银行贷款考察？

考察报告怎么写！？

给你个提纲，参考下

第一章 总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、项目背景

（一）项目名称

（二）建设性质：指新建或改扩建

（三）项目建设单位、法人代表、所有制形式

（四）项目拟建设地点

（五）承担可行性研究的单位及法人代表（或负责人）

（六）可行性研究报告编制依据：支持该项目的经济政策和产业政策。包括国家产业发展规划、发展产业经营的有关方针政策，我市本项目所属行业的中长期发展规划及城市规划的要求，自治区对项目建议书的审定意见等。可行性研究报告编制依据要引用相关法规、政策、规划的目录和文号。

（七）可行性研究报告编制范围

（八）可行性研究报告编制原则

（九）可行性研究报告编制工作概况

1、项目建设的必要性

2、项目发展及可行性研究工作概况

二、可行性研究报告结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址（建设地址）、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括。

（一）市场预测和项目建设规模

（二）原材料、燃料和动力供应(或供水、供暖方式)

（三）厂址（建设地址）

（四）项目工程技术方案

（五）环境保护

（六）项目建成后的组织及劳动定员

（七）项目建设进度

（八）投资估算和资金筹措

（九）项目财务和经济评价

（十）项目综合评价结论

1、综合评价：项目建设的必要性、可行性、技术先进性，经济合理性，环境评价等。

2、论证结论

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二章 项目背景及必要性

这一部分主要应说明项目的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提出本项目可行性研究的重点和问题。

一、项目提出的背景：阐述项目提出的理由和主要依据，如国家和地区产业政策、行业规划、投资方向、市场因素，政府部门的有关文件和决定等。

二、项目发展概况

项目发展概况是指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括：

（一）已进行的调查研究项目及成果

※（二）实验、试制工作（项目）情况

（三）建设地址初勘和初步测量工作情况

（四）项目建议书的编制、提出及审批过程

三、项目建设的必要性及目的意义：分析阐述项目建设对调整农业产业结构和农村经济结构，开发利用农业资源，改善农业生产条件和生态环境，培育壮大主导产业，提高农业科技含量，增强龙头企业的辐射带动能力、增加农民收入，提高企业效益，发展城市建设，促进我市经济建设等方面产生的积极作用及社会效益。

