购房贷款的决策问题是什么？

论文：购房贷款决策带来的问题？

住房信贷存在的问题及对策研究

一、前言

随着经济的发展, 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持,

另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件, 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来, 面对住房金融业丰富的市场资源, 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务, 甚至推出了专门的业务品牌名称, 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿

元增长到年月底的亿元, 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证, 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后, 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。

二、住房消费信贷市场存在的主要问题

1、居民的住房消费心理问题

勤俭持家是中国人的优良传统, 但人们的投资意识比较薄弱, 绝大多数居民购房是为了改善住房条件, 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出, 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的, 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念, 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。

2、居民收入预期问题

根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验,城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高, 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。

目前, 我国经济正处于转轨时期, 产业结构的调整、加入等因素, 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善, 怕病医疗制度的改革还没有到位, 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析, 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜, 如果贷款为八成, 期限为年, 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的, 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱, 造成城镇居民收入预期普遍不高, 难以使住房消费信贷快速发展。

3、住房消费信贷的风险控制与保障问题

由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散, 基数大、期限长, 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中, 可能出现的风险包括产

权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此, 国外消费信贷发展的经验表明, 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳

定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素, 恰恰又是我国住房消费信贷运行

中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则, 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力, 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入, 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” , 经调查核实大多不真实, 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平, 也就无法确认住房消费者的贷款资格, 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外, 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处

购买房屋, 他将其收入证明一式多份, 就可能分别用于不同的银行, 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来,其实际贷款额就远远高于规定的数额, 月还款金额也远远大于其月收入情况, 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。

二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握, 个

人住房消费信贷的风险无法控制。

三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定,二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞

后, 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差, 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障

四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度, 又没有政府机构提供的保证制度, 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的

