房地产供应链金融？

什么是房地产供应链

房地产供应链是指以房地产开发企业为核心，在项目的整个建设过程中存在一个链条式的相互关联的结构，即从上游的土地开发商、材料供应商、设计商、承建商、金融机构到下游的物管公司、销售代理公司、购房者。

房地产供应链具有以下特征：

1、传递性。从产品设计、房地产承建到宣传销售整个过程都是由多个节点企业共同参与完成，企业之间密切联系。

2、开发周期长。房地产项目的开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从投标策划到勘测设计、施工建设到市场销售往往需要几年时间才能完成。

3、并行性。房地产开发的过程设计很多开发行为，这些活动在流程上并不都是串联关系，企业往往建立一种基于并行工程的管理模式，将内容繁杂的项目活动纳入一个整体系统。

扩展资料：

影响和决定房地产供给的因素：

1、房地产市场价格

房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。

一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。

2、土地价格和城市土地的数量

土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：

一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。

二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。

城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。

换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。改革开放以来，中国农业发展迅速，为城市土地的扩大创造了条件。

3、资金供应量和利率

由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。

若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。

同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。

4、税收政策

税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。

反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给减少，会降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模，甚至将资本转移到其他行业中去，从而会导致房地产的供给量的减少。

5、建筑材料供应能力和建筑能力

建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。

改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。

6、房地产开发商对未来的预期

这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。

若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。

参考资料来源：百度百科-房地产供给

房地产行业如何进行融资？

有以下几种方式可供选择：

一、权益性融资。

可能通过增加注册资本，吸引新的投资者加入，不用支付利息，但会降低原股东的持股比例。

二、发行债券。

如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是：1．股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，2．累计债券总额不超过净资产的40%，3．公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，4．筹资的资金投向符合国家的产业政策，5．债券利息率不得超过国务院限定的利率水平，6．其他条件。

三、从银行或其他金融机构借款。

但在目前的大环境下，小的房地产开发企业从银行借款很难，大房企倒没问题。

四、从基金、信托、其他企业或个人融资。

但这样融资一般利率较高，会加重企业的负担。

希望我的回答对你有所帮助。

首先，我们先来了解下地产项目的整个操作流程，以及实际操作过程中需要的融资节点。

在实际操作中，其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨，导致了土地成本在整个项目中占比非常高，往往一块土地的价格都在10亿元以上，虽然可以分期付款，但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款，会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以，一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清，这样的资金支付压力非常大。

在支付完土地款拿到土地证后，就可以开始申请银行的开发贷款了，申请过程中办理其它的三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）及备案、环评等各项手续。一般来说，各项手续办理完成及拿到其他三证后，基本上银行贷款也能完成审批。

银行放款后，通过合作的施工企业将开发贷款套取出来，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件（正负00，或者结顶，具体看各地政策），就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户，可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期，就这样滚动开发。

从拿地到预售基本控制在1年甚至更短，这就是目前大多数房企开发项目的操作模式，业内称呼为高周转模式，主要代表就是碧桂园。当然也会有个例，但是整体原理基本相同。

对于房企融资，也就两条路可以走，一条就是股权，另一条是债权。

一、股权类融资

通过吸引资金方入股，达到融入资金的目的，但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。

1、直接模式

有实力的个人、企业直接入股，股权现实在项目公司股东的层面。

2、间接模式

个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业，然后再进入项目公司股权。

3、联合开发

也就是业内说的拼盘，一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源，但是资金口碑等方面较弱，那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行，大开发商联合开发的情况也越来越多。

股权类融资模式在实际操作中，联合开发和基金类模式操作比较多，第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外，能够带来一定的其他资源，第一中基本就是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。

二、债权类融资

1、发行债券

符合条件的企业可以申请发行债券，可以在国内，也可以在境外。目前国内房企发债（主要是公司债）审批极其严格，通过可能较少，为了融资有很多创新，比如购房尾款的ABS，与上下游的基于应收账款的ABS，甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。