第三章 建设条件

一、项目区概况

1、地理位置及区域范围

2、自然资源状况：包括水文、气象、土壤、河流水系等。

3、社会经济条件

4、基础设施

5、社会经济状况（农业）：包括耕地面积、农村人口及农业劳动力，项目所在市产业结构、国内生产总值、财政收入、农民人均收入情况等。

※6、项目关联产业的发展现状：产前、产中、产后的发展现状（农业）。

7、项目建设地点选择：按照影响项目经济效益、社会效益、投资等方面做对比分析比较，选择建设地点。

8、环境条件分析

9、各种费用比较

10、地形、地貌、地质的比较

二、项目实施的有利条件

1、政策环境

※2、资源优势

※3、市场优势

4、基础设施条件：包括给排水、供暖、供电、交通、效能、运输、通讯、能源及市场建设状况等。

三、主要障碍因素及解决方案

※第四章 建设单位基本情况

（属工农业和经营性项目）

一、建设单位概况：发展历程、现有产品类型，主营业务，企业制度，管理模式，人员结构等。

二、研发能力：企业自身及其技术信托单位的科研开发能力。

三、企业财务状况：企业的资产负债及损益情况，银行信用等级等。

※第五章 市场分析与销售方案

（属工农业和经营性项目）

一、市场分析

1、产品市场供求现状：国内外市场相关产品的供求状况。重点调查目前国内同行企业的布局及生产销售情况。

2、产品市场前景分析：分析预测项目产品未来的市场需求量及本企业的竞争优势和所占市场份额。

3、项目产品的市场竞争优势：项目产品成本、价格、行业标准、质量要求和项目产品供需对同类产品价格变化的影响程度等。

二、产品生产及销售方案

根据市场前景分析，提出项目产品的市场定位、生产规模、预期销售目标。

三、销售策略和营销模式

四、销售队伍和销售网络建设

第六章 项目建设方案

一、建设任务和规模

二、项目规划和布局

※三、生产技术方案及工艺流程

四、项目建设标准和具体建设内容

凡由本项目投资的所有单项工程、配套工程均属项目组成的范围。

1、建设标准

项目产品技术参数、工艺流程、主要工艺设备选择、主要原材料消耗指标等。

2、总平面布置

3、占地面积及分析

4、土建工程

（1）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计

（2）特殊基础工程设计

（3）建筑材料

（4）附属设施

（5）绿化

（6）其他

5、其他工程

（1）给排水工程

（2）暖通工程

（3）电器工程

（4）动力及公用工程

（5）地震设防

（6）生活福利设施

五、项目建设进度安排。绘制一张工程建设形象进度表（图）。

第七章 投资估算与资金筹措

一、投资估算依据

二、项目建设投资估算

1、项目建设投资估算：土建投资及构成；设备投资及构成；流动资金；其他投资及构成。

2、无偿资金投资方向：主要科技措施及投入估算；贷款规模及贴息估算；公益性建设措施及投资估算；前期工作费。

三、资金来源与筹措。按照国家有关规定，说明资金来源和筹措方式。

1、申请中央财政资金

2、申请自治区补足资金

3、地方财政配套能力分析

4、项目建设单位自筹及自筹能力分析

5、银行贷款可靠性分析（需出具银行贷款意向书）

6、其他资金

四、资金使用和管理。包括资金的分年度使用安排、有偿资金和银行贷款归还措施与归还计划（为保证财政有偿资金的归还，要有由资质的单位进行担保）等。

第八章 财务和社会效益评价

（属工农业和经营性项目，基础设施建设项目做社会效益评价）

※一、财务评价依据

说明相关的取费标准、财务制度规定、税收政策、资金占用费率、银行贷款利率、贴现率（加工项目为10%，其他项目为8%）、项目计算期（12年）。

※二、销售收入和销售税金及附加估算

1、销售收入、详细估算产品销售收入、服务收入和其他收入。

2、销售税金及附加。估算项目的城建税、营业税、资源税和教育费附加。

※三、总成本及经营成本估算

1、单位产品生产成本估算

2、项目总成本估算

3、经营成本估算

※四、财务效益分析

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力的财务状况，以判断项目在财务上的可行性。

1、盈利能力分析：计算投资利润率、静态投资回欺期、财务内部收益率和财务净现值等指标。

2、能力分析：计算资产负债率、银行贷款偿还期、财政有偿资金偿还能力等指标。

※五、不确定性分析

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

※六、财务评价结论

※七、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV，），经济换汇成本或经济节汇成本。

※八、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预计和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分析和概率分析，可视项目情况而定。

九、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第九章 环境影响

一、环境影响。说明项目建设对周围环境产生的影响和后果。

二、环境保护与治理措施

三、环保部门意见

※第十章 农业产业化经营与农民增收效果评价

（属农业建设项目）

一、农业产业化经营

1、壮大主导产业和促进结构调整情况

2、产、加、销、服各环节的利益联结情况

3、辐射带动作用：项目的辐射区域，带动农户数量，基地规模、农民人均纯收入增长量，增加就业人数等

二、农民增收

项目区农民收入增长情况。分析项目区农民收入增长来源的变化情况、增长幅度，与非项目区农民收入进行比较。

三、其它社会影响

通过项目实施，对该地区农村生产生活条件改善、城市建设、环境保护、交通、旅游、教育、改善基础设施、促进经济发展等方面产业的积极作用。

第十一章 项目组织与管理

一、组织机构与职能划分：包括机构设置、机构职责、运行模式、劳动定员等。

二、项目经营管理模式：包括与基地、农民的联结方式等（农业）。

三、经营管理措施：工程管理、生产管理、财务管理、销售管理等。

※四、技术培训。根据生产技术要求，对企业员工或基地农民开展技术培训的方法和措施。

五、劳动保护与安全卫生

六、招标方式和招标范围

七、"四制"实施办法（项目法人负责制、合同制、监理制、工程质量领导负责制）

第十二章 可行性研究结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

一、附件

附表1、固定资产投资估算表

附表1-1、土建工程及其它费用

附表1-2、设备投资明细表

附表1-3、科技投资明细表

※附表2、流动资金估算表

※附表3：总成本费用估算表

附表3－1：单位产品生产成本估算表

※附表4：固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表

※附表5：利润及利润分配表

附表5－1：产品销售收入和销售税金附加估算表

※附表6：财务现金流量表(增量全部投资)

※附表7：贷款(含财政有偿资金)还本付息计算表

二、附图

1、现状图

2、总平面布置图

※3、工艺流程图(生产项目)

4、主要工程平面图

三、其他附件

1、选址意见书

2、环境影响报告

※3、资源勘探报告（工业项目）

4、贷款意向书

5、其它

说明：如果属于工业项目，第五章现在的内容比较简单，还需要补充其它内容。前面带※的内容，在编制城市基础设施等非生产性建设项目可行性研究报告时，根据实际不需要论述，或者可以简化。

怎么写贷款可行性报告?

