申请房屋抵押消费借贷？

消费贷款购房违法吗？

个人消费贷款能不能用于购房

个人消费贷款，一般被称为消费贷，是银行向借款人发放的用于指定消费用途的担保贷款。用途包括房屋装修、购买汽车各类大额耐用消费品、旅游、求学等个人生活消费，不得用于购买住房、炒股等高风险领域。

另外，北京银监局在4月28日印发的《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》中明确提到，发现个别银行个人消费贷存在制度内容规定不够审慎，贷款金额较大、期限较长，明显与日常消费属性不匹配;贷款调查失职、审批过于宽松、贷后管理失效、员工行为管理不严等问题，使得贷款被挪用于股市投资、购买住房、生产经营等方面。通知要求个人消费贷不得用于购房、投资等非消费领域。

“个人消费贷款100万元封顶，期限不超过10年。”北京银监局4月底突然下发的一纸通知让房产中介和购房者都暗中揪心。表面看起来，消费贷与房地产中介似乎是风马牛不相及，但近年来随着房地产调控政策的持续，银行房贷步步收紧，利用消费贷款补齐房款的做法早已成为业内潜规则。

“购房款不够，消费贷凑”已成为近年来二手房市场公开的秘密。据调查，这条消费贷流入楼市的灰色利益链牵扯甚广，先是房产中介的牵线搭桥，再由担保公司出面向银行提交手续，装修、珠宝、红木等公司帮助“洗出”贷款，当然，这一过程也离不开部分商业银行的暗中协助。

在一些银行，个人消费贷款还可以购买商铺、写字楼，但针对酒店式公寓的大门已经紧闭。农业银行就表示，个人消费性贷款目前可以购买商铺，利率上浮10%，但是暂停购买商业性质的酒店式公寓。招行银行营业部同样表示，目前购买商铺、写字楼首付5成，利率上浮20%，最长贷款期只有10年，而对诸如40年产权商业性质的酒店式公寓，无论面积如何，目前都不接单。

个人房屋抵押贷款条件

目前，我国现行的个人抵押贷款有两种：一是中国建设银行等受托银行使用公积金等房改资金发放的"个人住房委托贷款";二是金融机构的商业银行利用银行资金发放的"个人住房贷款"。下列条款仅介绍个人向商业银行申请办理"人住房贷款"时应具备的条件。

根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》、《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》等的规定，个人申请住房贷款必须具备以下条件：

(1)具有城镇常住户口或合法居留身份。

(2)具有固定的职业和稳定的收入。

(3)信用良好，具有偿还货款本息的能力。

(4)有贷款人认可的资产作为抵押，并有足够代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息的保证人(抵押的资产一般情况下都为借款人购买的住房或修建的住房，因为借款人中很少有人拥有其他的相当于贷款金额的财产)。

(5)对个人发放用于购买自住住房的贷款，借款人的住房购买价格基本符合贷款行或其委托的房地产估价帅评估价值(由于供款人购买的住房一般情况都要作为贷款的抵押物，因此如果住房的购买价格远远大于其实际价值时，那么贷款行在借款人不能偿还贷款的情况下，将该住房变卖所得的价款很有可能要少于借款人所欠的贷款，从而使贷款行受到较大的损失)。

(6)对个人发放用于修建自住住房的贷款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款合同终止时间;贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市市规划部门的批准(贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市市规划部门的批准，是指借款人修建自住住房已经取得规划部门颁发的《建设工程规划许可证》和建设部门的《施工许可证》)。

(7)在商业银行开立有住房存款户(如在中国工商银行开立有住房公积金专户，公积金存款可与住房储蓄存款余额合并计算，但需持有公积金管理部门的批准文件)，存款余额必须在半年以上，并以此作为购房首期付款或先于银行贷款投入修建住房(贷款银行要求借款人必须至少有购房款或修建住房投资额30%的存款，以证明借款人具有偿还贷款本息的能力，同时也使贷款银行在行使房屋的抵押权时，变卖该房屋所得的价款能偿还借款人所欠的款项，因为贷款银行最多只贷相当购房款或修建住房投资额70%的贷款)。

(8)贷款人规定的其它条件。我国的商业银行对个人申请住房抵押贷款条件的规定大致相同，其中有些银行不需要单位或个人作为归还贷款本息的保证人。

个人消费贷款能不能用于购房?购买房子如果钱不够想要申请贷款是可以，银行方面有专门的住房贷款业务，有需要可以进行申请

浙江加强房贷审慎管理：全面自查开发贷、按揭、经营贷等涉房贷款

房住不炒要求下，涉房贷款严监管仍在继续。继北上广深等一线城市之后，浙江省也发文严查房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等涉房贷款业务。

