租赁抵押物业风险？

房屋抵押贷款要注意哪些问题

1房产抵押需要是借款人名义的房产，如果有第三人共有，则在抵押时必须出具共有人同意抵押贷款的声明书；

2在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需要提交离婚协议书或法院判决书；如果离婚后单身，则需要提供离婚后未再婚证明；

3需要明确贷款用途。抵押贷款一般用于装修、留学、购买家庭大额耐用消费品等消费项目，如果消费者违规使用抵押资金，有可能被银行收回，因此消费者要注意政策风险。

4没有还清贷款的房子，是无法申请抵押贷款的。也就是说，如果房子还处于按揭状态中，该房的抵押权其实就在银行手中，虽然借款人拥有使用权，但是不具备完全产权，所以不能再次申请抵押。

5小产权房不具备房产抵押贷款交易的权利的。这是因为小产权房实为无产权，如遇政策性用地规划就面临灰飞烟灭的可能，因此金融机构不予对该类房产抵押贷款。

经营性物业抵押贷款有哪些优点 经营性物业贷款的用途

随着贷款产品的多样化,如今企业又多了一种申贷产品,它就是——经营性 物业抵押贷款 ，也间接给企业提供了一种新的融资方式。那么，具体经营性物业抵押贷款的优点有哪些呢?很多人对此不是很了解。经营性 物业抵押贷款 ,简单地说,是以经营性物业作为抵押物,并以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款方式。接下来，就随我一起来了解下经营性物业抵押贷款的相关知识。

经营性物业抵押贷款的优点有哪些

1、贷款操作简单。与企业贷款方式相比，操作简单，且更易获银行贷款。

2、担保方式灵活。除了能担保外，还能提供财产抵押、质押、第三方保证以及连带责任保证等。

3、贷款期限较长。贷款期限最长10年。企业获贷款后，能长期使用钱。

4、还款方式独特。银行可考虑租金回收，有一定的期性。一般采取按季或按月结息、归还贷款本息等方式。

5、贷款用途灵活。解决了贷款用途监管难问题，银行对自有资金的监管力度降低。

经营性物业抵押贷款的9大审查要点

1.租金收入监管是否可落实?

借款人须开立资金监管专户，实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性进入专户，如出现逃避资金监管的行为，银行应采取风险防控措施。

2.资金用途是否合规?

资金可用于合法的需求，但不限于股东借款。

3.物业出租率情况

租金收入与贷款额度以及期限是否匹配;审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已一次性向借款人支付了长期租金，或将租金与出租人对于承租人的债务进行了抵销，导致银行无法从租金中获还款来源，以及无法处置抵押物。

4.掌握借款人真实股权结构

从借款人的股权结构、背景、行业经验、管理团队等方面分析借款人的经营能力。

5.经营性净现金流是否可以覆盖贷款本息?

在银行贷款期间，现金收入扣除大修、日常维护、管理费用、财务费用等各项支出后，经营性净现金流须能覆盖银行贷款本息。

6.关注租期

《物权法》第190条规定：订立抵押合同前，抵押财产已出租，原租赁关系不受该影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该关系不得对抗已登记的抵押权。因此在审查时注意，加强贷后管理，核实租户，保障债权安全。

7.关注权属情况

关注是否存在 其他 抵押权人，银行是第一抵押权人;抵押人是否有独立的处置权;房产转让合同有无限制转让的条款;抵押物有无被查封;通过税务机关提供抵押人是否欠税的书面说明，了解其欠税情况，以防范带来的风险;抵押物业是否有拖欠工程款;抵押物是否不完整或结构特殊无法独立处置。

8.关注评估价值是否真实有效?

评估方法包括：成本法，体现购置成本;市场法与实际成交对比;估价条件不假设，须有文件依据，对用地性质及规划用途要有准确的依据，不能将划拨用地按出让用地进行评估，也不能将工业用地按商业住宅用地评估;评估重要条件容积率，提供合法依据。

9.关注抵押物变现能力

判断抵押物的价值如何，变现能力如何。针对建造年限较久，评估的物价超建造成本的，要充分考虑在抵押物变现时应缴税费对抵押物最终价值的影响。

编辑总结：以上就是经营性物业抵押贷款的优点 经营性物业贷款的用途是否合规的相关知识介绍，希望能够帮助到有这方面需求的朋友们!如需了解更多相关资讯，请继续关注我们网站，后续将呈现更多精彩内容。