境外发债目前大型房企用的比较多，最近一笔就在昨天，是华夏幸福发行的，中小房企这个渠道几乎没有机会。

2、银行

银行目前主要针对的是房地产开发贷款，必要条件就是四证齐全。

原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款，目前已被监管卡死。

另外在银行，房企还有借道融资的模式，用集团内其他的经营型企业（贸易公司）作为借款人，用第三方土地或者未售房产抵押借款，款项再集团调拨使用，一般会去支付土地款。

还有一种就是目前比较多的，用商业承兑汇票融资，直接开票给施工企业，施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现，占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多，也不仅限于银行，因为银行的额度不好审批，目前还有其他的渠道，比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。

3、信托

信托公司目前基本只能操作开发贷款，发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。

4、 社会 资金

这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业（目前主要出资金的是国企）、上市公司等等。

操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金（假股真债模式）。

还有一种是房地产销售公司兜底，它会和房企签订一个协议，包销一定价值的房产，享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司，做下网签，但是不过户。销售公司销售一套，更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售，利润最大化，房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。

总结

整体来看，目前在土地款融资阶段，由于银行信托等渠道受限，主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资（含假股真债），这阶段的融资成本比较高，目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间，各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资，优质房企集中在银行，偏弱的主要在信托，银行的成本基本在6%-8%之间，信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业，让对方垫资，在实现销售后再支付，甚至用商票支付。

房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业，资金成本也很好。可以说，房地产的核心竞争力就体现在资金实力上，有没有足够多的钱，能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。

一般企业能用到的融资方式，房地产企业自然也都会采用，比如。股权融资，通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求，上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的反而是借助上市，增加公司的名气和行业地位，以便在融资方面更有优势。

还有债券融资。对房地产企业非常普遍，而且，房地产企业不仅在国内发债，还会在国外发债，甚至有分析师说，目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式，1年期的短期融券滚动是用，结合3-5年的长期的债券，既能满足降低资金风险，也能减少资金成本。

除此之外，还有银行贷款，房企的资金量大，也是银行的大客户，不过银行在房贷时，会评估房地产公司的信贷情况，会很看重销售总量、行业排名等一些指标，这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧，做大了才能有更多的资源。不过，做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了优势，福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机，不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。

总的来说，房地产行业是典型的资产负债率很高的行业，对公司来说是有很高的杠杆，对企业老板来说，则也意味着很大的财务风险。

针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下：

第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。

第二，如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段，没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式，通称“股权融资”。

第三，如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款，以实现融资的目的。

第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。

第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。

第六，当然作为一家正规的房地产开发公司，在融资的时候必备核心资料：

A，项目介绍PPT。

B，项目《融资计划方案》。

C，项目《规划设计方案文本》。

房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。

以下是常见的一些融资品种：

按照分类一点点阐述，不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。

好，假设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。

我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托计划，或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款贵很多，这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。

当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。

STAGE 2

本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊！如火如荼啊！地价越来越贵了啊！地价占了整个项目50%啊！付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入tx 。开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。

怎么办？没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿，当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。

如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。

土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？银行可以提供拆迁贷款，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额，是政府支持的。拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。

当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！这个时候银行会提供按揭贷款，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。

如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱tx 出来。

STAGE 3

多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）

IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团贷款，境外银团贷款批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。

关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是交易所，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间，开发商们是那个激动啊！要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格江夏区了。在当时，银行基准利率可是6呢。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。

另外，还有一个BUG类型的债种：永续债。这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时炸弹，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。

当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。

STAGE 4

当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。于是，供应链就出现了！

供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。

当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。

广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。

STAGE 5

很多企业为了获取项目，往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好，但米不够。因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！

对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，tx ，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。

说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。

上面的文章内容有一条重要假设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你贷款。其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷假设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。

说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己！

房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资

一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得r3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。

