商用房贷款风险？

抵押经营贷是怎么回事？

经营性贷款就是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的生产经营需要。

经营性物业抵押贷款有哪些优点 经营性物业贷款的用途

随着贷款产品的多样化,如今企业又多了一种申贷产品,它就是——经营性 物业抵押贷款 ，也间接给企业提供了一种新的融资方式。那么，具体经营性物业抵押贷款的优点有哪些呢?很多人对此不是很了解。经营性 物业抵押贷款 ,简单地说,是以经营性物业作为抵押物,并以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款方式。接下来，就随我一起来了解下经营性物业抵押贷款的相关知识。

经营性物业抵押贷款的优点有哪些

1、贷款操作简单。与企业贷款方式相比，操作简单，且更易获银行贷款。

2、担保方式灵活。除了能担保外，还能提供财产抵押、质押、第三方保证以及连带责任保证等。

3、贷款期限较长。贷款期限最长10年。企业获贷款后，能长期使用钱。

4、还款方式独特。银行可考虑租金回收，有一定的期性。一般采取按季或按月结息、归还贷款本息等方式。

5、贷款用途灵活。解决了贷款用途监管难问题，银行对自有资金的监管力度降低。

经营性物业抵押贷款的9大审查要点

1.租金收入监管是否可落实?

借款人须开立资金监管专户，实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性进入专户，如出现逃避资金监管的行为，银行应采取风险防控措施。

2.资金用途是否合规?

资金可用于合法的需求，但不限于股东借款。

3.物业出租率情况

租金收入与贷款额度以及期限是否匹配;审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已一次性向借款人支付了长期租金，或将租金与出租人对于承租人的债务进行了抵销，导致银行无法从租金中获还款来源，以及无法处置抵押物。

4.掌握借款人真实股权结构

从借款人的股权结构、背景、行业经验、管理团队等方面分析借款人的经营能力。

5.经营性净现金流是否可以覆盖贷款本息?

在银行贷款期间，现金收入扣除大修、日常维护、管理费用、财务费用等各项支出后，经营性净现金流须能覆盖银行贷款本息。

6.关注租期

《物权法》第190条规定：订立抵押合同前，抵押财产已出租，原租赁关系不受该影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该关系不得对抗已登记的抵押权。因此在审查时注意，加强贷后管理，核实租户，保障债权安全。

7.关注权属情况

关注是否存在 其他 抵押权人，银行是第一抵押权人;抵押人是否有独立的处置权;房产转让合同有无限制转让的条款;抵押物有无被查封;通过税务机关提供抵押人是否欠税的书面说明，了解其欠税情况，以防范带来的风险;抵押物业是否有拖欠工程款;抵押物是否不完整或结构特殊无法独立处置。

8.关注评估价值是否真实有效?

评估方法包括：成本法，体现购置成本;市场法与实际成交对比;估价条件不假设，须有文件依据，对用地性质及规划用途要有准确的依据，不能将划拨用地按出让用地进行评估，也不能将工业用地按商业住宅用地评估;评估重要条件容积率，提供合法依据。

9.关注抵押物变现能力

判断抵押物的价值如何，变现能力如何。针对建造年限较久，评估的物价超建造成本的，要充分考虑在抵押物变现时应缴税费对抵押物最终价值的影响。

编辑总结：以上就是经营性物业抵押贷款的优点 经营性物业贷款的用途是否合规的相关知识介绍，希望能够帮助到有这方面需求的朋友们!如需了解更多相关资讯，请继续关注我们网站，后续将呈现更多精彩内容。

营业执照抵押贷款有什么风险

风险有：一是把握市场风险。二是把握客户和项目风险。三是把握利率风险。企业抵押贷款是指企业作为借款人，以不动产抵押作为抵押物，获得贷款的方式。办理不动产抵押贷款的渠道一般是厚银行、信托公司、小额贷款公司。

扩展资料：

抵押贷款-风险

一是把握市场风险。期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。

二是把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。

三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。

抵押贷款-优势

（1）贷款用途灵活。抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。

（2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。

（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到对应银行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。

（4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。

房屋抵押贷款要注意哪些问题

1房产抵押需要是借款人名义的房产，如果有第三人共有，则在抵押时必须出具共有人同意抵押贷款的声明书；

2在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需要提交离婚协议书或法院判决书；如果离婚后单身，则需要提供离婚后未再婚证明；

3需要明确贷款用途。抵押贷款一般用于装修、留学、购买家庭大额耐用消费品等消费项目，如果消费者违规使用抵押资金，有可能被银行收回，因此消费者要注意政策风险。

4没有还清贷款的房子，是无法申请抵押贷款的。也就是说，如果房子还处于按揭状态中，该房的抵押权其实就在银行手中，虽然借款人拥有使用权，但是不具备完全产权，所以不能再次申请抵押。

5小产权房不具备房产抵押贷款交易的权利的。这是因为小产权房实为无产权，如遇政策性用地规划就面临灰飞烟灭的可能，因此金融机构不予对该类房产抵押贷款。

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