公积金”和“缴存时间”这一要求。比如,福州申请“商转公”的条件,需要满足在福州中心缴存公积金、家庭首次申请公积金贷款、原个人住房商业性贷款已还款一年(含)以上,信用记录良好且无逾期贷款余额等7项条件。

事实上,眼下,多地重启“商转公”业务和公积金贷款“个贷率”密切相关。比如,福州时隔6年重启“商转公”业务,是因为2022年7月福州住房公积金个人住房贷款使用率下降至89.2%,也是时隔六年后才再次降至90%以下。

而多个城市也表明,“商转公”业务是否能够持续,要根据个贷率的变化情况而定。比如,洛阳指出,公积金贷款个贷率连续3个月低于85%(含)时,开展“商转公”贷款业务;个贷率连续3个月高于95%(含)时,暂停“商转公”贷款业务。

“顺位抵押”方式更受欢迎

在“商转公”方式上,洛阳、常州等地采取“先还后贷”的方式,即必须由还贷方先行自筹资金还清商业贷款方可申请公积金贷款。

但是,有还贷者称,这种自筹资金的方式增加了还贷方的资金压力,并且还面临公积金贷款和商业贷款无法按时续接的风险。

而福州、汉中、普洱、长春等城市则推出了两种方式,分别为“先还后贷”和“顺位抵押”。比如,陕西汉中市住房公积金管理中心创新采用了“顺位抵押”模式,即在维持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下,通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式,实现了不需借款人自筹资金结清原商业个人住房贷款,即可直接发放公积金贷款到原贷款的商业银行账户来冲抵原贷款余额,节省了“商转公”贷款时间,简化了办理流程,提高了风险防控能力。

广西防城港市相关征求意见稿的核心内容与汉中市的做法类似,即通过免自筹实现“商转公”,不过申请主体需要在当地缴存公积金满2年及以上,“商转公”额度最高不得超过原商贷余额且不超过规定的“商转公”贷款限额40万元,贷款差额部分仍需要个人自行结清。

9月以来推出“商转公”政策城市

新京报记者根据中指研究院统计数据和公开资料整理。

部分城市称暂不具备“商转公”条件

虽然多个城市重启“商转公”业务,但是也有部分城市表明,受制于个贷率高的原因,暂时无法开启“商转公”业务。

比如,北京住房公积金管理中心官网10月9日公示了一条对网友“关于北京公积金异地购房商转公政策”的答复,其中明确,“经了解,个别省市住房公积金管理中心开办商贷转公积金贷款业务,主要是因为其住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低,而北京住房公积金管理中心的住房公积金个人贷款率、资金运用率一直位于高位,故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。”

武汉住房公积金管理中心也表示,由于住房公积金流动性不足风险依然存在,个贷率仍处于高位运行(目前已超过90%),所以还不能恢复办理二套房“商转公”贷款。

此外,部分城市未来也将根据个贷率情况动态调整“商转公”政策。例如,青岛市住房公积金管理中心相关负责人表示,房贷“商转公”业务计划于年底前正式推出。但是由于青岛的住房公积金资金情况暂不足以支撑全面放开“商转公”业务,因此青岛的“商转公”计划分批次开展,从受益对象来看,首批“商转公”将优先惠及因开发商拒贷而没能使用公积金贷款的职工群体。

陈文静指出,在执行方面,“商转公”业务开展需要依托地方住房公积金资金,地方住房公积金资金充裕是该业务开展的基础;同时,需要银行、公积金中心、不动产登记中心等多部门协调,其中由于需要将商业贷款替换为公积金贷款,提前还贷会使得银行应收利息减少,短期内银行端配合意愿或相对偏弱。

成都商业贷款可以转公积金贷款吗

成都是不可以办理商业贷款转公积金贷款的。全国只有深圳、武汉等少数城市在试点办理“商业贷款转公积金贷款”业务。商业贷款与公积金贷款其实是两种本质完全不同的贷款，二者之间在贷款的资金主体、对象、利率、审核、担保等多方面存在差异，因此贷款一旦发放，债权的转让就存在诸多问题。

拓展资料：

商业贷款的流程注意事项：

1.提交贷款申请：当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件；外地户籍需要提供暂住证或者居住证；工作单位出具的收入证明；买卖合同、首付款发票或者收据；近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上五项资料外，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，还要详细询问贷款银行要求的其他资料。