目前来看，随着通道业务的趋紧，以及资管新规的出台，房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。

一、房地产类融资都有哪些

第一个呢就是最主流的了， 房地产开发贷款，不难理解的，就是开发商想开发某一块土地需要进行融资，从银行贷款，这种贷款就是房地产开发贷款。

还有一种是经营性物业抵押贷款，这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。

综上可以看出，不管哪种贷款，都是以项目为核心的， 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析，当然了也会分析借款人资质等方面的。

二、具体的流程

我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。

首先借款人成立一个项目公司，因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国，所以若想申请贷款等事宜， 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ，然后以项目公司为主体进行融资。

然后，就是拍地，通过竞价方式，从政府手里拍地，然后是交钱并办理各种手续，如四证，当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。

联系银行以后需要提供一系列资料，包括但不限于企业基础资料及证件，财务报表，可研报告等等一系列材料，银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。 这其中有一点十分关键，就是借款人需要有一定比例的自有资金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地及地上房产进行抵押，或者是集团总部进行担保，如果是抵押的话，还要配合银行落实抵押手续。

如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款，通常房地产开发贷款期限为5年，企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下，设置符合实际情况的还款计划，如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。

然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户，出支付相应的税款等费用之外，不能随意对外支付，必须优先偿还银行贷款。

综上就是房地产融资的基本流程。

三、总结一下

房地产企业先拿地，然后办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，审核无误之后进行贷款，然后封闭管理账户资金，不得随意对外支取，这就是开发贷款的流程。

希望对您有帮助。

您好，房地产行业融资，可以有以下几种方式：

一、向身边 人融资

如果您需要的资金比较少的话，可以向身边的人融资，比如亲友、同学同事，或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。

二、银行贷款融资

如果您有稳定的工作或者收入，或者有房产等，可以向银行申请贷款或者抵押贷款。

三、寻找投资人和投资公司

如果您需要的资金较多，可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般有自己的官方网站，您可以直接投递商业计划书给他们。

四、专业的融资信息服务平台

专业的融资平台有很多资金方入驻，您可以投递项目给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，和多位投资人面对面交流。

贷款有哪些途径？

贷款渠道主要有三类。

一是在银行贷款。优点：只要你实力强，贷款金额不设上限，利率相对较低。缺点：银行贷款门槛较高，对个人综合实力、信用状况、还款能力、担保条件要求都比较高。

另外，如果金额比较小，还可以使用信用卡，慢慢养卡，一般也能弄个20-30万出来。

二是在互联网金融机构贷款。优点：方便快捷，门槛低，比如支付宝的借呗、微信的微粒贷。只要你经常使用他们的APP，他们就能根据日常搜集到你的信息，跟你提供授信额度。缺点：贷款金额普遍不太高。

三是民间借贷。这个就见仁见智了。遇上瞧得起你的人，你可以低利率就能借到钱，手续还非常简单，一张借条就搞定。如果是遇上高利贷，只要你敢借，他们就敢给。不怕你不还钱。

贷款的途径有很多种，我简单给你罗列一下：

银行贷款

目前我国有3800多家银行，基本上每家银行都可以贷款，银行贷款最大的优势是利息比较低，目前正常情况下抵押贷款一年的利率大概在6%-8%之间，无抵押信用贷款一年的利率大概在12%到15%之间。

不过银行贷款一般申请比较难，如果不是优质客户的话，或者你没有什么资产，是很难从银行贷到款的。

持牌小额贷款公司

持牌小额贷款公司就是有牌照的小额贷款公司，比如有 科技 小额贷款，农村小额贷款公司等，这些小额贷款公司一般都有特定的贷款去向，利息大概在月息1.5%左右，额度在10万到几千万都有可能。

无抵押小额贷款公司

目前市场上有很多无抵押无担保的小额贷款公司，这些小额贷款公司的业务范围比较广，个人企业都可以申请，而且办理比较灵活，这些无抵押无担保的小额贷款公司月综合费用大概在2.5%左右，额度一般是在1万到50万之间。

当然，如果你有房子做抵押或者有保单或者车辆的话，利息相对比较低一些。

p2p平台贷款

p2p平台贷款主要是平台从中做到一个中介的作用，把有钱的人和需要钱的人撮合在一起，目前p2p平台贷款的利息跟无抵押小额贷款利息差不多，额度的话就看项目的具体需求。

