万达银行有多少贷款？

万达突然大笔贱卖酒店、文旅: 事出反常必有妖

2017年7月10日上午，万达商业与融创中国联合宣布，双方于当日签订了一份总价631.7亿元的转让协议，万达将旗下的13个文旅项目和76家酒店转让给融创，“双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割”。

对于突如其来的交易，王健林给出的理由是“大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”

万达已“如愿变轻”

2014年10月8日，虎嗅《首富光影下，万达模式面临拐点》的标题里原先用的是“首负”。

因为截至2014年6月30日，万达商业地产借贷、应付账款合计超过3000亿，还有近2400亿的“资本承担”（就是根据合同及规划要花，不花就会出现“项目烂尾”的钱）。尽管账上有748亿现金和1319亿存货，资金缺口仍达3000多亿之巨。

近三年来，不想背负 “首负”之名的王健林致力于推动“轻资产化”。在2016年工作报告中，王健林给了两个模式：

1）投资模式。别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。

2）合作模式。别人出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。

轻资产化既能发挥万达的品牌、管理优势获得稳定收入又能减轻债务负担，降低风险。

2017年上半年，集团营收1348.5亿元。其中重资产的地产业务收入568.3亿元，占比42.1%；轻资产的服务业收入780.2亿元，占比57.9%。今年启动的26个“万达广场”全部采用轻资产模式（投资类14个、合作类12个）。

王健林已经如愿使万达集团“变轻”。

“去地产化、轻资产化”之后，万达的主攻方向从地产转向文化和旅游。但7月10日的交易却让前路突然模糊了起来。

出让76家酒店，卖资产还是轻资产？

与院线一样，豪华酒店是“万达广场生态”最自然的组成部分。值得注意的是，万达不满足于与国际著名酒店管理集团合作，坐享“业主收益”，而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌，一搞就是三、四个，文华、嘉华、瑞华……

截至2016年6月末，万达旗下已开业酒店达79家，平均每家有客房310套。其中，49家自营酒店收入14.8亿，超过国际品牌（第三方）运营的30家。自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到77.4%。

2016年中报还显示，万达专门为酒店储备土地203万平米（建筑面积），足够兴建十几座五星级酒店。

融创以335.95亿元，收购万达旗下76个酒店，平均每家4.42亿。上述酒店总建筑面积325万平米，共有客房2.3万套。

根据双方约定，酒店管理合同将执行到期满。由第三方管理的30家酒店，马上将与万达没半毛钱关系。由万达旗下品牌运营的40多家，业主不再姓王。合同期满后，万达将与众多国际著名酒店管理集团PK，看谁能获得孙老板欢心。

这可不是老王想要的“轻资产”！

按照王健林提出轻资产模式，酒店卖给孙老板属于“投资模式”，交由万达运营管理是必须的。

现在不是“轻资产”，而是“卖资产”。

文旅项目，无征兆抛售

如果说“出让76家酒店并非‘轻资产’”能够解释，13个文旅项目的交易则更是蹊跷。

2015年7月，王健林亲自发布“万达旅游发展战略”。根据规划，到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城（即万达城），年接待游客2亿人次（预计迪斯尼2020年将接待1.5- 2亿人次）。

目前西双版纳、哈尔滨、南昌、合肥等项目已经开业——

2015年5月，总投资400亿、占地近3平方公里的南昌万达城率先开业；

2015年9月，总投资150亿、占地5.3平方公里的西双版纳万达城开业；

2016年9月，总投资300亿、占地1平方公里的合肥万达城正式开业；

2017年6月30日，总投资400亿、占地1.5平方公里的哈尔滨万达城开业。该项目于2013年4月开工建设。

现在，王健林规划的15座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主，其余13座全部被抛售。

文旅项目之于王健林就像电动车之于贾跃亭！

“有万达在，上海迪斯尼20年难盈利”言犹在耳，如今上海迪斯尼实现盈利，王健林却没有任何征兆地抛弃了他的“迪斯尼梦”。

如何评估房地产商及其项目的价值

通常，中国房地产开发商负债率都很高，老板越激进负债率越高。可以用一个极简模型说明中国房地产商为什么能在极高负债率下“健康发展”：

假如开发商以单价8000元/平米拿下一个规划建面10万平米的项目，又投入4个亿把项目建立。在开始销售之前，这个项目的资产总额为12亿元（按成本入账：地价+建设成本）。

如果开发商自有资金为2亿元，贷款10亿，则项目总资产负债率为83.3%。但当开发商以单价1.6万/平米将房子卖光获得16亿资金并偿还10亿贷款后，手里剩下6个亿，2亿自有资金的利润率为200%！

如果有买家想中途接手，评估这个项目最重要的指标是相同区位当前的土地成本。比如“招拍挂”的楼面地价已达1万/平米，考虑到4亿建房成本，项目估价就是14亿。10亿贷款当然由买家承担，卖家收到4个亿，利润率为100%。

