2015个人住房不良贷款怎么查？

银行的不良贷款还款顺序是什么？应对措施是什么？

在银行 贷款 业务当中经常会出现一些借款人无法按照借款合同约定按期偿还到期债务，而这些逾期偿还的贷款就是银行的不良贷款。

一、银行不良贷款还款顺序是什么

在实务中，银行对不良贷款的收回，大多数采取先收本金，后收利息。但也存在一些特殊情况，例如：

（1）借款人现有的经营能力，只能归还利息，无力归还本金，企业愿意归还利息，确保企业不欠息。

（2）财政贴息贷款，财政拨付的资金只能用于归还借款利息，在借款人无力偿还借款下，不能用于先还本金。

（3）贷款重组，由政府或其他提供资金部门明确指定用于归还本金或利息。如果借款人无力偿还，银行不能改变指定的归还顺序。

（4）约定按分期还款先后顺序归还，如个人不良住房贷款，如果借款人累计有多期贷款未还，在部分清偿情况下，银行按借款到期先后顺序进行自动扣收，即对先到期本金、利息、罚息扣收完毕后，再收下一期本金、利息、罚息。

（5）借款人无法按期偿还贷款，需要处置担保物进行清偿。抵押物折价、或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按照下列顺序清偿：一是实现抵押权的费用；二是主债权的利息；三是主债权。

（6）借款人在银行有多笔借款，有担保也有信用贷款的，借款人选择将有担保贷款归还，可以释放担保物；而银行更愿意先收回无担保贷款，降低信用风险。如果借款人选择归还的担保贷款只有利息没有本金，实际没有按先收本后收息进行操作。

二、银行对不良贷款的应对策略

（1）贷款延期，优先通过借新还旧、无还本续贷等方式，灵活处理。

（2）贷款清收，通过资产拍卖的方式来归还银行的贷款。

（3）资产转让，不良贷款的债务关系打包低价出售给专业的资产管理公司。

（4）不良资产核销，需要详细说明呆账形成原因，采取的补救措施及结果，以及对借款人、担保人已实施的追索情况、对抵质押物的处置情况等。

三、银行不良贷款的类型

1、逾期贷款

是指逾期（含展期后到期）不能归还的贷款（不含呆滞贷款和呆账贷款）。

2、呆滞贷款

是指逾期（含展期后到期）2年（含2年）以上仍不能归还的贷款和贷款虽然未到期或逾期不到2 年但生产经营已停止、项目已停建的贷款（不含呆账贷款）。

3、呆账贷款

是指借款人和担保人依法宣告破产，进行清偿后，未能还清的贷款；借款人死亡或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后，未能还清的贷款；借款人遭到重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者以保险清偿后，未能还清的贷款；贷款人依法处置贷款抵押物、质物所得价款不足以补偿抵押、质押贷款的部分；经国务院专案批准核销的贷款。

根据法律规定可以得知，银行不良贷款还款顺序一般是采取先收本金，后收利息，但也有例外情形，例如借款人无法按期偿还贷款，需要处置担保物进行清偿等情形。

2015年全国按揭业务的不良率

不管是不良贷款余额，还是不良贷款率，2015年均现持续大幅攀升。三季报显示，截至今年9月末，16家上市银行的不良贷款余额约9000亿元，比2014年末增加近2300亿元，增幅超过30%，创金融危机后增幅新高。

房地产信贷三大风险?不良贷款上升0.12%!

2015年江苏省银监局部门年度总结原文如下：

资产结构调整明显，投资业务增长快；各项存款稳定增长，负债结构继续转变；用信方式出现变化，表外业务大幅回落；盈利水平继续下滑，风险抵御能力较强。”

其中，2015年江苏银行业基建贷款、个人消费贷款（含个人住房按揭贷款）增长。2012年以来，宏观经济下行，不良连续四年“双升”，从趋势看，不良贷款上升的压力会增大，净利润会出现连续两年负增长。对于江苏省房价上涨幅度最高的苏州市来说，楼市的信贷情况如何呢？