大平台网贷

目前网贷几种类型，其中一些大品牌推出的网贷就是其中的一种，比如支付宝的借呗，微信的微粒贷，京东金条，百度有钱花，360借条，小米小额贷款，万达贷等，这些平台的贷款额度一般是1000到30万之间，利息则是按日收取，日息大概万分之1.5到万分之六之间。

消费贷款

消费贷款是由一些消费金融公司推出的产品，目前也很火，但消费贷款一般是在你购买物品的时候进行分期，不能直接取出现金，比如你买手机或者电脑就可以分12期或者24期还钱。

现金贷

现金贷目前发展的也很火，但是当前监管部门对现金贷的监管比较严。所以很多现金贷平台已经停止业务。现金贷主要是解决短期缺钱为主，期限在七天到30天之间比较正常，一般额度是500块钱到5万块钱之间，但是现金贷的利息很高，一般按日收取利息，日息在1‰到5‰之间都有，也就是借一千块每一天的利息是一块钱到五块钱之间，如果把这个利息换成年化的话，就达到百分之几百，所以如果不是迫不得已，建议大家不要接近这种现金贷。

民间贷款

民间贷款也就是个人放款，俗称的高利贷，目前民间贷款比较混乱，建议大家不要接触。

当然，除了上面这几种贷款方式之外，如果你是企业客户，你还有另外几种贷款方式可以选择。

一种是供应链贷款。

供应链贷款就是上下游之间付款的一种贷款方式，比如a想购入一笔货物，然后他向b金融公司申请了一百万的贷款，但是这100万的贷款不是直接给a而是直接打给a的供应商c客户。

还有一种就是设备租赁融资。

设备融资就是你需要这个设备，然后就可以找融资租赁公司帮你把这个设备买过来，然后你分期还款，或者只在一定时间内还款就行。

当然还有其他贷款，比如说贸易贷款之类的，在这就不详细说了。

贷款主要有银行、互联网公司、网贷机构、消费金额公司和小额贷款公司5类渠道。

1、银行

第1类机构是银行类金融机构，如国有大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、信用社省，其中以国有大行的利率比较低。

2、互联网公司

第2个机构是互联网公司，互联网公司比较出名的产品有：腾讯的微粒贷、蚂蚁金服的蚂蚁借呗，百度有钱花等。

3、网贷机构

第3类机构是网贷机构，主要指p2p，如你我贷拍拍贷，人人贷等，网贷机构中贷款审核最送，利率最高，很多机构的利率超过最高人民法院规定的高利贷下限标准36%。

4、消费金融公司

第4类机构是消费金融公司，我国有17家消费金融公司，如中银消费金融公司，中邮消费金融公司等。

5、小额贷款公司

第5类机构是小额贷款公司，我国大概有几千家小贷和小额贷款公司，分为网络小贷公司和非网络小贷公司。

以上5类机构中，贷款利率从低到高依次是银行，消费金融公司，互联网公司，小额贷款公司和网贷。建议优先去银行申请贷款，其次是消费金额公司，网贷机构排名最后。

朋友，我尽管是一个专业的金融工作者，但你这个问题让我感到不太好回答，总之贷款的途径比较多。

这么说吧，如果你的贷款指宽泛的对象而不局限于银行贷款的话，则除了银行贷款这条有效途径之外，你还可向正规的金融机构比如小额贷款公司、融资租赁公司、财务公司、信托公司、主题金融公司(比如 汽车 金融公司专门为买车提供贷款的)等等；还有民间的P2P平台及其他非正规的互联网金融公司。

但是我对朋友说，应远离非法的借贷公司，以免陷入高利贷漩涡；最放心、安全、可靠、贷款价格低的当属银行机构了，银行机构较多，有大型国有商业银行比如工农中建交五大行，有跨区域性的大型股份制商业银行，还有地方中小商业银行比如城市商业银行、农村商业银行和农村信用社等等。

