购买有贷款的二手房 有中介也有风险吗？

二手房贷款需注意哪些问题

在 二手房交易 中，需贷款的交易比重应该在多数以上，而 二手房贷款 相对于一手房贷款而言环节较多，程序复杂，存在着许多潜在的风险点。那到底该怎么办理二手房贷款，在二手房贷款需注意哪些问题，这些问题我们都会在下文中为您解答。 一、怎么办理二手房贷款 1、由于卖方通过 按揭贷款 购买的 商品房 已进行了 抵押 ，所以当发生第二次转让时，一定要征得 抵押权 人——原借款银行的同意; 2、在第二次交易意向达成后，银行向买方发放贷款与房屋 产权过户 之间存在时间差，此时存在着交易风险。所以买卖双方在签署合同时，应注意签署规避该风险的条款或附件; 3、如果卖方出售的房屋是按揭贷款购买的已购公房，那么新购买人的贷款年限将受房龄的制约。贷款年限最长不超过20年，当房龄超过30年时，银行将不再批准放贷。所以交易双方应注意已购公房再次交易时所受到的贷款限制。 另外，消费者需要了解的是，当买方得到银行的放贷后，并不是拿着现金交与卖方去原银行提前还贷，而是银行之间进行过账交易，消费者是见不到现金的，所以完全不必担心资金转换过程中有风险。 二、二手房贷款需注意哪些问题 1、评估价与最高贷款额 银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 2、竣工年代与贷款年限 银行在审批贷款过程中，通常会把 房产证 上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄 贷款年限≤30年”。 3、贷款成数和利率 目前，各银行对 二手房 的贷款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用 公积金贷款 ，五年以上 贷款利率 均按照3。87%来执行。 4、还款方式的选择 银行的还款方式主要分为等额本息和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。 5、贷款银行的选择 各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和 工资 发放银行等条件来选择。 6、收入证明与还款能力 收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 7、借款人自身相关情况 个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、 房产抵押贷款 和其他各类贷款。 在二手房的交易中，既有改善型，还有投资型等交易，但无论哪种交易，都离不开融资，这样也就离不开银行的贷款。可是该怎么办理二手房贷款呢，在办理二手房贷款时又需注意哪些问题呢，如果办不了贷款能否说不 买房 了呢，又需不需要支付 违约金 呢，这些问题不妨请教专业的房产 律师 ，也可以请律师代为办理二手房贷款手续。

买二手房贷款流程是怎样的

一、如您在中国银行办理个人二手住房贷款，业务流程如下：

1、签订《买卖合同》：借款人与房屋出售人签订《房屋买卖合同》

2、申请贷款：买卖双方向贷款人提交规定的有关资料，并由买方填写《二手住房抵押贷款申请表》；

3、房产评估：银行接到借款人贷款申请资料后，对交易房屋进行评估；

4、贷款审批：银行对贷款申请进行审批，确定贷款额度、期限。个人二手住房贷款业务必须坚持有关的审批原则；

5、签订合同：借款人、贷款人和担保人签订借款合同，需要公证的办理合同公证；

6、办理房产过户及抵押登记手续：由贷款人或经贷款人认可的房地产中介机构代办房产交易过户和抵押登记手续；

7、签订《借款借据》：贷款人收到借款人办妥抵押房产登记等证明后，通知借款人到银行签订《借款借据》

8、发放贷款：贷款人将贷款按照买卖双方的约定划入指定帐户，届时买卖双方应同到银行办理贷款的发放手续；

9、还本付息：借款人从贷款发放的次月开始还本付息。

二、您可以在我行电子银行渠道申请，申请贷款方法如下：

1、中国银行目前支持境内部分地区客户在电子银行申请贷款，具体请在个人网银、手机银行在线申请贷款功能下拉菜单或我行官网在线申请贷款功能中国地图中进行选择。在线申请贷款支持微型企业贷款、一手住房贷款、二手住房贷款、商业助学贷款、外汇留学贷款、消费汽车贷款、个人经营贷款及军人/武警住房公积金贷款，不同地区支持贷款种类不尽相同，具体请在下拉菜单中进行选择。