科技开发贷款项目可行性研究报告提纲

一、总 论

1.项目承担单位基本情况：单位名称、法定地址、法人代表姓名及

职务、主管单位名称、生产经营科研情况、资产状况和经济状况概述。

2.简述项目提出的背景，投资的必要性和社会经济意义；技术开发

概述；本单位实施项目的优势。

3.可行性研究工作的依据和范围。

4.主要技术经济指标对此（项目实施前后的比较）。

5.可行性研究结论。

二、市场调查和需求预测

1.国内外市场调查

本产品的主要用途，在主要使用行业的用途和消耗量；产品经济寿

命期，目前处于寿命期的阶段，更新换代的时间。

本产品国内及本地区的生产能力、开工率，主要生产厂家的生产能

力的利用率；在建项目和已批拟开工建设项目的生产能力，预计投产时

间。

国内及本地区本产品的产量、销售量及变化情况；本产品进出口量，

来源和出口去向，以及变化情况，产品销售价格，以及变动情况和趋势。

本产品国际市场销售量，国际主要生产厂家的技术、生产能力，国际市

场销售价格以及变化趋势。可替代产品的性能、质量、产量及价格分析。

2.市场预测

本产品消费条件、消费对象，产品更新周期的特点，可能产生的新

用途的分析，以及国内需求量分析。

从产品质量、技术、性能、价格、配件、维修等方面，分析替代进

口的趋势和所具有国际市场的竞争能力；分析国家对本产品出口及进口

国对进口的政策、规定（限制或鼓励）；分析产品出口方向，预测产品

替代进口量或出口量的可能性。国际市场供需情况分析。

3.产品销售费用预测

本产品推销方式、措施的研究，相应预测，销售中所需机构、人员

培训、广告宣传、维修服务等费用。

4.产品方案、建设规模和销售收入预测

主要产品和主要副产品的规格、标准及其选择依据。

主要产品和主要副产品的产量，主要设备装置，年生产能力，生产

线数。本产品不同规模的效益分析，说明本项目确定的建设规模的合理

性。

根据确定的产品方案和建设规模及预测产品价格，估算销售收入。

三、技术可行性分析

1.产品和技术开发论述

关键技术的开发和作用、效果的论述，产品的技术性能水平与国内

外先进水平的比较，包括技术依托单位或合作单位的研究开发论述。

2.技术成熟性论述和产品可靠性论述

有关部门对本项目技术成果的技术鉴定情况；该技术进行生产条件

下小批量、小规模试生产的情况；本项目产品的技术检测、分析化验的

情况；小批量试生产质量的稳定性、成品率；本产品在实际使用条件下

的可靠性、耐久性、安全性的考核情况等。

3.引进技术、装备的来源、技术水平

与国际先进水平的比较；引进技术消化、吸收、国产化配套等方案；

技术引进的协议、国外转让方的授权证明等。

四、项目实施方案

1.技术方案论述

根据确定的建设规模，产品标准等，进行生产技术、工艺流程、主

要生产装置的方案比较；从产品质量、原材料要求与单耗，主要技术参

数、单位能耗与综合能耗，投资、技术先进性可靠性等方面评述。

2.工艺流程

绘制工艺流程示意图，各主要工艺的技术参数，确定主要物料的平

衡，计算主要原材料、燃料、动力消耗，确定水、汽、电的供应参数以

及公用工程和辅助设备的要求。

绘制厂区或生产车间、生产线布置图。

3.简述生产过程中“三废”排放点、内容及数量，“三废”处理的

措施和方案。

4.公用工程和辅助设施

生产用原、辅材料和产品的储运，有特殊要求的物品，如危险品等

的储运。

给、排水的水量、水质、水量平衡，给、排水工程方案。有关部门

对地下水开采的许可。

供电、供热、供汽要求，热负荷平衡，供电、供汽量计算，工程方

案的选择和论述。电力部门对电力供应、电力增容的许可等。

5.厂址选择和项目准备

根据项目建设要求，从工程地质、交通运输、动力供应、协作条件、

安全保护、消防安全、环保要求等方面进行厂址比较。如利用原址建设，

应考虑上述方面有何不利影响，提出解决措施。

本单位已具备的条件，现有固定资产利用情况。项目实施前已进行

的技术准备和进行的配套设备的情况等。

6.生产定员和人员培训

（1）项目投产后的生产组织管理

根据工艺、设施特点和需求，确定生产班次，确定生产人员编制。

计算全员劳动生产率。计算产品成本费用中的职工工资和福利费用，

平均工资和工资总额。

（2）根据工艺技术要求和人员来源，制定培训计划、培训人员总数

和培训方式，估算培训费用。

7.特殊行业许可证

如食品卫生许可证、医药产品生产许可证及批文、交通安全产品生

产许可证、压力容器生产许可证、电器产品安全检验合格证等。

8.项目实施进度计划

包括项目可行性研究，资金筹集，技术获得及转让，设计和设备订

货，施工准备，施工和生产准备，竣工验收和交付使用等阶段。项目施

工费用的估算，包括建设单位管理费、职工培训费、设计费等。

五、资源、原辅材料

重点论述本项目所需重点资源、原辅材料（包括燃料）的来源、供

应渠道等情况。此项内容可根据项目的具体情况，参考技改项目可行性

研究报告编制方法编写。

六、环境保护与劳动安全

1.环境保护

论述项目在施工和投资运行后对环境的影响，以及发生事故对环境

的影响。

