央行住房贷款新规？

首套房贷利率下限有望突破4.1%

原标题《首套房贷利率下限有望突破4.1%，哪些城市符合新政门槛》

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

按照新政，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

首套住房商业性个人住房贷款利率有望低于4.1%

按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均保持不变。

按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按9月20日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按9月20日5年期以上LPR计算为4.9%）。

另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

按照此次人民银行、银保监会发布的最新政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%的利率的基础上进一步下调。

23城符合新政门槛

按照要求，此次允许下调新发放首套住房贷款利率的城市主要针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

业内人士认为，此次央行明确了房价过冷的城市可以运用这项工具，即主要针对的是房地产市场疲软的城市。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。

新政指出，按照“因城施策”原则，符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

从当前各地执行的房贷利率情况看，按照贝壳研究院监测数据，受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。同时，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%，二三线城市平均利率水平接近下限。

央行网站显示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年以来，全国各地已优化楼市政策超800条优化，但整体政策效果并不明显，根据中指数据，9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的关键因素。

陈文静表示，当前，房地产市场下行趋势尚未得到明显改善，此次人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，但当前房地产市场预期整体偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。

近50城调整认房认贷政策：结清首套房贷可执行首套贷款政策

降低首付比例、调整首套房认定标准，今年以来，多地优化“认房认贷”政策释放楼市调控积极信号。

据澎湃新闻不完全统计，自今年3月以来，至少包括天津、甘肃白银、山东烟台、山东济南、湖北监利、贵州六盘水、河南驻马店、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、湖南株洲、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南周口、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽阜阳、湖北咸宁、广东肇庆、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、山西太原、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、河南焦作、广西钦州、江苏镇江、河南三门峡、江西樟树、宁夏银川、四川泸州、河北廊坊、四川乐山、甘肃兰州、江苏南京、河南郑州等44城，以及浙江金华磐安县、贵州晴隆县、湖北黄石阳新县、江西九江市修水县、湖北神农架林区等地优化“认房认贷”政策，多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。

郑州为首个调整“认房又认贷”的城市

今年3月1日，河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该政策其实就是取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房了，如果贷款偿清，贷款即按首套房流程走。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。从中也可以看出，郑州对改善型购房需求给予了很多支持性政策，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善，后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存也有积极作用。

贝壳研究院指出，该政策即明确取消了“认房又认贷”，将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复，郑州也成为首个取消“认房又认贷”的城市。

郑州之后，全国多地跟进该政策。

以贵州贵阳为例，4月28日晚间，贵阳市人民政府发布《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。

除了贵阳，驻马店、宜春、景德镇、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个城市执行上述政策。

也有部分城市明确，在还清贷款的同时，居民在本市需无房，才可执行首套房贷款政策。

以天津为例，9月16日，据“天津住建”，天津市住房城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，在优化住房信贷政策方面提及，对于已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。

首套房首付款低至两成

在调整首套房认定标准的同时，多地下调首付比例，部分城市首套房首付比例低至两成。

以上述提及的贵阳来说，新政提及鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。

洛阳在新政中也明确，加大住房融资信贷支持。引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%，同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策。

另以湖北神农架林区为例，湖北省神农架林区人民政府印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的工作措施》提出，降低商品房首付比例，居民家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由30%降为20%。新政明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，执行“认贷不认房”。

据澎湃新闻不完全统计，在上述调整首套房认定标准的城市中，至少30城首套房首付比例低至两成，包括湖北省神农架林区、甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽蚌埠、湖北咸宁、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、广西钦州、江苏镇江、江西樟树、河北廊坊、甘肃兰州。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来，各地积极落实“因城施策”，房地产调控措施持续优化，针对信贷方面，优化“认贷认房”标准成为其中重要一环。根据监测数据，今年已有近50城强调执行认贷不认房的贷款政策，对已结清首套房贷的居民，购买二套房可执行首套贷款政策（首付比例或房贷利率），有效降低了购房者的置业门槛和置业成本。同时，9月底央行、银保监会允许满足条件的城市下调或取消首套商贷利率下限，优化“认贷认房”政策与首套房贷利率下调相结合，更有利于改善性住房需求释放。

陈文静认为，当前，部分一二线城市及少量三四线城市仍执行“认房又认贷”，短期看限贷政策的优化仍有空间。结合国常会再次强调“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，央行和外汇局传达学习二十大精神亦提到“更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推‘保交楼、稳民生’工作”，后续各地有望继续加大房地产支持力度，优化“认房认贷”标准的城市有望进一步扩围。

