美国商业信贷公司？

美国的次贷危机

次贷危机是美国银行类信贷机构信心过度不断膨胀的后果。银行为了促进财富增值，不断降低贷款门槛，对一些原本无法通过贷款评价的收入不稳定或者偏低的人提供了购房为主的诸多消费贷款，即次级的贷款。而这些贷款实行的是浮动利率，即还贷人应偿还的利息随着市面上银行存贷利率一起变化的。随着美国表面上房市、金融业的泡沫性繁荣，银行存贷款利率不断上浮，于是次级贷款的贷款人无力偿还利息，不得不放弃原来贷款购买的房子，也就是断供。这样一来，银行无法收回原本放出的贷款利息本金，又只能得到一栋无人需要的房子。这样的事情越来越多，银行资金链中断，房市泡沫破灭。三败俱伤。

美国金融业的摇摇欲坠、房产市场的近乎崩溃，美国经济迅速衰退，股市狂泻。美国是目前世界金融体系的中心，而美元是世界贸易的通用货币。所以在全球化背景下，世界各国被迫为美国买单，受到了巨大影响。

各国的金融都被拖入泥潭，冰岛破产，各国股市竞相下滑，各国经济发展缩减甚至进入衰退期。我国也是避无可避的。

我国经济发展本来是外向型经济主导的，也就是主要靠着把商品卖到外国来赚取财富。这从我国多年的贸易顺差、世界第一的外汇储备就能一窥端倪。但是美国为主的世界各国经济衰退，导致各国的购买力下降，我国的出口贸易受到严重打击，资金无法回笼，继续生产难以为继，这从我国东南部依靠出口贸易致富的诸多沿海城市里各类中小企业纷纷裁员、停产就能看出来。

另一方面由于美元贬值，我国存着的大量外汇也在迅速贬值，据说速度达到了一个月消失一座航空母舰等值的价值。这么巨大的外汇储备变成了鸡肋。

另外中国的股市也受到了严重影响。

不过对中国老百姓来说，通货膨胀的问题得到了缓解，物价开始下跌，倒是件好事。问题是如果物价下跌过快且持续、全面，中国经济也陷入衰退，那就不是什么好事了。

美国住房贷款的特征

美国出现现在的危机,有很多原因，很重要的一个因素就是，美国房屋贷款市场已经把系统效能发挥到极致。

从最底层的简单贷款谈起。在美国，各种各样的银行都可以开展房贷活动，商业银行,储蓄机构等等。同时，它们提供多种融资条件，比如0首付，比如ARM（ADJUSTED RATE MORTGAGE）,可调整利率性贷款。

传统讲,这样的结构是有代价的。对于0首付,他承担的利率要比常规高很多。而ARM,可能头3年付出的很少,但后面的利息高的不得了。

就参与这个市场的成员来分析，可以分为贷款人和银行,还有很多服务商等提供辅助服务的机构。(这个是从最基础的贷款说起,还没有说道用贷款包装出的东西)。

现在分析贷款人

美国的信贷制度呢,就是,如果你决定申请房贷了

需要提供收入证明,然后,有信用机构出具你的信用评分( FICO )

还有纳税证明等等

都审核通过以后,开始给房子作价,讨论你可以拿到的利率.etc

但是,美国社会成分多样

比如有失业的,就没有收入证明

还有自己做老板的,也没法出具收入证明

对于证件不全的,美国社会不像中国社会,他还会允许你贷款,只是提高你的贷款利率

这样就给房贷留下了系统性风险,使得很多人可能用这个体系来欺诈贷款

美国比较糟糕的房贷的文件缺失程度有多高呢

比如alt-a巴（这是把基础贷款证券化后切割出的一个产物）

今天我看到一个alt-a的组合,文件缺失高达80%

而alt-a还不是最差的mortgage~

这是贷款侧的故事

现在说说银行

房贷市场给美国带来了巨大利润,比如美国现在的存款利率应该在4-5%巴(不大确定)

但部分房贷利率却达到8%甚至更高

利润可观

前面说了,信用好,文件齐全的人,利率很低

在这块也无上,银行基本赚不到什么利润

银行很大的利润来源于,给信用不好的人提供的高额贷款

所以,美国的银行为了自身业务发展

就在过去5年中,蓬勃的发展了房贷业务,留下了很大的系统隐患.

这是最基础的房贷的故事

房屋贷款从银行发给贷款人以后,就上了银行的资产负债表

如果银行还想发展房贷业务,受资本金限制,就必须想办法把这块移出资产负债表

在199?年,当时人们想出了包装MBS的想法

就是总结贷款的现金流

从asset management转为cash flow management

把现金流包装成债券,出售给投资者

可以说美国房贷市场的发展和MBS技术的不断成熟,是有根本联系的

虽然,MBS的出现使得银行可以无限放大自己的房贷能力

然而,也产生了一定的杠杆效果

银行知道有些人非常可能骗贷,它就提高贷款利率,来补偿损失

而有些人就是为了骗钱,所以,也不在乎高利率

同时,房地产商人为了能够把房子买出去,甚至还帮助比较不懂贷款的美国客户伪造材料来申请房贷

虽然这部分人不会骗贷,但是,他们很多并不真正了解什么叫做ARM,就看头几年利率低,etc

在通过MBS把基础资产杠杆一次以后

为了能够吸引更多的投资者

有人就把MBS进一步切割,按照投资者喜欢的现金流去切割,于是就切出了CMO.

