个人贷款业务案例分析？

北京银保监局连发8篇消费者提示：涉及人头贷、理财、众筹和退保

近日，北京银保监局连续发布了8份消费者提示，内容包括理财、保险、股权众筹、代理退保、办卡“黑中介”、保单、人头贷、退换运费险等多个方面。

理财方面，北京银保监局提示广大消费者，购买理财过程中要做到“一看、二问、三匹配”。目前，银行理财风险评级分为两类：一类是对投资者进行评级，通过问卷调查的形式相对客观地评估消费者的风险承受能力；另一类是对理财产品本身风险水平进行评级，目的在于客观反映银行理财的不同风险属性。投资者应在自身风险承受能力与投资能力范围内选择、购买适合自己的理财产品。

人头贷方面，北京银保监局提示广大消费者，要培养正确的金钱观和价值观。要提高防骗意识，妥善保管个人信息。要选择正规金融机构办理业务。珍爱个人信用记录，增强金融安全意识。学习金融基础知识，了解金融运行规律，提升辨别虚假宣传和识别非法金融广告的水平，增强风险防范意识和自我保护能力。

股权众筹方面，北京银保监局提示指出，要做到一“清”二“白”，三“看”四“问”，远离非法集资。一是明白非法集资的本质是“你图别人的高利，别人图你的本金”，切勿捡了芝麻丢了西瓜。类似本案“投资返利”非法集资的表现形式还有很多，例如：投资“高收益理财产品”、 游戏 理财、消费返利、实体投资分红等多种形式，欺骗性和隐蔽性很强，涉及面广，危害性大。二是明白高收益意味着高风险，收益永远和风险成正比。“收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金”，切勿存在“天上掉馅饼”的侥幸心理。

办卡“黑中介”方面，北京银保监局提示指出，非法中介打着“办理高额信用卡”的旗号，收取信用卡额度5%-20%的手续费，一张额度2万元的信用卡，就要支付其1000-4000元的手续费。信用卡办理应选择正规渠道，银行或正规金融机构不会收取任何费用，且能够根据申请人的真实资信情况进行授信，切勿通过中介包装，盲目提高授信额度，给自身埋下信用风险的隐患。

此外，取现、分期要谨慎。消费者使用信用卡取现或账单分期功能会产生利息和手续费。取现的利息一般为按日计息，利率为万分之五，折合年利率为18.25%。此外还有取现手续费，一般为取现金额的1%-3%；账单分期也要支付分期手续费，如果按12期分期付款来计算，实际手续费可达7%以上。因此，在使用信用卡取现、分期前，应首先判断产生费用是否在自身经济承受范围内，切勿冲动操作。

一、案情简介

张某和于某同住一村，某天于某找张某让他帮忙办理一笔十几万元的个人消费贷款。于某向张某表示只需提供身份证，并配合开立银行卡、录制视频、接听审查人员电话即可，同时承诺贷款到位后不用张某偿还，并向其支付3000元好处费。张某觉得既能帮朋友忙，又能白赚3000块钱，何乐而不为，当即答应了于某的请求，并在办理贷款业务后把银行卡交予于某保管。期间，张某曾因担心贷款没人偿还找到于某，于某让其放心，表示如若出现还款问题，于某会及时处置抵押物帮其结清贷款。一年后，张某申请银行信用卡被拒，才发现上述贷款已逾期数月，于某也已将贷款全额转走不知去向。

二、案例分析

近年来，由于消费信贷需求的迅猛提升，商业银行及消费金融公司等金融机构发放的“无抵押、无担保、小额分散”的个人消费贷款，成为了炙手可热的“香饽饽”。一些不法分子利用“协助办理贷款”，许诺种种“好处费”等欺诈手段，哄骗或诱骗消费者办理此类贷款，最终达到骗取贷款资金的目的。然而，像张某这样被欺骗的消费者不仅没有实际使用相应贷款还背负了巨额债务，个人征信报告也留下了不良记录，可以说是“赔了夫人又折兵”。

三、风险提示

为保护自身财产安全，远离“人头贷”骗局，北京银保监局提示您：

一是要培养正确的金钱观和价值观。不贪图便宜，不存侥幸之心，不吃所谓的“免费午餐”，不轻信天上“掉馅饼”的谎言。

二是要提高防骗意识，妥善保管个人信息。切莫随意出借身份证件、个人信息、银行卡等，不随意签署空白借款合同，要检查核实贷款公司及借贷业务是否正规，仔细阅读借款合同条款，知晓自己应承担的法律责任。