各行对贷款条件要求可能不太一致，有门槛高的、有门槛低的，也有要求相当严格的，也有条件放得相对宽松的，不能一概而论，你可根据自身的贷款条件与他们联系、打交道，以求解决贷款之需。

至于你问到的银行贷款需要哪些条件，可能各行的要求大致相同，当然也存在一些细节上差异，这得要看你自身的条件了。

通常情况，银行贷款条件要求如下：

1 、个人信用贷款的条件

（1）银行要求借款人具有二代身份证、稳定的工作证明、收入证明、贷款用途证明；

（2）个人信用状况良好；

（3）对借款人的收入也有一定条件的限制，一般会要求借款人月均收入不低于4000元。

（4）在提交相关申请资料后，银行审核通过就可以申请到月收入的5-8倍的贷款。

2 、房屋抵押贷款的条件

（1）除了对贷款人收入信用方面有较强的要求外，房屋的年限还要在20年以内，房屋面积大于50平米；

（2）房屋具有较强的变现能力；抵押贷款额度一般不得超过房屋评估值的70%；

（3）这样在提交相关资料、银行审核通过后，就可以申请到最高不超过1500万、期限最长20年的贷款。

3 、大学生 创业贷款 的条件

（1）在读大学生、以及毕业两年以内的大学生；

（2）大专以上学历；

（3）18周岁以上。

相对而言，对于该类贷款的申请条件还是比较宽松的，而后只需将学生证、成绩单、对账单等资料提交给银行，审核通过后即可获得贷款。

4 、个体户贷款的条件

（1）需具有完全民事行为能力，有当地户口；

（2）有本地固定的经营场所，且收入稳定；

（3）能提供合法的抵（质）押物；

（4）在贷款行开立存款账户。在满足以上条件后，将银行要求的资料提交审核即可。

5 、房屋按揭贷款的条件

（1）具有有效身份证及婚姻状况证明；

（2）良好的信用记录和还款意愿；

（3）稳定的收入；

（4）所购住房的商品房销售合同或意向书；

（5）具有支付所购房屋首期购房款能力；

（6）在银行开设个人结算账户以及具有有效的担保。

在满足以上条件后，将申请资料提交银行即可，由银行审核决定是否放款。

现在再举几个行的具体贷款条件供你参考：

第一， 建设银行贷款 要什么条件:

1、要有固定收入，要看工资明细；

2、年满18-50岁，65岁之前还完贷；

3、如果贷款用于经营或购车，要有担保人和抵押，抵押要求借款人、借款人配偶名下可上市交易商品住房、商用房等资产作为抵押物。保证必须采取自然人保证的方式，且保证人须是建行VIP客户；

4、没有不良信贷记录。月供不高于家庭工资收入的50%。

第二， 中国银行贷款 要什么条件:

1、具有完全民事行为能力的自然人；

2、个人身份有效证明；

3、具有合法的足够偿还贷款本息的能力；

4、个人信用良好；

5、持有经办行认可的购车合同、协议或购车意向书；

6、提供经办行认可的抵/质押物或有足够代偿能力的个人或单位提供第三方不可撤销的连带责任保证；或提供满足《中国银行个人信用循环贷款额度暂行管理办法》客户准入条件的相应资料；

7、能够支付本办法规定限额的首期购车款能力证明；

8、中国银行规定的其他条件。

第三， 邮政储蓄银行贷款要什么条件:

1、农户银行贷款要求借款人必须已经结婚，而商户银行贷款要求借款人要有营业执照，且正常经营在半年以上；

2、具有完全民事行为能力，身体 健康 ，具备劳动生产经营能力；

3、家庭成员有两名上劳动力，年龄18周岁60周岁之间；

4、具有当地户口或者当地居住满一年上；

5、需要提供1到2名自然人进行担保，担保人要求国家公务员、教师、医生等有稳定收入的人群，或组成3到5户的联保小组；

6、拥有稳定的经营场所。

朋友，对照银行这些贷款条件要求便一目了然了，你若想贷款，就对照要求来逐项完善吧，祝你贷款成功！

银行贷款一般就是信用贷和抵押贷，以及房贷比较多。

第一：信用贷

信用贷的话，以招行为例，储蓄卡有闪电贷，信用卡有e招贷，都是属于信用贷的范畴里面的，不需要什么资料，主要就是征信会比较看重，同时最高就是30万。

第二：抵押贷

现在最多的贷款就是抵押贷，一般需要当地或者周边城市需要有房产。

第三：房贷

就是购房需要的贷款，一手房的话，有专门的合作商，二手房的话，可以直接去咨询银行的。

贷款的渠道一般分为四大类：首选肯定是银行贷款、再就是消费金融，然后是小额网贷、最后是民间借贷！

银行贷款， 银行贷款众所周知，额度高、利息低、还款方式灵活！当然他的要求也是比较高的，如果是个人去申请的话，一般来说是需要 有房、有车、有社保、有公积金、有代发工资、有保单 。这些条件做组合就可以申请，比如说代发工资5000以上 公积金基数5000以上这样就可以做很多银行的贷款了。而且他对征信的要求也是比较高的。

消费金融， 一般银行下面基本都有消费金融公司，比如说常见的中银消费金融、兴业消费金融、大数金融等等，他们的要求的话比银行的要求，又要低很多。一般上班族的话，有公积金最低基数2200也是可以做，不过呢利息比银行要高一点基本都是1分左右的利息了。

小额网贷 ，小额贷款公司，比如说线上的借呗、微粒贷、百度有钱花、360借条都是小额网款，线下的公司像博民、中安、亚联财等等，利息的话又比消费金融高一点，基本都1分-3分之间。要求也相对比较低，有个社保或者说代发工资就可以做了。

民间借贷， 有很多人专门从事放贷工作，利息有高有低，但是很多都是高利贷。有要求抵押的，有的就是纯信用。这个水很深，建议大家不要轻易去碰。

随着大家消费水平的提高，生活节奏的变快，大家在资金需要周转的时候就会要进行贷款，那么贷款主要有哪些途径呢？贷款需要具备哪些资质呢？

一、贷款途径

1、银行贷款

说到贷款，大家最先想到的就是银行贷款，这也是目前使用得最多的一种途径。比方说国有大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、信用社省，其中以国有大行的利率比较低。银行贷款的利率相对而言相比于其他机构的利率要低一些，但是审批的时间会比较久，并且银行贷款一般都是优质客户，因此对于用户的门槛比较高，资料不齐全的情况下会导致审批不通过或者说额度户下降。

2、贷款公司

由于银行办理的贷款用户有限，供不应求，因此就出现了贷款公司。有的贷款公司是无需进行抵押的，但是他们的利率会很高，目前市场上有很多无抵押无担保的小额贷款公司，这些小额贷款公司的业务范围比较广，个人企业都可以申请，而且办理比较灵活，这些无抵押无担保的小额贷款公司月综合费用大概在2.5%左右，额度一般是在1万到50万之间。

还有一部分的贷款公司是持有牌照的，这些小额贷款公司一般都有特定的贷款去向，利息大概在月息1.5%左右，额度在10万到几千万都有可能。

3、网贷

说到网贷大家并不陌生，尤其是近年，出现了许多的网贷平台，他们的特点就是门槛低，申贷金额高，审批快，基本上都是线上完成，审批通过额度秒到账。这些平台的贷款额度一般是1000到30万之间，利息则是按日收取，日息大概万分之1.5到万分之六之间。

4、消费贷款

很多人没有听过消费贷，但是却使用过，什么是消费贷呢，就是在进行购买商品的时候不需要付全款，可以依据自己的情况分期付款，但是与此同时也会要收取一定的分期费用，目前来说伴随着网络消费的使用，消费贷的办理逐渐也变多了起来。

