房产抵押贷款的风险及防范对策？

房产抵押贷款有哪些风险

房产抵押 贷款 ：指银行或其他金融机构（贷款人）以提供房产作为还款的物质保证的抵押贷款。以稳定的收入分期向贷款人还本付息，若不能按照约定还本付息，贷款人可将房产出售，以抵消欠款。

房产抵押贷款：指银行或其他金融机构（贷款人）以借款人提供房产作为还款的物质保证的抵押贷款。借款人以稳定的收入分期向贷款人还本付息，若借款人不能按照约定还本付息，贷款人可将房产出售，以抵消欠款。

同其他商业行为一样，房产抵押贷款也存在一定的风险，其风险主要有：

1、评估风险

评估机构在利益的驱使下不惜出具虚假评估报告，故意抬高房产的评估价格，让借款人能够申请更多的贷款，或者当贷款人拍卖被抵押的房产时，评估机构故意降低房产的评估价格。

2、租赁权对抗的风险

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，贷款人也将难以处置抵押物。

同时，如果借款人在与贷款人签订借款合同前，与承租人签订了较长期限的租赁协议，并要求承租人一次性付清了租金，或者借款人以明显低于市价的租金将房产出租，贷款人获得的租金将不足以用于还贷。

3、登记风险

一是虚假登记，二是“一物多押”的风险。当借款人破产需处置抵押房产时，虚假登记使贷款人权益得不到保护，“一物多押”使抵押的房产处置变现困难。

4、优先受偿风险

根据我国《担保法》规定，抵押贷款在有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但是依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；同时，依照《税收征收管理办法》第45条第1款规定，若纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权。

5、抵押物的价值风险

随着市场经济的发展，商品价格波动频繁，房产价值起伏不定，存在较大的价值波动风险。

6、变现风险

抵押房产的处置至少要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每个环节都耗时、费力，导致抵押房产变现成本大，变现能力降低，变现执行难等诸多变现风险。

7、贷后管理风险

如果信贷员缺乏风险防范意识和责任意识，则容易导致抵押物有被偷卖、损坏及价值降低的风险。

综上所述，虽然抵押贷款风险小，但不等于没有风险，作为贷款人切不可缺乏风险防范意识，无论是贷款调查、审查，还是贷后跟踪检查等各个环节都要严把关，不能放松警惕。

房产抵押风险点

房产抵押的风险有哪些

一、房屋抵押贷款的外部风险

1、评估风险。

随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

2、租赁权对抗风险。

一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信*社也很难处理抵押房产。

二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信*社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。

3、登记风险。

一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信*社无法对抗第三人，权益得不到保护。

二是“一物多押”的风险。我国《民法典》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

4、优先受偿风险。

我国《民法典》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定：第“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

5、抵押物价值风险。

由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。

6、变现风险。

一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要银行先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。

二是变现能力难度大。

尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。

三是执行难。

二、房屋抵押贷款的内部风险

1、风险意识差。

由于长期以来形成的观念，总认为抵押贷款风险小，所以从贷款调查、审查，以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕，把关不严，缺乏风险防范意识。

2、责任心不强。

个别信贷员在办理抵押贷款时，只看下(连审查都谈不上)抵押物的所有权证，然后就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项权证时，就直接发放贷款。正因存在如此做法，才使虚假证件、虚假登记的情况层出不穷。

3、贷后管理松懈。

由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷员贷后根本就没有进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时，还毫不知晓。也正因贷后管理松懈，因此当抵押物发生变质、价值降低等情况时，也未能及时采取相措施，最后致使贷款形成风险。

4、缺乏相关法律知识。

房屋抵押贷款的风险

房贷转抵押贷款的风险有：

1、流程太复杂。申请的是抵押经营贷款，就需要借款人有公司，并且公司还要成立一年以上。假如这款人的名下没有公司，还需要过户一个公司，一个新的公司流程非常的复杂，有可能过户的新公司还达不到银行的审核标准。

2、成本比较高。如果借款能需要过户新的公司，过户的费用并不低，而且每年还需要缴纳记账和地址费用。如果借款人不知道如何办理的话，还要找中介机构辅助自己办理，中间还需要交中介费用。

3、还贷风险。抵押贷款的还款期限大概是五年左右，如果中途银行的政策发生变化，有可能要求借款人要提前还款，无力还款的话，就会出现逾期的情况，对个人信用的影响非常大。

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