3月22日，记者独家获悉，人民银行杭州中支、浙江银保监局、浙江省住建厅2月末已下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》（简称《通知》），要求浙江各金融机构对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查，并于3月15日前向当地人民银行、银保监部门报送自查和整改报告。

目前，浙江已出台一系列楼市调控政策。3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。法拍房也被纳入限购范围。3月15日，嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》。

根据一份第三方统计，2月杭州楼市一改春节淡季常态，成交量突破万套且创历史新高。3月初，据媒体报道，住建部官员带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研，会商督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。此前1月下旬，住建部亦赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

房贷占比提升异常将予以重点关注

《通知》称，将各金融机构房地产信贷政策执行情况作为宏观审慎评估（简称MPA）、金融机构综合评价、监管评级的重要内容，与货币政策工具运用、金融市场准入、国库现金管理等政策挂钩，对房地产贷款增速过快、占比过高的金融机构强化政策约束。对于发现存在违法违规行为的金融机构和房地产企业，各级人民银行、银保监、房地产主管部门将依法依规严肃查处，并予以公开通报。

各金融机构应认真落实房地产贷款集中度管理各项要求。超出集中度管理要求的金融机构应稳步有序落实调整方案，逐步向管理目标收敛。符合集中度管理要求的金融机构，应稳健开展房地产贷款业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。对于占比提升异常的金融机构，金融管理部门将予以重点关注，并采取相应措施。

《通知》要求严格执行差别化住房信贷政策。各金融机构要在坚决抑制投资投机性购房需求的同时，优先满足居民家庭购买首套自住住房合理的信贷需求。严格执行审贷标准，强化借款人资格审查。禁止开展任何形式的“转按揭”“加按揭”业务。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，金融管理部门将相关个人住房贷款业务列为现场检查重点，并加大处罚力度。

严防经营贷、消费贷违规流入房市

对于按揭贷款首付资金，《通知》要求，严格审核首付款资金来源和偿债能力。各金融机构要强化首付款资金真实性审核，严格审查购房首付资金来源。严格执行收入认定标准和月供收入比要求，多渠道核实借款人真实收入水平，审慎评估借款人还款能力，加强对借款人全口径偿债能力的审查及跟踪，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。各金融机构应配合房地产开发企业做好购房人“冻资”资格审查和账户对账，完善内控机制，审慎合规开展相关业务，确保“冻资”账户为购房家庭成员名下账户，切实维护房地产市场秩序。对提供不规范“冻资”业务、弄虚作假的金融机构及相关业务人员，一经发现严肃处理。

对于房地产开发贷款，《通知》要求，各金融机构要严格审核房地产开发项目合规性，落实房地产开发贷款资金封闭管理要求，根据项目工程进度放款，杜绝超规模超期限放款，防止贷款资金挪用。严禁向四证不全、资本金比例不到位的项目发放房地产开发贷款。发现开发贷回流至借款企业或划转至股东等问题，要及时采取相应措施。在审慎经营原则下，严格规范房企表外短期融资业务。

对于经营贷、消费贷，《通知》要求，各金融机构严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严禁资金通过流动资金贷款、物业经营性贷款、项目贷款和影子银行业务等违规流入房地产领域。要加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注第一还款来源，必要时要求借款人提供纳税信息，不得简单以抵押物估值代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。审慎开展第三方合作贷款业务，如审核发现为借款人违规获得经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的房地产中介机构，应立即终止业务合作，并及时上报相关线索。

对于房地产开发企业、房地产中介机构，《通知》要求，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房，不得协助购房人弄虚作假。

今年以来，多地发布房地产调控政策。仅3月以来，上海市多个部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，标志着上海正式进入个人购房限售城市行列。无锡发布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出要开展房地产市场秩序整顿工作。

违规涉房贷款被提前收回？严打“房抵经营贷”要动真格

近日，一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》引起了社会广泛关注——由于经营贷款被挪用于购房，这笔近300万元的贷款被要求限期偿还。

除了上海，监管强化之下，北京、广州等一线城市也正在严查违规资金进入楼市的情况。

违规使用贷款被收回

从去年底开始，深圳、上海等地楼市的火爆，把“房抵经营贷”这种金融产品托出了水面，随即信贷资金违规流入楼市也成为了监管部门严打的重点对象，而且违规贷款被提前收回的案例已经出现。

记者查看上海这份《个人贷款提前收回告知函》后得知，因贷款人未按约履行借款合同第四条关于“贷款用途”的相关约定，银行宣布这笔近300万元的贷款提前到期，并通知贷款人须在3月31日前全额归还贷款本息。若未在限定时间内归还，将构成逾期并产生罚息，该行将采取诉讼、财产保全等措施。