三是要选择正规金融机构办理业务。通过正规渠道，咨询专业从业人员，结合自身风险承受能力，谨慎、理性选购金融产品及服务。办理前要多途径进行信息核实，识别不法分子的伪冒、欺瞒手段，避免跌入骗子们的陷阱。

四是珍爱个人信用记录，增强金融安全意识。要重视个人信息安全，珍视自己的信用记录。学习金融基础知识，了解金融运行规律，提升辨别虚假宣传和识别非法金融广告的水平，增强风险防范意识和自我保护能力。

一、序曲：一看

二、华章：二问

一问产品期限。在选择理财产品时，消费者应及时向具有理财资质的银行员工明确产品投资期限，进而根据理想的投资周期进行产品选择。银行理财产品按投资期限一般可以分为超短期、短期、中期、长期等固定期限类理财产品以及开放式理财产品。开放式理财产品可以每天或者约定日期申购、赎回，其他固定期限类理财产品均须在产品到期后，于规定周期内获得本金和收益。

二问相关费用。消费者在选择理财产品时，应提前询问相关产品在购买、持有及赎回过程中是否产生相关费用，避免因未考虑费率因素误判理财产品实际预期收益水平。例如，某些开放型理财产品在购买时不收取任何费用，但是在赎回时，会根据理财产品的持有周期收取不同费率的赎回费用，若消费者在购买后短期内赎回，不仅无法获得预期收益，甚至可能造成本金损失。

三、尾声：三匹配

一是风险承受能力与产品风险相匹配。对金融消费者来说，了解自身真实的风险承受能力非常重要，购买理财产品也要与之相匹配。目前，银行理财风险评级分为两类：一类是对投资者进行评级，通过问卷调查的形式相对客观地评估消费者的风险承受能力；另一类是对理财产品本身风险水平进行评级，目的在于客观反映银行理财的不同风险属性。投资者应在自身风险承受能力与投资能力范围内选择、购买适合自己的理财产品。

二是理财需求与产品流动性相匹配。因处在不同生活环境和人生阶段，不同消费者往往有着不同的理财需求，消费者在购买理财产品时，应结合自身对资金流动性的需求选择和匹配期限与之相符的理财产品。如初入职场的年轻人，手头需要有能够随时支配的现金，购买灵活的开放式理财产品或短期理财产品更为适宜；对于生活已步入稳定，并且积累了一定财富的中年人士，便可根据自身资金安排，选择增加配置期限更长的理财产品。

三是理财偏好与产品投向相匹配。为了满足不同投资经验和投资能力消费者的投资需求，理财产品日渐演化出不同的投资类型与投资风格，消费者可以根据自身投资偏好选择与之相匹配的理财产品。如希望购买相对高息且较低风险理财产品的消费者，可以选择结构化理财产品，这种产品收益率大多与黄金、利率等价格水平挂钩，在产品到期时可让投资者有机会获得比传统理财更高的收益水平；对于希望获得高收益同时具有一定风险承受能力的消费者，可以选择浮动收益类理财产品，这类产品资金投向相对较广，收益水平会随着债券、股票等资产价格上下浮动，投资者有机会享受市场投资的超额回报，但同时也要承担部分本金损失的风险。消费者只有在明确自身投资偏好的前提下，审慎选择合理配置理财产品，才能在资产保值的基础上真正实现资产增值的理财目标。

一、案情简介

某投资公司是近期互联网金融圈比较高调的一家投资公司，该公司声称自己经营的网上商城APP已估值数百亿元，即将在海外上市。为扩大经营规模，该公司打着“金融创新”的名义，在全国范围接受投资，以5000元人民币起投入股，不设上限，承诺按年化收益率12%分红返现，三年内无法实现上市目标，由公司全额回购股权。同时，投资人还可获得高额积分在网上商城兑换商品，若能引入其他新投资人，还可获得现金奖励。这样的“高收益”项目吸引了不少投资人参与，公司刚成立两年多，便在全国范围内吸纳投资人40余万，累计投资额200多亿元。然而好景不长，该公司突然以增资扩股为由停止对投资者的返现，大量投资人到公司办公地点聚集要求撤回投资时才发现已是人去楼空，前期投资也血本无归。