假如项目买家的4个亿有3个亿借贷来的，未来能以2万/平米销售，1亿自有资金的利润率将高达500%！#难怪中国富豪榜上有那么多房地产开发商#

对于持有大量商业地产的万达则更“好玩儿”：随着万达广场建成开业、人气逐渐攀升，定期对“投资物业”进行价值重估，获取“公允值增加”收益。例如，2015年公允值增加达172亿，相当于同期净利润的57%。无怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出：万科的价值在卖掉多少房，万达的价值则在多少房没卖掉。

总之，由于土地价值升幅巨大，考察开发商或房开类项目的现有价值要看“重置成本”，项目的未来价值则取决于地产升值空间。

为什么说文旅项目被贱卖

万达商业、融创联合公告的第一条是“万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融资承担项目的现有全部贷款。”

“怪不得便宜，原来融创要承担债务呀！”某些对财务、对中国房地产行业一知半解的人以为发现了新大陆。

这里，应当考虑的是重置成本。

首先，单单是规划这一关就很难过。占地几平方公里、投资数百亿的项目，省委、省政府开个会，合计合计就有权批、就敢批？没有中央政府相关部门的批准，休想！即便手眼通天，跑完一个文旅项目所需要的时间、人脉、运气都是难以承受之重，何况13个！

《联合声明》中有文旅项目维持“四个不变”的提法：

1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；

2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；

3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；

4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

这种表述针对的就是政府审批，因为政府把项目批给万达之后，品牌、规划内容、实施方、运营方都不可能变更。

其次是拆迁。这13个项目可不是在沙漠里，而且交通便利、风景宜人。运气好的话，拆10万平米可能比较顺利，拆50万平米则难免遇到“钉子”。因强拆丢官罢职、闹出人命的案例年年有。拆5平方公里是什么难度？拆13个项目呢？

最后是开工建设。13个项目有4个已经建成开业，另外9个也已投入大量资金。所谓负债不就是在建设中产生的吗？

王健林不是滴滴、快的，没有打“补贴大战”，文旅项目亦没有沉重的历史负担，花掉的贷款没有被“烧掉”而是以“在建项目”列入资产负债表。贷款20万装修一套毛坯房，房产的价值怎么也得增加20万吧？

本质上，13个文旅项目是“新概念房地产项目”，主题公园是幌子，本质上还是运营商业地产、出售住宅那一套。根据融创7月11日早间发布的公告，13个文旅项目总建面合计5897万平方米。其中，可售面积4,973万平方米（剩余924万平米为自持）。假设每平米售价5000元出头，融创可回笼资金2500亿。

何为“重置”？以西双版纳城万达城为例：

1）向政府申请投资150亿的文旅项目要付出多少有形、无形的成本，能不能批下来，多长时间能批下来？

2）现在拿5.3平方公里要多少钱？

3）在这5.3平方公里建设主题公园、商业中心、傣秀剧院、三甲医院和高端酒店群要投入多少时间和金钱？

那里的房子已卖到第7期，单价从5000元以下涨至7500元以上……

25亿的承债式收购就能成为这一切的主人！

对于“按注册资本收购”，稍有商业感觉的人都会感觉震惊。注册资本是最初投入的本金，合着这些多年都白折腾了，买家只给个本金。好比一个有才华的画家，用3年时间完成一幅得意之作。买家却拿出一杆秤，要按白纸定价，这是对画家的极大污辱！

13个文旅项目不是空壳、不是白纸！王健林为何甘心“受辱”？

如果非说老王因为负债率高、必须卖资产还债，老孙的负债率也不低，而且刚接下乐视的烂摊子，怎么解释？

更令加人称奇的是，融创收购13个文旅项目的295.75亿居然来自万达！

融创今日（7月11日）发布的公告显示，万达将通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿收购款。

