抵押贷 严查？

多地银行房贷收紧，严查违规资金，“抽贷潮”来了吗？专家这样说

“您需要贷款吗？年利率低至3.85%，三年期先息后本，随借随还。”

相信这种电话，我们每个人或多或少都接到过，而这种看起来年利率低且风险很低的贷款，实质上就是所谓的消费贷、经营贷。

这些贷款的本意是为了方便微小企业或者个体工商户经营需要，当企业需要资金的时候，可以用法人或股东名下房产抵押获取周转资金，因此也被称之为 “房抵经营贷”。

而在2020年，由于疫情的影响，国家为了扶持中小型企业，要求银行以极低的利率来向微小企业发放贷款，经营贷的利率，一下子被降低到了3.85%以下。

而这样的利好，却被“有心之人”横加利用，成为了杠杆炒房的方式。2020年，全国新增了2.2万亿经营贷，很难说这里面有多少真的被当作经营使用，但经营贷大增，却是不争的事实。

最近，全国多地银行都在加紧整顿消费贷、经营贷违规流入楼市的情况，北京、上海、广东、浙江……等多地，都已经大规模地开展了全面行动。

之前在网络上流传的一张“个人贷款提前收回告知函”就是上海的一家银行，发现有贷款“未按约履行借款合同第四条贷款用途的相关约定”，宣布合同的500万贷款提前到期，并要求3月底之前归还全部贷款本息的。

这其实就涉及到今年1月上海银保监局发布的上海地区房贷新政，明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。

而在春节的前一天，北京银保监局、央行营管部也联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。主管部门对从1月25日以来，楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，并在此基础上，对于西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。

广州也反应迅速，截至目前，辖内(不含深圳)银行机构已完成自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额 2.77亿元、920户 ，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

监管虽然会迟到，但并不会缺席。从目前来看，全国多地银行和银保监局都在大规模严查，一旦发现银行违规，就顶格处罚银行。在此基础上，银行发现个人违规，就有极大的可能提前抽贷，让其提前归还贷款。各地都在收紧经营贷的审批，严格防范经营贷进入楼市，而且相关的政策从央行到各地极为一致。这对于炒房客来说，无疑让他们风声鹤唳。

防范经营贷资金违规进入楼市，其实最重要的就是在这三个环节：

贷前要严格审批、贷中严格支付、贷后严格管理。

所谓经营贷购房，就是中介公司会先为客户注册或者过户一家公司，让客户“摇身一变”，成为这家公司的经营者。然后请垫资公司为客户提供一笔过桥资金，这样就可以全款买房了。

等到房子过户到购房者名下，再将房子作为抵押物，向银行申请经营贷来偿还过桥资金。

这个过程，其实就相当于空手套白“房”，已经成为了不少炒房客的“财富密码”。

类似现象又该如何防范？招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为：

浙江加强房贷审慎管理：全面自查开发贷、按揭、经营贷等涉房贷款

房住不炒要求下，涉房贷款严监管仍在继续。继北上广深等一线城市之后，浙江省也发文严查房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等涉房贷款业务。

3月22日，记者独家获悉，人民银行杭州中支、浙江银保监局、浙江省住建厅2月末已下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》（简称《通知》），要求浙江各金融机构对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查，并于3月15日前向当地人民银行、银保监部门报送自查和整改报告。

目前，浙江已出台一系列楼市调控政策。3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。法拍房也被纳入限购范围。3月15日，嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》。

根据一份第三方统计，2月杭州楼市一改春节淡季常态，成交量突破万套且创历史新高。3月初，据媒体报道，住建部官员带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研，会商督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。此前1月下旬，住建部亦赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

房贷占比提升异常将予以重点关注

《通知》称，将各金融机构房地产信贷政策执行情况作为宏观审慎评估（简称MPA）、金融机构综合评价、监管评级的重要内容，与货币政策工具运用、金融市场准入、国库现金管理等政策挂钩，对房地产贷款增速过快、占比过高的金融机构强化政策约束。对于发现存在违法违规行为的金融机构和房地产企业，各级人民银行、银保监、房地产主管部门将依法依规严肃查处，并予以公开通报。