二、案例分析

该公司打着“股权众筹”的旗号，非法吸收公众资金、层层返利、发展下线，其本质就是采取庞氏骗局的方式，利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。此类非法集资案件具有下列特征：一是打着“低风险、高回报”的口号。不法分子利用部分消费者贪图高收益的心理，向其做出虚假承诺，诱骗消费者购买不法产品。二是拆东墙、补西墙的资金回补方式。此类案件通常没有真实可靠的投资途径，也就意味着其无法兑现向投资者承诺的高收益和高回报。但不法分子往往通过扩大客户范围，拓宽吸金规模，以获得资金腾挪回补的空间，参与的投资人越多，骗局持续的时间就越长，不法分子从中非法获利也就越多。三是发展下线建立金字塔式投资者结构。不法分子通过有偿发展下线的方式吸引众多投资者参与，层层发展，形成金字塔式的投资者结构。众多投资者在尝到利益甜头后，也通过利诱、劝说等手段将自己的亲朋好友拉入骗局之中，致使骗局越来越大。

三、风险提示

为保护自身财产安全，北京银保监局提示您：做到一“清”二“白”，三“看”四“问”，远离非法集资。

一清。认清参与非法集资风险自担的原则。非法集资是是国家明令禁止和严厉打击的非法活动，参与者的利益不受法律保护，由此造成的风险由投资者自行承担，国家不予代偿。消费者应认真识别，谨慎投资，远离非法集资陷阱。

二白。一是明白非法集资的本质是“你图别人的高利，别人图你的本金”，切勿捡了芝麻丢了西瓜。类似本案“投资返利”非法集资的表现形式还有很多，例如：投资“高收益理财产品”、 游戏 理财、消费返利、实体投资分红等多种形式，欺骗性和隐蔽性很强，涉及面广，危害性大。二是明白高收益意味着高风险，收益永远和风险成正比。“收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金”，切勿存在“天上掉馅饼”的侥幸心理。

三看。一看工商登记资料，查明相关企业是否为合法企业、是否办理了税务登记等法定手续，如果企业身份不合法，则有诈骗嫌疑；二看相关企业是否已取得金融监管部门的相关批文、确认理财产品是否在其批准的经营范围内，不具备相关资格的企业是不能销售理财产品的；三看相关企业过往是否存在违法违规行为记录，规避不法分子非法集资异地重犯的风险。

四问。一问自己是否了解要购买的产品性质，是否具备相应的风险承受能力。二问专业人士的意见，特别对亲朋好友低风险、高回报的投资建议和反复劝说，要多问一些专业人士的意见，防止成为非法集资的目标；三问相关部门企业或产品信息，对于无法认定是否为非法集资的情况，应询问有关部门进行再确认，待了解详情后再作投资决定；四问发现或发生非法集资后怎样维权。消费者一旦发现企业或个人有非法集资违法活动，应当及时向公安机关报案，由公安机关立案查处；如果不幸成为非法集资受害者，要注意收集非法集资活动的证据，协助公安机关办案，切忌心存幻想，避免遭受更大的损失。

随着 社会 生活水平的不断提高，人们的保险意识越来越强，保险需求也呈现多样化，越来越多人重视通过购买保险尤其是人身保险产品来获得风险保障、优化资产配置等。近年来，保险公司也开发了多种人身保险产品来满足不同消费者群体多样化的保险需求。但是很多消费者面对市场上五花八门的产品感到无所适从，不知道那些保险产品适合自己，甚至因为消费冲动而盲目购买保险。为倡导 健康 保险消费观，北京银保监局提示您，做到“四看”，明明白白买保险：

一看需求。 人身保险需求大致可分为家庭经济责任、紧急预备金、子女教育规划以及养老规划。人生不同阶段，面对的风险不同，保险需求也有所差异。一般来说，年轻时候偏重家庭经济责任，被保险人一旦发生风险，相关保险可以为父母、配偶提供部分经济支持；中年时候偏重子女教育储备的养老储备，同时对于 健康 保障的需求也逐步增加；老年时候偏重养老和 健康 护理等。消费者应当根据自身的家庭情况和所处的人生阶段，选购合适的产品。