2.银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。

在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款：所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。

商转公积金贷款流程有哪些？商贷转公积金好转吗？

;     现代社会中，房子早就成为了刚需物品。人们想要在一个城市安家、落户，就必须要购买一套房子。年轻情侣想要结婚，房子也是不可缺少的物品。商转公积金贷款流程有哪些？商贷转公积金好转吗？一起来跟了解一下吧！

商转公积金贷款流程有哪些？

      借款人需要准备好相关资料，然后去公积管理中心确认自己是否具备商转公的条件。然后提交给银行审核，等待通知。

      之后借款人需要去商业贷款的银行咨询并告知银行拟转公积金贷款，由银行审核确认。按照商业贷款银行的要求填写并提交相关的材料。然后银行就会进入征信调查、还贷测算的阶段。最后签订贷款合同，然后补缴差额，银行最后发放贷款。借款人还需要进行房产解押和交接。

      商业贷款转公积金贷款业务的城市包括以下：重庆、武汉、深圳、长沙、厦门、合肥、长春、石家庄、乌鲁木齐、兰州、太原、郑州、福州、南昌、贵阳、昆明、乐山、大庆、泰安、无锡。

商贷转公积金好转吗？

      一般来说是不好转的，主要原因有：公积金贷款手续比较麻烦，银行嫌手续繁琐；商业贷款利率比公积金贷款利率高不少，银行可以获得更多的利润；开发商不愿意接受公积金贷款，很多开发商都有固定的合作银行，开发商也不想让银行办理公积金贷款。

      以上就是对于“商转公积金贷款流程”的相关内容分享，希望能够帮助到大家！

为购房者减负！这个城市拟推“商贷转公积金”

9月21日，洛阳市住房公积金管理中心发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），表明目的是为了“进一步发挥住房公积金保障职能作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力”，还规定“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。”

相关专家表示：“此次政策进一步说明，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。”

《办法》中称：商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。

办法明确，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。

商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）。且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进认为，此规定说明“商转公的基本前提是，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。换句话说，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款”。

申请商贷转公积金贷款应符合洛阳市现行的公积金贷款有关规定，同时还须满足以下条件

（一）借款申请人须为商贷的借款人或配偶（配偶应为本套住房共有产权人）。

（二）借款申请人的商贷尚未还清。

（三）所购住房已办妥《不动产权证书》或《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》。

（四）所购住房仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项。

商贷转公积金贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。

此外，《办法》第六条规定：“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。”

严跃进认为：“这说明，此类业务是否开展，和个贷率或公积金资金池的充裕度有关。这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，以积极获得政策支持。”

能省多少利息？

今年5月1日，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。

对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。

9月20日，新一期LPR（市场贷款报价利率）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

因为房贷利率定价参照5年期LPR报价，而此前，中国人民银行、中国银保监会5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，若一位洛阳市民买第一套房，按照55万元商贷，利率4.1%，等额本息，还款期限20年来算，利息总额为25.7万元，每月月供需要3361.94元。

而转成公积金贷款后，由于利率变为3.25%，相应的利息总额变为19.8万元，每月还款3119.58元。相比较商贷， 可以少还约6万元利息，月供可减少200多元 。

多地施行近期多地都推出了商转公政策。

就在洛阳公布《办法》的同天，广西防城港市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业银行住房贷款转住房公积金贷款免自筹业务的通知》（征求公众意见稿），规定“商转公免自筹贷款的额度最高不得超过原商贷余额（即在商业银行的贷款总额减去借款人已归还的本金金额），且不超过规定的商转公贷款限额40万元。商转公免自筹贷款测算按照住房公积金贷款额度测算的相关规定进行。”

长春也颁布了商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行），自2022年9月15日起施行。

严跃进表示：“实际上商转公政策并非新鲜政策，各地都有类似操作。但鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以恰是需要积极推广和宣传的。若能够利用好商转公贷款政策，其实提前还贷后，也可以获得低利率公积金贷款，这是购房者需要注意的。此类工作做得好，则可以主动降低月供成本。”

“此类政策也是有阶段性的，和公积金池是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。”

“鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以建议各地公积金中心要积极做宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，其对于释放政策效应、落实减负功能等有积极的作用。”

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