项目主要“三废”污染源和污染物的排放区，危险性分析，污染物

排放量，排放浓度计算。提出“三废”治理方案，针对噪音、震动、电

磁波等的保护措施建议。估算环境保护投资。提供环境监测部门对项目

环境影响的评价报告。

2.劳动保护和安全

生产过程职业危害因素分析，生产使用和生产的有毒有害物的种类、

数量、分布点，高温、高压、易燃易爆、辐射、噪音等强度和影响程度

的分析。采取的保护措施和有关法规规定。

消防措施和灭火设施等。

七、投资估算、资金筹措

1.项目投资估算

按项目投资总额、投资方向调节税和建设期利息分别估算；应按项

目具体内容逐项计算，特别是其它费用和备用费用类不应有缺项，有关

费用应按规定标准确定，并列出标准依据；根据计算结果，编制投资估

算表，包括新增设备、引进设备、电力增容、环保设备等在内的项目全

部内容。

2.资金筹措

按资金来源渠道，分别说明各项资金来源、利用条件。利用贷款的，

要说明贷款条件、利率、偿还方式和时间，说明单位自有资金筹集计划

和可能。

3.投资使用计划

考虑项目实施进度和筹资方式，编制投资使用计划；对申请科技贷

款部分，需开列贷款使用明细表和说明。

说明还款资金来源和计算依据，编制贷款还本付息计划。

4.投产后流动资金估算

计算项目建成后，所需流动资金对需新增的流动资金，应说明筹资

来源、方式和计算依据。根据计算结果，编制流动资金估算表。

八、经济、社会效益分析

1.生产成本和销售收入估算

按财务制度的规定，估算生产成本和总成本，并分别列表计算结果。

按预测产品销售和生产能力，逐年计算销售收入，对有多种产品的应分

别计算后，合成总销售收入，列表计算结果。

2.财务分析

以动态分析为主，对项目的获利能力、债务偿还能力进行分析。以

财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财

务净现值等作为主要评价指标，并编制财务现金流量表、资产负债表、

损益表等财务基本报表。应与行业基准内部收益率、平均投资利润率和

利税等进行比较分析。对使用外汇贷款或生产中所需使用外汇的项目，

还应计算外汇平衡。

3.不确定性分析

主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以分析不确定因素对项目经

济评价指标的影响，分析项目的抗风险能力。

4.社会效益分析

对提高地区经济发展水平的影响、对合理利用自然资源的影响、对

保护环境和生态平衡以及对节能的影响等。重要项目还应进行国民经济

评价分析。

九、结 论

注：1.本提纲供申请科技开发贷款的项目编制可行性研究报告作参

考, 申请贷款额500万元以下的项目, 可根据项目的具体情况适当简化。

申请贷款额500万元及以上的项目，应按本提纲并参照技改项目可行性

研究的有关要求，根据项目的具体情况，认真编制可行性研究报告。

2.可行性研究报告，应以定量分析为主，简要明了，应避免单纯宏

观的、定性的、不确定的论述。

3.上述提纲主要适用于工业项目，农业项目（指种养殖业）可根据

具体情况调整有关内容。

4.根据有关规定，科技开发贷款，不得用于土建工程。项目必须的

土建，须由其他资金解决。有关内容，在可行性报告相应章节中论述，

不应遗漏。

5.本提纲由国家科委综合计划司、条件财务司负责解释。

贷款项目可行性研究报告范文？

×××项目贷款可行性评估报告

第一部分概要

一、评估说明

本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。

二、评估目的

为委托方审核贷款申请提供参考

三、评估依据

本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(××××)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有：

1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；

2、委托方和借款企业提供的有关资料；

3、广州市房地产市场价格信息；

4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；

5、其他资料。

四、项目概况

1、地理位置及环境

××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站(××)，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。

目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。

2、项目背景

××××项目由广州××××发展有限公司(×××××)向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积6�6万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2005年3月全部竣工交付使用。