至少10城首套房贷利率进入“3时代”

首套房贷利率已进入“3时代”。

10月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。自8月份降息以来，贷款市场报价利率(LPR)已连续2个月按兵不动。

拉长时间线看，今年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。

尽管10月贷款市场报价利率(LPR)保持不变，但对于首套房贷利率而言，部分特定城市的首套房贷利率正进一步下调，已有超10个城市首套房贷利率进入了“3时代”。

重点城市主流首套房贷利率为4.12%

具体而言，按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按10月20日5年期以上LPR为4.3%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按10月20日5年期以上LPR计算为4.9%)。

另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

按照贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率报告，2022年10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月持平;本月平均放款周期为26天，整体放款速度较快。

至少10城首套房贷利率已降至3字头

今年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这也意味着首套房贷利率下限可突破4.1%。

不过，在业内人士看来，央行明确仅房价过冷的城市可运用上述工具，即主要针对的是房地产市场疲软的城市。按照要求，此次允许下调新发放首套住房贷款利率的城市主要针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

根据研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求，具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。

截至10月19日，贝壳研究院监测范围内已有10城首套房贷利率降至“3”字头，包括石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌、清远、江门、昆明、襄阳、济宁。其中，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，清远首套利率最低，已降至3.7%。

利率变化来看，本月石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大，达到30BP，88城房贷利率与上月一致，未做调整。

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。自2022年10月1日起，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。

研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，当前，房地产市场下行趋势尚未得到明显改善，人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，但当前房地产市场预期整体偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。

突发重磅！央行16条新政支持房地产，强信号来了

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施，明确支持房地产市场平稳健康发展！信息量非常大！

划重点：

1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

全文具体如下↓↓↓

其中，在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》特别提出：

自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

这意味着房地产企业到期的贷款，可以超出原规定“多展期1年”；“可不调整贷款分类”则意味着，央行对银行的考核也对应放松，其力度非常大。

知名专家刘晓博对此也表达观点：作为中国含税率最高的行业，带动力最强的行业，房地产必须回暖，才能撑起整个国家的财政、就业等。

而这次，人民银行和银保监给出的态度，是“支持”！

图源见水印

且从最近各地的政策和执行来看，一切大环境也都在为楼市回暖积极铺垫。

①、一线城市也松了！北京通州放松限购！

2022年11月8日，北京市住建委官网发布了《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》：

经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

至此，已经执行7年的通州“双限购”政策，台湖和马驹桥地区不再执行！

虽然说这两个区域放开限购，对市场的实质性影响并不大，但这则消息背后更重要的是信号意义！一线城市已经开始动了，下面的城市也没必要再死撑了！该救则救，应出尽出！

图源：城市财经

②、杭州限贷松动，二套房首付降至4成！

近日，杭州某银行下发给各支行、分行营业部及个贷经营中心的通知，题为《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》（以下均简称为“通知”）。通知中对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整：

一、对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。政策调整范围为杭州市限购区。

二、为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为 40%，政策调整范围为杭州市限购区。

三、对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点，即最低利率为 LPR-20BP；二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加 60个基点，即最低利率为LPR 60BP；政策调整范围为杭州市全辖。

四、本次政策调整自2022 年11 月11日开始执行，以购房网签合同日期为准，即2022年11 月10 日及以前的网签合同，仍按原政策执行。

五、未调整房贷政策按原差别化房贷政策执行。

根据通知，该银行对于杭州首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”，即在杭州没有住房，但有住房按揭贷款记录，并且贷款已经结清的购房者，可以按照首套房贷政策执行。

另外，贷款购买二套住宅的购房者，最低首付比例从此前的六成调整为四成。

首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。

杭州多家银行工作人员对此予以确认，并称从今天起已经开始执行。

银行此举意味着购房者的成本将大大降低，支持了刚需和改善性购房需求，对稳楼市稳预期无疑是一种利好。

③、南京曝出，投亲养老可多开一个购房证明！

近日据西祠房产报道，目前在南京购房资格申请书上，除了普通、无住房选项外，还有多孩、投亲养老两大选项。

后经“房帮宁”热线51805800的工作人员确认，除了多孩家庭，外地家庭来投亲养老（比如父母、子女投靠等），原限购家庭或单身个人均可多办一个购房证明。投亲养老的还需要提供在南京的居住证。“如果是多孩 父母投亲两项都满足，一个家庭一共可开出4张购房证明。”

