银行抵押贷款的还款方式？

抵押贷款详解

一、抵押贷款的基础概念

1、抵押贷款 授予银行对抵押物（房产为主）的抵押债权，获取银行相应的贷款额度，银行根据贷款的用途进行分类，分别为：购房按揭、消费贷、经营贷，其中有一次抵押及二次抵押。叙述如下表：

一次抵押的贷款额度，一般是房产评估价的6-7成。

一次抵押的贷款额度，一般是房产评估价的6-7成。例如1000w房产，一押若获批7成额度，1000w×70%=700w。

2、二次抵押

二次抵押，即在房产已有首次抵押的前提下，将房产余值进行二次抵押，新增贷款额度，简称二押。

例如1000w房产，已有按揭400w，二押若获批7成额度，1000w×70%-400w=300w，即新增300w额度。

理论上房产可以无限次的抵押，但由于每新增一次抵押，房屋的余值就会更接近上限，因此银行的接受程度最多进行到二次抵押，部分民间机构也存在三次抵押的产品。

需要注意，特别是民间的二押、三押，若被一押的银行发现，银行有可能提前收回给你发放的贷款。

3、还款方式

举例：借100元，分2月归还，月利息2% 等额本息：本金100÷2=50元，利息首月2元，次月1元，共计3元，因此月供为103÷2=51.5元；

等额本金：本金100÷2=50元，利息首月2月，次月1元，因此月供为首月52元，次月51元；

先息后本：月供2元，末月102元； 分期费率：每月月供均为52元（实际利率远高于名义利率，有坑）

结论：本着资金利用率高的原则，先息后本＞等额本息＞等额本金＞分期费率

4、第三方抵押

非产权人亦可作为主贷人，但大部分银行只接受直系亲属的第三方抵押（以家庭为单位），例如：产权人是小明一人名字，小明的父母、配偶、配偶的父母、子女（若成年）均可作为主贷人来抵押小明的房产。

另有少部分银行，可以接受产权人的旁系亲属、公司合伙人等等。

5、第三方放款

任何一笔抵押贷款，无一例外，放款必须放至第三方的企业或个人账户，以此来把控资金用途。

例如：小明做了500w的经营贷，放款前提供购销合同，合同内容大致为小明向小张订购了一批500w的原材料，因此500w由银行受托支付，放款至小张的企业账户或个人账户。

6、抵押的流程

递交材料→下户→批复→签合同→办抵押→放款

从审批到放款大致1个月（极个别银行全程加急1-2周放款），若涉及转贷，可先至B银行批复后，再进行垫资结清A银行并且撤押，B银行入押放款，归还垫资即可。

7、 征信查询次数

征信查询次数是不受限制的，但是在进行银行借贷、申领信用卡或者其他网络平台进行贷款的时候，银行机构和金融平台都会希望申请人的征信查询次数不要过多，因为查询征信次数过多，意味着申请人是有严重的资金问题，再申请借贷的时候就会被平台或机构拒绝，或者降低审批额度。

征信查询原因一般分为：贷款审批、信用卡审批、担保资格审查、本人查询、贷后管理，并且实时更新。以上五种查询，只有本人查询以及贷后管理不计入查询次数，其余都算，一般抵押贷款的要求3个月小于4次，半年6-8次以内。部分银行可适当沟通

8、 银行的风控维度

收入、负债、资产、征信、公司、合规、大数据。

以上基本包含了银行所有的风控标准。但每个银行侧重点大有不同，例如A银行注重还款能力（收入负债比），B银行注重资产（资产负债比）等等。

但征信具有一票否决权，一般要求连3累6（两年内不能出现连续3个月的逾期以及累计6次逾期，部分银行可适当沟通）。

其余细则包含很多，不展开详述，围绕银行的风险偏好，对自己的贷款对成功率有极大的帮助。

二、如何避坑

1、负债排序

购房按揭→抵押（消费贷或经营贷）→银行信贷→信用卡分期→金融机构信贷。

以上为贷款正确顺序，切勿颠倒！

大致原因是银行审批对负债的认定方式，一旦劣质负债过多（包括金额、笔数），优质负债将无法获批，进入恶性循环，遵循以上结论即可。

已有资产抵押（若有）+首付+垫资=全款购房，过户后新产证抵押，归还垫资。

以上购房路径，可贷额度大大提升，目前主流的利率为年化3.6-4.25%，先息后本，10年授信，每3年归一次本金。

全款垫资相较于房贷按揭而言，优势在于杠杆率大、利率低，缺陷在于稳定性较弱，需要学习转贷思维，更适合愿意折腾的购房者。

3、转贷思维

即A银行原有贷款，替换为B银行贷款。

举例：2018年，800w房产在A银行贷款500w年化利率5.25%的3年先息后本；2020年房价上涨至1200w，由A银行转贷至B银行，贷款800w年化利率3.85%的10年气球贷（气球贷即10年等额本息，月供按30年分摊，10年到期后一次性结清剩余未还本金）。

结论：息差1.5%/年，额度新增300w，年限由3年拉长至10年不归本。

总结：房价上涨又伴随着利率下行，大概率3年左右为一轮转贷的高峰期，目的是提额、降息、拉长贷款年限。综合收益＞摩擦成本即可执行。

4、风险把控

放款≠万事大吉，贷后合规包含： ①资金回流（线下沟通） ②贷后管理，持续维护好个人的征信、负债、抵押物债权等 ③若经营贷，则企业不能注销、经营异常、官司执行，直至贷款结清