3、项目规划情况

根据广州市规划局《关于××××项目修建性详细规划的批复》，项目总体的控制性技术指标为：

1)建筑容积率2.545；

2)建筑密度：26.5％；

3)总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米)；

4)绿地率37.5％；

根据总体规划方案，×××××项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共132003.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。

4、项目工程进度安排

据×公司称，×××××项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按××公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始拆迁和工程建设，预计2005年3月以前可先后竣工交付使用。

第二部分 项目合法性与建设条件评价

一、项目合法性评价

目前，××××项目已办理《建设用地规划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。

二、项目建设条件评价

1、项目技术经济指标

据×司提供的《关于××××项目南区修建性详细规划的批复》，×××××项目的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功能部分及其面积具体详见表1：

单位：平方米、个

序 号 项 目 指 标 备 注

1 用地面积 85802

2 总建筑面积 172408

2.1 地下室建筑面积 18457 地下室1层，为设备用房和配套停车场

2.2 地上建筑面积 153951

2.21 其中：商业 8183

2.22 住宅 132003 地上12、15、16、17、18、19层

2.23 小学 12000 包括教学楼和学生宿舍

2.24 其它配套 1765 含会所、公厕、居委会等

3 容积率 2.545

4 建筑密度 27％

5 绿地率 37.5％

6 车位个数 466 含不可售的社会停车位106个

第三部分 市场研究与分析

一、项目投资环境分析（略）

二、房地产市场分析

2003年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9％，房地产开发投资506.88亿元，增长7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9％，同比增长6.6％。2003年上半年广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3％和27％，全省商品房平均销售价格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的36.3％下降到上半年的15.5％。

2003年1-8月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长9.16％，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长18.81％。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去年同期相比，分别增长8.84％和6.79％，其中，原八区商品房交易面积为393.87万平方米，交易金额为208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56％和11.43％。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1％。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。

三、周边楼盘调查分析

在××××项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下：

1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700一4000元／平方米之间，均价约为3900元／平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元／平方米。首层商业铺位的租价约为35—60元／平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400—450元／个，现已接近租满。

2、白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约40000平方米，由16幢小高层组成，配套有幼儿园和近10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，目前交通相对不便，预计第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元／平方米之间，均价约为4480元／平方米。地下室车位约250个，目前的销售策略为只租不售。

3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元／平方米之间，均价约为4400元／平方米。部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招租未经营，招租价约为80元／平方米，地下室车位售价60000-90000元／个。

4、富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为4400元／平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为8000—10000元／平方米、招租价约为100元／平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买，售价可低至30000元／个。

5、汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为3100一3600元／平方米、个别成交价为2600元／平方米，地下室车位售价为80000元／个

经市场调查，××××项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。

四、项目优劣势分析

通过市场调查分析：××××××项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势：

(1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心——白云新城北侧，临近黄石路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，尤其是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周边设置了出口，并正在施工建设中，预计规划路开通和地铁通车后，将大大改善目前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。

(2)配套设施起点高，位于南区项目范围内××小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。

(3)该开发集团在房地产行业内多次获奖，××××花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用。

另一方面，××××项目自身存在某些劣势，主要表现在：

(1)项目位处机场路以西、黄石路以南，目前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面××花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。

(2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内的竞争将较激烈。

五、预期销售价格评估

1、评估方法：市场比较法、收益还原法。

2、评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。

3、评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下：

(1)住宅销售价值的确定

由于南区项目住宅的目标客户和产品定位与样景花园、白云骏景花园和富力阳光美居三个楼盘比较接近，故选取他们作为比较对象，通过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表2：

单位：元/㎡

序号 项目 案例1 案例2 案例3

祥景花园 白云骏景 富和阳光

1 销售单价 3900 4480 4400

2 交易情况修正 100％ 100％ 100％

3 交易日期修正 100％ 100％ 100％

4 使用年限修正 100％ 100％ 100％

5 区域因素修正 102％ 101％ 100％

6 个别因素修正 102％ 94％ 94％

7 修正后单位 4058 4253 4136

8 评估对象单价 4148.96

9 取整 4149

经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为4149元／平方米，预计住宅部分总建筑面积132003.2平方米的销售价值为54768万元。

(2)商业销售价值的确定

①、先通过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估算其商业铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为65元／平方米。

②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表3：

租金年上涨率 折现率 租金损失 房产税等综合税率 管理费率 维修费率 保险费率

3％ 9.0％ 1个月 18％ 3％ 3％ 0.2％

注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。

根据以上参数，计算得到南区商业铺位的平均销售单价8046元／平方米。则商业铺位部分总建筑面积8183平方米的销售价值为6584万元。

(3)地下室车位销售价值的确定

①、先通过市场调查确定南区项目车位的平均租金，再用收益还原法，估算其车位的销售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时的月租金单价为450元／个。