二看产品。 不同的人身保险产品，其风险保障、储蓄或投资功能侧重不同。通常来说，意外伤害保险、 健康 保险和定期寿险等保障成分相对较高，消费者可以购买此类产品来转移突发风险带来的损失；分红保险、年金保险等具备储蓄和投资的功能，具有子女教育和养老规划的需求的消费者可以考虑。但是，尽管部分产品偏重投资功能，但本质上仍然是保险产品，不宜将其与银行存款、国债等金融产品进行片面比较，更不能把其作为银行存款的替代品。

三看收入。 保障性人身保险产品可以用相对较低的保费获得较高的保障，消费者要充分考虑风险对自身和家庭的影响程度来设定保额。此外，一年期以上人身保险产品缴费方式分为一次性缴纳和分期缴纳两种，消费者应当根据自身闲置资金多少和收入稳定程度来确定适合自身的缴费方式。一般来说，保费支出在年收入的5% 15%之间为宜。

一、案情简介

近期，消费者崔某向我局反映，其保单服务人员假借内购保险公司理财产品为名，以高收益为诱饵，向其推销非保险金融产品。2014年，其保单服务人员王某以帮忙购买保险公司内购理财产品且该产品收益高于银行同期存款利息为名，向其推销包括“理财聚佳禧”等在内的多款理财产品。崔某基于对王某的信任，自2014年开始，先后共出资77.5万元进行购买，业务员王某向崔某提供欠条作为购买凭证。2018年初产品到期后，崔某多次向王某催要本金及利息未果，方得知王某推荐的产品并非保险公司的正规产品，其上述投资均面临无法收回的结果。

二、案例分析

本案反映出保险公司的个别从业人员为牟取私利，诱导甚至欺骗保险消费者购买非保险金融产品导致消费者蒙受巨大损失。该行为通常具有三个特点：

一是以保险公司既有客户为目标。当前的案件反映出，个别不法保险从业人员正是利用了老客户对其的信任，以“退旧保新”，内购高收益理财产品为名向其进行推销。

二是以保险公司为其非法销售行为进行背书。经查，相关案件涉及的保险从业人员在向客户推销非保险金融产品时，均会做出其推销的产品由保险公司开发及运营等不实意思表示，误导消费者。实际上，其推销的第三方理财产品等非保险金融产品不仅可能并未经金融监管部门批准，还有可能是不法人员凭空杜撰的“三无产品”。

三是以高收益为推销噱头。此类案件中，销售人员往往承诺“保本高收益”或远高于同期银行理财或存款利率等诱导消费者购买该产品。

三、风险提示

为避免自身财产损失，北京银保监局提示您：

一是认真核实营销员资质，提高自我保护意识。中国银保监会相关监管规定要求，保险公司、保险专业中介机构及其从业人员不得销售非经相关金融监管部门审批的非保险金融产品。同时，销售人员销售非保险金融产品前必须符合相应的资质要求，若有保险销售人员向您推荐非保险金融产品，请提高警惕，查验相关资质。

二是认真阅读合同条款，确认产品属性。消费者在签署保险合同时，一定要认真阅读合同内容，确认保险产品的细则条款和重要信息（如保险责任、缴费方式、承保公司等），以防以假乱真。投保后，您可以通过拨打保险公司统一客服电话、登录官方网站或前往保险公司柜面的等方式查验保单真伪。如确认销售人员销售的是第三方理财产品，应慎重确认产品属性、运营机构等信息。

三是理性消费，不受“保本高收益”迷惑。消费者在购买金融产品时，应当了解投资风险与投资收益成正比，不要盲目相信推销人员“保本高收益”的承诺，根据自己的实际需求和风险承受能力，通过正规销售渠道购买金融产品。

一、案情简介

近期，我局接到消费者陆某投诉，反映其在某网购平台购物过程中购买了退换运费险，收货后陆某发现商品与卖家描述不一致，与卖家协商一致退货，由保险公司承担运费赔付责任。但由于商品尺寸较大，陆某实际支付运输费用较高，保险公司实际理赔金额无法全面覆盖运输费用，因此向我局投诉，要求保险公司补足差价。此投诉事项属于合同纠纷，经我局指导北京保险行业协会合同纠纷调解委员会介入调解，最终投诉人与保险公司达成一致，并向我局撤诉。