住房债券。因而, 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。

五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。

我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一

方面, 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限

小、利率大, 无法吸引更多的中等收入阶层, 无法满足

更多的住房消费信贷的需求〔。

、信贷经营理念问题

由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本

的稀缺性特点, 使银行在住房消费信贷的开办上, 既存

在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问

题。其表现

一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很

多房屋都是期房预售, 按照《房地产抵押管理办法》规

定, 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门

办理预抵押登记, 待房屋取得产权证后再办理正式的抵

押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借

款, 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因, 目前房

屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州, 就有

许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事

例。没有产权证, 房屋自然不能进行正式抵押, 银行也

就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无

法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时, 甚至会受到市

场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债

权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务

的发展。

二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。

例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较

高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、

担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定

〕

三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷

款, 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担

保物、财物体现, 第三方面担保货款合同公证等程序才

能获得, 致使银行成本增加, 工作负担加重。同时, 贷

款过程中, 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交

税、交费等, 也不同程度地增加了贷款消费人负担, 从

而, 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。

三、住房消费信贷市场解决对策

针对我国住房消费信贷存在的问题, 我们认为宜采

取以下对策选择

、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制

一是制定合理、透明的住房消费政策, 使居民在了

解住房政策和规定的基础上, 理解政策的合理性, 进而

自觉贯彻执行新政策, 形成稳定的住房消费大众心理预

期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规

则, 强化保护住房消费者合法权益机制, 降低住房交易

税费, 创造出一个公平、合理的住房消费环境, 形成一

个健康向上的住房消费心理机制团。

、扩大住房消费信贷的领域和群体。

在住房消费群体的选择上, 针对我国存在的高收入

阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费

潜力一时不大的客观现实, 住房消费信贷政策应注重引

导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等

收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消

费心理, 又急需住房的青年消费群体上, 有针对性制定

一些配套优惠激励政策, 着力启动这些中等收入阶层和

青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面, 应根据

不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向, 采

取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷, 使消费者

根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费

信贷品种, 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特

点, 制定一些配套的激励优惠措施, 如利率补贴, 减免

税费、免贷款、抵押购房公证收费等, 以启动和促进这

部分居民的住房消费活动。

、建立健全发达规范的住房信贷制度。

历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费

升级阶段时, 居民的消费模式也随之发生变化, 逐步由

自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费, 即进入

消费信用化时代。目前, 我国正在从住房消费福利分配

制向住房消费货币分配制度的转化, 而消费货币化则是

年月第期温州大学学报

消费信用化的基础。所以, 建立健全发达而规范的住房

信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷

在内的有关立法工作, 特别是在着手建立区域性的个人

信用体系的基础上, 尽快建立全国性的个人信用体系,

并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进

一步完善住房消费信贷商业保险制度, 制定政府的保险

和保证、保障措施, 建立必要的住房消费信贷资金供给

机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状, 培

育一些能够融通长期资金的市场主体, 吸引和集中资本

市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险

金, 养老保险资金等长期资金, 为住房消费信贷提供更

为广泛的资金来源。

、建立良好的住房信用风险分摊机制

客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发

展中国家住房金融市场, 住房消费信用的风险总是客观

存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、

《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保

贷款管理试行办法》等法规和条例, 但是《住房抵押贷

款法》至今尚未问世, 致使出押和受押双方对有关抵押

和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性

依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制

定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊

机制。

一是建立和完善政府担保制度, 充分发挥政府对住

房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列, 市

场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同

阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大, 且仍呈

扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益, 属敏感性商

品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保

公司, 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行

担保, 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国

家专门的住房担保机制, 不仅可以克服目前由企业出面

担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险, 增加金融

机构的安全性。

二是建立和完善住房金融二级市场, 充分发挥社会

保险金融市场的基础上, 尝试和支持保险基金养老基金

和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场, 更

好地体现和推动住房消费信贷的实施。

三是建立和完善住房二级抵押市场, 发展抵押贷款

证券化, 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。

开辟住房二级抵押市场, 不仅可以进一步发掘全社会的

资产潜力, 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来

源, 又可以通过产权重组, 分散和转移了住房贷款风

险, 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合, 推

动住房贷款风险分摊的社会化。

、加大金融创新力度, 寻求银行利润最大化

在我国加入以后, 外资银行进入我国的门槛的

不断降低, 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当

然包括个人住房信贷业务, 银行间的竟争加剧必将迫

使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业

务领域的金融创新体现在

一是在思想上, 银行内部要对个人住房消费信贷对

促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认

识, 进一步开拓进取意识, 改变旧有习惯模式和思维定

式, 大胆创新, 勇于改革。

二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要

有一个实际的大的改进, 使消费者方便、快捷、满意。

三是进一步扩大住房消费信贷服务品种, 扩展服务

领域优化服务环境。针对消费者的不同要求, 开辟房改

房贷款、使用权房贷款, 房屋互换贷款、私房二手房买

卖贷款, 尽快形成品种齐全, 层次分明的住房消费信贷

的格局。同时, 围绕住房消费信贷这一领域, 开展住房

信息咨询, 买卖指南、个人住房贷款方案设计, 房屋保

险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务,

充分发挥其主观能动性, 扩大住房消费信贷的规模。

四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与

时间成正比例的关系, 推出逐渐递增还款的个人住房贷

款, 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融

需求利用与国际接轨, 实行市场利率之际, 推出可变

利率的个人住房贷款新品种, 供不同层次金融需求客户

进行选择。

四、结束语

随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发

展, 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入

低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开

展, 可以有效的解决购房者资金不足的困难, 购房的经

济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲

望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费

信贷活动中存在的问题, 对我国房地产的发展和住房制

度改革具有重大意义。

研究性课题: 购房贷款问题决策

哦，

首先要确定你的这个课题是给谁看的，也就是观点立场。

然后确定你的研究群体，也就是课题定位。

有了这两个主要方向就可以搭框架了。

比如你的课题是要给准备贷款购房的人群看，而你的研究群体包括已经成功贷款的人，房产开发商，相关银行及政府机构，那么你的研究主体就是如何能够成功达成购房贷款，或者是当前购房贷款的局势。

接下来的框架可以细分为：

1、当前的购房贷款形式

2、正在采用购房贷款的人群及特征

3、国家的相关政策及注意事项

4、购房贷款的市场需求

5、各相关群体的利益及风险

6、对宏观经济的影响

7、时效性和现实意义、

8、专家建议及点评

9、附注：购房贷款的窍门等

在贷款买房的时候,利率的高低对你有买房的决策什么影响？

现在每个商业银行都有自行确定贷款利率的权利，利率越高，贷款成本越高，特别对贷款买房的贷款期限很长，多家比较，选择一家利率低的商业银行做住房按揭贷款。

买房子贷款多少怎么决定的

满足当地购房政策，年龄加贷款年限不得超过70岁。同时需要提供用途证明、身份证明、收入证明等，具体联系个贷经理咨询。

若通过我行办理住房贷款（含一手楼和二手楼）/ 首付比例规定如下：

1.首套房，比例最低30%，即贷款金额最高不超过所购房产价值的70%（不实施“限购”的城市调整为不低于25%）

2.二套房，比例最低40%，即贷款金额最高不超过所购房产价值的60%。

具体您的可贷金额需您提交相关资料，网点审核之后才能确定，您可以直接与当地网点个贷部门联系咨询。

买房贷款银行的逻辑 解密为什么个人房贷又贵又难？

;      买房贷款，银行有哪些逻辑

买房贷款的零售贷款：资金定价逻辑

      在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“(中)长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。

      你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。

      它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。

      顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。

      第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷预期年化利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。

      第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从预期年化预期收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。

      可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，以此类推。而究其实质，是供求关系失衡。

      从“供求关系”来看，央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者，央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求，可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”，可让银行从房贷供给层面上得以改善。

      第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，预期年化利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。

      一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的预期年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生预期年化预期收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷”，相对的中长期贷款基准预期年化利率，“银行简直不创利，白忙乎”。

      这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。

      银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上，央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。

      只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效？一名上市银行总行人士向笔者表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长；总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。

买房贷款的中长期贷款：流动性管理逻辑

      银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。

      “这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说，银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。

      而零售贷款中长期资产的盘子，至少对于诸如这名计财人士所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。

      和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。

      由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。

买房贷款的房地产类贷款：风控逻辑

      促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大，恰恰是笔者在采访过程中遇到的最显分歧的问题。

      从已有数据出发，不少银行人士告诉笔者，个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为低于全部贷款的不良率水平。

      可麻烦的是，有些银行人士看到了风险的滞后性--现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止上涨。笔者从数名银行风控部门相关人士处获悉，他们虽并不支持“房价崩溃论”，但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。

      “过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行也因此反复内部做压力测试。” 前述城商行计财业务人士称。

      除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示，从经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍就要打八折卖，第三次再打八折。”该人士称，近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高，市场需求弱，不容易拍成功。

      “而这还没有算进另两个‘猫腻’”。他补充说，第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷(以装修名义等)组合发放，而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样，都一定程度扩大了房贷风险。

      刚发布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

个人房贷为啥又贵又难贷？

      在买房贷款中，基于上述银行的三个逻辑，也就能解释从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷预期年化利率都上浮了5%~10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。

      这样的情况看来已不少见，以至于央行在的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷预期年化利率上浮了8%左右。

对于购房贷款的决策问题和购房贷款的决策问题是什么的总结分享本篇到此就结束了，不知你从中学到你需要的知识点没 ？如果还想了解更多这方面的内容，记得收藏关注本站后续更新。