2、在线申请贷款有贷款申请、申请进度查询两种功能。您可以通过该功能向我行提交贷款意向，提交成功后我行相关工作人员将与您取得联系。

以上内容供您参考，业务规定请以实际为准。

如有疑问，欢迎咨询中国银行在线客服。

诚邀您下载使用中国银行手机银行APP或中银跨境GO APP办理相关业务。

在房产中介贷款买二手房，为什么首付款要先交给中介，在中介办贷款买房子必须这样吗？

首付款先交给中介是不合理操作。正规中介不是这样操作的。

以保定市为例，保定市民生、华中、四通、华兴等大型房产中介公司的做法是在收取定金、中介费之后，会要求购房者将首付款打入指定银行的个人账户中，而这个银行账户为购房者所有，也做后续的分期还款之用。

而一些小型或者新成立的房产中介公司的做法却不一样，他们会要求购房者将首付款交到中介手中，然后再由中介去办理过户和贷款。随后，都市报记者通过调查，发现二手房中介市场在首付款的收取方面，确实存在不一致现象。

有业内人表示，正是因为缺乏第三方的监管，所以很多房产中介公司可以任意支配购房者的首付款。保定市的二手房市场存在监管漏洞，希望银行和政府有关职能部门能进一步规范中介结构的市场行为，让购房者放心买房。

扩展资料：

安徽省住建厅有关人士表示，2016年3月份，住建部就表态将开展房地产中介市场专项整治，将在房源发布、备案管理、中介从业人员管理等方面重点整治。最近，住建部已召开电视电话会议，将于近期开展房地产中介市场专项治理行动。

合肥市房产局人士则表示，该部门已在酝酿房产中介市场整治方案，将通过责令整改、信用考评、暂停或关闭经纪机构存量房网上签约、依法处罚等措施，坚决打击房地产经纪机构众筹、垫付购房首付款等投机行为。

参考资料来源：凤凰网-二手房市场监管缺位 巨额首付款究竟该给谁

参考资料来源：人民网-合肥下月整治二手房中介 严打垫付首付款等行为

通过中介如何办理二手房贷款

1、看房，一般通过房产中介去看房源；

2、签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金；

3、签订买卖合同，也就是房地产买卖合同，同时在网上做合同备案；

4、付首付款，若上家有贷款，通常上家会用首付款去提前还贷；

5、办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款；

6、办过户交易手续，过户手续办好后，交易会出具收件收据；

7、领取房地产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证；

8、贷款银行向上家发放贷款，放贷款的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么约定；

9、交房和付尾款。

扩展资料

通过中介买二手房需要注意：

1、不要把房款交给中介目前在二手房交易中，一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司又以各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，一些中介占用客户房款长达2－3个月，给买卖双方都带来很大不便。

2、妥善保管所有证据在交易的过程中，你需要注意将与中介机构来往的书面材料，比如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件妥善保存，以免日后产生了纠纷，却因为证据不足而无法保障自己的权益。尤其是中介的一些口头承诺，你一定要坚持将它们落实到合同中，否则就是无效的。

3、拒绝交付中介费之外的各种杂费有些中介还会收取过户加急费、资金担保费、公积金贷款关系费等，但是实际上，除了国家要收取的税费之外，正规中介只需收取中介费，其他的费用一概都不收。

参考资料来源：百度百科-二手房买卖流程

二手房贷款的两个“坑”，你一定要了解！

购买二手房，很多买家都要办理 贷款 。而买卖合同中关于贷款的约定，有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。这两条所代表的含义，中介也很少主动向买卖双方做详细解释。如果贷款顺利它们就很老实，可一旦贷款因各种原因出现问题，买卖双方就可能发生纠纷，这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑！

“当初不是这么说的！”、“我之前根本就没看到这个条款！”类似这样的话，杨律师在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，“没注意”可不是免责条件！

这两个坑很“公平”，一个给买家，一个给卖家！到底是什么样的坑呢？

1、对贷款次数及办理时间如果没限制，坑卖方！

所有卖方都是希望尽快拿到全部房款的，尤其是那些改善需求的人，卖房的同时还在买房，急着卖了房去交购房款，就更是如此。

但是，要知道一个常识：贷款申请银行是可能不批的，这个不批的原因可能有很多：买方信用不够、某家银行近期没有额度、贷款政策调整等各种可能都有，很多时候银行对不批贷款的原因并不给予正式解释。