“监管部门这次要动真格的了。”广发银行北京分行信贷部的张先生对《中国消费者报》记者解释道，这意味着，如果上海的这位借款人办理的是房屋抵押贷款，那么他现在只有两条路：要么筹钱还贷，要么抵押的房产被银行没收。

据业内人士透露，此类事件发生的背景是，今年1月份上海银保监局明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。而在2020年4月，央行上海总部就在召开房地产信贷工作座谈会上明确，严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。

严跃进对记者表示：“拿经营贷买房，利息成本比按揭贷款低不少。按揭贷款的年利率普遍是5%-6%，一些地方甚至达到6%以上，首付的要求也比较高，而经营贷款的年利率一般在4%以下。”

据严跃进介绍，针对这类现象，以前的金融监管政策并没有涉及收回贷款。2016年，上海曾发布调控政策要求房贷首付资金为自有资金，当时的处罚方法是将违规者拉入失信名单。同年深圳也发布类似要求，主要是打击互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。2017年至2020年各地房贷监管政策主要落实在打击通过流水造假骗取贷款的行为。

严跃进认为，今年对于房地产金融的监控持续加强，特别是落实到“违规资金流入楼市”方面，保持房地产金融环境稳定被提到更加重要的地位。预计后续对房价上涨过快的城市，特别是大城市，将加强违规资金流入楼市的监管力度，提前回收贷款的措施将对房地产投机者造成震慑作用。

多地加强资金监管

将违规贷款提前收回，上海不是个例，北京和广州也在加强对此类行为的监管。

北京白纸坊地区某中介门店经理告诉记者，自己经手的一套学区房，春节前刚成交，最近就又挂出来卖了，挂牌价还很“合理”，原因就是业主用了房抵经营贷，被银行查出来，现在抽贷还款，逼不得已只能卖房。“不卖房怎么办？谁能一下子拿出大几百万元的现金呢？”

有北京地区银行业资深人士向媒体透露，目前北京辖内的部分商业银行已经对违规流向楼市的信贷资金进行回收，要求客户提前进行返还。该人士表示，自去年开始，监管机关就进行了定期抽查，调取资料筛选出账户存在异常、可能将消费贷款流入楼市和股市的情况，如果查出有问题，银行就会采取相应的手段进行后续处理。

“主管部门对北京楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，尤其是对西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。”北京市房地产协会秘书长陈志告诉记者。

广东银保监局日前也表示，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域的行为，要求辖内银行机构围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，并严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞。

3月16日，广东银保监会发布了《严守“房住不炒”，坚决惩治乱象》的通报，截至目前，经过大数据筛查、台账分析、查阅档案、流水追踪、人员访谈等多种方式取证，已发现经营贷、消费贷涉嫌违规流入房地产市场的问题金额逾3000万元。

此外，广州地区银行机构自查发现，涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户，共发送疑点线索642笔，机构排查确认40笔个人经营性贷款被挪用于购房，相关机构已启动整改问责。

3月23日，北京通报了辖内银行采取全面自查、开展专项核查后发现的经营贷违规入楼市情况，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。目前，相关银行正在全力推进整改工作。

根据深圳银保监局通报，2020年4月以来，该局共对辖区中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷全面排查，选取6家银行集中开展现场检查，检查覆盖率近50%，提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

三种情况贷款将被追回

近期部分热点地区房地产市场波动加大，而业内人士普遍认为，经营贷违规进入楼市是这一轮楼市明显上涨的主要原因，这引得多地监管部门出手打击。从各地经营贷违规入楼市的调控力度来看，北京打击力度最为严格。

据业内人士向记者透露，目前被银行要求因挪用经营贷提前还款的主要分三种情况：

第一种是，银行或监管部门拿到借款人违规使用贷款的相关证据；第二种是，前期由于银行“睁只眼闭只眼”，借款人套取了经营贷，但后来其资金链出现问题还不上贷款，希望银行能免除部分利息，或者延后还款，在这种情况下，银行很可能要求借款人提前还款；第三种是，在监管抽查过程中发现资金链路存在问题，要求银行倒查并追回贷款。

“从对经营贷的严查结果可以看出各地房价上涨幅度不同的原因。从房价涨幅看，深圳第一，北京处于一线城市的末尾，但经营贷查出最多，这代表了北京楼市调控政策力度最大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，市场要认识到相关部门对于金融侧的调控力度明显加强，房地产交易各方都需要警钟长鸣，从倒查时间就能充分体现出监管部门的决心和力度。

此外，在经营贷违规流入楼市过程中，部分中介或金融机构起到了一定的推动作用。张波对此表示，后续监管部门和银行对涉房贷款的打击力度会不断增强，同时也需要对前期违法违规的机构给予严厉惩处。