②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表4：

租金年上涨率 折现率 租金损失 房产税等综合税率 管理费率 维修费率 保险费率

1％ 7％ 1个月 18％ 3％ 3％ 0.2％

注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工程造价为计算依据。

以工程造价为计算依据。

根据以上参数，计算得到南区车位的平均销售单价63000元／个。则360个可售地下室车位的销售价值为2268万元。

(4)经以上计算，南区项目预计总销售收入合共63620万元。

(5)项目预计销售进度

按××公司提供的施工进度，到2005年3月将完成全部南区第一期和第二期的工程建设并交付使用，预计在2005年5月底可以售完，项目建设期约为1.75年、销售期约为1.75年，总开发期自2003年5月至2005年5月接近2年，预计销售进度如表5：

时 间 总销售收入（万元） 总体销售比率

2003年 三季度 2048 3.22％

四季度 7809 12.27％

2004年 一季度 8708 13.69％

二季度 6494 10.21％

三季度 8581 13.49％

四季度 11329 17.81％

2005年 一季度 7122 11.20％

二季度 11528 18.12％

合计 63620 100.00％

第四部分 项目投资估算分析

一、项目投资概述

××××项目计划总投资50137万元，×××公司目前已完成项目投资9911万元(包括土地费用2279万元、前期费用464万元、建安工程费5687万元、小区基础设施配套建设费313万元、开发期税费559万元、不可预见费用171万元、企业管理费114万元、销售费用325万元)。项目预计到2005年3月全部完工并交付使用。

按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为9911万元，约占项目计划总投资的19.77％。×××公司计划向银行贷款1.5亿元用于部分后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动投入，直至项目完工。

二、投资成本费用估算

根据×××项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具体详见《×××南区项目投资估(概)算表》。

三、项目资金筹措及资金平衡分析

按照计划，××××项目投入资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前南区项目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目预售收入组成。按照项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入销售阶段后，仍需投入合共约39848万元项目建设资金(主要为土地费用、工程建设费用和开发税费)，银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从2003年第四季度开始，第一期8幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。具体详见《××××项目财务(资金)平衡表》（表6）。

税前成本利润率 19.28％

税后成本利润率 12.92％

税前销售利润率 15.19％

锐后销售利润率 10.18％

盈亏平衡点 78.81％

投资回收期 19个月

财务净现值 4026（按贴现率10％计）

全部投资财务内部收益率 29.04％

第五部分 项目偿债能力分析

一、项目财务效益分析

按照××公司提供的开发建设计划，××项目的总开发期约为2年，预计建设期约1.75年，从2003年5月到2005年3月；销售期共1.75年，从2003年9月到2005年5月。

根据项目的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，项目的各项财务指标如下：

项目的净现值大于0，内部收益率高于行业基准收益率10％，表明项目抗风险能力强，从动态角度分析在经济上和财务上是可行的。

二、项目盈亏平衡分析

×××项目的全部销售收入为63620万元，扣除开发建设投资、销售费用、营业税及附加和所得税，税后净利润为6476万元。以50137万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为78.81％，如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出91.55％时可收回全部投资。建议××公司在项目建设期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展商铺的租赁业务，以减少空置增加现金收入。

三、项目敏感性分析

根据项目敏感性分析数据显示(见表7)，项目对售价下调5％、10％敏感，销售价格下调时，内部收益率仍高于行业平均收益率；项目对建安成本上升5％、10％敏感，成本上升时，内部收益率仍高于行业平均收益率，以上分析表明项目具有相当抗风险能力，各项指标详见表7。

序号 项目 销售收入（万元） 项目总投资（万元） 净现值（按现贴率10％计） 内部收益率 结论

1 基本方案 63620 50137 4026 29.04％ 可行

2 销售价格下降5％ 60439 50137 2206 19.82％ 可行

3 销售价格下降10％ 57258 50137 386 10.85％ 可行

4 总投资成本上升5％ 63620 52644 2440 20.42％ 可行

5 总投资成本上升10％ 63620 55150 855 12.76％ 可行

另外，从项目的现金流量表分析可知，××××项目由于开发周期不算太长，前期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得一定的竞争优势，通过预售收入再投入，可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。

第七部分 项目贷款风险分析

贷款风险来自项目外部和项目自身两个方面，主要有：

1、市场风险

当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不断增加。项目的开发增加了该区域的商品房供应量，一方面加强了周边地区的居住氛围，另一方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路、黄石路一带已有多个大型商住小区正在建设或筹建当中，故市场上存在供应量已很大，且潜在供应量在今后几年内将增加较快，因此激烈竞争将难以避免。