苏州的房地产贷款也不例外，楼市也面临3重风险！

1、商业性地产信贷风险上升，2、房地产企业资金链脆弱，3、房地产风险向上下游传导。

江苏省不良贷款上升0.12%

截至2015年11末，江苏省不良房贷余额103亿元，比年初上升35亿元；不良率0.51%，比年初上升0.12个百分点。

一是商业性地产信贷风险上升，截至2015年11月末，江苏省商业用房开发贷款和商业用房贷款不良率分别为2.01%和1.93%，远高于同期房地产贷款平均不良率；

二是房地产企业资金链脆弱，2015江苏省房地产开发贷款新增535亿元，增量仅相当于去年同期的58.7%；

三是房地产风险向上下游传导，虽然当前房地产贷款不良率整体较低，但房地产企业借道融资、拖欠、担保等行为普遍，导致风险在上下游领域集中体现。

净利润同比下降4.51%

从风险情况来看，“信用风险管控压力仍持续上升。从趋势看，不良贷款上升的压力依然很大。”江苏银监局表示。

一是关注类贷款增加明显；二是逾期贷款大幅增长；三是预警和贷款分类存在差异的客户大量增加；四是“僵尸企业”的影响不容小觑，

在当前不良贷款处置中，一方面，由于核销难、成本高、通道少、诉讼滞等原因，商业银行不良贷款处置速度较慢；

另一方面，为满足不良资产考核要求，部分银行通过与集团内子公司或外部特殊目的机构合作，创新处置方式。

从盈利情况来看，2015年辖内银行业累计实现净利润1451亿元，同比下降4.51%，连续两年负增长。

“利润增速下滑主要与拨备计提增加、存贷利差收窄有关。随着利率市场化的推进，零售业务、投行业务利润不断上升，公司业务下降。

2015年前三季度，全省银行业投资收益同比增长40%，占营业净收入的比重达9.21%，同比提高2.33个百分点。”江苏银监局分析称。

房地产风险向上下游传导

目前，银行业风险抵御能力较强。

一是资本充足率保持稳定，资本充足率12.76%，同比下降0.02个百分点。

二是拨备水平较为充分，拨备覆盖率为223.7%，同比下降9.51个百分点；贷款拨备率为4.01%，同比上升0.2个百分点。

三是流动性水平总体充足，流动性比例为61.39%，同比上升3.94个百分点。

（以上回答发布于2016-03-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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不良贷款是什么意思？不良贷款会有哪些后果

随着 贷款 平台越来越多，很多有资金需求的朋友选择在多个 网贷 平台或多家银行进行申请贷款。然而，很多人长期在这些金融机构申请借款，出现以贷养贷，最后无力还款，造成逾期甚至出现更为严重的“呆账”状况，这些贷款就是所谓的“不良贷款”。

什么是不良贷款？

实际上不良贷款一般是针对银行贷款提出的一个名词，不良贷款指的是借款人不能按照原定的贷款协议按时偿还贷款本息，或者已有迹象表明借款人无法按原定的贷款协议按时偿还银行的贷款本息而形成的贷款。

对于不良贷款，银行的分类办法是“一逾两呆”，其中，“一逾”指的是逾期贷款亦称为"超期贷款"或"过期贷款"，指借款合同到期未能偿还的贷款；“两呆”指的是呆滞贷款和呆账贷款，呆滞贷款是指逾期超过一定期限仍未归还的贷款，而呆账贷款则是指无法收回的贷款。

“两呆”的区别

呆滞贷款和呆账贷款的区别，主要是财务上的概念的区别，前者在账上反映为资产，后者则全额计提坏账了，所以会计上反映为资产已经为零。但从法律上来将都是到期未履行的债权，没有实质区别。

呆滞贷款和逾期贷款区别

1、所适用的对象

呆滞贷款主要针对的是企业用户，而逾期贷款没有适用人群限制，可以是企业用户，也可以是个人用户。这样对比看，逾期贷款的适用范围更加广泛。

2、贷款的收回时间

呆滞贷款一般是由银行确认的，五年内无法收回的贷款。而逾期贷款是指在还款日前没有按时归还的贷款，具体的回收时间是不确定的，可能最终无法收回贷款。

3、确定时间不同

如果要将贷款确定为呆滞贷款的话，是需要花费一定时间的，由银行的工作人员进行评估。而逾期贷款的确定则比呆滞贷款要简单，在约定还款日前未还款就算逾期贷款了。

4、本质不同

呆滞贷款比逾期的后果还要严重些，呆滞贷款是说在五年内无法收回的贷款，如果涉及金额较大的话，甚至可能会有骗贷嫌疑，反之逾期贷款的后果就没有这么严重了。

呆账贷款比逾期的后果更麻烦

呆账贷款也叫做呆账，在个人信用报告中，呆账是一种比逾期更严重的情况， 如果你的 征信 报告出现呆账两个字，基本就彻底告别了银行业务，包括 信用卡 、贷款等基本上是无法申请的。

如果有呆账记录，基本上就被列入了征信黑名单，所有需要征信的金融机构将不再对你开放贷款类金融事务，而且呆账无法自动消除，不去处理的话跟你一辈子。需要注意的是，呆账不收取利息，还款时只要偿还本金就可以。

通常情况，借款人如果延至还本付息长达三个月的时间，贷款就会被视作不良贷款。因此，我建议大家，尽量不要逾期还款，这样既需要承担成倍的利息也会给自己的信用记录留下污点。

综编自支付圈、瑞意观察、溜溜记账等。

2015年住房商业贷款利率一览

贷款利率是老百姓买房时需要考虑的重要因素之一，贷款利率的高低直接影响总还款金额以及月供的高低。如果贷款利率过高导致还款金额过大，将直接影响购房者未来的生活水平。所以在贷款买房时，购房者希望能够享受贷款优惠。下面，我们将了解目前商业银行贷款的基准利率以及买首套房及二套房时的利率标准。

2015年5月11日降息后，商业银行贷款利率变化如下：

首套住宅贷款利率

不同城市不同银行首套房贷款利率不同，包括基准利率1.1倍、基准利率、基准利率95折、基准利率9折、基准利率85折等。银行多执行首套贷款基准利率及基准利率95折。基准利率85折对贷款人的资质要求更高。而对于征信条件不良者，贷款利率将根据基准利率标准上浮5%到10%。

二套住房贷款利率

不同城市不同银行二套住房贷款利率不同，以基准利率上浮1.1倍较为常见。部分银行会对资质优秀的客户提供房贷利率下浮的优惠。下面，以天津为例，介绍房贷利率9折认定标准：

房贷利率9折优惠需要同时满足以下条件：

1、公积金连续缴存且每月缴存金额2000元以上

2、能够提供固定收入证明及流水

3、征信无不良记录

4、具有本市户口

5、其他条件

备注：认定标准对象指未婚购房者即指个人，已婚购房者指夫妻双方。

（以上回答发布于2015-06-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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