二、案情分析

上述案例涉及到消费者在日常网购消费时经常使用的退换运费险，一般由买家购买，在出现退换货时，向保险公司申请理赔，由保险公司承担运费。由于此险种全流程自动化程度高、投保便捷、保费低廉，受到很多消费者的青睐。但在实际操作过程中，由于消费者往往在订单页面直接勾选，并未对保险条款进行认真阅读，对保险责任、免责内容、理赔金额、保险期间等合同内容并不清楚，因此理赔阶段容易产生纠纷。

三、风险提示

为合理使用退换运费险，达到减轻消费者退换货负担，北京银保监局提示你：

一是了解购买需求。消费者理性判断是否需要购买退换货运费险，消费者每一订单均有对应的保险，应根据选购商品判断是否具有退换货风险，比如，多次购买类、日常生活类、高品质类等商品相对不易出现退换风险，消费者应根据实际情况决定是否购买。

二是合理比价。退换运费险的保费与实际订单内容、消费者等挂钩，理赔额度根据买家的收货地与卖家退货地之间的距离来判断赔付额度，一般最高限额为18元。消费者可通过计算实际保费与理赔金额的差价，以及理赔金额是否覆盖实际运费，选择是否购买。

四是了解投保和理赔流程。确定购买保险后，消费者应确认投保成功，避免因未缴费成功等原因导致保单未生效。发生理赔事项后，应及时向保险公司申请理赔，并履行相应手续，如：填写退货快递单、退货事由等，保证及时得到赔偿。

一、案情简介

消费者安某于两年前购买了某保险公司的一份分红险产品，安某按期缴纳保费，保险合同一直处于有效状态。2019年7月安某接到康某电话，称自己为该保险公司的工作人员，现针对其分红险产品检视分红盈利情况，由于安某的盈利情况未能达到预期，推荐安某办理退保手续及时止损，并告知安某自己可以有偿帮助其实现全额退保。安某产生疑虑，拨打官方客服热线进行核实，得知康某并非保险公司人员，并被告知退保损失较大，不建议办理退保。安某才得知自己差点受骗上当。

二、案情分析

代理退保本是正常的保险服务，但是近期保险市场涌现出很多代理退保的“黑产团伙”，打着“专业保险维权”的名义，煽动消费者委托其代理“全额退保”事宜，阻止消费者与监管部门、保险公司沟通，试图切断消费者正常维权通道，从中骗取客户支付高额费用，造成消费者合法权益受损。常见的诈骗手法如下：一是冒充保险公司工作人员，拨打投保人电话诱导其办理退保手续。二是对保险公司及其保险产品进行诋毁，告知投保人继续持有产品将蒙受巨大经济损失，怂恿客户退保。三是诱导投保人通过保险公司客服电话等方式修改联系电话，授权不法分子为其办理退保手续。四是收取较高比例的费用，或鼓动投保人另行购买所谓的“升级产品”。

三、风险提示

为维护您的合法权益，北京银保监局提示您：

一是认真核实来电人身份。消费者在接到此类电话后，应详细询问来电人基本信息，包括姓名、所在单位、联系电话、联系地址等，并就对方提供的信息进行核实，勿与不明身份人员联系接触。对于来电人存在诈骗或非法获取公民个人信息嫌疑的，应及时向公安机关报案。

二是通过正规渠道维权。消费者如对保单有服务、退保需求或相关疑问，可直接通过保险公司官网、客服热线等渠道核实人员、产品情况。需要进行投诉的，应由保险消费者本人或其委托人提出，通过来信、来访、来电等方式，向北京银保监局反映，切莫让不法分子非法代为投诉并从中牟利。

三是谨慎办理退保。不法分子劝导消费者退保，是为了获取非法经济利益。不管是收取退保手续费，还是鼓动退保后购买所谓的“升级产品”，都可能导致消费者相应的经济损失，不仅会使消费者面临错失原有保险合同的风险保障，还会出现再投保时保费增加、重新计算等待期，甚至可能被拒保等风险。建议消费者结合自身实际的风险保障需求和财务支付能力，谨慎办理退保。

一、案情简介

大学刚毕业的小王在CBD一座高级写字楼的物业前台工作，虽然环境优越、形象光鲜，但每个月实际月收入仅有3000多元。每天迎来送往，看着写字楼里进进出出的白领们精致的衣着，小王心里既羡慕又嫉妒，她十分渴望也过上这样的生活。正在苦闷之时，某信用卡中介小张来“扫楼”，他提出自己有路子能帮小王申请到高额信用卡。果然，很快卡就寄到了，额度高达20万。刷卡的感觉真是太好了，想买的东西只要轻轻一刷，都不在话下。于是，小王又陆续通过小张申请了好几家金融机构的信用卡，授信总额度高达80万元。积累已久的消费欲如开闸的洪水，一发不可收拾。在透支百万余元后，小王资金链断裂，本人的收入和家庭状况根本承担不起这么高的还款金额，严重影响了她的正常生活。