虽然西区、东区前期开发的房屋已售完，市场接受程度理想，但为了在激烈的市场竞争中取得主导地位，建议××公司在保持小区建筑风格和客户定位一致的思路下，继续进行建筑设计、客户服务、入住后物业管理等方面的创新，以保持项目竞争力。

2、工程建设风险

项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除目前正在开展的第一期销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。建议荣星公司加紧落实好开发建设资金，严格控制好建设工期，保证开发建设工作的顺利进行，以配合销售工作的实施。

3、开发成本风险

本项目对投资成本的变动相对敏感，投资成本的上升直接影响到项目的收益水平，为提高项目的经济效益建议开发企业、施工单位和监理单位更好地控制开发成本，力争减小贷款的偿还风险。

4、政策风险

政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。旧白云机场的搬迁将于明年实施，其原有用地初步规划为起大型商住综合居住区，现黄石路一带已建成多个大型居住小区，居住人口持续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区域，各方面资金将不断增加投入，长远来说对于项目本身是非常有利的。

另外，近期广州市房地产管理部门为加强管理，对在建商品房项目的办理预售工作和预售抵押工作提高了要求(如要达到结构封顶等)，长远来说，有可能对项目未来的销售工作产生影响。

第八部分 评估结论

上述分析表明，××××项目从静态和动态角度看在经济上和财务上都是可行的，其开发产品的市场有保障，但××公司自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开发建设。

由于×公司只进行××××和南区的开发，未再有其他投资项目，其三个投资方亦为相关联的企业，故为保证贷款银行的利益，建议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并密切监控其贷款资金的使用，以缩短工期尽快回笼资金，减少放贷风险。