还有其它情况，都是贷后的服务。这也是为什么大家需要贷款中介的原因。

5、无还本续贷“陷阱”

大部分中介广告会提到“10年、20年先息后本，期间不归本”，此说法理论上确实存在，源于银行的无还本续贷，即20年授信，先息后本，每3年归还一次本金，若第3年经过审核认定为A类客户，可免去归本的步骤，直接续贷进入下一个3年周期。

但其实主动权从来都在银行手里，3年后的审核标准银行随时可以变动，甚至政策也有被取消的可能，因此无还本续贷，绝不是“救命稻草”，只能是“意外的惊喜”，务必提前做好归本的准备。

归本之后的续出，基本不会存在问题，且银行也会提前审核告知。

三、操作心法

1、朋友圈

养Liushui，不上征信的低息拆借，父母、亲戚朋友是最好的选择，但若身边的人都不满足条件，只能想办法融入同频的圈子，平时养成借钱的“好习惯”，不要不好意思，但必须告知真实用途、写借条、按时还款，且务必全额支付利息（多少自己协商），不要因为别人客气几句就真的免了。一旦身边形成这些资源，互帮互助下，“装备”提升，“游戏”玩起来更容易。

2、资金池

口罩事件后，避险情绪提升，月供到底要留多少？这个答案因人而异。矛盾点在于，月供留多了不划算，留少了又担心。

思路：收入尽可能覆盖月供，存款+银行授信=资金池

银行授信可以是信用卡，或者是随借随还的信用贷，要想获得这样的额度储备，最简单的方法就是调高自己的公积金月缴额，以上海为例，月缴纳2000以上（越高越好），基本可以获得60-100w年化利率在4-5%的授信额度，且不使用不计息。

3、公司

① 成立满6个月-1年不等 ② 新入股-入股满6个月不等

目前主流银行要求①和②需同时满足，因此公司越早准备越好，年限越长审批难度越低。

注册公司免费，代理记账每月200元，养公司的成本并不高，避免临时抱佛脚。 企业性质：有限责任公司、个体工商户、个人独资公司

时间：最快2周，法人和股东不用出面 股份份额：法人、股东、建议占股30%及以上 经营范围：自己从事行业经营范围最佳、信息科技、贸易 回避：房产、物业、投资、金融、钢贸、娱乐、教培等敏感行业 基本户+税务：基本户开立，购买发票 成立时间：注册满1年 注意事项：即使贷款放款，公司也要保持正常续存

4、产权人 在有选择的前提下，产权人越少越好，尽量避免老人（65以上）和未成年（18以下） 补充说明：老人房和未成年房只有少数银行接受，会导致利率提高，选择变少。

5、离婚

不管出于任何原因的离婚，离婚协议上关于财产分割，务必一字一句地写清楚！ 举例：夫妻小明、小美离婚，产权人小美一人名字，婚内财产，离婚协议书就草草写了一句“双方名下财产归各自所有”，离婚后小美申请银行抵押贷款，银行审核材料后，要求前夫小明到场签字并且公证，理由是财产分割不明确。

抵押贷款还款方式

还款的方式：等额本息和等额本金

一；抵押贷款，又称“抵押放款”。是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品一般为易于保存，不易损耗，容易变卖的物品，如有价证券、票据、股票、房地产等。贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款，由借款人继续清偿。

二；《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以不转移占有为条件。按揭就是按揭人（买方者）通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭人（买房者）先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭人（买房者）凭该合同与按揭权人（银行）签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。

三；抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。按揭是国际上种通行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住房屋所有权”来保证债务（分期付款和按期还款）履行这点上殊途同归，完全一致。

中国银行安徽个人船舶抵押贷款有什么类型还款方式？

中国银行个人船舶贷款应结合客户的风险状态、贷款用途、结算特征等因素的差异，给予匹配的还款方式。根据贷款期限的不同，还款方式如下：

1、贷款期限在1年期（含）以内的，可选择按月（季）还本付息、按月（季）付息到期还本或到期一次性还本付息的还款方式；

2、贷款期限在1年期以上、3年期（含）以内的，对AAA级和AA级客户可结合其资金结算特征，选择按月（季）付息、按月（季/半年）还本的还款方式，但不得采用按月（季）付息、到期还本或到期一次性还本付息的还款方式；对A级及以下客户仅能采用按月（季）还本付息的还款方式；

3、贷款期限在3年期以上的，必须采用按月（季）还本付息的还款方式；

4、建造新船申请中行个人船舶贷款，根据客户的资信状况和还款能力，经中行省分行批准，可设立不超过六个月的还款宽限期（在贷款期限内）。宽限期内按月付息，不需要还本，宽限期满采用按月（季）还本付息的还款方式偿还贷款本息。

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房子抵押贷款怎么还款

1、贷款申请，借款人提供贷款用途，额度，年限等;\x0d\x0a2、准备上述贷款资料;\x0d\x0a3、银行资料审核;\x0d\x0a4、资料审核通过后，银行对房产进行实地勘察和评估;\x0d\x0a5、报批贷款;\x0d\x0a6、借款合同公证;\x0d\x0a7、抵押登记手续;\x0d\x0a8、等待放款。

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