在CMO的基础上,又发展出ABS-CDO

在ABS-CDO基础上又发展出CDO TRUNCH等

系统性风险,已经不懈的高杠杆,让整体风险已经大幅放大

而所有购买了这些投资产品的人,也从很大程度上分享了整个系统的风险

然而,银行在进行贷款的时候

前面说过,也是有一个风险预测的

就是损失预测

他们可能估计20%的人要拖欠或者彻底不还

所以提前调整利率来补充这部分损失

然而,美国房贷市场在不断发展的过程中,贷款人的性质和目的和最初是有所不同的

市场没有认识这个问题

对基础贷款,MBS,以及包装出的东西的风险溢价估测不够

记得年初的时候,还有很多投行鼓吹购买MBS

当时的理由是,他们发现实际的还款速度比预测的还快,甚至把这个当作卖点

而前年,投行鼓吹的亮点,就是大家不了解他里面的相对价值,所以应该购买

就是说,前年呢,认为早期模型不完备,定价不大准确

去年呢,他们就是说模型很准确,但模型里面的参数,就是还款速度,比预测有距离

但是,客观的讲,从基础资产包装出的MBS,你是好观测的

但MBS切割出CMO,基本很难FOLLOW

而CMO再杠杆出的东西,没有人能百分百说的准

现在市场又普遍认为,在这之前,没有预测到房贷的变化和损失,所以给与MBS的风险溢价不够高

给MBS和相关产品,到底多高的风险溢价确实不好说

然而事后观瞻,在市场情况突变的今天,从银行的基础贷款到层层杠杆的产品,风险溢价都估测不够

这就是对第一层面，银行和贷款者的分析

结束了刚才第一层,银行和贷款者的分析

进入第二层,就是投资者的层面.

MBS产品设计的高度发达使得系统风险层层杠杆,风险大幅放大

同时,以往的风险溢价估测不够,所以,也出现了眼下的问题

而整个事件的发展进程就是

房贷者还不了高利息,只能拖欠,或者被迫把房子抵押给银行

而银行遭受拖欠以后,要么是打包的MBS有损失,或者是资产负债表有变化

MBS变化后,首先保险公司可能遭遇索赔

因为保险公司提供相应担保

然后,投资者遭受损失,主要是金融机构和HEDGE FUND.

同时,还有很多其它机构通过购买HEDGE FUND的基金也承担了风险

这些机构受损以后,直接影响赢利

然后,影响了社会整体的消费能力

而美国是一个典型的靠消费支撑的经济形态,和我国完全不同

所以,房贷的问题就成为了整个社会的问题

此前,我们也谈到,如果房价不断上涨,可以通过借新债还旧债

但是,客观讲,

不可避免的系统风险,不懈被杠杆,以及社会对风险溢价的估量不够

问题最终总会被暴露出来的

房价的上涨和下落更大程度是影响了问题暴露的时间.

2007年美国金融危机的历史背景

第一、美国政府不当的房地产金融政策为危机埋下了伏笔。居者有其屋曾是美国梦的一部分。在上世纪30年代的大萧条时期，美国内需萎靡不振，罗斯福新政的决策之一就是设立房利美，为国民提供住房融资，帮助民众购买房屋，刺激内需。

第二、金融衍生品的“滥用”，拉长了金融交易链条，助长了投机。“两房”通过购买商业银行和房贷公司流动性差的贷款，通过资产证券化将其转换成债券在市场上发售，吸引投资银行等金融机构来购买，而投资银行利用“精湛”的金融工程技术，再将其进行分割、打包、组合并出售。

第三、美国货币政策推波助澜。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款，这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。而且美联储的货币政策还“诱使”市场形成一种预期：只要市场低迷，政府一定会救市，因而整个华尔街弥漫着投机气息。

然而，当货币政策连续收紧时，房地产泡沫开始破灭，低信用阶层的违约率首先上升，由此引发的违约狂潮开始席卷一切赚钱心切、雄心勃勃的金融机构。

扩展资料：

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

美国作为世界上唯一的超级大国，其次贷危机的爆发瞬间就影响了全世界的金融中心以及一些周边国家，其范围也远远不仅仅是次贷危机方面，而是蔓延到整个金融行业。

尽管美国经常项目赤字一直在下降，但其仍占GDP约6%，因消费的产品远多于其生产的产品，美国人仍是世界其他地区最大的需求来源之一，其需求的急剧下降极大得影响了其他地区的经济，一度造成世界各国的恐慌。

参考资料来源：百度百科-美国金融危机

房地美和房利美

房地美是第二大的美国政府赞助企业，商业规模仅次于房利美。1970年由国会批准成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。

房利美，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金的专门机构。房地美，即联邦住宅贷款抵押公司，商业规模仅次于房利美。

房利美和房地美为超过一半的美国住宅抵押贷款提供担保。但受新冠肺炎疫情影响，楼市状况转差，截至2020年4月底，7%的抵押贷款已申请延迟供款。

扩展资料

房地美与房利美均为私人拥有的上市公司，但它们是作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权利，包括它们可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。

这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。

参考资料来源：百度百科-房地美

参考资料来源：百度百科-房利美

参考资料来源：凤凰网-房利美、房地美重新转型为私人公司

在美国贷款买房一般条件是什么？

外国公民在美国买房，首付比例会更高，一般来说在40-60%左右。

2008年次贷危机以前，美国人买房需要付的首付很低，甚至有零首付的现象。现在银行谨慎很多，首付比例提高了，一般在5%-20%之间。

贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低於620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA)最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一样。另外首付款的比例越高，越有可能申请到低利率的贷款。