如何撰写贷款调查报告

�芯糠治鍪枪丶��芙岜ǜ媸墙峁��1、调查：它是人们认识世界的一种途径，是正确认识事物和解决问题的一种科学方法。也是我们做好各项工作的基本手段，也是写好调查报告的基础。贷款调查的方法。2、研究：研究以调查为基础，在调查中研究，没有调查的研究是空洞的研究，只有调查研究分析，就达到我们解决问题分析问题的目的。3、报告：它是调查研究结果的具体体现和集中反映。经过周密调查，获取了大量的有关材料，再对这些材料进行认真分析与综合，弄清被调查对象的事物全貌和内在联系，形成正确的观点，这就可以决定调查报告的主题，着手撰写调查报告。4、调查报告必须坚持客观公正，事实求是的原则，所反映问题必须是事情发展过程的真实反映，对人物的介绍都必须根据调查的结果、真实、客观、准确的反映，写作调查报告必须用充分的事实为依据，用典型的事例，准确的数据来反映调查事物的真实面目。阐明调查所得出的正确结论。怎样撰写贷款调查报告：贷款调查报告：是信贷人员对贷款对象、借款项目进行综合调查分析后，形成的书面文字材料。是贷款审批机关审查、决策、审批贷款的重要依据，由于信用社涉及的贷款对象户多、面广、金额大小不一、用途广泛，无法形成规范的文本格式。在实际工作中，信贷员虽注重了贷前调查，但在撰写贷款调查报告时却忽略了一些十分重要的基本内容，使一些本应在报告中载时的情况没有反映出来，给贷款审查、决策带来了许多困难。现将撰写贷款调查报告的基本要求、基本格式、基本内容讲解如下：撰写贷款调查报告的基本要求：1、必须坚持“事实求是，客观公正”的原则，真实准确地反映借款人和贷款项目的基本情况、资产负债、财务收益、贷款物质保证、还款来源等方面数据要真实可靠，既不能夸大其辞，又不要片面抵毁，夹杂个人感情和观念，报告中反映的情况必须有据可查，真实可信。2、贷款的发放和使用必须符合国家法律、行政法规和人民银行颁布的行政规章和当地政府部门的产业政策，必须遵循效益性、安全性、流动性原则。因此贷款调查报告应围绕这些规定和原则，阐明贷款项目的可行性，为贷与不贷，贷多贷少的结论提供可靠的理论依据。3、在调查研究的基础上，信贷人员必须明确表态，贷与不贷、贷多贷少，贷款期限、利率、贷款方式等内容撰写贷款调查报告应注意的事项：1、评价用词要恰当，不能冠以“最佳”、“十分可观”、“非常好”等夸张性词汇。2、数据要准确，同时忌讳用模棱两可之语。特别要求：1、申请人为集团性公司的，在贷前调查中既要分析母公司（合并报表口径）的整体经营和财务情况，也要分析母公司本部自身经营和财务情况，重点调查分析母公司本部与下属公司在人事、财务、销售等方面有无控制关系、有无经营性现金流入、具体融资用途、有无过度举债等。2、向相关联的多个企业之一发放贷款时，应按照省联社对关联企业贷款管理相关规定，统一评估与申请人相关联的所有企业的资产负债、财务状况、对外担保以及关联企业之间的互保情况，集中控制风险。3、对于低风险业务，侧重于申请人合法性、融资用途及贸易背景、质押物权属、出质人担保意愿等方面进行贷前调查，经营及财务状况的调查与分析可适当简化。4、对于首次申请人，必须按照本规范的要求进行全面、细致、深入的调查、分析并撰写调查报告。对于非首次申请人，侧重于申请人近期经营及财务变动情况和融资用途的调查与分析一般农户贷款调查报告应具备的内容：1、标题2、借款人的基本情况。主要阐明借款人的姓名、年龄、性别、文化程度、住址、家庭主要成员、住房情况、每一位成年家庭成员从事的职业，家庭经济收入情况，拥有的有效资产，经营项目、负债情况。3、申请借款的用途金额以及本次信贷业务的综合效益分析。主要是贷款用途真实性调查，包括申请贷款的原因、种类、金额、期限、还贷方式和用款计划，简单分析借款人申请借款项目的资金筹集情况和经济效益。4、 原有贷款偿还情况，主要反映和借款人发生业务往来的信用程度，有无不良信用记录。5、担保、抵押情况：主要反映本笔贷款的担保抵押情况。属担保贷款的，必须在调查报告中全面反映担保人的基本情况，资产负债情况、所从事的产业、经济收入、信用程度、是否具备担保资格。属抵押贷款的，必须阐明抵押物的品名、保存地方、产权是否明晰、数量、质量、评估价值、变现能力等内容。6、借款人的收入来源和还款计划。主要阐明借款的经济收入来源，年收入多少，还款能力预测，能否按期归还贷款本息。7、调查人意见：是调查报告的结果。要明确表明贷与不贷，贷多贷少，期限利率、贷款担保抵押情况、还本付息方式等内容。8、贷款审批小组（或审贷款委员会）意见。企业贷款调查报告应具备的基本内容1、标题、开头（又称导语）。简要阐明借款（人）单位因何原因申请贷款，申请贷款的金额，期限、借款单位计划提供的贷款担保抵押情况。放款单位考察贷款的情况。2、企业基本情况。包括企业创办时间、企业性质、所处地理位置、法人代表、注册资金、经营范围、企业内部组织结构及人员结构，投资规模、经济效益。3、资产负债及所有者权益。资产结构：按照企业提供的最新资产负债表资产类逐项进行说明。其先后顺序为资产总额、流动资产、固定资产、无形资产。对一些金额较大的项目要分类明细说明。同时要注意前后数据要衔接一致。分项合计要等于总数。负债构成：按照企业提供的最新资产负债表负债类项目逐项进行说明。其现后顺序是负债总额、流动负债、长期负债。对一些金额较大的项目要分类明细说明。在说明短期借款和长期借款项目时，要对企业的银行贷款作详细说明。所有者权益：按企业提供的最新资产负债表所有者权益类项目逐项进行说明。其现后顺序是实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润。在说明实收资本项目时，对企业的股权结构进行详细说明。4、企业经营情况：依据企业提供的损益表详细分析上年度企业经营情况，分析企业的盈利能力，按照企业提供的损益表逐项进行说明。同时，对企业本年度前期经营情况进行分析。预测企业全年的经营情况，收入情况和盈利情况。5、项目投资情况：根据企业提交的项目可行性评估报告，阐述项目投资规模，要分详明细逐项进行说明，资金筹集情况，自有资金额度、申请贷款额度。贷款期限和还款计划。6、贷款担保抵押方式。阐明本次申请贷款的担保抵押方式。担保单位的资产负债情况、从事的经营项目、经营效益，担保单位的信用状况，是否具备担保资格。若贷款方式为抵押，应阐明抵押物的品名、数量、评估价值和变现能力。7、项目效益预测及贷款归还情况。详细分析贷款扶持项目的风险状况和经济效益。要重点从国家产业政策、市场前景、产品科技含量、产品附加值、环境保护等方面进行分析。得出企业年销售量和盈利水平，进一步推算出企业每年可归还贷款额度，分析企业几年可收回投资，还清贷款。在分析贷款项目效益时，可参照项目可行性论证报告进行分析8、调查人意见。根据以上分析情况，综合评价借款单位的经济实力、信用状况、经营状况、贷款项目的效益预测情况、贷款担保抵押状况以及贷款风险状况。最终阐明调查人的观点，明确表明贷与不贷，贷多贷少，期限、利率、贷款担保抵押情况、还本付息方式等内容。青岛贷款青岛无抵押贷款青岛开发区无抵押贷款

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