下图为创融公告截屏，卖方指万达，买方为融创。

事出反常必有妖，王健林突施改变集团战略方向的资产抛售或许是因为“某种不可言说的恐惧”。

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万达集团的融资渠道

1.银行资金 万达集团在银行资金的使用上更加倚重。从万达的开发项目分析，贷款类型包括：土地抵押贷款。开发贷款。资产抵押贷款。资金贷款。租约抵押贷款和银行贷款的异地使用等。 万达集团与国内银行保持良好。深度的合作关系。央行金融管理部门金融司还把万达列为全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道，单笔贷款在5亿之内无需审批，两三天就可以批款，这种金融的审批和支持在中国房地产行业是绝无仅有的。万达已经分别与中国银行。建设银行。农业银行签订了“总对总授信”的协议。所谓“总对总授信”，就是指由商业银行与企业签订授信协议，在协议签署后，企业在该商业银行各地各分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。 万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业，2002。2003年就与东亚银行等银行搞过经营性抵押贷款。那个时期万达是被动进行的，当时国内银行不给贷款，到了2005年底的时候，四大国有银行开展了这种业务。 资产评估做抵押适合传统开发模式，传统的开发模式是做项目开发，还款来源依赖卡法。租约抵押贷款不同，这种抵押贷款只能以租金作为唯一还款来源，贷款期限长达五年。十年时间。对项目租金资产。安全性的评估。租户评价要远大于对资产的评估。万达已经做了五六个项目的租约抵押贷款，模式基本是依据总租金额，抵押贷款额大概为总租金额的70%，项目总投资额的70%。 2.国内私募 一直以来万达就是私募的宠儿，一方面尽管尚未上市，但万达的商业模式一直为业界所称道；另一方面更是由于王健林庞大的隐性资产以及良好的政府人脉。 目前已知的私募，有两笔：①与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达23亿元。②配合A股首次公开上市进程，与建银国际已完成的股权私募。首次私募时，万达和建银国际都未透露资金募集的情况，而轮到第二轮私募时，万达的私募价格高达每股17元，“建银国际短短半年回报丰厚，第二轮私募再度积极参与，增持1%的股权”。 3.海外融资渠道 一直未放弃中国房地产市场信托（REITS）自有出租形式的商业地产投资回报周期过长，是典型的沉淀资金行业，所以通过REITS来运转商业地产，一直是万达创始人王健林所向往的。REITS一方面可化解单一银行贷款所隐含的金融风险，另一方面也可以让民间资本得以分享国内购物中心发展所带来的长期稳定收益，募集资金量大，更适合房地产项目长期发展，这也是一直非常向往的融资模式。 在证券市场融资渠道和境外融资渠道上，万达打探索目前仍未取得实质性突破。2005年与麦格理完成私募后，2006年筹备的香港REITS，最终失利，但万达从未放弃实现REITS的努力。 4.销售回款对现金流的支撑 第一代产品商铺销售对的额不良结果，是万达在第二代产品上调整战略为“只租不售”。但这种真正的“只租不售”仅仅维持了很短的时间。在万达第三代产品上，销售的比例显著提高。对城市综合体的销售回款部分，万达内部给予“生命线”的定位，提升到“长期发展战略支持”的高度。 5.2009年开始信托融资 2009年的信托融资时，国内信托融资的综合成本普遍在12%左右，远高于万达此前7%-8%的融资成本。然而从2011年起万达大幅度染指信托融资，再起成立的11只信托产品中，有10只是是2011年成立的，只有1只是2011年以前推出的。 在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿，10只信托产品共计算募集大约78亿元。通过信托公司的专业管理和多元化投资组合，有效地降低了万达集团房地产投资的风险，取得较高的投资回报。 6.特殊的银行资金渠道 央行金融管理部门金融司把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，全国所有的房地产企业当中只有两家企业有这样的殊荣。 四大国有银行中有三家银行的总行给了万达巨额的授信。工商银行。中国银行总行。农业银行总行都与万达签署银企协议。 作为全国房地产金融改革试点企业，金融管理的最高权威部门给予支持的实际效应非常显著，可以做到异地贷款，不再受到地域的约束。同时，试点企业还有一个特殊授权“绿色通道”，单笔贷款在5亿之内无需审批，两三天可以批款，这种金融的审批和支持在中国房地产行业是绝无仅有的。 7.大力发展资产抵押贷款和租约抵押贷款 在万达已经建成的项目中，资产抵押贷款是比较显著的现象，例如北京CBD万达与石景山万达均采取抵押贷款的方式，盘活资金。

取自123图书馆（123tsg.com）

我在哈尔滨哈西万达广场买了一套住宅，贷款，当初银行告诉我的银行是兴业银行，我们就到了兴业银行办理

一般不会有什么损失，指定的贷款银行说白了就是开发商签约的银行，开发商让你在哪里贷款就只能在哪里贷款，所以一般你是没有什么损失，你要是有损失的话你就会牵扯到退房，在没有签署正式的购房合同和正规的购房发票之前，你和开发商签署的任何协议任何合同都是无效的，是法律部支持的

像万达这样的大集团向银行贷款个几百亿是不是很轻松

这是金融思维的问题。显然楼主对商业经营缺乏了解。

很简单一个假设，你有一个商业项目，投资回报比如说是10%，你投一个亿，一年的时间，赚1000万，你从银行再贷款1个亿，利息5%，那么你有两个亿，可以赚2000万，还银行500万利息，还多赚500万。基本思路大概是这样。

也许你还会问，王健林不是首富吗？还不够钱投资？他是首富没错，但是他资源多，可以投资的项目也多。他的企业横跨房地产、娱乐、影视、餐饮等多个领域，投资的项目不计其数，他投的越多，规模越大，成功的概率就越高。所以越大的企业对银行贷款的需求也越大。现在是一个资本社会，手里掌握的资本越多，好的项目也越多，甚至有足够的资本，可以把一个烂项目硬翻成好项目，资本不够，一个好项目也会因为资金问题完蛋。所以穷人只能打工，而富人才能真正赚钱。

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