各金融机构应认真落实房地产贷款集中度管理各项要求。超出集中度管理要求的金融机构应稳步有序落实调整方案，逐步向管理目标收敛。符合集中度管理要求的金融机构，应稳健开展房地产贷款业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。对于占比提升异常的金融机构，金融管理部门将予以重点关注，并采取相应措施。

《通知》要求严格执行差别化住房信贷政策。各金融机构要在坚决抑制投资投机性购房需求的同时，优先满足居民家庭购买首套自住住房合理的信贷需求。严格执行审贷标准，强化借款人资格审查。禁止开展任何形式的“转按揭”“加按揭”业务。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，金融管理部门将相关个人住房贷款业务列为现场检查重点，并加大处罚力度。

严防经营贷、消费贷违规流入房市

对于按揭贷款首付资金，《通知》要求，严格审核首付款资金来源和偿债能力。各金融机构要强化首付款资金真实性审核，严格审查购房首付资金来源。严格执行收入认定标准和月供收入比要求，多渠道核实借款人真实收入水平，审慎评估借款人还款能力，加强对借款人全口径偿债能力的审查及跟踪，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。各金融机构应配合房地产开发企业做好购房人“冻资”资格审查和账户对账，完善内控机制，审慎合规开展相关业务，确保“冻资”账户为购房家庭成员名下账户，切实维护房地产市场秩序。对提供不规范“冻资”业务、弄虚作假的金融机构及相关业务人员，一经发现严肃处理。

对于房地产开发贷款，《通知》要求，各金融机构要严格审核房地产开发项目合规性，落实房地产开发贷款资金封闭管理要求，根据项目工程进度放款，杜绝超规模超期限放款，防止贷款资金挪用。严禁向四证不全、资本金比例不到位的项目发放房地产开发贷款。发现开发贷回流至借款企业或划转至股东等问题，要及时采取相应措施。在审慎经营原则下，严格规范房企表外短期融资业务。

对于经营贷、消费贷，《通知》要求，各金融机构严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严禁资金通过流动资金贷款、物业经营性贷款、项目贷款和影子银行业务等违规流入房地产领域。要加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注第一还款来源，必要时要求借款人提供纳税信息，不得简单以抵押物估值代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。审慎开展第三方合作贷款业务，如审核发现为借款人违规获得经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的房地产中介机构，应立即终止业务合作，并及时上报相关线索。

对于房地产开发企业、房地产中介机构，《通知》要求，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房，不得协助购房人弄虚作假。

今年以来，多地发布房地产调控政策。仅3月以来，上海市多个部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，标志着上海正式进入个人购房限售城市行列。无锡发布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出要开展房地产市场秩序整顿工作。

违规涉房贷款被提前收回？严打“房抵经营贷”要动真格

近日，一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》引起了社会广泛关注——由于经营贷款被挪用于购房，这笔近300万元的贷款被要求限期偿还。

除了上海，监管强化之下，北京、广州等一线城市也正在严查违规资金进入楼市的情况。

违规使用贷款被收回

从去年底开始，深圳、上海等地楼市的火爆，把“房抵经营贷”这种金融产品托出了水面，随即信贷资金违规流入楼市也成为了监管部门严打的重点对象，而且违规贷款被提前收回的案例已经出现。

记者查看上海这份《个人贷款提前收回告知函》后得知，因贷款人未按约履行借款合同第四条关于“贷款用途”的相关约定，银行宣布这笔近300万元的贷款提前到期，并通知贷款人须在3月31日前全额归还贷款本息。若未在限定时间内归还，将构成逾期并产生罚息，该行将采取诉讼、财产保全等措施。

“监管部门这次要动真格的了。”广发银行北京分行信贷部的张先生对《中国消费者报》记者解释道，这意味着，如果上海的这位借款人办理的是房屋抵押贷款，那么他现在只有两条路：要么筹钱还贷，要么抵押的房产被银行没收。

据业内人士透露，此类事件发生的背景是，今年1月份上海银保监局明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。而在2020年4月，央行上海总部就在召开房地产信贷工作座谈会上明确，严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。

严跃进对记者表示：“拿经营贷买房，利息成本比按揭贷款低不少。按揭贷款的年利率普遍是5%-6%，一些地方甚至达到6%以上，首付的要求也比较高，而经营贷款的年利率一般在4%以下。”