二、案情分析

在上述案例中，致使悲剧发生的因素主要有以下两点：一是通过“黑中介”违规办卡。当下不少“黑中介”打着“高额授信”的旗号，利用微信群、网页、短信、小广告等方式散布“代办大额信用卡”信息，通过伪造收入证明、财产证明等方式，帮助目标客户获得超过其偿付能力的授信额度。部分消费者被短期利益蒙蔽，不惜支付巨额中介费用，以达到办理大额信用卡的目的。二是信用卡使用不当。信用卡是一把“双刃剑”，在方便支付的同时可以享受更多的优惠活动，但如果过度消费，持卡人会沦为“卡奴”，给自己带来无法挽回的经济损失，影响个人征信，甚至危及正常的生活。

三、风险提示

为保护自身财产安全，规范办卡用卡行为，北京银保监局提示您：

一是非法中介要远离。非法中介打着“办理高额信用卡”的旗号，收取信用卡额度5%-20%的手续费，一张额度2万元的信用卡，就要支付其1000-4000元的手续费。信用卡办理应选择正规渠道，银行或正规金融机构不会收取任何费用，且能够根据申请人的真实资信情况进行授信，切勿通过中介包装，盲目提高授信额度，给自身埋下信用风险的隐患。

二是取现、分期要谨慎。消费者使用信用卡取现或账单分期功能会产生利息和手续费。取现的利息一般为按日计息，利率为万分之五，折合年利率为18.25%。此外还有取现手续费，一般为取现金额的1%-3%；账单分期也要支付分期手续费，如果按12期分期付款来计算，实际手续费可达7%以上。因此，在使用信用卡取现、分期前，应首先判断产生费用是否在自身经济承受范围内，切勿冲动操作。

三是盲目消费要杜绝。刷卡消费时看不到现金，很多人就没有“心疼”的感觉，也不会提前考虑自身还款能力。广大消费者应建立正确的消费观，合理办卡用卡，在理性消费的同时，享受更优惠、更快捷的支付服务，切忌使用信用卡tx 、“拆东墙补西墙”等方式盲目消费，从而避免因“资金链”断裂引发的各类风险。

个人购房按揭贷款，案例分析（中行和光大的进）懂行人回答好了，追加全部积分

是可以办理贷款的。只要把你的工资清单搞出来，银行贷款紧缩也是分一期期的。所以不影响你的贷款，而且数额也不高。

按揭贷款的具体情况，请参照下面：

贷款条件

1、具有城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或协议；

4、能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款；

5、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

6、贷款行规定的其他条件。

贷款额度、期限和利率

二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格的50%。贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已使用年限。贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。

申办程序

1、借款人提出贷款书面申请并提供一下资料：

（1）买卖双方签订的经过有权部门签定的房屋交易合同；

（2）所购房屋的产权证明文件及房屋共有人同意出售的文件；

（3）借款人家庭财产证明和收入证明（包括由工作单位出具的个人收入证明、哪税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；

（4）借款人合法有效的身份证明（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）及婚姻状况证明；

（5）借款人及共有人同意以所购房屋作抵押的文件。

2、买卖双方在贷款行开立账户，购房者将首期购房款足额存入贷款行指定的账户。

3、经贷款行调查、审查和审批后，借款人与贷款行签订借款合同和《划款扣款授权书》。

4、办理房屋过户、保险、公证和抵押登记手续。

5、移交产权证明。借款人将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单（正本），一并交贷款行抵押。

6、划付贷款。在上述手续办理完毕后，贷款行将贷款划入借款人在贷款行开立的账户内，再根据《划款扣款授权书》的授权，将贷款一次性从借款人账户划入售房者账号。

商业银行贷款案例分析

1 ：固定资产没有。负债过高，资不抵债 ，担保人没有足够的偿还能力。不会给他贷款

2：王某虽没有房子，但收入较为稳定，虽然负债颇高，但是担保人有足够的能力偿还 ，可以贷款

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