有时因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准，就可能会出现买家要向第二家甚至更多家银行申请贷款的可能。每多做一次贷款申请，获取贷款的时间显然就要延后一段！

那么买家向一家银行申请贷款被拒，有没有权利再向其银行申请贷款？如果又被拒，有没有权利再转向其它银行申请？到底可以申请多少次？

这几个问题很多人在签约时根本就没想过，如果买家贷款很顺利自然也没问题，但一旦买家向第一家银行申请贷款被拒，再向第二家申请时卖家可能就不愿意了！

双方发生纠纷怎么办？看合同！

合同会怎么约定呢？这个并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止”。

也就是说，理论上讲，买家申请贷款一次不成，可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款，那么长的时间有几个卖家能愿意？！

但不愿意又怎么样？你合同里约定了可以多次贷款，没有任何限制，这时如果不配合贷款或者提出毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，买家要么捏着鼻子认了，要么不配合贷款引起双方纠纷！

那么，卖家怎么防止发生这种事儿呢？

很简单：如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不超过两次”，再比如“某年某月某日前卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。

2、对不能取得贷款怎么办没约定，坑买方！

前面说过了，贷款可能会因为各种原因而不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合挑不出毛病来，这事儿就轮到买家解决了！

如果根本就无法获得贷款审批了，或者因为各种原因银行不能足额批贷，那么买方有无能力自行支付余款？很多买方可能在签约时就没想过这种可能，但杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的！

有些买方这时会这么想：“是银行不批贷款，不是我不想买，这就不能算我违约了。所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我！”

甚至杨律师还碰到过一个更奇葩的买家，明明是自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款。卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究责任，想解约后赶紧另卖。但这位买家竟然不同意，说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。”最后闹到法院，被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担责任？”

通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。

而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款。

而这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。

一旦贷款出了问题，买方才会重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就面临窘境了。比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。但如果卖家就是要严格追究违约责任，或者房价下跌呢？买家就难受了！

未料胜先料败，杨文战律师建议大家凡是还是先做好最坏准备。

买家怎么防范这个风险呢？

买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求加一个解除条款。明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。”

如果担心银行只批部分贷款额度时，不能自筹款项补足房款怎么办？在前面那句话的“贷款”前面加两个字，约定为“足额贷款”就可以了。

比加最近北京9.30新政调整了贷款政策，如果合同里有这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

上面的解决方案，其实往往就是一句话的事儿！你了解这个知识，加一句话，就避免了将来可能的纠纷。不了解这个知识，没作预防，贷款顺利就算运气好，一旦出现意外，就可能引发纠纷！

二手房过桥贷款风险有哪些？主要在这几个方面！

;     买房是一个需要有足够耐心来做的事情，新房还好说，但是买二手房就比较麻烦了，有的人因为在买二手房的时候，等不及银行放款，往往会选择找中介过桥垫资。那么二手房过桥贷款风险有哪些呢？下面就来给大家简单地说一下。

二手房过桥贷款风险有哪些呢？

1、产权不明晰：有些个人中介在过桥之前，就在买家那里获取到了卖家的信息，于是双方私下协定假的借款合同，表示卖家因为欠中介的钱，已经将房子抵押给了中介，于是造成买方付钱了却迟迟不能过户的局面。这种“骗房”把戏，并不是偶然的情况，大家可以去网上看一下相关实例。

2、过桥利息高：国家规定，年化超过36%就是高利贷，但是依旧还是有很多民间机构“暗箱操作”，比如房产中介在办理的时候，过桥垫资费收一笔，利息另外再计算，这样不仅让买方增加成本，后续还可能造成纠纷。

3、卖方拖房：上文已经说过，找个人或者中介过桥利息是非常高的，一旦遇上卖方不讲道理，故意拖着过户时间，那么买方不得不承担每天多出来的过桥利息。

      以上就是关于“二手房过桥贷款风险有哪些？”的回答，希望对大家有帮助。国家对于房产中介的“过桥贷”是严厉禁止的，建议还是走正规渠道，去银行贷款，虽然等待的时间长一点，毕竟会有保障。

二手房中介贷款的问题的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于购买有贷款的二手房 有中介也有风险吗、二手房中介贷款的问题的信息您可以在本站进行搜索查找阅读喔。