据严跃进介绍，针对这类现象，以前的金融监管政策并没有涉及收回贷款。2016年，上海曾发布调控政策要求房贷首付资金为自有资金，当时的处罚方法是将违规者拉入失信名单。同年深圳也发布类似要求，主要是打击互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。2017年至2020年各地房贷监管政策主要落实在打击通过流水造假骗取贷款的行为。

严跃进认为，今年对于房地产金融的监控持续加强，特别是落实到“违规资金流入楼市”方面，保持房地产金融环境稳定被提到更加重要的地位。预计后续对房价上涨过快的城市，特别是大城市，将加强违规资金流入楼市的监管力度，提前回收贷款的措施将对房地产投机者造成震慑作用。

多地加强资金监管

将违规贷款提前收回，上海不是个例，北京和广州也在加强对此类行为的监管。

北京白纸坊地区某中介门店经理告诉记者，自己经手的一套学区房，春节前刚成交，最近就又挂出来卖了，挂牌价还很“合理”，原因就是业主用了房抵经营贷，被银行查出来，现在抽贷还款，逼不得已只能卖房。“不卖房怎么办？谁能一下子拿出大几百万元的现金呢？”

有北京地区银行业资深人士向媒体透露，目前北京辖内的部分商业银行已经对违规流向楼市的信贷资金进行回收，要求客户提前进行返还。该人士表示，自去年开始，监管机关就进行了定期抽查，调取资料筛选出账户存在异常、可能将消费贷款流入楼市和股市的情况，如果查出有问题，银行就会采取相应的手段进行后续处理。

“主管部门对北京楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，尤其是对西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。”北京市房地产协会秘书长陈志告诉记者。

广东银保监局日前也表示，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域的行为，要求辖内银行机构围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，并严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞。

3月16日，广东银保监会发布了《严守“房住不炒”，坚决惩治乱象》的通报，截至目前，经过大数据筛查、台账分析、查阅档案、流水追踪、人员访谈等多种方式取证，已发现经营贷、消费贷涉嫌违规流入房地产市场的问题金额逾3000万元。

此外，广州地区银行机构自查发现，涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户，共发送疑点线索642笔，机构排查确认40笔个人经营性贷款被挪用于购房，相关机构已启动整改问责。

3月23日，北京通报了辖内银行采取全面自查、开展专项核查后发现的经营贷违规入楼市情况，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。目前，相关银行正在全力推进整改工作。

根据深圳银保监局通报，2020年4月以来，该局共对辖区中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷全面排查，选取6家银行集中开展现场检查，检查覆盖率近50%，提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

三种情况贷款将被追回

近期部分热点地区房地产市场波动加大，而业内人士普遍认为，经营贷违规进入楼市是这一轮楼市明显上涨的主要原因，这引得多地监管部门出手打击。从各地经营贷违规入楼市的调控力度来看，北京打击力度最为严格。

据业内人士向记者透露，目前被银行要求因挪用经营贷提前还款的主要分三种情况：

第一种是，银行或监管部门拿到借款人违规使用贷款的相关证据；第二种是，前期由于银行“睁只眼闭只眼”，借款人套取了经营贷，但后来其资金链出现问题还不上贷款，希望银行能免除部分利息，或者延后还款，在这种情况下，银行很可能要求借款人提前还款；第三种是，在监管抽查过程中发现资金链路存在问题，要求银行倒查并追回贷款。

“从对经营贷的严查结果可以看出各地房价上涨幅度不同的原因。从房价涨幅看，深圳第一，北京处于一线城市的末尾，但经营贷查出最多，这代表了北京楼市调控政策力度最大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，市场要认识到相关部门对于金融侧的调控力度明显加强，房地产交易各方都需要警钟长鸣，从倒查时间就能充分体现出监管部门的决心和力度。

此外，在经营贷违规流入楼市过程中，部分中介或金融机构起到了一定的推动作用。张波对此表示，后续监管部门和银行对涉房贷款的打击力度会不断增强，同时也需要对前期违法违规的机构给予严厉惩处。

对于严查房屋抵押消费贷款和抵押贷 严查的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。