虽然这不意味着放松限购，但也是一定程度上释放一部分人的需求。

图源见水印

④、刚刚过去的周五，最振奋的消息传来！

同在11月11日，《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》发布，在各大官方媒体刷屏。

这也代表了在该事情上的相关政策，正在出现变化，对于经济的复苏、经济活动的展开都是有正向积极作用的，同时也释放着积极的信号。

而对于楼市来讲，经济大环境也非常重要。

⑤、地产股迎来大涨，释放强信号！

上周，房地产股市债市双双大反转，连续3日，走出暴涨行情，全线飚红！

单周五一天，旭辉控股集团涨幅72.22%，新城发展涨幅53.77%，大发地产涨幅43.42%，龙光集团、碧桂园、合景泰富均涨超34%，中国金茂、宝龙地产、龙湖集团均涨超27%，融信集团上涨21.65%，绿城中国上涨16.27%......

而这背后，自然也和近日频发的利好有关。

上下滑动 图源：上海房地产观察

对买房人来讲，现阶段将是非常好的买房时机，各方面政策都相当友好，尤其未来也更多了一些希望。

购房新政策

1、房贷利息专项扣除。购房者购买首套住房可以享受住房贷款利息专项附加扣除，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。

2、房贷利率下调。如果购房者名下没有房，利率可以下调。

3、人才购房高额补贴。

4、共有产权房和各类保障房大规模入市。共有产权房个人和国家各占50%的产权，个人只需要支付商品房一半的价格，相当于买房成本降低了一半。

2022现在买房是否合适

个人觉得是的。2022年合适买房。因为2021年，由于供需关系的变化，炒房的生存空间越来越小，看不到房价上涨希望的炒房者会开始大规模出售房产，导致市场上的二手房源源不断释放。随着炒房客逐渐退出楼市，未来房地产行业将出现严重的供过于求现象，楼市将进入买方市场。

对于2022年的房地产市场，央行已经明确，要落实好房地产金融审慎管理制度，更好地满足购房者的合理住房需求。无独有偶，住建部也做出了明确调整：保障刚性住房需求，满足改善住房合理需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

2022下半年现在买房好吗

可以，但是需要注意以下几点：

一是买房买商品房，忌小产权房。不能购买小产权房。 90%以上的人都知道，但10%的人不知道什么是小产权房，尤其是第一次买房的人。面对中介的种种言辞和“低价”，我抵挡不住买小产权房的诱惑，终于发现自己成了接盘侠。小产权房唯一的看点就是“便宜”。如果同一商品房的价格是2万元/平方米，那么小产权房的价格应该在3000元到5000元/平方米之间。这样一来，小产权房的“优势”就非常突出。同样，如果你买100平方米的房子，商品房的价格是200万元，小产权房的价格只有30万-50万元。占了上风。

其次，买房时尽量选择现房，先放弃期房。现有房屋和期房有什么区别?在目前的市场上，购买期房非常流行。与其说是买家喜欢，不如说是“没办法选择”。自李嘉诚将预售制度和公共泳池区引入内地以来，预售制度蓬勃发展20多年，楼花问题屡见不鲜。尤其是在资金链不畅的情况下，很可能导致开发商跑路，房产无法交付。 2022年以来，因资金链断裂而破产的房地产企业越来越多，其中不乏龙头房企和大型房企，如泰禾、富盛、华夏幸福等。

在这些企业的背后，还有大量房地产项目未完工、停工。结果，买家已经购买的房屋以及为其支付的购买价格立即丢失。此外，为了增加利润，很多房地产公司会在房屋建设质量上做一些事情，比如降低房地产标准，以次充好。估计很多人都看过：承诺的绿化率是45%，但实际只有3棵;社区承诺的人工湖，其实是个塑料湖;中国比比皆是。而如果你选择现有的房子，你是否喜欢它，你一眼就能看出。

第三，对于房企的降价，要保持冷静的态度。开发商降价真的会发生吗?智文君提醒：有可能，但中奖概率比买彩票要低。首先，如果有真正物美价廉的好房子，开发商和销售人员的亲友就会成为第一批购房者，不会转移到外人手中;其次，开发商公布的折扣可能多是噱头，但实际上是后期房、户型差的房。

法律依据

《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》第一条 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

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