什么叫逾期交房？

商品房买卖合同中开发商逾期交房中所指已付房款具体包括哪些

所有实际支付的购房款，如果用贷款方式的话，还包括已由银行划给开发商的贷款。

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款清交房包括贷款吗

不包括。根据查询相关公开信息显示，清款交房不包括贷款。贷款，意思是银行，信用合作社等机构借钱给用钱的单位或个人，一般规定利息，偿还日期。

开发商逾期交房怎么办？

一、开发商 逾期交房 怎么办 购房合同 的条款中明确规定了交房时间，但到交房时间时，开发商未按期向 购房 者交房，这实际上是一种违约行为。根据我国《 合同法 》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任 。”也就是说，发开发商应当承担赔偿损失等违约责任。 对购房人来说，对于逾期交房的情况也要针对具体情况具体分析，并且可以对开发商逾期交房的原因进行调查，看开发商逾期交房是否有依法可以免除违约责任的情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的原因，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”如果开发商并未发生不可抗力的客观情况，也应当及时通知购房人，并提供相关证明。况且，即便有不可抗拒的因素，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求 解除合同 的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的 商品房 按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。” 二、逾期交付 违约金 的计算方法 首先，有约定的从约定。一般购房合同中都会对开发商逾期违约金的数额计算方法和支付条件作出约定。如果预售合同中约定了违约金的标准的，则应当按照合同中约定的违约金标准支付违约金。这里需要注意的是，如果违约金以“每日为已交房价款万分之几”的标准计算，则已付房价款包括首付和贷款两部分，而不是仅指首付。 其次，无约定的按法定。合同没有约定的，按逾期履行的天数依 逾期贷款利息 标准来确定违约金的数额。参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布，或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金底于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。这里需要注意的是，开发商违约不能以消费者没有损失来免责。 综上我们可以看出，开发商如果不是因为不可抗力或者约定的可以免责的事项出现逾期交房，是需要负法律责任的。购房者可以依据约定要求开发商承担责任，没有约定的，在催告三个月后可以依法解除购房合同。没有催告的，自约定的交付日起一年后没交房，也可以解除合同。违约金的数额有约定的从约定，没有约定的，按照有关部门公布或评估的同地段同类房屋租金标准确定。 逾期交房是开发商违约最常见的情形之一，在现实中，很多开发商以“免责条款”或者逾期交房与逾期付款抵消来逃避自己的法律责任。 买房 时一项大的支出，在这里提醒广大购房者在签订购房合同时谨慎为要，遭遇逾期交房或者房屋质量问题时，要用法律武器维护自己的合法权益。

延期交房违约金是按照已交付房款的万分之0.1，请问是按照首付还是总房款。

都不是。延期交房违约金是由已经付了的房款，利率还有逾期的时间这三个方面组成的。已付房产包括了首付和银行存在的按揭款。利率这是参照逾期贷款利率来计算的。逾期时间是从双方签订的交房时间到开发商通知验收的日期。所以这三方面组成了延期交房违约金，即三者的乘积。

法律分析

事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数。开发商延期交房维权：1、与开发商协商解决，如果大家碰到了开发商延期交房的情况，那么大家可以先和开发商那边进行协商，与开发商进行协商也是比较快速解决问题的一种方式，首先，购房者应该与开发商当面交涉，说明自己遇到的延期交房的情况，并提出协商和解的要求，比如要求赔偿等。2、向当地的消费者协会投诉，当遇到开发商延期交房时，大家向当地的消费者协会进行投诉也是一种可行的办法，如果大家与开发商协商不成功，那购房者也可以向开发商所在地或是房屋所在地的消费者协会进行投诉维权。3、向房屋管理机关反映，大家还可以去房屋管理的相关机构进行反应，并且要求对开发商进行一定的处罚，这种方式也是能起到一定的效果。4、进行诉讼，如果以上的办法都没有用，那么大家就只有向法院提出诉讼了，但是大家向法院提出诉讼是一件很麻烦的事情，所以大家可以要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。

法律依据

《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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