二、贷款资质

依据银行的标准来说，就是你的征信报告起到决定性作用，也就是说你没有出现过逾期坏账记录，这里一般有连三累六的情况会直接被列入银行的黑名单。其次就是你的经济情况，你的收入可以通过银行类流水进行参考，还有固定资产也是贷款的加分项。基本上你的征信记录良好，自己的有偿还贷款的能力银行就会下发贷款，银行是所有贷款途径中要求最高的，银行能够贷款成功，其他途径一定也可以的。

按照现在的房地产银行贷款数据来看，二线城市房贷首付普遍在3成，一线城市的北上广深的首套房房贷比例在35%到40%，三四线城市为了促进房地产销售，可能会出现2成的房贷情况。所以买房首付几成不是你选择的，而是由对应的贷款银行所决定的，而这些银行往往是事先和房地产开发商签好了协议。购买对应楼盘的房子只能找相对应的银行进行贷款，也可能有1到3家的银行同时可以办理贷款，那么这时你就要问清楚不同银行的首付比例，以及是否有优惠活动。

骑牛看熊还记得在10年前公交车还是1元，现在是2元；烧饼是2元，现在是5元；网吧1个小时2元，现在是15元。。。。。。还有很多东西的物价都在上涨，再看看10年前的房价，现在已经涨了几倍了，只能惊呼“钱越来越不值钱”，这主要是因为 社会 经济不断的发展，人民的“荷包”越来越暖和，货币也在不断增发，这在无形之中就导致了通货膨胀。

其实从货币贬值的角度来看，货币属于一种交易中的媒介，当货币出现超发后随之而来的就是贬值，而这样就会触发通货膨胀的出现。那么现在看10年、20年、30年后，通货膨胀无论如何抑制都会按照一定的经济规律增长，可以在宏观调控中控制增长幅度，但是想完全遏制是几乎不可能的，所以购房者买房时应该主选中长期的20年和30年还款年限，这样压力越往后走越来越小，并且有更多的钱可以用来买车、做生意、投资等赚钱渠道。

先说一个笑话，那会儿我还在做教师的时候，找到我们镇上一个信用联社，准备贷款做生意

信用社的信贷员死活不贷给我。说是我还没结婚，连家都没有，不靠谱、、、

好了，不开玩笑呢，书归正传。

银行贷款需要哪些条件呢？ 1，征信 2，抵押 一般来说，在银行做小额借贷，用到征信的时间比较多

在银行做小额借贷，无论你是在柜台贷款，还是在银行APP里面贷款，首当其冲的就是要查征信。

如果你的征信没问题，没有过银行逾期，基本上是没什么问题的。但是，如果在柜台贷款，即便是你的征信没问题，但是你贷款记录比较多，很混乱，也会被他们当做不诚信的人员来处理。

所以，贷款尽量通过银行APP去实现操作。和电脑程序打交道比和人打交道好，它们只认规则。征信OK,贷款就OK。

做大型贷款的时候需要用到抵押

如果你想要在银行做大型贷款，而你本身并没有很大的名气很大的实力，那么，银行除了在查你的征信记录之外，还会要求你出示抵押物。

我哥，在广西做工程。前年，因为做工程的事情，上头一直没有把工程款给结下来，工人需要工资，在工地上闹事

后来为了给工人发工资，我哥在银行抵押贷款的，抵押物是他住的房子

有了抵押物，银行就贷款给他了。贷了几十万

上面，就是在银行贷款的方式以及需要用到的资料，如果你也想在银行贷款，不妨多看看。

全中国的几种贷款途径：

一，银行贷款：要求申请人条件要好，尤其需要确保征信良好，与银行业务关系紧密；

①打卡工资5000以上

②有社保公积金（个缴600以上）

二，正规的金融机构：贷款审核相对银行稍宽松，但是良好的征信也是必要条件；

①申请人名下有商业保险

②申请人名下有全国月供房

三，P2P借贷平台：申请条件比较宽松，但是利息比较高；

什么都没有只要征信好也是可以可以正常申请下款的。

房地产供应链贷款的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于房地产供应链金融、房地产供应链贷款的信息您可以在本站进行搜索查找阅读喔。