营业执照抵押贷款有什么风险

风险有：一是把握市场风险。二是把握客户和项目风险。三是把握利率风险。企业抵押贷款是指企业作为借款人，以不动产抵押作为抵押物，获得贷款的方式。办理不动产抵押贷款的渠道一般是厚银行、信托公司、小额贷款公司。

扩展资料：

抵押贷款-风险

一是把握市场风险。期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。

二是把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。

三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。

抵押贷款-优势

（1）贷款用途灵活。抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。

（2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。

（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到对应银行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。

（4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。

房产抵押贷款有哪些优缺点?

1、相对较低的利率。因为有了房产做抵押，所以贷款机构承担的风险也小很多，自然愿意给借款人较低的利率。

2、较长的贷款期限。跟信用贷款，汽车抵押贷款相比，房产抵押贷款的期限相对较长。房产抵押贷款的借款期限在10-20年，最长借款期限可以达30年。

3、较高的贷款额度。如果办理无抵押贷款，额度只有月收入的15被，但房产抵押贷款的额度可以达到评估价的7成，可以解决大额资金问题。

4、成功率相对较高。由于抵押有房屋作为抵押物，对银行来所放款的风险要小很多，借款方只要用良好的征信记录和稳定的工作就可以获得贷款。

5、他人房屋也可以做抵押。如果借款人没有房产但是有还款能力，也可以用他人房产作为抵押物，前提是抵押人年龄在60周岁以内，抵押人要出具同意抵押的声明材料。

6、还款方式灵活。无抵押贷款只能等额本息还款，而房屋抵押贷款可以先息后本，也可以等额本金。

7、可提前还款。在贷款到期前，借款人可以全部结清贷款。按照合同约定，需要向银行提出申请，审批通过后到柜台还款。贷款结清后凭贷款结清凭证到原抵押登记部门身板抵押登记注销手续

经营性物业抵押贷款 银行要调查这8项内容

经营性物业抵押 贷款 ，银行除了对借款人的资质、申报资料的真实性、还款能力、还款方式等进行调查，还要从调查以下8个方面：

1、核实经营性物业租赁行为的真实、合法性。若承租人由于并不负有向民生银行提供其经营状况资料的义务，而拒绝提供相应资料的情况下，经办行应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道尽可能多地搜集承租人的资料和信息。

2、若物业出租方式为整体出租，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主要承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价；若物业出租方式为零散出租，则应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空置率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价。

3、判断经营性物业长期价值、租赁前景及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的未来经营稳定性作出综合性判断。

4、对于承租人系借款申请人的关联企业的，经办行应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，并提出应对措施。

5、租赁合同审查。经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，应特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。租赁合同应提交分行法律部门审查，法律部门的审查意见和经办行风险管理部门制订的风险防范措施应作为审批报送材料一并上报。

6、审查借款人融资前支用该物业租金收入的实际用途；审查作为物业日常维持费用的物业管理费金额是否充分；审查借款人除租金收入外的其他经营收入来源，判断借款人在租金不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。

7、若设置保证人的，应调查担保人的财务经营情况，判断其担保能力。

8、经营性物业由该物业持有人直接经营管理的，应调查物业持有人是否具备从事物业经营管理的历史，以及其股东的经营情况、物业经营管理经验等。

现在很多银行说房地产开发企业不能申请经营性物业贷款（固定资产支持融资），想请问银监会哪好文的规定。

首先，这是银行自己的授信政策，银监会不会有条文规定这么细的东西。 第二，经营性物业抵押贷款是各行大力支持的产品品种，他的风险容易控制，还款来源稳定，收益较高。比如我这里一开发商开发的商业地产，租赁给红星美凯龙和沃尔玛，已该商业地产做抵押，以红星美凯龙和沃尔玛未来的租金为第一还款来源，各家银行都很愿意做。这里有个关键问题就是银行很看重经营性物业在当地的商业氛围和未来租赁该物业的租金收入。

拓展资料：

一、什么是经营性物业贷款？

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。（最长可达15年）

二、经营性物业贷款的特点

1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。

2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。

3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。

三、经营性物业贷款的优势

1、贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。

2、贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。

3、还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到银行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。

4、操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。

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